安徽池洲房地产项目前期提案报告25DOCWord文档下载推荐.docx
《安徽池洲房地产项目前期提案报告25DOCWord文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安徽池洲房地产项目前期提案报告25DOCWord文档下载推荐.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
2,564.67
8,781.48
2,903.84
2007年1-12月总成交额为257,755.2万元,总成交面积为98.85万㎡,各类商品房总成交均价（合同价）为：
2570.54元/㎡，成交面积为:
45.23万㎡。
2364.64元/㎡，成交面积为:
40.59万㎡。
5855.22元/㎡，成交面积为：
2.82万㎡。
其它各类房屋成交均价（合同价）为2070.87元/㎡。
1.82万㎡。
2007年城区商品市场交易情况一览表
2,199.56
5,085.55
2,029.23
2,060.09
6,293.21
2,111.60
2,157.41
6,998.69
2,082.92
4月
2,208.76
5,170.96
2,194.14
5月
2,172.03
4,813.08
2,269.82
6月
2,357.63
5,654.26
2,588.87
7月
2,330.43
5,175.12
2,168.45
8月
2,227.89
6,043.78
1,991.42
9月
2,240.3
6,098.05
1,544.13
10月
2,306.32
6,133.92
1,793.57
11月
2,560.35
6,755.23
1,853.75
12月
2,554.07
6,134.38
2,374.82
2006年1月-2006年12月总成交额为189,418.90万元,总成交面积为93.93万㎡,各类商品房总成交均价为：
2,237.86元/㎡，成交面积为:
33.52万㎡。
其中住宅类成交均价为：
1,934.80元/㎡，成交面积为:
29.27万㎡。
商业类成交均价为：
6,198.61元/㎡，成交面积为：
2.31万㎡。
其它各类房屋成交均价为2,088.50元/㎡。
1.94万㎡。
2006年城区商品市场交易情况一览表
1822.47
6809.86
2027.28
1762.39
4827.75
1997.00
1698.20
4436.30
1515.83
1794.89
4924.04
1686.04
1918.92
7158.89
2179.7
2139.34
5766.41
2541.97
2025.4
6159.85
2489.55
2009.24
6776.91
2530.15
1811.50
5195.49
2121.83
2111.01
6827.7
2303.84
2186.77
6367.92
1907.43
2023.5
8325.52
2176.04
池州市2008商品住宅均价涨幅统计表
项目名称
开发公司简称
2008年2月
2008年3月
增长率
成交套数
均价
和谐家园
安徽省池州市三正房地产开发有限公司
15
2082.94
45
2441.02
17.19%
杏花西苑12、13、15、16号楼
安徽省欧华房地产发展有限公司
21
2236.9
18
2514.37
12.4%
新城明珠
安徽省池州市天华置业有限公司
3
2450.05
12
2559.99
4.49%
青峰花园
池州市中天房地产开发有限公司
14
2794.92
16
2890.99
3.44%
清溪半岛
池州市宇成实业发展有限公司
24
2177.08
19
2243.24
3.04%
太阳新城B区1#2#3#4#20#21#楼
安徽省豪斯房地产发展有限公司
5
2570.63
20
2516.81
-2.09%
毓秀门小区
池州市东湖房地产开发有限责任公司
30
2552.16
8
2449.22
-4.03%
汇景花园南苑
池州市汇景房地产开发有限公司
4
3242.62
9
3026.14
-6.68%
河滨花园
牯牛降房地产开发有限公司
3075.39
6
2779.78
-9.61%
城北新村
城北房地产开发有限公司
2541.85
17
2043.93
-19.59%
二、池州市2008年—2009年住房建设计划
1．总体目标
