大型住宅小区建设项目可行性研究报告Word下载.docx
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6.1项目定位31
6.2项目营销方式38
6.3项目销售准备38
6.4项目销售实施各阶段策略39
6.6项目销售计划42
6.7项目资金回笼计划43
7项目总投资估算及资金筹措44
7.1项目总投资估算的依据44
7.2项目总投资估算的原则44
7.3项目总投资估算44
7.3项目资金筹措方式与使用计划47
8项目财务评价48
8.1财务评价基础数据选取48
8.2项目财务评价基本报表49
8.3项目财务评价49
8.4项目财务评价结论50
9项目不确定性分析51
9.1项目盈亏平衡分析51
9.2项目敏感性分析52
9.3项目风险控制对策54
9.4不确定性分析结论55
10项目综合评价结论及建议56
10.1项目综合评价结论56
10.2建议56
参考文献58
附录59
1项目总论
1.1建设项目概况
1.1.1建设单位基本情况
本项目建设单位**地产，是由**公司和**有限公司共同出资组建的专业房地产开发公司。
公司成立于1996年，注册资金为2.6亿元。
**地产是国内颇具影响力的房地产品牌之一，拥有房地产开发一级资质。
先后开发了**花园、**大厦、**苑•欧洲世家、**城市花园、**田园都市等多个房地产项目。
经权威部门评估，**地产品牌价值达到11.03亿元。
如今，**地产已经成为**房地产行业的领跑者。
**公司是**高科（集团）公司的全资房地产公司。
公司成立于1996年，注册资本1亿元人民币，以房地产项目开发经营、市政配套建设、产业项目投资为主，兼营机电产品、化工产品、轻工产品的销售以及信息产业、物业管理、工程承揽等业务。
公司以“理顺关系，盘活资产，务实经营，挖掘潜能，发挥优势，稳健发展”为经营理念，始终关注企业文化的建设和经营理念的凝练，塑造了一支勇于创新、敬业奉献、拼搏向上的优秀员工队伍。
1.1.2项目概况
**•家园项目是**地产开发建设的大型住宅小区项目，位于**市**南路以东、**路以北、**路以西，南临绕城高速、接规划中的**路。
本项目的市场定位为中高档住宅小区，兼有少量商业物业。
其中大部分住宅为小高层，少部分为高层，沿街楼群底层为商铺。
规划总建筑面积为488740平方米，其中规划住宅建筑面积404150平方米，规划商业建筑面积28990平方米。
容积率为2.74，绿地率为42%。
项目自有资金57060万元，贷款31040.63万元。
本项目三通一平已完成，地上没有待拆迁的建筑物，建设用地呈长方形，占地面积约为309亩，其中待征地面积约为41亩。
1.2项目建设的必要性
本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现：
1.2.1**市房地产市场的需要
伴随着住房市场化，中低价位的住宅面向中低收入阶层，中高价位住宅则面向中高收入阶层。
由此，形成了以廉租房、经济适用房、商品房、别墅为主体的住宅结构。
专家研究显示：
一个城市，当人均GDP达到一定程度,
就会出现居住郊区化趋势。
目前多数**民众愿意把南郊和西高新作为居住首选。
在**郊区，确实应当出现了一些规模较大、环境较好、比较价格相宜的楼盘，从而实际加速居住郊区化的进程。
投资建设西部电子信息基地住宅小区项目，可以满足一部分较高收入家庭的住房需求。
1.2.2**市城市总体规划的需要
根据**市城市总体规划，近期建设的时序，将优先推进东北部和西南部地区的开发建设，为进一步形成东部以新筑、临潼为主，西南部以户县、高新新区为主的两个副中心奠定良好基础。
沿城市西南部加快高新区建设。
随着中国进入WTO以及汽车成为人们生活和工作的必需品，加之考虑到**城市中心发展的局限性等，可以预言，**的居住郊区化，将逐渐成为城
市发展的主流。
**近几年的经济发展，尤其是在城市中心规模和发展都有局限性的情况下，实际应具备了居住郊区化的条件。
近两年，随着城市化的进一步加剧，大批民众不满于城市中心大范围出现的交通拥挤、空气污染、环境恶劣、治安恶化等。
从而，引发和加剧着人们的居住郊区化思潮。
1.2.3高新区建设的需要
本项目所在地高新区是我国西部地区人气最旺、环境最优、发展最快的区域之一，并被誉为“关中第九景”。
