宜昌梅子垭房地产开发项目规划设计说明书99Word格式文档下载.docx
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11）《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）
12）《宜昌市城市规划管理条例》
13）《宜昌市城市规划管理技术规定》
14）《宜昌4线管理规定》
15）《风景名胜区管理暂行条例》
16）《宜昌市城市总体规划（2005-2020年）》
17）宜昌梅子垭房地产开发项目规划设计任务书
18）宜昌梅子垭房地产开发项目规划设计方案竞赛文件
19）宜昌梅子垭项目规划用地现状地形图
20）其它相关文件图纸和资料
三、规划目标
本规划区力求在继承传统空间格局、风貌特色以及增强城市社区活力的基础上，以综合开发为契机，建成未来宜昌市的高档住区，形成突出地方建筑文化、现代建筑特色与山水园林风貌特色，融山、水、路、园林、广场和建筑群为一体的综合片区，营造符合现代生活方式的高档居住区，满足宜昌地区人群对高层次居住环境的需求，注重可持续发展，努力营造和谐社会需要的新社区，使之成为宜昌最具有活力的区域之一。
四、规划指导思想
为达到规划目标，确定本次规划的指导思想为：
1）以当地社会和经济发展战略为依据，适度发展中高档康居住区。
2）与自然山体环境及梅子垭水库景区的生态环保要求相协调。
3）以现有资源为基础，科学规划，合理开发，优化资源，提高效率，分期实施，稳步推进，实现经济、社会、环境效益的统一和可持续发展。
五、规划编制原则
·
规范性原则：
以相关标准和法规为依据，规范性编制。
科学性原则：
采用先进理论和科学方法，保证规划的科学性。
适度超前原则：
保证规划科学性基础上，具有一定的前瞻性。
可操作性原则：
对规划内容和建设项目进行可操作的规划与设计。
系统性原则：
对规划内容的各个部分进行系统分析和处理。
弹性原则：
规划的灵活性及适时性。
以《宜昌梅子垭房地产开发项目规划设计任务书》为依据，符合湖北省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲所提倡的策划理念，利用周边良好的交通和区位优势，合理确定功能布局，综合开发，配套建设，充分体现出时代气息和先进理念，适应国际化的发展方向。
1）因地制宜的原则
规划布局从实际情况出发，因地制宜，充分利用原有的地形特征，结合当地居民的居住生活习惯,创造优美宜人的商业居住环境和绿化景观环境，为居民提供良好的城市商业步行空间、环境幽雅的居住空间和公共绿化空间，提高土地利用率，充分考虑三个效益的结合，减少填挖方量，保护自然风貌。
2）整体性的原则
将建筑从功能布局和视觉空间形象上综合为一个协调共生的统一体，发挥整体性相互共生的关联优势，同时使城市空间形象既统一又丰富多彩。
3）超前性的原则
规划设计要体现一定的超前性，符合长远发展的要求。
4）可操作性的原则
本规划设计还必须以现实条件为基础，考虑当地的经济条件，以及居民的承受能力，做到规划设计在建设实施中切实可行。
5）特色的原则
“有特色的东西才有生命力”。
本次规划的最终目标是促进宜昌的城市发展，包括经济、文化、旅游等多方面的综合发展，从而提高宜昌梅子垭房地产项目及周边经济开发区的未来竞争力，但并不意味着将经济增长建立在生态环境破坏的基础之上，而是坚持人口、资源、环境、社会与经济之间的协调发展，即所谓的“可持续发展”——人、建筑、自然和谐共生。
六、规划策略
在满足上一级规划要求的前提下，根据有关国家标准布置用地功能；
1）借助项目东侧发展大道城市主干道的建设，实现用地的先期拓进；