到2009年底，房地产开发投资稳定增长，供需基本平衡，商品房价格特别是住房价格合理增长；
继续实行普通商品房明码标价和“一价清”制度。
以解决中低收入家庭住房为重点，以普通商品住房为主导产品，住宅产业得到大力发展，居民居住条件显著改善，居住质量明显提高；
房地产规模以上企业明显增加；
政府调控房地产市场的能力显著增强，住房价格稳定增长，商品房性价比进一步提高，住宅与房地产业平稳发展；
房地产二、三级市场有效联动，房地产交易更加活跃。
房地产市场信息系统和预警预报体系、住宅建设与房地产开发投资科学决策体系基本建立，住宅与房地产业政策法规体系基本形成，住房供应体系基本健全，房屋租赁市场初步培育完成，房地产中介服务市场基本规范，房地产市场体系初步完善。
2．主要指标
2008年房屋新开工面积达到120万平方米，完成住房建设65万平方米，其中：
建设普通商品住房60万平方米（含经济适用住房1.5万平方米），拆迁安置房30万平方米。
2009年房屋新开工面积达到130万平方米，完成住房建设70万平方米，其中：
建设普通商品住房65万平方米（含经济适用住房2万平方米），拆迁安置房20万平方米。
2009年底居民人均住房建筑面积达到30平方米。
2008年完成住房建设投资12亿元。
2009年完成住房建设投资13亿元。
继续推进经济适用住房和廉租住房项目建设。
在出台《池州市市区经济适用住房建设管理实施办法》等文件的基础上，制订《池州市经济适用住房管理办法实施细则》和《池州市经济适用住房招投标管理办法》；
保证廉租住房稳定的资金来源，政府每年在财政预算中安排不少于500万元资金用于廉租住房补贴与建设；
廉租住房租金补贴标准适度提高；
2008年开工教学园区100亩经济适用住房基地首期1.5万平方米建设，启动杜坞大桥东侧南面地块150亩经济适用住房项目前期开发建设工作。
提倡和实施绿色与节能建筑。
2008年新建商品住房绿色与节能实施率达到95%，2009年达到100%；
城镇建筑总能耗基本实现节能50%。
进一步提高物业管理水平，逐步扩大物业管理覆盖面。
2008年住宅小区覆盖率达到80%，2009年达到85%。
（附表）池州市2008-2009年住房建设计划表
分类
年度
投资（亿元）
施工面积（万㎡）
新开工面积（万㎡）
竣工面积（万㎡）
商品住房
2008
11
160
60
65
2009
165
70
廉租、经济适用住房
0.15
1.5
0.2
2
拆迁安置房
注：
本表数据不包括县城
3．池州房地产市场土地交易及规划政策分析
池州市主城区基准地价及规划区指导价格
安徽省池州市主城区基准地价表
二○○五年九月八日单位：
元/平方米
级别
商业
住宅
工业
一级
1564
962
246
二级
974
627
164
三级
635
363
112
四级
416
---
指导价格地区指导地价表
单位：
区城名称
站前区
经济技术开发区临港工业区
主城区外围地区
商业
405
325
285
住宅
365
260
235
工业
135
123
94
4．2007年池州市主城区土地供应量
序号
地块名称
地块位置
面积（亩）
用地性质
1
南馨园二期
位于规划百大商业街南侧，市二中校园区北侧地块
128.85
二类居住用地
农药厂及周边
位于白洋路北侧农药厂厂区用地范围及周边
250.05
商住用地
二中南侧
位于市二中校园区南侧，原长江南路北侧地块
74.55
体校及周边
位于长江中路以东，百牙路以南池州体校校区范围及周边地块
88.95
商服用地
自来水公司（办公区）
位于长江中路与清风路交叉口东南角地块
16.95
家机厂原厂区
位于秋浦路沿街商住楼南侧家机厂原厂区内的城关小学东侧
7.5
7
教体局东北侧
位于汇景南苑南侧，九华山大道西侧的教体局东北侧地块
40.2
青阳路中段周边地块
位于百牙路北侧，清风路南侧，青阳路中段西侧一线地块
93.3
杰达集团青峰岭车队厂区
位于青峰岭长江中路东侧，车队站厂区用地范围
49.95
10
啤酒厂厂区
位于百牙路北侧，清溪河东侧沿线的啤酒厂厂区用地范围
157.95
人民路市中医院东南地块
位于九华山大道与人民路交叉口西南侧，中医院住院部东侧一线范围
199.95
南门车站
位于齐山大道与人民路交叉口东南角，木材市场一线地块
75
13
南湖新村二期
位于南外环道路与长江南路（规划）交叉口西南角地块
379.95
齐山水泥厂及周边
位于齐山大道东侧，原齐山水泥厂厂区一带地块
180
