房屋买卖合同履行期限Word格式文档下载.docx
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原告XX为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、买卖协议、收条各1份，拟证明XX与XXX签订了房屋买卖协议、XX已支付全部购房款和XXX已收到房款的事实；
2、房屋产权证、土地使用权证各1份，拟证明座落在津市市建设路（国安小区）4楼102房房屋所有权和土地使用权归XXX所有的事实；
3、金鱼岭派出所的证明1份，拟证明XXX外出，下落不明的事实。
被告XXX未到庭应诉答辩和举证。
对原告XX提交的证据，本院认证如下：
对买卖协议和收条，经审查，该证据客观真实，且与本案有关联，本院予以采信。
对房产证和土地使用权证，经审查，本院认为，这两证系房管部门和国土部门审查后为权利人颁发的公文书证，该证据来源合法亦与本案有关联，本院确认其证据效力。
对当地派出所出具
的证明，该证据来源合法，且客观真实，本院予以采信。
根据庭审举证和庭审陈述，结合本院认证情况，本院确认以下案件事实：
XX年9月21日，XX与XXX签订了一份房屋买卖协议，协议约定，XXX将其所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋（房产证为津房权证城北字第003690号，房屋所有权人为XXX，国土证为津国用（XX）第613号，土地使用权人为XXX，地类为住宅用地）卖给XX；
XX一次性付清购房款288000元，XXX同时交给XX房产证、土地使用权证，成交之日起，此房产权、土地使用权归XX所有；
XX需过户换证，XXX有义务配合办理；
同年9月29日，XX支付XXX购房款288000元，XXX出具收条并将该房屋及房产证、土地使用权证交给XX。
后XX要求XXX配合办理房屋产权、土地使用权过户手续未果，故酿成本诉。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。
房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。
房屋所有权人为出卖方，支付价款的一方为买受方或买受人。
本案中，XX是买受方，XXX是出卖方，双方签订的房屋买卖协议，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽未在相关部门办理物权登记，但不影响合同效力。
该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。
买受方XX按约支付购房款，出卖方XXX收到购房款后将该房屋及与本案有关的房产证、国有土地使用权证交给了XX，双方履行了合同主要义务。
因办理房屋产权、土地使用权过户手续，需买卖双方持买卖合同和相关证件及材料到当地房地产交易管理部门、国土管理部门办理过户手续，即必须出卖方协助才能完成，XX现欲将所购房屋产权、土地使用权登记过户到其名下，必须由XXX协助才能完成，即XXX有协助XX办理房屋产权、土地使用权过户手续的附随义务，且双方在买卖协议中已就此予以明确。
现XXX不积极配合XX办理房屋产权、土地使用权过户手续，这一不作为行为属违约，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
故XX要求XXX协助办理房屋产权、土地使用权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。
XX在本案中未要求XXX承担违约责任，属自愿处分自己的民事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利”的规定，本院予以认可。
XXX经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，应承担举证、质证不能的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
被告XXX在本判决生效后十日内协助原告XX将现登记为XXX所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋的所有权、土地使用权津国用（XX）第613号过户到原告XX名下。
本案案件受理费5620元，由被告XXX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判长田凌
审判员鲁礼福
人民陪审员邹杰
二○一二年七月十七日
书记员张黎
二．卖房后违约不给过户判协助过户且赔违约金（此案未查询到判决书）中国法院讯（张旭）买二手房已成为不少人的选择，但在房屋买卖交易中时常发生一些违约情形。
近日，北京市顺义区人民法院受理一起卖家后悔房款少，违约不给买家过户的房屋买卖合同纠纷案件。
该院经审理，判决卖家协助买家办理涉诉房屋的过户手续，且给付买家违约金。
原告小刘诉称：
XX年7月11日，经某中介公司居间，原告与被告李女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定原告购买被告李女士位于顺义区的一套房屋，价款为230万元。
合同签订后，原告依约分四次在约定时间向被告李女士支付了全部购房款。
钱款付清后，李女士迟迟不给过户，要求原告再交10万元才给过户。
根据《补偿协议》第四条明确约定，被告李女士拒绝出售房屋或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应当以房屋总价款的20%向原告支付违约金。
根据合同约定，原告已依约支付被告李女士全部房款，但被告李女士拒绝办理过户手续，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。
被告李女士除应协助原告办理过户手续外，还应以房屋总价款的20%向原告支付违约金，即46万元。
被告李女士辩称：
签合同时双方口头约定，原告应于XX年7月底给付被告120万元，原告没有按照约定时间付款，给原告造成较大损失。
XX年7月底之后，被告已经告知原告这房屋不卖了，要求退款给原告，但原告没有提供账号。
最后那笔款也是在被告没有同意的情况下，原告私自打款给被告的。
双方补充协议约定，原告应在XX年8月3日之前打入被告账户60万。
被告认为不包括XX年8月3日当天。
原告于XX年8月3日打款给被告，属于违约。
