常德市经济开发区土地平整开发可行性研究报告Word文档格式.docx
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（3）土地开发整理可以为城市建设输送更多的城市居民。
（4）土地开发整理可有效缓解城市建设中的土地供求矛盾。
（5）常德市XX开发区土地平整开发项目的建设是走新型工业化道路，实现“西部突围”、“工业突破”发展战略的重大举措。
（6）常德市XX开发区土地平整开发项目是建设新型园区经济的需要。
（7）是实现工业强市，推动招商引资工作全面发展的需要。
（8）XX开发区的辐射和示范功能，有利于常德向周边延伸利益链条，从而凸现中心城市地位，加速城市建设步伐。
四、园区概况、规划范围、规划原则
4.1园区概况
4.2规划范围
4.3规划原则及指导思想
五、规划布局方案
5.1规划依据
5.2规划构思和理念
5.3总体布局
5.4道路交通规划
5.5绿化与空间形态规划
5.6土地平整项目建设内容
5.6.1土地分类情况：
5.6.2项目建设情况：
六、环境保护
6.1建设项目对环境的影响
6.2减缓工程环境影响的对策
七、实施进度计划
八、组织管理领导与招投标组织
8.1组织管理
8.1.1组织机构
8.1.2管理权限
8.1.3管理模式
8.2运作方式
8.3收费政策
8.4土地政策
8.5财政政策
8.6税收政策
8.7招标的组织形式
8.7.1招标范围
8.7.2报送材料
九、投资估算及资金筹措
9.1投资估算编制依据
9.2投资估算
9.3资金筹措计划
十、财务评价
10.1财务评价
10.2综合评价
十一、土地储备与开发的风险与对策
11.1土地储备与开发实施过程中三个阶段的风险
11.1.1土地储备与开发的前期风险
11.1.2土地储备与开发的中期风险
11.1.3土地储备与开发的后期风险
11.2控制和避免土地储备风险的对策
11.2.1加强组织领导，加大支持力度
11.2.2强化计划管理，严控供应总量
11.2.3拓宽融资渠道，减少贷款风险
11.2.4做好经营核算，提高经营水平
11.2.5加快人才培养，做好人才储备
一、总论
常德市XX经济开发区土地平整开发建设项目
1.2拟建地：
常德市XX经济开发区
1.3项目单位：
常德市德源投资开发有限公司
湖南常德市德源投资开发有限公司（以下简称德源公司）成立于2007年3月13日，经常德市政府同意，常德市XX经济开发区管理委员会批准成立的，负责XX经济开发区城市基础设施建设投资开发和土地开发、城市交通、教育、卫生事业等国有资产建设的国有独资公司，经营范围为城市基础设施建设投资开发和土地投资开发；
农村基础设施区内基础设施建设投资开发；
房地产开发及建筑工程的承揽。
公司法人营业执照、组织机构代码证、贷款卡等证照齐全，均已办理年检手续，承贷主体资格合法。
近年来，德源公司实施片区带动战略和开放发展战略，完善法人治理和责任管理，以市场运作机制行使城建国有资产投资主体的职能，运营城建国有资本，开辟城建融资渠道，承担开发区城市基础设施建设、土地开发等建设项目，履行常德市政府在XX经济开发区投、融资平台职责。
德源公司按照公司法要求设立组织架构，实行董事会领导下的总经理负责制。
该公司的成立和组织构架符合公司法的有关规定。
但政府背景决定其仍具有浓厚的政府色彩，公司董事会、监事会成员等主要领导与管理人员均由开发区管委会委派。
公司董事会成员5人，设董事长1人，副董事长3人，董事1人，其中4人由开发区财政局委派、职工代表1人，三名副董事长由财政局从董事会成员中指定产生；
监事会成员5人，其中3人由开发区财政局委派。
董事长为公司的法定代表人，现由开发区管委会主任、工委副书记兼任。