快速高效的发展吸引了大量的关注，为房地产开发提供了最佳的平台。
“住在高新区”已经成为广大市民的置业共识。
13年来，高新区形成了电子信息、软件、光机电一体化、生物医药等几大主导产业及一批具有创新实力的高新技术企业集群和主导产品。
在不断加快园区建设与发展的同时，着力营造美丽怡人、更加人性化的园区环境。
近
年来，高新区通过一系列措施使环境、空气质量逐年改善。
有高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施，**市一流的学校教育体系，环境及服务一流的高新医院、星级宾馆以及易初莲花等方便快捷的购物中心和超市，各种商务、生活服务设施配套齐全，休闲娱乐场所使人们在工作之余生活丰富多彩。
新纪元广场、西部电子广场、创业广场、陕西网管中心、高新国际商务中心、软件园及一批企业厂房等建筑群已成为高新区、**市乃至西部地区
的标志性建筑和城市建设的新亮点。
另外，**高新新区是高新区开发建设的前沿阵地，中心商务区（CBD）是高新区二次创业的一个核心功能区，也是**市CBD的重要组成部分，是体现高新区和全市现代化形象和国际化程度的重要区域。
本项目的建设对于高新区成为一个集投资、居住、休闲、娱乐、教育等为一体的新城区意义重大。
因此，本项目的开发符合**市的发展，对
该区域的经济发展也具有很大的推动作用。
1.3可行性研究编制的依据
1•国民经济长期发展规划和产业政策；
2.《**市1995〜2010年城市总体规划》;
3.《陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）》；
4.《**市建设项目城建费用统一征收办法》；
5.《**市统计年鉴》;
6.委托方提供的有关资料；
7.现场勘察及市场调查收集的有关资料。
1.4项目主要财务数据及评价指标
本项目的主要财务数据及评价指标，见表1-1。
项目主要财务数据及评价指标
表1-1
序号名称单位数值
一一一
财务数据
1
总投资
万元
138764.62
2
总销售收入
209040.53
3
销售税金及附加
11497.23
4
总成本费用
150261.82
5
所得税
19396.97
6
税后利润
39381.74
—-
财务评价指标
项目财务净现值（税后）
7115.39
项目内部收益率（税后）
%
15.65%
资本金财务净现值（税后）
8106.20
资本金内部收益率（税后）
16.77%
项目静态投资回收期（税后）
年
3.77
借款偿还期
2.41
7
盈亏平衡点
69.27
1.5结论及建议
通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：
1.项目财务效益较好，有建设的必要性；
2.项目建设条件具备，满足项目建设的要求；
3.设计方案技术经济指标合理，满足各项控制性指标的要求；
4.财务评价指标满足预定的回报水平；
5.项目风险在合理限度内。
但是，由于本项目开发周期长、前期投入大、资金回收慢，经过不确定性分析可以明显的看到，项目敏感性较大，所以必须严格控制投资，尽量缩
短工期，采取恰当的营销策略，才能得到高回报
2市场分析
本项目的市场分析将从宏观经济形势、**市房地产市场分析、项目自身所具有的优势、劣势、机会和威胁等方面进行分析，最后对项目进行初步的市场定位。
2.1宏观经济形势分析
2003年以来，我国宏观经济运行处于经济周期的上升阶段。
针对宏观经济局部出现过热的现象，党中央、国务院自去年下半年以来实施了新一轮的宏观调控措施。
到目前为止，宏观经济保持平稳运行，继续向着宏观调控的预定目标发展。
当前我国经济正处于回升期，仍有一定上升空间。
根据国家统计资料，2001年至2003年国内生产总值（GDP增长率分别为7.3%、8%和9.1%。
2004年，我国经济保持平稳较快发展，综合国力进一步增强，改革取得重要进展，对外开放实现新突破，社会事业加快发展，人民生活继续改善。
国内生产总值达到13.65万亿元，比上年增长9.5%，社会消费品零售总额5.4万亿元，增长13.3%。
总的来说，全国经济形势良好，为房地产业的发展创造了机会。
2003年8月31日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展》（国发[2003]18号），这个文件明确了房地产在国民经济中的支柱地位。