2）确保项目区内交通干道与周围地区的道路有效衔接以及内部道路系统的通畅和便捷；
3）依据因地制宜原则，在恰当的地点进行开发、建设，根据区位和用地选择不同的建筑类型；
4）确保项目区内公共设施供应充足，实现现代化、智能化的新社区。
5）贯彻城市设计的思想和手法，营造丰富的城市景观空间，形成独特的具有当地特色的郊区居住景观新风貌；
6）强化以“情”与“景”为主体的生态环境特点，合理布局，强化绿地景观系统的建设；
7）遵循可持续发展原则，逐步实现人文环境与自然环境的协调，努力营建环境优美、个性鲜明的生态新社区；
第二章规划背景
七、城市概况：
1.地理位置
宜昌位于湖北省西南部，地处长江中上游结合部，是举世瞩目的长江三峡工程所在地、湖北省省域副中心城市。
辖五县三市五区，国土面积2.1万平方公里，人口414.93万，城区人口133.8万。
宜昌（古称夷陵）因“水至此而夷，山至此而陵”而得名。
地处鄂西秦巴山脉和武陵山脉向江汉平原的过渡地带，地势西高东底，地貌复杂多样，境内有山区、平原、丘陵，大致构成“七山一水二分田”的格局，为鄂、渝、湘三省市交汇地。
宜昌“上控巴蜀，下引荆襄”，素以“三峡门户、川鄂咽喉”著称。
自古以来，宜昌就是鄂西、湘西北和川（渝）东一带重要的物资集散地和交通要冲。
宜昌全区地跨东经110°
15′～112°
04′、北纬29°
56′～31°
34′之间，东西最大横距174.08公里，南北最大纵距180.6公里。
东邻荆州市和荆门市，南抵湖南省石门县，西接恩施土家族苗族自治州，北靠神农架林区和襄樊市。
2.气候地质
宜昌属亚热带季风性湿润气候。
四季分明，春秋较长。
年平均水量为992.1~1404.1毫米之间。
雨水丰沛，多在夏季，较长的降水过程都发生在6~7月份，雨热同季，全年积温较高，无霜期较长，年平均气温为13.1℃~18℃，但随着海拔高度上升而递减，每上升100米降低0.6℃。
7月平均气温24.1℃~28.8℃，元月平均气温1.7℃~6.5℃。
极端最高气温41.4℃，最低气温-15.6℃。
其中三峡河谷及清江、香溪河谷地带，由于高山对峙，下有流水，故在600米以下存在逆温层，冬季较暖和，极端最低气温小于-7℃的机会只有5%。
宜昌境内地质构造较为复杂。
距今25亿年前的元古界到百万年前的新生界之间的各个地质时代的地层均有分布，且发育完整，出露齐全。
宜昌市境内地形复杂多样。
山区、丘陵、平原都有。
地势自西北向东南倾斜，西北部是大巴山，中部巫山，西南部是武陵山，宜昌城以东的宜都、枝江、当阳、远安属丘陵山区和平原；
宜昌城以西的兴山、秭归、长阳、五峰等县属于山区，是我国二级阶地东端，崇山峻岭，峡谷交错。
在市域总面积中，山区占69%，丘陵占21%，平原占10%，构成“七山、二丘、一平”的地貌特征。
宜昌境内水系属外流水系，以长江为主脉，河流多、密度大、水量丰富，年平均总水量4741.4亿立方米，市境内长度大于10公里的河流有99条，其中集水面积在50平方公里以上的河流有64条，总长3793公里，总集水面积占全市的83.9%。
3.旅游资源
宜昌市是全国11个重点旅游城市之一；
是全国首批公布的40佳旅游城市；
2000年进入中国优秀旅游城市行列；
目前正在向中国著名的旅游名城迈进。
宜昌境内拥有国家级AAAA级景区九处，分别为：
宜昌市三峡观坝旅游区、宜昌市柴埠溪峡谷风景区、宜昌西陵峡口风景名胜区、宜昌车溪民俗风景区、宜昌三峡人家风景区、长江三峡工程坛子岭旅游区、三峡石牌要塞旅游区、宜昌市三游洞风景区、宜昌九畹溪风景区，其总量目前居湖北省首位。
国家3A级景区11处，是不折不扣的旅游名城。
宜昌市本身就是一个巨大的园林城市——大坝雄姿、三游古洞、白马仙踪、东山图画、桃花新村、儿童公园、滨江画廊、广场夜景、宜昌天然塔、镇江阁等等景观遍布城区。