公司总经理由一名副董事长兼任，副总经理二人，下设办公室、投资融资部、工程技术部、财务部、房产公司及湘源建设公司德源分公司。
不含建筑工人,现有职工23余人，其中行政事业编制13人，其余为招聘人员。
公司对加快常德市XX开发区基础设施的建设步伐起到十分重要的作用，同时对园内经济健康持续发展也具有积极的现实意义。
1.5编制单位：
湖南XX工程项目管理有限公司
受常德市德源投资开发有限公司的委托，湖南XX工程项目管理有限公司编织可行性研究报告，我公司立即组织技术人员（专家），到现场进行调查研究，通过实地调查，广泛征求有关部门的意见对项目进行认真论证、分析评价，于2010年5月完成本报告的编制，供审批部门决策参考。
依据：
1）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2）国家现行财税制度和价格体系；
3）《常德市征征地补偿安置规定》（怀政办发[2003]6号）；
4）常德市城市总体规划；
5）常德市XX开发区规划图；
6）国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。
范围：
本次研究对项目建设的必要性、项目建设规模、内外部建设条件、总体方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。
（1）XX经济开发区经过10多年的发展，城市基础设施明显改善，以常德大道、XX大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，形成“八纵七横”的棋盘格局。
开发区内建有30万吨自来水厂一座，11万伏变电站两座，22万伏变电站一座，可确保企业生产经营及居民生活所需供水、供电，并可以为企业设计双回路供电。
区内还有占地面积2100多亩的森林公园，作为城市公共绿地，为园区营造了良好的生态环境。
XX正在日益成为环境优美的生态和经济繁荣开发园区。
10年来，常德XX经济建设的成就是催人奋进的，人们生活水平的提升是实实在在的，社会的发展是蓬勃向上的。
建立经济开发区以来，市委、市政府根据形势的发展，将XX经济开发区的发展定位于“工业新城，城市新区”。
发展目标的定位，充分发挥了常德的资源禀赋和比较优势，有力推动了常德的资源开发、城市建设和经济起飞。
（2）合理开发土地是城市发展的必然要求，也是建设小康社会的迫切任务。
随着社会发展的经济增长及人民生活水平的提高，加速合理开发整理土地，盘活存量土地，对于促进城市化进程具有十分重要的现实意义。
改革开放以来，常德城市化水平有了很大提高，中小城市规模不断扩大，小城镇建设速度加快，城镇人口和非农业人口迅速增加，城镇人口从2000年的32万人增加到2009年40万人，由此可见无论从农业现代化、工业化、城乡一体化发展，还是城市化进程的加速，与城市化相关的重要资源——土地已越来越成为各级政府及投资主体关注的焦点。
（3）长期以来，常德工业经济总量偏小，第二产业不够强大，由于生产力整体水平较低，产业结构不台理，“三农”问题解决仍不太乐观，工业化处于初始阶段，工业化率低于全国、全省平均水平，严重制约了常德经济的发展。
近年来周边地区经济的迅猛，对常德形成倒逼之势。
常德经济要实现跨越式发展，必须奋力“西部突破”。
而奋力“西部突围”，关键在于园区建设，搭建工业发展平台，营造工业发展氛围。
目前，XX经济开发区区开发建设已经进入一个快速推进时期，正步入快速发展的良性轨道。
只有抓机遇，奋力突围，才是唯一的出路。
搭建更大的发展平台，拓展更大的发展空间，通过科学规划和产业定位、实现产业集聚和经济腾飞。
（4）常德市XX经济开发区位于常德市东大门，常长、常张、常吉高速与正在筹建的常安高速在此交汇，石长铁路贯穿境内。