2003年全国完成房地产开发投资10106.12亿元，首次突破万亿元大关，房地产开发的增长速度达到了29.7%，其开发投资额和增长速度均为1999年来最高值。
国家统计局发布的资料表明，2004年全国房地产开发投资总计13158亿元，同比增长28.1%。
其中，商品住宅完成投资8837亿元，同比增长28.7%；
办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了28.3%和31.4%.各类物业开发投资的增长速度均明显低于2003年同期水平，房地产开发投资保持稳定增长，中央政府的宏观调控政策取得了一定的成效。
2004年全国商品房竣工面积4.25亿平方米，同比分别增长2.1%，其中商品住宅竣工面积3.48亿平方米，增长2.3。
同期全国商品房销售面积达到3.82亿平方米，增长13.0%。
2005年1〜2月房地产开发投资同比增长27%其中商品住宅投资同比增长26.7%，表明房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。
商品房供求增幅较04年一季度也双双回落，但供求关系仍然偏紧。
2004年全国商品房平均销售价格为每平方米2714元，同比增长14.4%，其中商品住宅平均销售价格为每平方米2549元，上涨15.2%。
各大中城市普
遍出现了房地产价格的快速上涨，不少城市房价的上涨速度远远超过了经济和消费者收入的增长速度。
居民家庭成为房地产市场的主导消费群体。
自2002年始，城市个人购买商品房占全部商品房销售额的比重超过90%,2004年1〜11月，此比重达到93.1%,越来越多的城镇居民到房地产市场上寻求解决自己的住房问题，甚至进行房地产置业投资。
2004年我国城镇人均住宅建筑面积已经超过24平方米，人均居住面积得到了很大的改善，城镇住宅自有率超过80%
2004年末，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，近年来首次出现下降趋势，比2003年末下降8.3%,其中空置时间在一年以上的商品房面积为6267万平方米，所占比重为50.8%,处于正常区域。
2.2**市房地产市场分析
伴随西部大开发继续推进，国家实行重点支持西部发展的政策措施，使得**市经济发展迅速。
如图2-1所示，**市国民生产总值从1995年至今都保持快速增长。
图2-1**市GDP增长情况图
注：
资料来源于《**市统计年鉴》
初步测算，2004年**市生产总值（GDP1095.87亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%。
经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在13%以上，经济发展迈上了新台阶，并步入一个新的增长期。
经济的高速发展给房地产的发展创造了一个良好的外部环境。
在国家宏观调控压缩商品房建设规模和银行提高贷款“门坎”的双重压
力下，**房地产市场发展情况依然保持了持续、快速的发展势头。
众多开发商在树立新的营销理念和制定新的营销策略中，借助教育、旅游、环境等优势项目，打造品牌楼盘。
政府也积极采取降低公积金贷款门坎等举措，促使更多工薪阶层进入住房消费市场。
据**房地产信息网统计数据表明，2004年**市普通住宅市场平均销售价格为2800-2900元/平方米，在销售价格方面，2004年比2003年的销售价格保持稳中有升，变动比率超过以往历年，在销售量上，2004年普通住宅的销售量比2003年销售量上涨了60^多。
如图2-2，从历年竣工面积和销售面积对比看，供需逐渐接近，并呈现出两旺状态。
LI竣工面积1销售面积
图2-2**市历年住宅竣工和销售面积对比图
资料来源于《2004年**市统计年鉴》
2.2.1投资机会研究
据**房地产信息网统计数据表明，首先，2004年普通住宅的销售量2003年销售量上涨了60%多。
居民住房投资是支撑商品房市场发展的主动力。
由于商品房区域性强，其价格上涨过快就会与居民收入及相关产业容易脱节，加上严格控制拆迁规模，需求量会在一定程度受到抑制，炒房等投机行为也将会有所减少。
