不动产估价习题文档格式.docx

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使用面积

平方米

租金（元/平方

米.月）

备注

一楼

1

26

6500

已租

2

3

4

待租

二楼

6000

5

6

例8：

某市区加油站对外出租的年租金为50万元，经调查，周围相似规模、经营条件的加

油站对外出租和正常年租金为48万元。

出租方承担：

税金为年租金的17.5%，管理费为年

租金的3%，出租空租时间为半个月，维修费为房屋现值的1.5%。

该加油站房屋重置价为30

万元，耐用年限为50年，土地使用权剩余年期为35年，房屋残值率为房屋重置价的5%。

设备及其它固定资产重置价070万元，耐用年限为20年，残值率为其重置价的2%。

该加油站已投入使用5年。

另据调查，该加油站所在区域商业用地的土地还原率为8%，房屋还

原率为10%，该市加油站类固定资产投资年回报率为其现值的12%，保险费为房屋和固定资

产的重置价0.2%。

试评估该加油站的土地价格。

例9：

某宗房地产近期价格水平为2000元/平方米,年纯收益为180元/平方米,综合还原率为9%,现获知该地区将兴建一座大型火车站和一座汽车站,两站将在6年后建成投入使用,到

时该地区将达到城市现有的两站地区的繁华程度,该类房地产价格为5000元/平方米。

试评

估综合还原率不变动的情况下，获知兴建火车站、汽车站后该宗地房地产的价格。

例10：

购买某类土地，通常抵押贷款占土地价款的70%，年贷款利息率为5.85%，土地开发

商要求自有资本的收益率为10%，则该类土地的还原率为多少？

例11：

某房地产年纯收益为2000元，购买者的自有资金为10万元，购买者要求年收益率为8%，抵押贷款的年利息率为5.85%，该房地产的价格为多少才能满足房地产购买者的需

要？

该房地产的综合还原率为多少？

例12：

某写字楼建筑总面积为52000平方米，重置价（含装璜费）2500元/平方米，家具设备原值为2000万元，已于1996年1月投入使用。

该写字楼土地于1993年以出让方式获得50年使用权，土地面积为12000平方米。

据调查，该写字楼可出租的净面积占总建筑面积的60%，该地区该类写字楼空置率为年平均10%，租金平均每月每平方米300元，工资、机

电、维修、清洁、保安等经常费用平均每月100万元，每年交纳的房产税为建筑物重置价的0.84%，其他税费为租金的6%。

若家具的耐用年限为10年，残值率为4%，建筑物耐用年限为60年，残值率为2%，房屋还原率为10%，土地还原率为8%。

试评估该写字楼1999年1月的单位土地面积价格。

.

成本逼近法

年，计算开发区开发后的平均熟地地价以及转让宗地时的平均最低底价。

例题2：

某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费为每亩6万元，征地中发生的其他费用平均每

亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款利率一般为12%，每亩片地完成后，土地开发周期平均为2年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的士0%，

开发商要求的投资回报率一般为15%，当地土地出让增值收益率为10%。

试用成本逼近法估

算上述土地价格。

例题3：

有一房地，其中土地总面积1000平方米，是10年前通过征用农地取得，当时每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需620元，地上建筑物总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用，当时的建筑造价为每平方米600元。

现时建筑同类建筑物每建筑平方需1200元，估计该建筑物有八成新。

试评估该房地现时总价和单价。

剩余法

例题1：

（1）估价对象概况：

待估宗地为“七通一平”的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现招标出让。

（2）估价要求：

某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。

（3）确定最隹利用方式。

该宗地为待开发空地，根据城市规划要求，该宗地的最隹开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。

（4）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。

根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发周期为2年，取得土地使用权后可动工，建成后可对外出租，出租率估计为90%，每平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。

建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第

二年投入60%。

日前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用

权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求总的利润不得低于所开发不动产

总价的15%。

（1）估价对象概况。

某开发商已经取得某宗地70年的土地使用权，该宗地为“五通一平”空地，面积为2000平方米，土地价格为6000000元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其他费用为地价的2%。

城市规划规定该地块最隹用途为住宅，最大容积率为4。

（2）估价要求。

估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。

（3）可行性研究

根据该开发商的商场调查和项目显示，该项目在取得土地使用权3个月可动工，建筑时间为2年，建成后可全部出售，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：

第一年投入40%，第二

年为60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。

例题3：

（1）概况。

某开发公司已取得某宗地50年土地使用权，该宗地为“五通一平”空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。

（2）评估要求。

确定该开发公司有该项目中地建筑费用及专业费用的最高控制标准。

（3）可行性分析

根据该载发公司的市场调查及项目显示，该项目在取得土地使用权后可开工，建筑时间为2年，建成后或全部出售，根据目前市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地银行贷款利率为12%，开发商要求的利润为不动产总