所处的地理位置优越，交通便利，施工方便，建设条件良好，水电供应有保障，能保证项目的顺利完成。
（5）常德市XX经济开发区土地平整开发项目位于常德XX开发区，总面积1343亩。
项目用地规划性质为工业用地和商业用地。
地形以丘陵为主，随着园区发展路、金光大道、滨江大道于去年底全部拉通，“三通一平”条件基本具备，为项目开发和引进项目建设打下了基础。
（6）经计算，本工程项目总投资31928万元，其中工程建设费4028万元；
勘测设计费、工程监理费、建设单位管理费等其他相关前期费用322万元。
土地征用费5641万元；
房屋拆迁补偿费3922万元；
土地报批相关费用15459万元（其中：
新增建设用地费用3761万元；
耕地占用税4140万元；
防洪保安基金107万元；
农民保险费1791万元、森林植被费21万元、土地有偿使用费4028万元、耕地开垦费1611万元）、预备费1328万元、建设期利息1228万元。
投资估算只考虑了农民的征地补偿费（征地补偿包括土地补偿费、安置补偿费和青苗补偿等三项费用）和房屋拆迁费。
不包括专门的安置费用。
项目建设期为3年。
其资金筹措渠道为：
申请银行贷款20000万元，自筹资金11928万元。
还贷主要通过土地开发筹集资金。
（7）该项目全部投资财务内部收益率22％，大于财务基准收益率10％，财务净现值16771.26万元，远大于0，贷款偿还期5年，偿还能力较强。
通过财务抗风险计算，则该项目有较强的抗风险能力。
本项目具有显著的经济效益，加快XX开发区土地平整开发项目建设，对于促进园内企业做大做强、优化经济结构、加速全市农业产业化发展、增加农民收入、促进常德市经济持续快速健康发展，具有极其重要的作用。
该项目可行，建议尽快实施。
常德位于北纬28度至31度，东经110度至113度之间，时区属于国际时区东8区。
地处中国的中南部，长江中游，湖南省的西北部。
东临洞庭，西接黔渝，南通长沙，北连荆襄。
从经济区位划分，常德属于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部，是东部沿海发达地区产业向中、西部转移的黄金地段。
常德现辖武陵、鼎城2区，汉寿、桃源、临澧、石门、澧县、安乡6县和一个县级市津市。
全市面积18189.8平方公里，人口601.0523万。
其中城区面积297.4平方公里，人口40.8359万。
常德地貌以平面为主。
境内山水相连，地势西北高东南低。
西部有“湖南屋脊”之称的壶瓶山。
东南部是地肥水美的西洞庭湖平原，平均海拔在50米以下。
中部过渡地段为丘陵。
湖南四大水系中的沅江和澧水流经常德，境内有大小河流432条。
平湖区江河纵横，水网密布，有广阔的天然湿地。
常德，位于湖南省西北部，洞庭湖西岸，史称“川黔咽喉，云贵门户”。
一篇《桃花源记》，让常德拥有了“世外桃源”、“福地洞天”的美誉，常德因此拥有了一个美丽的名字——桃花源里的城市。
一则“善卷让王”的典故，使“常德XX山有德”的民谣千古流传，常德因此被誉为中华民族道德文化发祥地。
一个“刘海砍樵”的传说，把常德“爱神”追求幸福生活、美好爱情的壮举代代颂扬，常德因此成为一片多情的热土。
今天的常德已成为中国中等城市建设的典范。
先后荣获中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国首届魅力城市、国际花园城市、全国交通管理模范城市、国家环境保护模范城市、中华诗词之市的称号。
常德位于中国中南的西南区域正中位置，处于成渝经济圈、武汉经济圈和华南经济圈交汇处，从经济地理学角度来看，是企业进行战略布局的上佳选址。
运输距离经济、市场幅射范围广，中南、西南与东部在经济发展上存在较大差距，本地产业和企业尚未完全成熟，但以常德为圆心，10小时车程内有3亿多人口，市场容量与潜力巨大。