作为一座年轻而光荣的城市，一个宜而昌盛的城市。
“依托“三峡工程”的巨大品牌效应，实力宜昌，活力宜昌，魅力宜昌。
宜昌，正成为湖北新经济增长极。
这是2007年在北京举行的“中部最佳投资城市”评选活动中，由组委会组织的商界评选团、专家评审团等对宜昌的评价。
宜昌最终以当之无愧的实力，一举登上“中部最佳投资城市”的荣誉榜。
4.经济特点
宜昌地理位置居中，在长江经济带中，宜昌东接武汉，西连重庆，是东部发达的经济科技与西部丰富资源的结合部，是国家实施西部大开发战略由中线进入西部的起点，处于南北经济文化交往、东西资源要素对流的交汇处和过渡地带，历来是重要的商品物资集散地。
随着我国对外开放由沿海向内地梯次推进，长江开放开发、西部大开发战略的实施和三峡工程的兴建，宜昌处于承东启西的战略部位，是重庆和武汉之间重要的区域性中心城市。
近几年，宜昌市经济总量连续居湖北省第二位，宜昌商务经济发展中“省域副中心”的地位初现端倪。
宜昌还是全国文明城市、卫生城市、优秀旅游城市和科教兴市先进市。
2007年1至11月份，宜昌市规模以上工业累计完成增加值315.49亿元，增长25.4%，总量居全省第2位，增速居全省第6位。
其中，11月份完成增加值29.58亿元，增长23.1%。
已提前完成今年的计划目标任务。
2007年1-10月宜昌市进出口总额70275万美元，同比增长57.7%，其中，出口49416万美元，同比增长50.1%，完成市考核目标47082的105%，出口绝对值居全省第二位。
八、项目定位：
根据规划，“梅子垭新城”将建成为具有区域性竞争力影响力，集游憩、居住为一体的生态园林新城区的目标。
同时，与项目东侧的首钢集团开发的会展商务区互动联合，带动周边地块发展，从而实现老城区人流、资金流、信息流向新区转移，使其成为宜昌现代城市发展的增长极。
1.具有特色的山地建筑楼盘
作为待开发的山地住宅项目，众所周知，发展山地住宅至少有以下三个方面的居住优势：
一，环境优美的山地住宅，能更好地满足人们"
回归自然"
的心灵追求。
"
最好的途径莫过于"
了解自然、顺应自然、利用自然、改造自然"
，而建造山地住宅，完全符合这四大原则。
在不远离城市的山地建设住宅，既满足了人们生活、工作的便利，又远离都市的喧嚣，能感受大自然的沐浴，满足心灵的呼唤，回归本性的自然。
二，山地住宅的生态环境对人类的健康有着不可估量的影响。
国际上有一种颇为流行的“绿视率”理论，认为绿色在人的视野中达到２５％时，人的感觉最为舒适。
据统计，世界上长寿地区的“绿视率”均在１５％以上。
可见，绿色已超越感观，成为人们生存质量的重要元素。
森林作为“城市之肺”，其独特的生态服务功能，早已获得人们的充分认可。
山景住宅无疑是绿色的集大成者。
三，倡导自然环境与生态健康的低密度山地住宅，有着高绿化率、低密度、良好的通风采光三大先天优势，非常适合人类居住。
山地住宅的适应性广，可根据市场的需要作灵活调节，可大、可小、可高、可低。
大者，山地住宅可以是新城镇的建设；
小者，可以是一个房地产开发项目；
高者，可以盖出环境优美的别墅；
低者，由于山地地价较低，可以盖出大众化的多层、小高层产品，解决老百姓对住房的需求。
“梅子垭新城”充分结合用地现状的特点，形成与会展中心滨水别墅区共同发展的具有轰动影响力的山地住区。
2.尊重宜昌历史文脉与城市交融的楼盘佳品
具有历史悠久的宜昌，是古代巴文化的摇篮、楚文化的发祥地。
这里是伟大的爱国诗人、世界文化名人——屈原以及民族友好的使者——汉明妃王昭君的故乡。
这片神奇的土地，记录了无数古往今来的历史名人。
古城周围山川形胜天下称奇，历朝历代三十多位赫赫有名的文学家、诗人、学者先后来过宜昌。
