论和谐小区的构建物业专业本科学位论文Word格式.docx
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开题时间：
2008-9-12
完成时间：
2009-11-12
2009年11月12日
目录
毕业设计任务书…………………………………………………1
毕业设计成绩评定表……………………………………………2
答辩申请书……………………………………………………3-5
正文……………………………………………………………6-21
答辩委员会表决意见……………………………………………22
答辩过程记录表…………………………………………………23
课题论和谐小区的构建
一、课题（论文）提纲
0.引言
1.和谐小区的涵义及构建原因
1.1和谐小区的定义
1.2和谐小区的几种表现形式
1.3构建和谐小区的原因
2.小区物业管理中影响和谐的主要因素
2.1业主与开发上的矛盾
2.2业主与业委会的矛盾
2.3物业管理从业人员与物业服务的矛盾
2.4业主（业委会）与物业服务公司矛盾
2.5小区物业管理自身的薄弱
3.影响和产生矛盾的根本原因
3.1政府职能缺位、监管体制不顺
3.2业主委员会的法律地位不明确
3.3日益改善的居住条件和住宅小区居民素质的不和谐
4.构建和谐小区的建议决策
4.1积极解决开发建设遗留问题
4.2加快物业管理法制建设、完善物业管理法规的配套
4.3重视小区物业在构建和谐社会中的作用、强化对物业管理的行政监管
4.4规范物业服务、严格市场管理
4.5健全物业体制实现政府监督、行业自律和民主自治的有机结合
4.6明确管理单位、强化监督管理工作
二、内容摘要
中国人对家有强烈的渴望，从古代的“成家立业”、“安居乐业”到现在的“居者其屋”。
拥有美好的家园成了人类共同的愿望。
古今中外，概莫能外。
本文从社会主义和谐社会大背景出发，主要以物业管理的视角来对构建和谐小区进行调查与分析，诠释了和谐小区的涵义、表现形式及其构建原因。
其中通过对物业公司、业主、业主委员会、开发商等主体的现状与分析导出影响和谐因素及产生矛盾的原因，对此提出了相应的建议决策。
三、参考文献
[1]国际环境法与比较环境法评论（2007卷）上海交大D996.9-53王曦编
[2]和谐社会建设理论丛书EB2008-
[3]城乡规划与城镇建设全书编委会中国建筑出版社2005
[4]现代城市经济学概论上海交大F290饶会林等著
[5]和谐社会与和谐世界天津人民出版社DC2008-9
论和谐小区的构建
000
中文摘要：
关键词：
（和谐）小区；
物业管理；
影响因素；
建议决策
和谐社会建设是全国人民共同心愿，构建和谐小区是新时期、新阶段党中央明确提出的新任务。
胡总书记在今年两会中说:
“一定要在党的领导下,最大限度地激发广大人民群众的参与热情和创造活力,共同构建和谐社会,并在共建中共享改革开放带来的丰硕成果。
”在社区，广大人民群众也感受到了改革开放的巨大成果，人民生活水平大副度提高，随着市场经济的发展和经济社会转型的深入，过去以单位为工作和生活轴心“单位人”也随之变成了“小区人”。
小区已是城市的细胞，是城市管理的基本依托。
因而构建和谐小区已成为了构建和谐社会的基础所在。
当前情况下，我国城市中出现了一中相当明显的特征：
大量的住宅小区如雨后春笋般地涌现。
在城市地域构、社会功能和人民生活等方面，住宅小区是整个社会的细胞、缩影和前沿，无数个和谐的住宅小区才能构建一个完整的和谐社会，对照党的十六届五中全会提出的构建社会主义和谐社会，实现“民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐”的重要目标，显然任重道远。
这种现象的出现决定了我们在现阶段构建社会主义和谐社会进程中创建“和谐小区”对构建和谐社会有着极其重大的意义，也成为了当今社会倍受瞩目的问题。
下面是我就现阶段物业管理影响小区和谐因素以及物业管理构建和谐小区方面提出了自己的一些微薄看法。
1.和谐小区的定义及几种表现形式
和谐小区是一个人与人之间逐渐和平共处，人与区内环境和关系逐渐协调的居民生活栖息地。
是一种充满活力和创造力、秩序井然的小区环境。
和谐小区的标志就是实现小区内的安全文明、管理有序、服务完善、环境优美。
1．2和谐的几种表现形式
和谐是一种气氛。
“君子和而不同”，和谐不是同一。
构建和谐小区，首先要承认“不同”，正因人们各种复杂的关系以及由此产生的各类矛盾，小区内整天因不同而纠纷错杂。
这种关系的起因是多方面的，有社会问题、工作问题、邻里关系、家庭问题以及个人情绪波动而造成的。
这些是客观上必须承认的，因为社会处于变革时期，人性处于解放时代，而矛盾沉淀或爆发在小区之中。
这个利益和价值的不和谐，也是构建和谐小区的前提。
和谐不以个体特性的泯灭为目的，而是对差异性的充分包容。
因而和谐小区主张“善解能容”，在本质上达到一个宽容的和谐小区。
和谐小区倡导彼此之间的尊重和融合而不是相互排斥和压制形成社区氛围，如发展商、物业公司、业主委员会以及业主之间的关系，大家彼此尊重对方，通过法律制度的约束以及相互之间的协调才出现“和而不同”的良好的小区环境。
和谐显示出秩序。
小区存在的条件就是“缓和矛盾，把矛盾保持在秩序的范围内”，如果把稳定理解为一种秩序，那么和谐小区必然是稳定的小区。
但和谐的稳定并非是稳固不动的，而是应有活力的，是活跃状态下的一种稳定。
和谐小区的秩序是建立在小区各方面相互释放善意、培育社区共同认识、建立小区向心力的基础之上，如小区精神明文公约、业主公约、安全文明小区建设制度等。