常德市是湖南省十一五规划中优先发展的”3+5城市群”，XX经济开发区被纳入长株潭大河西先导区规划范围。
因与四川、重庆、贵州、广西交界，而同时被国家“西部开发”战略列入到扶持地区，享受与西部省份同样的西部大开发政策支持，国家予以各项政策倾斜、项目开发、资金支持；
在东部与中部接轨合作典范—“泛珠江三角洲”组织中，成为新一轮产业转移第一梯度的承接地。
常德XX经济开发区是1992年经湖南省人民政府批准的省级重点开发区，规划面积70平方公里，是常德市委、市政府直接主办的开发区。
2009年批准为湖南省第一批国家高新技术产业基地。
经过10多年的发展，园区已逐步形成了装备制造、林纸、电子新材料、纺织、医药、食品6大产业板块：
1、以经纬纺机、汉风集团、创业德力西、中联液压以及在建的三一重工等企业为龙头形成了装备制造产业板块；
2、以恒安纸业、华耀浆纸以及筹建中的泰格林纸等企业为龙头形成了纸业板块；
3、以金天钛业、良田科技、力元新材、三升光电等企业为龙头形成了电子新材料产业板块；
4、以云锦纺织、东信棉业、嘉莉诗服饰、金帛化纤等企业为龙头形成了纺织产业板块；
5、洞庭制药、金健药业、以三金制药、德海药业等企业为龙头形成了药业板块；
6、以金健米业、XX大曲酒业、武陵酒业等企业为龙头形成了食品产业板块。
现有各类工业企业230多家，规模以上企业80家，其中上市公司投资的企业15家；
2008年，XX的规模工业企业主营业收入超过73亿元，税收入库2.6亿元。
未来的5年，XX经济开发区将实现规模工业企业达200家以上，工业产值逾500亿元并争创国家级重点开发区的宏伟目标。
目前，加快项目建设，推动产业发展已成为园区的首要任务，XX开发区正重点打造六大专业园区：
5平方公里电子新材料工业园、3平方公里机械装备制造工业园、1平方公里机械配套工业园、8平方公里化工造纸工业园、1平方公里物流产业园和3平方公里滨江休闲文化产业园。
XX经济开发区的道路体系日益完善，以常德大道、XX大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，形成“八纵七横”的棋盘格局。
在大力发展工业的同时，开发区按“工业新城，城市新区”的要求，着力打造环境优美、三产发达、生活便利的理想家园。
在人文自然环境方面，正在重点建设两条风光带：
一条是包括乾明寺公园、蚩尤阁、蚩尤善卷画墙、和尚桥、苏家渡民俗村、姚湖公园在内的沅水风光带；
二是包括万寿殿、香火街、善德观、XX森林公园在内的枉水风光带。
在人居环境方面，一批设施完善、功能齐全、环境优美的大型楼盘正陆续落成。
与此同时，教育卫生、文化娱乐、金融服务、电信通迅等公共事业，也有了长足的发展。
XX开发区属亚热带季风气候，主要气象参数如下：
年平均气温：
16.7℃年平均雨量：
1346.5mm
年日照时数：
1719.5h年主导风向：
NNM
年平均风速：
2.1m/s年平均气压：
1011.8hpal
因此，根据区域具体气象条件，制定工程日期施工表，建议施工避开雨季及不利时节，利用好夏末、秋、冬初季节有利的气候条件，抓好有效施工，达到满意效果。
园区内岩土特征按时代由新至老分述如下
（1）第四系人工填土（Qml）零星分布在中方填镇政府所在地，为近期人类工程活动产物，松散至稍密，稍湿、硬塑，厚度0.1～2m。
第四系冲洪积土（QU+PL）分布全区，上部为粉砂质粘土，下部为砂卵石土。
粉砂质粘土厚0.3—0.6m，估计承载力为100—150kpa；
砂卵石土厚3—15.6，估计承载为150-200kpa。
侏罗系中上统至三叠系上统（J2～T3）
粉砂质、钙质泥岩；
紫红色，局部含灰白色长石、石英砂岩，层理发育，估计承载力为300kpa。
三叠系下统灰岩：
灰色、灰焦色，估计承载力在300kpa以上。