太阳新城二期
位于廉租房基地东侧，建设中太阳路南侧地块
70.05
合计
——
1813.2
提示：
2007年池州市整年土地投放量主要百牙路周边和城东和城南版块，旧城区基本无供应量.其供应量达到1813.2亩，若其容积率按平均1.5来算，共有181.32万平方米，住宅平均按120平方米/套来测算，2007年供应的土地就可建设15100套（不包括经济适用房、廉租房），未来1-2年池州房地产市场,将集中放量,竞争加剧.城南版块形成开发规模,是主要放量区。
5．池州市城区5年内商品住宅土地供应量
施工商品住房
“城中村”改造拆迁安置房
经济适用住房
廉租房
合计（万㎡）
2006
84
76
168
2007
90
188
80
148
35
114
2010
40
124
399
301
25
742
从2006年到2010年，池州房地产市场共有742万平方米的供应量，每套按120平方米计算，未来将有61833套房屋可供24.73万居住，目前池州非农业人口26万，多数家庭有多次置业的习惯，未来池州房地产市场将接近饱和状态。
6．房地产市场分析—板块分析
1）板块分析
从板块角度看池州房地产市场可以简单划分为老城区板块、东部板块和站前板块三个部分。
老城区板块：
以旧城改造为主，房地产类型以商业和商住一体为主，其特点是规模小、房价高。
代表项目是“池州商之都”和“池州新天地”，规模都在20万方左右，物业形态以商业、住宅、娱乐为主，目前这两个项目都刚刚开工。
东部板块：
东湖路以东地区，该区域靠近平天湖景区和清溪河，环境优美，许多政府部门（如市政府、检察院、法院、人大等）已入驻，是池州房地产最热的地区，这里汇集的池州最知名的楼盘，如“汇景花园”、“河滨花园”、“森桥印象”、“新城明珠”、“平天湖水岸花园”等项目。
该区域楼盘特点是：
规模大、品质高、环境美、价格高，市场竞争非常激烈。
站前区板块：
新开发地区，虽然目前没有楼盘项目在售，但是由于“碧桂园”的入驻，将会带动该板块的发展，前景较为看好。
2）开发规模
共分为两期开发。
以碧桂园项目西边为界限，以东为站前区一期开发区域，以西为站前区二期开发区域。
目前，一期用地已基本出让完毕，规划内容分别有商贸、娱乐、休闲、居住、物流等内容为主；
二期正在规划、审批阶段。
3）项目规模和规划分析
4）其他
目前，站前区没有常住人口，所有村民已经全部外迁。
道路系统已经基本完善，主要道路有长江南路、齐山大道、高速连接线、站前路、森林大道，现在一些支路正在建设中。
公交系统也正处于完善阶段，现在仅有公交15路车连接市区，目前15路公交车免费乘坐。
商业配套几乎为零，里山中学、规划中的小学以及碧桂园未来配套的小学、幼儿园，将构成站前区的教育网络，解决站前区居民子女的就学问题。
规划中的医院、酒店、超市等生活配套，在未来时间内也将为该区居民带来生活便利，但就目前而言，生活极为不便，至少在2年内这种状况无法得到很好的解决。
小结
站前区作为池州市日后发展的重要区域，必将从政策和其他方面受到政府的重视和倾斜，与此同时，徽商大市场、小商品市场、建材市场、家具市场等专业、综合市场运营后，商业辐射面较广，除了池州市区、下属的三个乡镇，还有安庆、黄山、宣城等周边地区，加之站前区是池州的交通枢纽，如此，势必加速当地流动人口的数量，带动当地经济的发展，并房产市场带来有利的销售契机。
但就目前而言，开发才刚刚开始，站前区整体居住环境、生活配套、公共设施配套、生活便力度均不及老城区，很大程度抑制了消费者在站前区的购房欲望，很多客户都处于观望中。
同时，2006年至2007年，市区开发了几个规模较大、品质相对较好的楼盘，尤其是清溪河两岸，很大程度上分流了很多客户群。
竞争楼盘信息
一、分布及特点
根据城市布局、发展方向、自然景观带分布，目前池州楼盘主要分布在以下几个区域：
◆老城区（翠微西路以北，百牙路以南），该区域房产开发项目因地处市中心，交通便捷，业主能够充分享受到整个城市最优越的生活、商业配套；
受地域空间的限制，该区域楼盘开发比较集中，开发规模有限，社区内部配套缺乏，日后社区物业管理难以提高档次，目前大部分楼盘已经交付，仅有和泰星城、杏花村文化园在售。
◆城北（百牙路以北），受地理位置影响，该区域项目邻近市政府，周边生活配套比较完善，整体销售态势良好。
主要代表项目城北花园（城北花园、城北新村并成城北花园，以下同）、和泰新城，均为本地开发商开发，且开发规模较大。
