泽翰壹景市调报告AAWord文档下载推荐.docx

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项目地处马家镇交通枢纽，近邻状元府邸，具有浓郁的书香气息，项目周边企事业单位主要有道路管理局、林泉小学、马家镇小学、马家镇中学、新都职业技术学院、电信局、邮电局、农村信用合作社、马家镇公立卫生院等。

项目周边生活配套较落后，主要以沿街为市的低端商业为主，只能满足本区域居民基本生活，马家镇目前整体需要市政的统一规划。

2、关于项目周边的居住和规划情况

项目周边居民主要以外来企业单位职工和马家镇当地农民为主，有状元府邸公园、各类私营企业、村民自建房、农业耕地等。

马家镇未来规划为：

●马家现状工业用地大部分集中布置于普利大道两侧；

●城镇基础设施已有一定基础，各项公建、市政设施基本设置，能够满足城镇现状的需要；

●马家镇无公害种植基地的建立，城镇已向多元化方向发展；

●大成都的发展规划中成都市北部新城规划已经涉及马家镇域所有范围；

●马家镇将重点发展乡村客运和公共交通；

●马家镇将会是成都市北部新城的北端商业贸易中心。

3、项目周边交通状况

途径本项目地块现有的主要的交通线路有：

新都－－－新民、新都－－－新繁、新都－－－郫县，由此可见该地区交通比较便利，但夜间在此通行的车辆较少导致本地居民出行的不便。

第二部分消费者购房需求调查

本次调查范围主要针对项目上下游各类企业、以及马家镇国家政府单位进行了走访，访问对象主要有：

企事业单位（马家镇政府、道路管理局、盛通鞋业、林泉小学、马家镇小学、马家镇中学、电信局、邮电局、马家镇公立卫生院、马家镇派出所等）职工、中层干部和高层干部，马家镇居民、私营业主，被访者年龄段23岁――54岁。

调查当中主要采用走访深谈的方式及问卷询问方式，调查总份数200份，经甄别筛选后收集实际有效样本188份，其中30份是有意向购房者，剩余158份是对本项目有参考价值的问卷。

1、商品房需求意向调查

1.1受访客户分类、具体人数、百分比

政府：

102人54.26%

企业：

86人45.74%

被访者中54.26％是属于政府单位的客户，45.74％的被访者是项目附近企业单位。

1.2购房者所需的房屋面积及户型

（1）被访者中3％选择四室两厅，29.5%选择两室两厅，33%选择三室两厅单卫，35%选择三室两厅双卫。

（2）被访者中26%选择面积为70-90/㎡；

59.5%选择面积90-120/㎡，14.5%选择面积120㎡以上。

在本项调查中相当一部份人群选择了90-120/㎡三室两厅的户型，由此可以预见购房者主要考虑为居住功能的需求，同时也考虑到房屋总价的控制问题。

2、购房的方式和价格

2.1购房中选择的付款方式

被访者中41％的选择按揭付款，公积金的占21％，一次性付款的占28％，分期付款的只占10％。

在付款方式，客户的需要较灵活。

2.2购房者能承受的总价

针对本区域购房者选择总价10万-20万的占75％，20万-30万的占25％。

可以看出，区域内的客户对该区域的认可度较差，从而感知利益的偏低。

2.3购房者承受单价

被访者中所能承受的单价1500元/M2－－2000元/M2占74．5％，2000元/M2－－2500元/M2占20％，2500元/M2－－3000元/M2占5．5％。

可以看出：

1、被访者在马家购买商品房所愿花费的费用偏低。

2、购房者对本项目所处区位感知利益偏低。

3、客户对本项目的认知度较差。

因此：

本项目后期应该加大对项目区位、项目产品的整合推广，提升项目的知名度和美誉度，提高客户的感知成本。

3、区域认知情况

马家镇周边群众对本区域的认同度

在走访调查中了解到，被访者对本项目所处区位认同度偏低。

劣势分析：

●主要认为国内房地产市场价格下滑，观望态势态度明显；

●部分受访者质疑本区域未来的发展潜力；

●客户对本区域认可较差，心理期望价格良莠不齐；

●部分客户之前已经置业，区域有效购买力被分流；

●在本区域内只能享有基本的生活配套，缺乏生活品质感；

●区域居住氛围较差，居住市场较小。

●本项目位于马家，虽与新都只有4公里的路程，但心里路程远远超过4公里（有乡镇的心理阴影）

优势分析：

●马家镇第一个商品房性质的多层花园洋房楼盘；

●交通便捷，项目紧邻北新干道。

●项目位于大成都构建的北部新城的中心区域，紧邻未来的国际商贸城。

4、居民了解房地产信息的主要渠道

被访者了解购房信息的主要途径是，报媒，道牌，短信，夹报，朋友介绍，车身，网络，户外。

本项目推广时间短，认知度不高，因此，在后期推广中，媒体的选择应该多渠道化，全方位覆盖。

5、客户深度访谈

“泽翰-壹景”市场调研小组对本项目所处的周边区域企事业单位公务员及职工，个体私营业主，等进行了深度访谈。

本次访谈采用定性分析的方法、内容涉及诸多方面，目的是从消费者方面获得最直接的市场信息和需求，以便让我们迅速了解消费者对本项目的相关意见和看法，力求使我们整个市调报告更加完整，同时为后期的营销推广提供有利依据。

