房地产开发可行性论证报告Word格式.docx
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现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。
我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发XX花园。
东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。
目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。
关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。
近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。
XX花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。
二．项目概况
1.拟建地点
拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。
2.建设规模与目标
自有资金为3000万元，XX花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。
总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。
小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。
3.主要建设条件
1.供水
在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
2.雨水、污水排放
武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。
3.供热
拟从武黄路新敷设的供热干线接入。
4.供电
拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；
另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。
考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。
5.供气
已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。
通过天然气中压管向区内送气。
本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。
目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。
6.电信
本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决。
4.项目投入总资金及效益情况
本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。
本项目完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。
5.主要技术经济指标
技术经济指标
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
100000
总建筑面积
129000
居住建筑面积
116460
公共建筑面积
13000
居住居数
户
996
平均每户建筑面积
130
平均每户居住人数
人
3.2
容积率
1.29
绿化率
%
45
住宅栋数
栋
平均层数
层
6.53
地下车库面积
4820
停车位
个
240
三．问题与建议
考虑到XX花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。
另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。
而且要重视该项目的社会效益。
二、市场预测
一．市场调查
据2002年武房指数报告显示:
房地产综合物业价格为2968.76元/m2,住宅平均价格为2017.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。
目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101--120的占总量的32%,121--140占总量的45%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的10%,180以上的占总量的4%。
从以上统计结果看,120m2--140m2的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。
购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:
承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21--30万之间的占30.5%承受总价格在31--40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。
以上调查结果显示,武汉市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。
在楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。
华城新都本季度销售量在1万平方米以上；
当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。
总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。
楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽·
半岛尊邸和南湖山庄。
丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽·
半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。
该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。
坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方米左右。
汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；
银河湾均价为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；
均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；
水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。
二．产品供需预测
根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001年上半年武汉完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方米。
2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。
其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；
总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。
虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。
据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。
三．市场风险分析
1.该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。
由于他们：
1）职业稳定：
改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。
2）收入稳定：
教职工的收入水平在稳定中逐步提高。
东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。
3）文化水平较高：
他们的年龄的大多在35~45岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。
4）对家庭居室的要求较高：
除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。
这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。
所以投资风险不会太大.
2.通货膨胀的防护能力：
在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。
3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。
四．建设规模
考虑到自有资金的有限（3000万元），XX花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。
（小区基本规划简图见附图2）
五．产品方案
1.户型选择
小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。
在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。
注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。
XX花园项目主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。
根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：
户型分配表
楼型
户型
格式
面积（㎡）
数量（套）
①
A
3室2厅2卫1厨1阳台
128.52
64
B
3室2厅2卫1厨2阳台
131.22
②
C
2室2厅1卫1厨1阳台
90.08
80
D
3室2厅2卫1厨3阳台
168.44
③
E
4室2厅3卫1厨2阳台1书房
181.26
90
F
3室2厅3卫1厨2阳台1书房
165.82
④
G
3室1厅1卫1厨1阳台
90.79
264
H
2室1厅1卫1厨1阳台
81.44
2.技术设备条件
1）室外
1.外墙：