物业公司遵守法律法规进行管理，业主遵守规章制度，主动散发爱心，促进小区关系，基于这样前提下而形成的秩序才是良性的、长久的和适合改进的。
和谐需要有调节。
妨碍小区和谐的因素很多，利益因素最为关键。
不同的利益群体之间的差距客观存在，不同个体和不同阶层对一件事物的价值观是不相同的。
如同样的改造公共设施活动场地，总会有反对和支持的两种对立的声音。
合理协调小区的复杂利益关系，构建合理的利益格局，在公平和效率之间保持必要的平衡，对主流思想和意见决定后应该与反对者进行充分的沟通，保持小区关系的和谐与稳定。
和谐小区是将社会中形成的各个方面利益关系在小区内不断得到有效协调，对利益冲突和矛盾在小区生活中得到弱化，是小区管理和社区关系不断得到创新改进的小区。
和谐蕴含着各种关系。
一个和谐小区，尽管离不开人与自然的协调、个人内心世界的调整，但最根本的在于人与人的和谐。
当前，不可否认社会成员之间、社会阶层之间存在着不和谐因素——例如在富人与穷人之间、既得利益这与利益争取者之间以及最小的邻里之间和家庭之间。
而这些关系的协调是需要各级政府在社会政策上和业主委员会、物业公司在社区内协同解决的共同努力下才能够实现的。
1.3构建和谐小区的原因
在构建和谐小区中，影响和谐的因素有很多，关系也很复杂。
下面是主要几点：
1.3.1构建和谐小区是构建和谐社会的基础保障
胡锦涛同志在党的十七大报告中指出：
“人民依法直接行使民主权利，管理基层公共事务和公益事业，实行自我管理、自我服务、自我教育、自我监督。
对干部实行民主监督，是人民当家作主最有效、最广泛的途径，必须作为发展社会主义民主政治的基础性工程重点推进”。
扩大基层群众自治范围，完善民主管理制度，把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。
胡锦涛同志又指出：
“坚持和完善人民代表大会制度、中国共产党领导的多党合作和政治协商制度、民族区域自治制度以及基层群众自治制度，不断推进社会主义政治制度自我完善和发展”。
这更将基层群众自治制度提到了与人民代表大会、中国共产党领导的多党合作和政治协商、民族区域自治同等重要的高度。
业主大会，就是“人民依法直接行使民主权利，管理基层公共事务和公益事业”的一个方式；
小区自治，就是“基层群众自治制度”之一种。
1.3.2构建和谐小区是广大人民精神文明建设需求的集中体现
随着城市建设的不断提速，近年来，各种类型的住宅小区像雨后春笋般不断涌现，城镇居民的住房条件和人均居住面积得到了很大的提升；
而随着城镇居民生活水平的提高，人们对生活环境和生活质量的渴望和要求与日俱增。
目前，本市居民的要求不仅仅满足于拥有住所，而是要拥有生活；
不仅仅满足于拥有一个温馨之家，而是想在拥有温馨之家的同时，拥有一个人与自然和谐共处的住宅小区。
由此，在住宅小区创建“和谐小区”，作为一项时代发展所赋予的重任，摆在政府和市民面前。
2小区物业管理中影响和谐的主要因素
2.1业主与开发商的矛盾
开发建设遗留问题成物业纠纷主因：
现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题，有业内人士认为，当下物业管理引发的社会矛盾，其根源及症结80%源自开发商；
由开发商引发的矛盾具体体现在：
开发商在售楼时进行的宣传，与实际交付不符，引发业主的不满；
还有开发商更改小区公共设施的公益性功能用于自己谋利，比如车库、会所的所有权及变更使用；
房屋出售后前期物业与后期物业管理的衔接及账目的公开等等。
开发建设遗留问题主要表现在：
一是规划变更导致业主权益受损。
房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。
二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。
三是建筑权属不清，公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。
2.2业主与业主委员会的矛盾
业主委员会是业主选出的代表全体业主利益的物业管理自治机构，是代表业主行使业主权力的，是业主的执行机构。
但有的业主委员会不通过协商或合法程序对有关物业管理方案进行表决、征求意见，直接由业委会甚至主任个人决定了事，从而侵犯了业主的利益，引发业主对业委会的意见；
另一方面，业主认为业委会就是为业主服务的，不管什么事情和要求都交给业委会，要求业委会出面解决。
当超越业委会权限范围，或有些应该由职能部门予以解决的事情，业委会不予解决时，业主会认为业委会不作为，从而引发矛盾。
另外有些业委会职责不明，出现越位、不作为情况，信息也不公开，更有甚者，某些业委会委员只考虑自身利益，而不考虑业主的整体利益，利用担任业委会工作的机会要求物业服务公司解决自已的私人问题，或者阻止相关方案的表决，甚至有的还与物业服务公司勾结，出卖业主利益。
业主在了解这些情况后，会采取某些极端的方式来表达不满，甚至贴小字报或上访。
2.3物业管理从业者与物业服务的矛盾
物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。
由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。
加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。
尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产
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