价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。

例题4：

有一成片荒地需要估价。

获知该荒地的总面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”

的开发后分块有偿转让；

附近地区位置相当的小块“寺通一平”的熟地单价为每平方米

800

元，将该地开发成“五通一平”熟地的开发成本为每平方公里2亿元，开发期为3年，开发

成本在3年内均匀投入，贷款利息率为12%，投资利润率为20%转让税费为转让地块价格

的6%可转让面积的比率为60%试用静态方式评估该荒地的总价和单价。

市场比较法

例题1:

某城市在土地估价中经调查分析，确定需进行情况修正的主要因素是交易形式的

修正。

该城市利用市场价格调查结果，确定修正系数如表所示：

交易形式

协议

招标

拍卖

修正系数

0.5

0.75

1.0

若选择的交易案例为招标方式，成交价格为650元/平方米，而待估土地要求评估拍卖

成交价格，则进行交易情况修正后价格为多少？

例题2:

某城市内，有一住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已

成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表一。

对区域因素和个别因

素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果如表所列，表中数字为正值，表示

待地块优于成交地块，数字大小表示优劣的幅度。

又知该城市地价指数1993年1月为100，

以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数如表二。

表

项目

待估地块E

上比较案例A

比较案例B

比较案例C

比较案例D

用途

住宅

成交日期

1994.10

1993.10

1993.12

1994.8

1993.4

成交价格

?

?

1200元/M

1300/M

1400/M

1000/M

容积率

区域条件

位置

—2%

—3%

基础

设施

—1%

+2%

交通

+3%

个

条

件

地势

+1%

形状

+5%

—4%

其他

表二:

1.8

2.4

3.0

3.5

例题3:

需评估某商品住宅在1995年9月初的正常市场价格。

在该住宅附近地区调查选取

了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见下表:

比较案例因素条件说明表

可比实例A

可比实例B

可比实例C

4500元人民币/平方米

600美兀/平方米

5000元人民币/平方米

1994年11月初

1995年1月初

1995年6月初

交易情况

-5%

0%

区域因素

-2%

个别因素

-3%

表中交易情况负值表示低于正常价格，正值表示高于正常价格；

区域因素、个别因素中以估

价对象的区域因素和个别因素为基准，负值代表劣于估价对象的区域因素和个别因素，正值

则相反。

另知1995年1月初人民币与美元的市场汇率为1：

8。

5，1995年9月初人民币与

美元的市场汇率为1：

3;

该类商品住宅以人民币为基准的价格在1994年6月初至1995

年3月初间平均每月上涨1%在1995年3月初至1995年9月初间平均每月下降1。

5%。

（10分）

试评估某商品住宅在1995年9月初的正常市场价格。

路线价法:

例1.一宗地前后两面临街，如图，求该宗地价格。

路线价800元

27米

路线价1000元

临街深度修正系数表

未满4M满4M

满8M

满12M

未满8M未满12M

未满16M

深度指数（%130125120

110

100

例2.有二块宗地均为街角地，临街深度为9米，（高街价3000元为正街），查临街地深度

指数表得其深度指数为120,另分别加计旁街路线价的二成和一成。

求宗地A和B的价格。

里地线

路

线：

价

2000元

路线价格3000

建筑物估价：

例1．有一平房住宅，其基地总面积150平方米，地价为880无/平方米，建筑结构为砖混

结构，建筑总面积为80平方米，将此房地出租，每月净租金收入1600元。

假设土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，如用残余法求取建筑物价格。

综合计算及估价报告分析：

1．某开发商拟招标一幅熟地，规划用地性质为商住综合用地。

使用年限为50年，容积率为4，其中商业建筑面积为1200平方，公寓3600平方米。

据市场调查和市场比较分析，该类商住楼商业用房一般出租，住宅用房直接出售为最隹方式，该类物业日前市场上平均建造费用为3000元/平方（建筑费与专业费之和），商业用房房租一般为500元/平方米月，可供出租的净建筑面积占总建筑面积的70%，空置率为10%，出租的税