他们无不陶醉于此，留连于斯。
作为一座有着文化底蕴的城市，宜昌“梅子垭新城”作为新区开发的领头羊项目，着眼于文脉的重塑，主动文脉的传承与发展；
同时注重与城市交通肌理的融合，充分结合发展大道现在以及将来的发展状况，提出适合实际开发的，具有最佳经济效益的地标性楼盘。
3.封闭式组团开放式社区的生活方式
根据项目的特殊定位，新区建设开发需要封闭式的组团管理，同时引进国外开放式社区生活的思潮。
开放式城市社区是目前世界上先进城市社区规划发展的趋势。
在欧美城市，这种开放型的社区模式已经深入人心，代表着一种最时尚、最合理、最舒适的城市居住和生活方式。
在国内，作为一种先进的开发模式，它也正在被许多城市以及开发商所研究和实践。
它由很多种特征组成。
一方面它是城市形态、资源的一种延续；
另一方面它所倡导的人与人之间的沟通交流、邻里之间的温情与关注、对家园认同等社区文化，意味着一种积极健康的新生活的开始。
因此，“梅子垭新城”项目规划设计，结合分期开发的实际状况，采取社区开放式管理，增强人与人之间的交流，强化邻里关系，实现城市资源与社区资源的共享，同时采用组团封闭的方式，这样既实现了社区的对外交流、资源共享，又使小区业主的安全得到了保障。
第三章项目概述
九、地理位置及周边环境
规划项目地处夷陵区与西陵区结合部，宜昌发展大道西侧。
基地隔路与梅子垭水库相望，项目地块为较典型的丘陵地貌，东部及南部多为水塘和洼地，西面地势较高，是地理位置与自然生态极佳的地块。
地段北、西、南侧均为自然山体，东侧为梅子垭水库，三峡广场周边拟建一座五星级宾馆、一座会展中心，梅子垭水库西侧规划大量高档别墅住宅，本地块享有丰富的城市景观资源，是宜昌市最具开发潜力的城市区域，也是城区周边一块置业宝地。
十、项目规模及功能配比
本项目总用地面积约为25.7公顷，总建筑面积约62.85万平方米。
其中：
住宅建筑面积：
约60.98万平方米；
会所、住宅配套、商业、购物中心建筑面积：
约2.88万平方米。
十一、项目总体定位：
1.功能定位
随着宜昌人民生活水平的提高，需要高档住宅产品以满足现代化的生活需要；
本项目将居住、商贸、文化、休闲、娱乐等功能综合考虑，统一设计，把充满活力的城市设施、优美的休闲场所、宜人的居住环境融为一体，依托周边山体、梅子垭水库和三峡广场周边五星级酒店、会展中心等，形成从北到南四个居住组团，即：
北部高尚居住区、中央景观宜居区、中央核心商住区，南部高层住宅区四个组团。
2.目标市场定位
住宅的主要客户群为：
第一类：
外地职业人群，本地改良型居住人群，少量充满信心的外地投资者及商业物业经营者。
第二类：
自住性人群，初期创业人群
3.总体形象定位
本项目旨在通过建设国际一流的高品质山地生态住区，依托良好的自然生态资源环境，将成为整个宜昌地区的一块巨大磁石，进而提升本地段的整体功能，为宜昌的城市形象增添新光彩，成为宜昌市新的城市名片。
第四章规划发展战略
十二、“梅子垭新城”项目用地性质
“梅子垭新城”项目基地的土地性质为居住用地，因此，力求在同一用地性质内创造不同层次居住消费类型显得更为重要。
本项目将凭借富有前瞻性的规划，把充满活力的城市设施、优美的休闲场所、宜人的居住环境融为一体，通过区内道路把南北狭长的居住区分为四个各有特色的组团，并依托中心水系景观带，使四个各具特色的居住组团形成一个有机的整体，进而集聚人气，形成集居住、商贸、休闲、娱乐等于一体的综合性城市居住功能区,使其成为整个片区内部最富活力的区域，即“梅子垭新城”。
十三、“梅子垭新城”项目的规模
项目总用地面积约为25.7公顷。
项目以居住为主，以商贸、休闲、娱乐等配套设施相辅配套完善，规划创造舒适宜人的生活空间、良好的绿化环境景观和成熟的配套商业购物环境，开创宜昌城市发展的新阶段，书写宜昌的城市新名片。