二叠系上统长兴组至石碳系中上统壶天群灰岩夹砂岩、泥岩（P2～C2+3）：
承载力在500kpa以上。
区域内地表水主要来源于天然降雨，水量充沛。
地下水资源较为丰富。
主要为第四系孔隙水和基岩风化裂隙水。
场地内地下水以接受大气降水补给为主，其流量及方向受场地内的大气降水和地形条件影响。
该址地下水丰富，经测试，地下水混凝土无腐蚀性。
XX供水由常德市自来水公司第四水厂提供。
该厂供应全部常德市区生产生活用水，设计供水能力60万吨/日，目前的实际供水量约为30万吨/日。
依据企业实际需要，还可以直接从沅江抽水，沅江系湖南四大水系之一的第二大河流，年流量2096立方米/秒。
可满足园区企业用水要求。
XX是常德市的供电枢纽，现有11万伏变电站二座和22万伏变电站一座，可确保项目电力供应，并可以按企业设计要求提供双回路供电专线。
2.5交通
常德交通方便快捷，是全国60个交通枢纽城市之一，是全国较少同时拥有铁路、航空、水运和高速公路立体交通体系的内陆城市。
公路：
XX境内有207和319两条国道，现已建成的长沙至常德、常德至张家界、常德至吉首的高速公路和在建的二连浩特至广州高速、杭州至瑞丽高速都经过XX开发区。
铁路：
连接京广和枝柳线的长沙至石门铁路穿境而过，年运输量120万吨的货运站就座落在XX开发区；
石长复线已于2009年四季度动工建设，常德至长沙的城际轻轨已于2009年上半年动工建设。
水运：
流经XX开发区的沅江常年可通行千吨级货轮，常德港现有500吨级货运码头2座、1000吨级集装箱货运码头1座，经水路运输可以到达上海、南京、武汉、重庆等重要港口城市。
航空：
常德机场距离市区7公里，该机场可起降波音737、757客机，现已开通至北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、昆明、海口等地航班。
实施西部大开发和中部崛起的伟大战略，必将对常德经济发展产生极其深远的影响，为陈化的经济建设带来千载难逢的历史发展机遇。
合理开发土地是城市发展的必然要求，也是建设小康社会的迫切任务。
随着社会发展和经济增长及人民生活水平的提高，加速合理开发整理土地，盘活存量土地，对于促进城市化进程具有十分重要的现实意义。
改革开放以来，常德城市化水平有了很大提高，中小城市规模不断扩大，小城镇建设速度加快，城镇人口和非农业人口迅速增加，城区人口从2000年的32万人增加到2009年40万人，由此可见，无论从农业现代化、工业化、城乡一体化发展，还是城市化进程的加速，与城市化相关的重要资源——土地已越来越成为各级政府及投资主体关注的焦点。
近几年来，随着工业化而发生的经济和人口分布重心向城市转移、城市数量和城市人口迅速增加，城市在国民经济和社会生活中作用逐渐强化。
主要表现形式有三种：
一是城市人口占总人口的比例逐步提高，农业人口转为非农业人口逐渐增多；
二是城市规模不断扩大、更新，农村已出现新兴城镇；
三是城市经济关系、生活方式的普及与扩大。
城市化程度日益加深，城市范围不断扩大，难免占用农地而促使城市开发整理土地结构发生变化。
因此，合理开发整理土地是关系到国民经济是否健康发展的大问题。
城市是现代产业的集中地和消费的中心，在整个经济发展中具有举足轻重的地位。
通过城市化带动工业化，实现现代化，充分发挥城市的集聚和辐射效应，能够极大地促进常德的发展。
同样土地开发整理是合理配置、集约利用土地资源，提高土地利用率的战略措施，实现农业现代化也离不开土地开发整理。
常德市德源投资开发有限公司是国有法人独资企业，投资方为湖南常德XX经济开发区区管委会。
XX经济开发区是1992年成立的省级重点开发区。
1992年5月，湖南省体改委以湘体改字〔1992〕32号文件，批复同意XX经济开发区的建区申请。