因此，2005年普通住宅市场需求量依然会处于上升态势，但涨幅预计会低于2004年的水平。
其次，在2004年,写字楼市场的开发量已经有了一定比例的下降，且销
售量又比2003年相差无几，预计2005年写字楼市场开发量将会有一定的回升，但是由于几年前的写字楼并未被消化完全，所以，2005年开发的写字楼盘将会出现一定情况的销售不畅状态。
再次，2004年公寓市场比2003年销售价格有一定程度的上升，销售量方面较2003年的销售量有一定程度的回落，据预计2005年公寓市场发展并不明朗。
最后，商铺2004年的市场平均销售价格在6500-7000元/平方米，要比2003年略微有所上升，销售量比2003年销售量翻了一番。
在2005年随着**整体形象提升和在西部开发影响力的增强，知名地产商纷纷抢滩登陆黄金地段，参与商业用房经营的运作。
商业用房必将显现出无限商机。
从上述对各房地产市场的分析可以看出，投资建设住宅小区并辅以一定量的商铺会具有很大的开发价值。
2.2.2需求分析
我们利用五一黄金周对**市商品房消费者进行了调查。
这次调查的主要内容是居民购房区域、房型、房价、面积、装修要求以及小区环境和物业管理等，主要目的是了解**市居民对商品住宅的购买能力以及偏好等，以便进行市场分析和定位。
本次调查以调查问卷的方式获得调查问卷540份，收回519份，其中有效问卷482份。
调查结果显示：
打算在1年内买房的人占14.8%,1〜3年内买房的人占29.1%,3〜5年内买房的人占33.1%,5年后买房的人占22.9%。
如图2-3所示。
说明市场上存在住房消费者和潜在顾客,很有可能会成为本项目的目标顾客。
图2-3**市居民购房计划购房时间图
图2-4**市居民计划购房区域图
多数**居民倾向于在南郊和高新区购房，因为这两部分区域近年来发展迅速，各项配套设施趋于完备，具有较大的吸引力。
根据调查统计，**市居民可承受的高新区住宅价格在2000〜2500元的占到33.9%,价格在2500〜3000元之间的占到31.8%,价格在3000〜3500元之间的占到21.6%,价格在3500〜4000元之间的占到8.9%，4000元以上的占到3.8%，如表2-1所示。
价格（元/
平方米）
2000〜2500
2500〜3000
3000〜3500
3500〜4000
4000以上
百分比
33.9%
31.8%
21.6%
8.9%
3.8%
市居民可承受的高新区住宅价格表
表2-1
考虑到人们在接受调查时的心理因素（认为越低越好），我们认为**市可承受的住宅价格会比我们调查结果高。
在购房时希望选择现房的人占58.2%,期房占41.8%。
这是因为一部分**市民不愿承担很大的风险购买期房，尽管期房有许多价格上的优惠政策。
不过也有相当的居民看中期房，除考虑到价格因素外，更注重将来物业的升值潜力。
开发商应当提高房屋质量，采取诚信措施，树立良好形象，使**居民
放心购房。
在回答楼型选择时，24.7%的人选择多层住宅，48.6%的人选择“小高层”，20.6%的人选择高层。
其结果说明了目前居民仍以多层和小高层楼型消费为主，但选择小高层和高层住宅的居民人数在不断增加。
在户型的选择上，35.6%的居民选择二居室，51.8%的居民选择三居室，7.1%的选择四居室。
这主要与居民考虑家居的宽敞，居住人数及偏好有关。
如表2-2所示。
市居民户型选择表2-2
户型
二室一厅
二室二厅
三室一厅
三室二厅
四室二厅
15.6%
20.0%
22.9%
28.9%
7.1%
当然，选择几居室对应着居住面积的大小。
在住宅面积上，80〜100平
方米和100〜130平方米的人数居多，说明**居民对住宅面积要求很高，如表2-3所示。
**市居民住宅需求面积统计表（单位：
平方米）表2-3
面积
<
50
50〜80
80〜100
100〜130
130〜150
>
150
频数
0.4%
6.7%
33.5%
35.8%
13.9%
9.7%
消费者在购房时最关注的因素，首先考虑房子的价格，其次是周边环境、
地理位置，然后依次是交通状况、房屋质量、物业管理、配套设施等。
总体来看，市民购房的消费理念越来越理性、越来越趋于成熟。
图2-5居民购房最关注因素分布图
商品房作为一种供应市场的产品，由于其受当地经济环境、开发成本、管理能力以及利润期望等的影响，商品房价格大大影响居民的选择住房的能力。