采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。
2.屋面：
现浇平屋面、屋顶花园。
2）室内：
1.内墙：
厅、房为乳胶漆。
厨房高级瓷砖到顶。
2.顶棚：
厨房铝合金扣板吊顶。
3.地面：
厅、房为水泥砂浆拉毛。
厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。
4.窗：
户外窗用彩铝窗。
5.门：
分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。
6.厨房：
赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。
7.卫生间：
公卫：
内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。
赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。
其余卫生间：
预留给、排水管道；
地、墙面水泥砂浆拉毛。
8.楼梯间：
墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。
3）配套设备：
1.电梯：
6层以上商品房均配置高档名牌电梯。
2.电视、电话、电讯系统：
有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。
3.电气配置：
开关、照明、插座、电表各一个。
4.煤气：
煤气管道安装到厨房。
5.给水：
变频式供水系统，每户独立水表。
6.排水：
有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。
4）智能化系统：
1.安全防范系统：
家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。
2.“一卡通”智能系统：
IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。
3.信息服务系统：
小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。
3.道路系统
道路为小区主干道和组团内部道路两极。
主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。
4.小区建筑小品
入口：
区内设保安。
入口处有宽广的地下停车场
指示牌：
居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。
庭院灯：
保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。
座椅板凳：
设在广场、水边，既绿化又方便使用。
栏杆：
起安全保护作用。
儿童活动场地以塑料栏杆为主。
居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。
宣传栏：
设在人流集中必经之地。
大小高度适宜，便以观看。
垃圾桶：
在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。
广场：
社交游憩公共场所，附设游乐设施。
附表：
项目
单位
数量
居住户数
居住人数
3187
户均人口
万㎡
12.9
1.住宅建筑面积
11.6
2.公建面积
1.3
住宅平均层数
绿地率
用地平衡表
小区规划用地
10
1.住宅用地
4.37
2.公建用地
2.13
3.道路用地
1.09
4.公共绿地
2.0
其他用地
0.41
三、选址方案
一．选址安排
眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。
本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据1、造就武汉市建设规划的要求。
2、适应小区投资项目的要求。
3、适应小区房屋用途的要求。
4、拥有便利的交通条件。
5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。
我们选定三个位置。
选址位置一：
拟建于鲁巷广场西南。
小区北靠雄楚大街、东接民院路，西临湖北经济管理大学，南至南湖。
选址位置二：
选址位置三：
拟建于华中科技大学西一门外，北接中国地质大学，西临鲁磨路，南靠华中科技大学紫菘公寓。
三个方案各有千秋，但经过比选优化，最终选择“选址位置二”。
其理由：
通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。
二．开发地址的获取与开发
1.该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。
该项目建设用地按如下程序进行：
（1）申请选址。
向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。
（2）制订方案。
由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。
（3）申请批准。
向武汉市人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。
（4）发布用地通告：
由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。
（5）签定补偿、安置合同：
由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。
（6）发证：
由土地管理部门签发准许使用土地的证明。
2.对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费（详见投资开发方案中的项目的总投资估算表）。
三．建设条件
1.供水
2.雨，污水排放
另一路可由东鑫饭店配电室引入。
总占地面积10万平方米，总建筑面积12.9万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场4820平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。
小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。
小区内有托儿所、小商场、银行…………
五．环境保护
1.大气
制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。
餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。
地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。
2.污水处理
本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。
生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。
四、组织机构与人力资源配置
一．组织机构设置
本公司是股份有限制公司,分为权力机构,经营管理机构和监督机构.最高权力机构是董事会,实行董事会领导下的总经理负责制,董事会由8人组成,董事长1人,副董事长2人,对股东大会负责.总经理受董事会任聘,.各部门分设经理,负责组织公司的经营管理活动.高级职员由董事会商议任聘.监理会由股东代表2人和职工代表8人组成.对公司的财务和职权予以监督。
办公室：
1、负责公司文档管理:
可对公司的文档进行分类管理。
2、负责内部员工管理:
对公司的内部职员的个人资料进行管理。
人事部：
负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。
财务部：
负责资金的筹集和管理；
财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；
交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。
保安部：
负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。
采购部：
负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。
工程部：
一.工程前期准备
1.技术准备：
1）审核施工图纸。
2）编制《房地产开发项目组织设计》。
3）编制或审核施工图预算。
4）编制或审核主要材料、半成品、设计计划。
5）对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。
2.物资准备
3.现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。
4.其它准备：
A利用招标形式、优选施工队伍。
B办理开工报告。
C办理质监委托。
D组织设计交底。
E摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。
二.现场工程管理
1.前期阶段的部分工作：
A旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。
B、“三通一平”C其他的工作（临建、占路，占地的办理）
2.施工建设阶段的工作A施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理B做好质量控制与管理，加强经济签证的管理C做好工程收尾的组织安排，竣工验收。
D做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。
E做好工程决算及项目移交。
营销部：
负责商品房的销售和管理;
作好销售计划的编织机销售策划工作。
售后服务部：
负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。
物业管理部：
负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。
本公司采用直线职能制的组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令,只是参谋作用。
这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。
对此组织机构进行适应性分析知：
组建方案符合《公司法》和国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。
二．劳动定员
部门
管理人员
营业人员
工程技术人员
业务人员
合计
总经理办公室
其中：
总经理
副总经理
1
3
行政管理
办公室
人事部
财务部
7
6
运营管理
升级会员 