金、管理费、维修费、保险费等出租成本占出租租金收入的25%。

住宅用房在建成后

即可一次性出售，售价为5800元/平方米。

开发商预期的开发利润率为15%，预测开

发工期为2年，第一年投入60%，第二年投入40%，各年投入视为均匀投入。

设贷款年利率为5。

85%，销售及销售税费售价的10%，商业用房的综合还原率为10%。

试评估

开发商的受让底价。

（22分）

2．某宾馆需要估价，该宾馆共有300张床位，10个会议室。

平均每张床位每天向客人实收100元，每个会议室每天收400元。

客房年平均空置之不理率为30%，会议室空置率为60%。

该宾馆营业平均月花费14万元（含税费、房屋维修费、家具设备折旧费等）。

据调查，当地同一土地级别内同档次宾馆一般床位价为90元/床.天，年均空置率为20%，会议室众平均为500元/室。

天，会议室空置率为70%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%。

该宾馆建筑面积为8000平方米，容积率为0.5，建筑物平均重置价为1000元/平方米，耐用年限为50年，残值率为重置价的2%。

该宾馆1993年1月以出让方式获得40年土地使用权，1995年1月正式投入营业，试评估该宾馆1999年1月的单位土地面积地价。

3．在某城市开发区内有一宗工业用地需要评估。

经调查，在评估基准日该宗地所在区域取得其类似土地的土地取得费为95元/平方米，宗地红线外的土地开发费平均标准为75元/平方米，宗地红线内土地开发费平均标准为30元/平方。

假设土地开发周期为1年，贷款年利率为5.85%，在该地区相同规模工业用地的土地开发利润为8%，土地还原率为8%，土地增值率为10%。

待估宗地与所在区域工业用地平均区位条件相比，区位修正系数为+5%，土地使用权使用年期为45年，试求在评估基准日该宗地工业用地的地价。

4．下面是一宗土地的土地估价报告，其中有12处错误或不规范的地方，请至少指出6处。

XX宗地土地估价报告

一、估价对象概述

XX市江东消防器材厂位于XX公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积

为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。

另有已拆除建

筑物若干（详见附表）。

该地块为一不规则四边形，位于我市一等二级地区，交通方便，水电齐全。

根据我市规划该地适合作为工业用地。

二、评估目的

XX公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地块建冷弯钢厂，要求出该地地价，并确定年租金额。

三、评估依据

1．《中华人民共和国城镇中有土地使用权出让和转让暂行条例》；

2.《XX市城镇中有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》；

3.《XX市外商投资使用土地暂行办法》;

4.《XX市面上实施〈土地管理法〉暂行规定》。

4.评估过程

土地部分

1.征地成本费：

根据《XX市实施〈土地管理法〉暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：

项目有青苗补偿费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、为可预见费、管理费、其他费用等合计为70.00元/平方米。

2.三通一平费用：

86.0元/平方米。

3.投资利息：

16.66*24/2*0.01=18.80（元/平方米）开始周期为24个月，银行贷款月利息率为1%。

4.正常利润额为：

175.46*15%=26.32（元/平方米）

5.地段差价=70.00*修正系数=70.00*0.935=65.45（元/平方米），

因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。

1.单位地价：

267.23元/平方米。

2.年租金额：

年纯收益（年租金额）三地价*还原率

根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定还原利率为9%

即年租金额=1053420.66*9%=94807.86（元/年）

地上物部分

1.已拆除部分：

名称

面积M

结构

成新

重置价格

估价额

（元/M）

（元）

围墙

357.68

砖实砌

8

46.00

11445.76

厕所

16

砖木瓦

150.00

1440.00

粉碎房

44.4

砖石棉瓦

7

200.00

6216.00

废料棚

2240.00

电焊间

14

砖墙瓦顶

9

390.00

4914.00

仓库

28

砖混

9828.00

化验室

库房

112

15680.00

水泥道路

300

水泥

20.00

5400.00

合计

66991.00

2.出租部分

两栋平房建筑面积为138.60平方米，楼面分摊占地69.30平方米需出租给飞马

公司。

估价额=744*138.6=103118.40（元）

土地价额=69.3*267.23=18519.04（元）

两栋平房总估价额=18519.04+103118.40=121637.44（元）

年租金额=1216.44*9%=10947.37（元）

五、土地和两栋平房总租金额

年租金总额=94807.86+10947.37=105755.23（元/年）

六、评估日期（略）

5．下面是一宗土地资产评估报告，其中存在一些错误和不规范之处，请改正之

（其中共有15处错误，请至少指出7处）

第一部分

一、委托估介方：

XX

二、受托估价方：

三、估价目的：

XX厂作为独家发起人，将其部分资产及人员改制重组为XX股份有限公司。

该报告将对进入XX股份有限公司的国有土地使用权价格进行评估。

四、评估依据

1．国家土地管理局、国家经济体制改革委员会联合颁布的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》；

2．国家土地管理局颁布的《城镇土估价规程》（试行）；

3.XX厂的《国有土地使用权证》。

五、评估对象

3．土地使用权面积：

470955.31平方米；

4．建筑占地面积：

307390.29平方米；

建筑覆盖率：

65.27%；

5．建筑面积：

268087.03平方米；

平均容积率：

56.92%；

6．用途：

工业生产用地；

7．开发状况：

五通一平熟地；

8．座落：

XX。

六、评估价格类型

工业生产用地及相关经营、管理用地土地使用权股分价格。

七、评估价格年期五十年国有土地使用