十四、“梅子垭新城”项目规划构思
1．规划原则
1）依山筑建，景观特色化
发挥山地特色，置建筑与山水之间，人文景观与自然景观相结合，凸显景观的山地特色化。
2）顺势分台，择居山水化
利用基地现有地形环境，在尊重基地地形、地貌的基础上，对基地进行分台处理，减少土石方同时体现山地住区居住特色。
3）适时适地，业态丰富化
保证业态丰富，满足不能客户群需求，重视开发的经济效益，降低风险，强调经济效益和环境效益的综合统一，保证开发建设和规划实施的可行性。
4）分区布局，组团个性化
统筹兼顾、综合部署，做到局部与整体相结合，远近期相结合，全面提升宜昌“梅子垭新城”项目的质量和品位，做到统一规划，分片分区开发建设，滚动发展。
以新的思想观念打破传统的设计方法，在结构布局和空间形态的创造上既体现完整的整体概念，又有鲜明的个性特点。
2．总体控制目标
双赢+绿色GDP最大化
绿色GDP：
人类的经济活动包括两方面的活动。
一方面在为社会创造着财富，即所谓“正面效应”，但另一方面又在以种种形式和手段对社会生产力的发展起着阻碍作用，即所谓“负面效应”。
这种负面效应集中表现在两个方面，其一是无休止地向生态环境索取资源，使生态资源从绝对量上逐年减少；
其二是人类通过各种生产活动向生态环境排泄废弃物或砍伐资源使生态环境从质量上日益恶化。
现行的国民经济核算制度只反映了经济活动的正面效应，而没有反映负面效应的影响，因此是不完整的，是有局限性的，是不符合可持续发展战略的。
改革现行的国民经济核算体系，对环境资源进行核算，从现行GDP中扣除环境资源成本和对环境资源的保护服务费用，其计算结果可称之为“绿色GDP”。
绿色GDP这个指标，实质上代表了国民经济增长的净正效应。
绿色GDP占GDP的比重越高，表明国民经济增长的正面效应越高，负面效应越低，反之亦然。
3．规划构思
打造宜昌“其乐融溶”的后花园——“梅子垭新城”山水人居社区
认知解读：
其：
其山、其水、其景
规划区位于宜昌市夷陵区与西陵区的结合部，拥有良好的自然景观资源，周边连绵的自然山体，隔路与梅子垭水库相望，得天独厚的优势造就了场地无穷的魅力。
乐：
乐山、乐水、乐居
“智者乐山，仁者乐水”，在基地内由内到外是现代区、自然区，在不同特征场地中穿越，获得从人工回归到自然的奇妙快乐的体验。
融：
融古、融今
“融”融合，是设计目的。
如何协调传统与现代的矛盾，如何协调人工建筑环境与自然环境的关系，我们提出相融的概念。
在这一块土地上，不仅凸显“现代之城”的概念，同时也创造了人与建筑与自然和谐共融的动人景象。
溶：
溶文化、溶自然
“溶”意为溶解，体现设计手法。
体现我们最终主题：
人、建筑、自然和谐共生。
核心理念：
城市是个复杂的巨系统，是非树形及线性的网络结构，而城市的居住地带是城市系统中最为复杂丰富的类型，针对本次规划的特殊性，提出反常规规划理论，引入自组织，对整个设计区块进行分层解读，结合规划主题，靠区块自身内应力生成规划。
十五、“梅子垭新城”项目规划结构
“梅子垭新城”项目整体规划结构可以归纳为“一轴”、“两纵”、“三横”、“四片”。
a.“一轴”——地块内交通景观主轴
项目建设用地处于发展大道、迎宾路、会展路等所围合的一块南北带状区域，被居住区道路分割为Ⅰ号、Ⅱ号、Ⅲ号、Ⅳ号四大地块，通过住宅区内部的交通景观带将南北排列的四个地块有机地串联在一起。
该轴线在“梅子垭新城”范围内起始于北端Ⅰ号地块，终止于南端Ⅳ号地块，这一轴线贯穿并统领着“梅子垭新城”的用地布局结构和空间形态组织。
从北向南，这条主轴贯串起各个不同的板块，而每个板块又分别构建其自己的分支轴线或子级板块，但都紧密联系着小区内部主轴这一功能、交通、水体景观带。