◆清溪河沿岸，清溪河纵贯池州市南北，两岸水景房受到开发商和消费者的青睐，近两年，档次较高、规模较大的项目多集中于此，且多为外地开发商开发，主要代表楼盘有：
森桥·
印象、清溪半岛、新城明珠、河滨花园、汇景国际花园。
◆站前区，作为池州市新崛起的区域新星，房产开发也必然成为区域建设、经济发展角逐过程中不可或缺的因素。
目前，商业开发已经初露端倪，住宅房产的开发也正在拉开序幕，房产大鳄碧桂园一举拿下2500亩的地块，势必打造本区域的尚品人居社区，另外，拥有100亩规模的山水名家项目也即将启动，除此而外，还有临近平天湖的平天湖水岸花园以及安置房齐山小区、南苑新村等项目。
二、项目卖点及包装
各楼盘根据自身最大的特点提炼了各自的卖点，集合起来，这些卖点也不外乎区位、景观、品质、配套、人文、价格等方面。
综合而言，市中心和城北的楼盘多以区位、生活便捷等内容为主；
清溪河两岸的项目则更多强调的是景观、自然、健康；
站前区平天湖水岸花园听到名字卖点不言自喻，碧桂园则以品质著称。
以下是部分楼盘的广告语和项目定位：
区域
楼盘名称
项目定位或广告语
卖点
老城区
杏花村文化园
天下第一诗村（古夕牧童遥指处，今朝杏村文化园）
文化、品质
城北
和泰新城
城市地标，传世名宅
品质、区位、配套、开发商等
清溪河沿岸
印象
水岸城邦·
理想家（原味西班牙生活）
建筑风格、开发商、物管、品质等
老百姓买的起的花园洋房
价格
大型滨湖景观人文社区（筑就理想新生活）
自然景观
20万平米水岸风情好景名宅（润泽风华大人生）
汇景·
碧水康城
清溪河畔，健康新城（家是向天空延伸的绿色）
自然景观、健康、品质等
站前区
平天湖水岸花园
纯山纯水纯粹品位（依山，傍水，尊尚名宅）
自然景观
碧桂园
给你一个五星级的家
品质
就走访市场情况而言，森桥·
印象以其独特的项目定位，鹤立鸡群，上海策划公司西班牙风格的欧式风情策划，使整体广告风格迥异于其他楼盘，让池州市民顿时眼前一亮，同时采用广告轰炸，使得森桥·
印象众人皆知。
汇景国际花园在一期以其专业的团队素质和敬业精神，在市民中赢得了良好的口碑效应，这为其后期推广建立了良好的市场形象。
三、主要推广方式
池州房地产市场发展尚处于初级阶段，对于传统报纸广告媒体的选用频率不是很高，且宣传效果不佳。
并无做楼书，而是折页和报纸在销售现场一起派送；
选用频率最高的载体是重点商业区的广告路牌，同时人脉传播对于项目的美誉度有极大的影响。
目前项目开盘促销活动也是目前销售中较多采取的手段，是现场做价格优惠活动，而在平时实际的销售过程中，价格折扣是常用的方式。
四、物业形态
多层物业依然是池州房产市场的主角，近两年别墅、小高层的开发也越演越热，目前开发项目中含别墅物业的有：
杏花村文化园（一期全部别墅、二期部分别墅）、森桥·
印象、清溪半岛、新城明珠、平天湖水岸花园（二期别墅）、碧桂园，其中联体别墅开发较多，独体别墅相对很少；
此外，开发项目中有小高层的楼盘有4个：
南馨苑（1栋）、汇景国际花园（4期碧水康城，7栋）、平天湖水岸花园（3栋，11层）、万和城市花园（3栋）；
含有高层的1个：
碧桂苑。
五、物业管理
目前各楼盘的物业管理内容基本都是常规内容：
保洁、保安、绿化维护、简单维修等，智能化安保系统地运用目前仅有清溪半岛、平天湖水岸花园提及过，主要是对讲门禁、电子巡更。
受物业内容的影响，物业管理费也相应较低，别墅和多层几乎价格相近，多为0.34----0。
45元/月/㎡，小高层的物业管理费则为0.9元/月/㎡。
销售情况
价格（元/㎡）
优惠方式
二期以多层、别墅为主，未开盘
多层2500-2600
别墅价格未定
一次性付款9.8折按揭9.9折
万和城市花园
一期商业和部分安置房，二期住宅未开盘
预计二期均价2700
南馨苑
目前在售部分小高层
起价2600，楼层差价50元，
一次性付款9.8折，
目前在售三期，可售房源390多套
多层均价：
2923；
一次性付款9.8折
可售781套，其中住宅:
328套
商业:
125套拆迁还房:
149套，已售304套
多层：
均价2700；
怡和家园
全部售磬
2700---3300；
无
可售房源315套，已售257套
销售价格：
2400-3000
可售房源111套，已售54套
销售价格2288—2670；
一次性优惠70元/㎡
可售房源1121套，其中包括储藏室376套，已售522套
销售价格在2300-3400
可售房源933套，其中包括车库247套，
升级会员 