5.1客户访谈摘录：

1、曾先生——道路管理局

访谈时间：

2006年10月31日下午17：

15……17：

35

访谈地点：

路政二楼办公室内

职业：

办公室职员

曾先生现有新都新城区住房一套，面积为120平米，购房价格为30万左右，现和父母同住，自己感觉现有的住房条件很好，户型功能性较好，通风采光也很好，而且小区环境绿化面积很大，曾先生对小区的品质很在意，对于我们置业顾问对于马家镇楼盘的介绍，表示可以考虑二次置业，但由于经济条件所限制暂只能考虑购买80平米左右的住宅，曾先生对本项目较感兴趣，很关注项目价格问题，所能承受的总价在14万左右，希望户型布局合理满足通风采光的基本要求，同时提出项目进出通道能够方便畅通也希望道路设置照明系统以保障出入的安全，以及要求保障小区的安保设施。

2、杨先生——私营业主（家电零售）

2006年10月31日上午10：

35……10：

50

营业门店内

个体经营者

杨先生现年38岁左右和父母及妻儿同住，现居住在自建房内，一楼店面，二楼家居的形式。

房屋面积很宽，对本项目比较感兴趣，意向性很强，主要考虑的是想改善居住品质，而且方便自己经商。

他认为该区域适宜居住，因长期居住在此，对区域有一定认同度与认知度，同时感到此地的配套设施需要完善，应该增加适当的娱乐设施，而且还觉得现在居住的地方不够有家的感觉，随着小孩长大也应该有自己的房间。

现在所能接受的房款总价为23万以内，愿意分期付款。

3、王先生——盛通鞋业

2008年10月31日下午14：

05……14：

32

盛通鞋业办公室

单位职工

王先生现居住在马家镇附近，有购房意向，对本区域认同较差，个人认为本项目位置离工作地点很近，方便上下班，对价格的制定非常关心。

如购房他将会考虑选择马家镇，同时他提出喜欢时尚风格的建筑产品，他购房的首要条件是价格条件，其次是居所周边要有良好的自然环境，他对房屋的质量要求较高。

4、李先生——马家镇派出所

2008年10月30日上午10：

11……10：

52

马家镇派出所

职业：

民警

李先生告知我们，他现在居住在新都新城区刚购置的房屋，面积为140平米，目前购房意向不强，主要是想居所能离城里近一点，当我们告诉他项目的基本情况时他显得很有兴趣，他主要关心房屋的价格问题，而且最想选择110平米－123平米左右的房屋，个人认为本项目价格在2000元/m2左右比较能够接受，但提出希望户型能经济适用不要太浪费，喜欢比较紧凑的户型，喜欢多层住宅因为觉得居住成本低。

5、马先生——树德印务

2008年10月29日上午10：

树德印务厂内大院

厂内员工

马先生现在住在厂区里也是较有意向购房的人，主要考虑交通问题，以及改善生活品质。

对本项目区域还是较为认同，马先生是马家镇本地人，家住项目附近的农村，主要觉得生活配套和环境较差，而且近年生活收入提高，有购房的打算。

对房屋没有太多要求只要面积在90平米－－100平米户型为三室两厅一卫即可，对本项目能接受的价格在2000元/m2以下表示可以承受。

6、张女士——四川佐佑家具

2008年10月28日上午10：

四川佐佑家具厂大院内

公司负责人

张女士现在居住在成都市区，而且在成都也有房子，当我们对她介绍了我们的楼盘后，并且叙述了关于马家镇周边规划的实际情况，还聊到成都一些与马家镇相似的地区，张女士表示出兴趣，最后谈话完毕后张女士驱车到我们售楼部看房。

5.1客户访谈小结：

1、在现有的被访人群中还是有部份人愿意在项目区域内购房；

2、被访者多数都认为该项目所在区域生态环境较好；

3、针对本项目区域购房者考虑的首要因素是价格，其次房地产市场大环境（经济因素），再次是户型要求；

4、普遍对物业管理没有特别要求；

5、被访者认为区内配套设施不齐全，尤其是娱乐休闲配套。

6、大多数被访者认为本项目的价格2000/㎡以内较宜；

7、对于面积，选择100～120㎡的居多，其次是90～100㎡

第三部分本次市调结论

通过本次调查，采用问卷和深度访谈方式获取了相关信息，并做出了以上分析，根据本次调研目的得出以下结论。

●针对本项目周边人群对项目所处区域的认同度的结论。

根据本次调研结果了解到被访者之前普遍对本项目认知度不高，主要反映项目地周边配套设施不完善，生活及治安环境较差，项目位置对比新都城区仍较偏僻，进入项目地的主要通道缺乏夜间交通系统给现有的居民出行带来不便，但有少部分被访者认为未来项目居住位置好，愿意考虑在此地购房。

●针对甄别目标客户群的结论。

通过本次市调深入访谈初步甄别出项目周边目标消费群体，主要有，马家镇镇行政事业单位的公务员（镇政府的公务员、马家镇卫生院等）；

企业单位的部分中干（中层干部、周边企业部分收入较稳定的职工等）；

马家镇部份经营户及新都老城区部份经营户；

少部份拆迁户准备自行购买房屋的住户。

●为项目定价提供有利依据。

从本次调研中了解到本区域客户愿意花在马家购买商品房的费用偏低。

绝大部分客户愿意承受的购房单价在1500元/M2－－2100元/M2之间。

这些客户对购买的单价和总价非常敏感，因此本项目应该在后期增加和挖掘其它卖点，通过各种有效的手段提高项目形象和性价比，以提高项目的附加值，来提高客户的心理价位，让客户感到物有所值。

综上所述：

1、通过本次调查发现，该区域内还是存在刚性需求的潜在客户和少量的投资客户。

2、客户对本项目所在区域认知度偏差。

3、客户对本项目的认知度不足。

4、愿意在此区域付出购买房屋费用偏低。

5、客户主要需求的户型为三室两厅单卫，面积在100-120平米。

6、客户对小区的物管服务水准要求偏低。

7、客户对小区及周边环境配套完善与否的要求适中。

8、客户在购房时，付款方式需求较灵活，侧重于按揭方式。