b.“两纵”——发展大道及迎宾路景观带
“两纵”是指地块东边界发展大道，西边界迎宾路。
发展大道是连接西陵区与夷陵区的主要道路，也是本项目到达城区的主要道路，在注重其交通功能的同时，项目的沿街景观立面也是构成起景观带的重要组成部分。
迎宾路是分隔本项目与自然山体的的隔离带，景观功能至关重要。
c.“三横”——商业带、交通体、景观带
“三横”是一个形象的结构比喻，指的是横向分隔各个组团板块的功能体。
商业带——分隔Ⅰ号，Ⅱ号地块的和平路，规划为商业步行街，是区域的一个融合购物，休闲的步行商业带。
交通体——友谊路，在功能上，分隔Ⅱ号、Ⅲ号地块，使各个南北两地块成为一个独立完整的区域，同时承担东西向交通功能。
景观带——迎宾路与发展大道连接的道路改道至高压线下，在高压线保护带下设置运动休闲场地，景观设施，规划成为一条融合运动、游憩为一体的景观休闲带。
d.“四片”——四个中心组团
居住是整个项目的中心功能，围绕这个功能衍生出的休闲、商业购物等功能定位于居住性质之内，形成梅子垭新城规划设计的多个功能。
这多个功能所形成的不同片区主要由道路分割。
规划中以组团式结构组织每个具有特色的发展片区，并与公共活动轴线或周边自然环境景观进行有机结合；
各组团中心成为“梅子垭新城”的分区中心，由于项目推进存在诸多不可预测因素，因此应尽可能增加项目发展的弹性空间；
各发展组团在主要功能的实施中仍需一定的保留，以适应未来的实际需求和城市建设的变化性和多样性。
第五章用地布局规划
十六、总体布局规划
总体布局
布局结构以合理的层次区划为主要目标，采用“点”、“线”、“面”结合的建设发展体系。
“点”：
在区内大量布置景观节点，结合公共服务设施，形成点状为主的区域型生活节点，为周围居民提供综合性、全方位、多功能的生活服务用地；
“线”：
在区内主要道路两侧布置线性分布的公共绿化带及服务设施用地，形成居住区核心景观带，线型空间的营造串联起了整个居住区。
“面”：
区内的住宅用地主要成“面”状分布，这些面是整个居住区的关键层次，同时，在各个功能分区也将形成各自特色居住核心。
十七、Ⅰ号地块居住及配套设施规划
1.规划原则
1.1居住区
住宅建设充分考虑一期地段的开发要求，以高容积率，高品质中心绿化景观，各自独立的内部住宅空间为主导，向生态型和数字化小区过渡，满足当地居住标准和居住环境要求。
实现建筑内部空间与外部空间的相对平衡为目标，合理安排居住用地布局。
居住区建设确保基础设施与商业、文化、教育、卫生等生活配套设施同步建设，形成高效率、高质量的居住区。
重点突出“以人为本”的规划理念，满足居民的生活和环境需要，并充分考虑人与环境的关系，建设“山地景观特色”的生活居住环境。
1.2居住配套设施
为居民提供便捷的、高标准的生活服务配套设施，保证居民的现代化生活质量。
2.居住区等级：
居住区等级公共设施服务范围500米，可满足Ⅰ号地块内基本配套要求。
同时考虑到内部功能组团的定位不同，在某些范围内仍需要设计了多个小等级服务中心，以作为补充完善。
增强居住区中心的多样性，突出个性，无论在商品种类、项目选择或空间布局形态方面都不宜千篇一律，中心的设置宜形成街坊式布局，增强其服务功能的生活气息。
3.组团等级
合理确定组团等级便民公共设施的布点密度，为居民提供便捷的服务。
规划建议小区级公建设施集中布置在小区入口处，与住宅楼布局统一考虑。
幼儿园等设施可作为此Ⅱ号区块住宅内部开发的一部分。
4.用地布局
Ⅰ号规划居住用地约为7.84公顷，区内布置若干配套设施，作为小区内部的服务管理办公场所，其它住区配套设施，如社
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