1994年3月，省人民政府以湘政发〔1994〕5号文件，批准XX经济开发区为省级经济科技开发区。
1997年6月，省人民政府常务会议又批准将XX经济开发区列入全省6大重点开发区。
2005年7月，经国家发改委第三批审核公告，XX经济开发区被国家正式认可为省级经济开发区，总面积54平方公里，总人口10万。
2005年，XX经济开发区被湖南省委、省政府授予全省非公有制经济发展优秀工业园区称号。
常德属湖南省3+5城市经济圈，而XX是常德的工业重镇，进入了长株潭“两型社会”建设大河西先导区的延伸区。
（1）土地开发整理是城市化建设的必要保障
土地开发整理是指土地利用总体规划或城镇体系规划所确定的目标和用途，采取行政、经济、法律等措施，对土地利用状况重新进行布局安排、结构调整，既开发利用又治理保护，从而提高土地利用率和土地质量，增加耕地，改善生产和生活条件及生态环境，促进经济社会快速发展和可持续发展。
城市化是指城市数量增加或城市规模扩大的过程。
其结果表现为城市人口在社会人口中比重逐渐上升，乡村人口向城市人口转化，工业和第三产业向城市集聚，城市规模不断扩大，功能不断完善。
城市化是一项渐进的复杂过程，由于城市规模的扩大，基础设施、基础产业、体育活动场所等公益性项目的投入，必然要占用大量的土地。
而城市周边地区既有废弃地，也有耕地。
随着城市化规模的不断扩大，城市对土地的无止境需求和土地有限的可供应量这一矛盾将日益突出，这就需要通过土地整理，对城市周边地区的耕地、废弃地、闲散地及杂乱不规则的各类土地进行合理规划，因地制宜，针对不同类型的土地进行道路、绿化、公园、水域、基础设施等调整安排和综合整治，以提高城镇土地利用率优化城镇景观布局，改善人居环境。
在土地开发整理过程中，既要充分利用废地、荒地，通过综合整治，达到城市建设用地的要求又要注意保护耕地，避免因城市的扩张大量挤占耕地，造成新的耕地流失。
因此最大限度随为城市化进程提供所需的土地既是土地开发整理的目的之一，更是推进城市化进程的必要保障。
（2）士地开发整理对城市外围建设朝着规范化、合理化方向发展起者积极的促进作用。
科学合理的土地开发整理规划应与土地利用总体规划和城市规划有机结合起来是城市建设的有益补充。
通过土地开发整理，实现了“田成方，路成网，渠相通，树成行”的现代农田格局。
虽然不可能对中心村、行政村给予全面调整改造和综合整治，但是对村际之间的道路、水渠、田园绿化都会给予布局安排和配套建设，因而土地开发整理可以把田野的自然美和人工美有机地结合起来创造新的农田生态景观。
这些景观通过便捷的路网，与城镇景观遥相呼应，又转化为城镇大绿化、大交通的一部分。
土地开发整理通过迁村并址，撤并自然村，整治空心村，又直接推动了中心村和中心镇的建设。
也就是说，土地开发整理既可以按照土地利用总体规划的要求，加强农用地分区建设，又可以直接或间接地支持城市建设，有利于工农结合优势互补，互动发展城乡一体。
通过土地开发整理，走农田标准化，灌溉、道路网络化，林带田园化，既有利于农业机械化作业，农业新技术的推广和普及，又有利于提高农村的劳动生产率，降低农业生产成本，有效地增强抗自然风险的能力，为农业适度规模经营创造条件也使农村劳动力退出第一产业，转入城镇第二产业、第三产业成为可能。
土地开发整理过程也就是用现代思想观念改造农村旧传统的过程。
土地开发整理运用先进机器平整土地，运用先进技术修筑工程，运用先进管理组织施工，运用城市文明改造农村旧习俗经过长期的参与，使农民的观念得到更新，便于掌握更多的生产技能，农业的现代化水平将大幅度提高，同时必将极大地燃民的整体素质。
农民的素质得到提高以后，必将加快向
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