1.对小区及周边环境要求越来越高。
在社会群体中先步入富裕阶层的城市精英们的购房已不仅仅是作为一种解决基本居住需求，而是为了追求更舒
适的生活。
一般而言，环境的概念包括自然环境（如绿地、休闲广场等）、交通环境（如是否易于到达、是否有充分的停车条件等）、人文环境（如学校、托幼等）等诸多因素。
在自然环境方面，他们需要一个安静、优美的居住和休息环境；
在交通环境方面，他们已经或即将拥有自己的私家车，他们要求小区必须提供一定的停车位；
另外，随着国民素质的不断提高，人们对于小区的人文环境要求愈来愈高。
2.地理位置和交通是消费者购房时较为关心的两大要素。
人们根据自己的经济能力选择办事方便、小区成熟的地区，认为距离工作单位、购物、子女入托、上学、银行及医院等地较近的地方是居住的理想之地。
3.物业管理作为商品房售后服务的重要作用已越来越被人们所重视，小区环境的后期维护及小区入住率的高低在很大程度上取决于物业管理。
但从近年的情况来看，小区的物业管理在实际工作中的管理现状很难令消费者满意，主要表现为：
投诉率高，收费不合理、管理不规范、市场结构不全、服务功能欠缺、交易体系不完善等等。
所以尽快提高物业管理水平，是当务之急，广泛、细致、及时到位的物业管理是众望所归，也是影响购买行为的主要因素之一。
另外，22.8%的居民希望小区内有购物场所，20.0%的人希望有医疗设施，对餐饮、教育、美容健身也有一定要求。
绝大多数人希望小区内设有24小时便利店、小型超市和餐饮店。
2.2.3供给分析
由**市统计年鉴，近几年商品房竣工面积情况如图2-6所示:
竣工面积
图2-6**市历年商品房竣工面积图
自2002年，房地产供给量有所增加，但增幅不大。
2004年由于国家宏
观政策调节，抑制了增长过快的势头。
2005年第一季度，**市商品房完成投资与去年同期相比增长3.81%。
总
体来看，今年一季度商品房投资力度有所放缓，究其原因，土地与金融政策的调整对房地产市场带来的影响已经开始有所显化。
尤其对于住宅物业而言，作为房地产市场的主体部分，其市场需求量及开发量在各物业中相对最大，对商品房投资总量的放缓产生的影响最大。
从市场开发角度来看，2005年第
一季度**市商品房施工面积比去年同期下降3.13%,较上期回落26.07%。
根据我们的市场调查，**房地产市场供给情况如下：
1.区域供给
现阶段**市住宅楼盘分布在城北、长安区、曲江、城西、城东、城内、高新区、城南。
各区项目数和百分比如表所示：
市住宅楼盘区域供给情况表2-4
区域名称
城北
长安区
曲江
城西
城东
城内
咼新区
城南
项目数
30
13
17
26
10
27
53
16.4%
9.3%
14.2%
5.5%
14.8%
29.0%
此表数据来源于**市苹果地产网
2.五月份销售均价
根据**房地产信息网，全市五月份普通住宅市场均价2972元/平方米，商铺市场售价7436元/平方米，写字楼市场均价4825元/平方米，公寓别墅类市场均价4482元/平方米。
3.物业类型与投资比例
**市物业供给类型和比例如表2-5和图2-8所示。
**市物业供给类型表2-5
物业类型
写字楼
商铺
别墅
住宅
37
11
183
图2-8**市物业类型分布图
表2-5和图2-8的数据均来源于www.800j.cc
综上所述，2005年将是房地产市场大发展的一年，也是房地产市场竞争日趋激烈的一年，它既有营销策略的竞争，价格的竞争，更重要的则是品牌的竞争。
因此，在良好的宏观经济背景和西部大开发带来的无穷商机中，房地产企业在抓住这次机遇的同时，应充分开拓对商品房的有效需求，选准项目，用超前的眼光和魄力，捕捉市场信息，针对各阶层的消费心理，开发具有个性化、设计新颖、风格独到的楼盘，尤其重要的是要在企业形象、配套服务、物业管理、专业人员等方面苦练内功，不断提升综合素质、管理水平。
只有这样，才能在未来激烈的房地产竞争中取胜；
才能在房地产市场大发展中迎风破浪，立于不败之地。
2.3项目的SWO分析
2.3.1项目发展优势分析（Strnth）
1.区位优越
**•家园项目位于**市太白南路南段，**高新区行政办公中心区东北角，属商业与居住两相宜的成熟地段，在规划中的中央商务区（CB
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