双方补充协议约定，约定时间不能按时付款，本合同无效，被告10个工作日内归还原告定金及首付款。
被告认为双方合同应当无效。
原告诉讼请求既要求继续履行合同，又要求违约金相互矛盾。
依据双方买卖合同第七条约定，原告应解除合同，才能要违约金。
综上，不同意原告的诉讼请求。
被告某中介公司辩称：
本案系房屋买卖合同纠纷，我公司不是房屋买卖合同的一方当事人。
原告的诉讼请求，与我公司也无利害关系。
故将我公司作为本案被告，主体不适格。
据我公司工作人员了解，李女士私下找过我公司员工，称房子卖便宜了，让我公司跟小刘说解除合同，并给我公司员工提成。
顺义法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
原、被告双方签订的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。
综合双方合同文本含义及履约行为，原告小刘于XX年8月3日向被告李女士的中国建设银行账户支付60万元，并非违约行为。
故对被告李女士主张合同无效及原告小刘违约的辩解，法院不予采信。
关于被告李女士履行协助办理过户登记义务的期限，双方合同约定存在不一致的条款，现双方对适用上述条款产生争议。
法院认为上述补充协议“其他约定”
第5条系原、被告双方对北京市存量房屋买卖合同及补充协议的打印格式文本的手写变更，具有法律效力，应予以适用。
现双方合同签订日为XX年7月11日，被告李女士取得涉诉房屋的房屋所有权证书之日为XX年8月21日，原告小刘付清全部购房款之日为XX年8月30日。
被告李女士至今没有履行协助办理过户登记的义务，构成违约，应承担相应违约责任。
被告李女士认为守约方要求继续履行合同与要求承担违约责任不能同时主张，缺乏合同依据及法律依据。
综上，对原告小刘要求被告李女士协助办理过户手续同时承担违约责任的诉讼请求，法院予以支持。
关于违约金适用条款，原告小刘主张适用补充协议第四条第二款，要求被告李女士承担总房款20%的违约责任。
法院认为，在补充协议“其他约定”第5条对办理过户登记义务的期限进行变更的情况下，本案被告李女士的违约情形不符合该款约定的情形。
依据我国合同法律规范的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
故对原告小刘要求的违约金，法院考虑上述情况予以酌定。
综上判决：
一、被告李女士于本判决生效之日起十日内协助原告小刘办理涉诉房屋的过户登记手续；
二、被告李女士给付原告小刘违约金三万元。
三．房主卖房10年后反悔不协助买主过户遭诉（此案未查询到判决书）
张某于1998年与周某协议将自己的一套房屋卖给其，周某于XX年付清房款，时隔10年房屋价格升值后张某后悔一直不愿协助办理过户手续，无奈之下周某诉至法院。
日前，广西平南县法院一审宣判，判决原告周某与被告张某签订的《房屋转让书》合法有效，讼争房屋归原告周燕海所有；
被告张某协助原告办理房屋产权过户手续。
原告周某与被告张某于1998年8月口头达成协议，原告以35000元的价格购买被告的房屋，原告同日将10000元交给被告。
1998年9月，原、被告签定了《协议书》一份，约定，原告在交了10000元给被告后可以搬进该屋暂住，被告在原告把所有的房款交清后就把房产证与土地证交给原告，如到时原告无时间办理过户手续，被告可代办理。
XX年4月，原告剩余房款交给被告后，双方再次签了《房屋转让书》一份，明确约定了该房屋归原告所有，被告同时将房产证与土地证交给原告收执。
后来原告在办理房屋过户手续时要求被告予以协助，但被告均不理睬。
无奈之下原告将被告诉至法院，请求法院依法确认双方签订的房屋买卖合同有效，判令该房屋归原告所有，并要求被告协助原告办理房屋的过户手续。
法院经开庭审理后认为，被告转让、原告买受讼争房屋，事实清楚，证据确凿充分，双方意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，原、被告之间的房屋转让合同已经依法成立，对双方均具有法律约束力。
因此，对原告与被告达成该房屋买卖合同的有效性和合法性，本院依法予以确认。
被告在原告交清房款后把房屋产权证和土地证交给原告，原告亦已入住该房屋十多年，可以认定房屋应归原告所有。
被告将房屋交付给原告后，还有一个协助原告办理房屋过户手续的义务，但在原告办理产权过户手续时，被告未予协助，导致原告无法办理房屋产权过户手续，被告的行为已构成违约，应依法承担继续履行的责任。
故对原告要求判令被告协助其到相关部门办理过户手续的请求，本院亦依法予以支持。
综上所述，法院依法作出了以上判决。
（萧萧方华富）
篇二：
房屋买卖合同违约金和继续履行的关系
房屋买卖合同违约金和继续履行的关系
合同法第114条规定：
“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
”这一条对普通违约金与继续履行能否并用没有明示，民法通则等法律也无明确规定。
关于违约金与继续履行的关系，我们认为在坚持违约金的赔偿性的同时，应探究当事人的真实意图，决定是否可以同时要求实际履行。
这个问题属于合同解释问题。
（1）对于迟延履行违约金，包括没开始履行和中断履行或者部分履行。
从当事人的意思看，是预定迟延履行造成的损失补偿，没有免除实际履行的意思；
从法律看，第114条第3款也明确了没有免除的含义，所以可以要求继续履行。
（2）对于就不履行约定的违约金，当事人的意思就是就整个不履行合同造成的实际损失预定的赔偿金，守约一方只能在要求支付违约金和要求继续履行之间作出选择：
要么要求支付违约金，免除对方继续履行的责任；
要么，要求继续履行，不得要求支付违约金，除非出现合同法第110条规定的不得强制实际履行的情形。
[1]此时不履行约定的违约金和继续履行就不可并用。
当然，当选择了继续履行而不得要求支付违约金时，可能造成了其他的如质量瑕疵的损失，那么，这时并不是适用已约定的违约金，而可以要求其他的补救措施或损害赔偿的问题。
（3）不排除就履行不符合约定而约定违约金的情形。
合同法提供了要求更换、重作、维修、退货、减少价值或者报酬等法定的补救措施，并且根据合同法第112条，并没有免除继续履行的责任，补救措施与继续履行可以并用，没有必要就此约定违约金。
如果约定了这种情形下的违约金，那么，应该坚持合同自由原则，尊重当事人的选择。
但这只是对因其违约行为给守约方造成损失的补偿，并未免除违约方履行合同的义务。
若守约方在要求违约方支付违约金的同时，要求其继续履行合同，依法应当予以支持。
若违约方拒不履行合同，根据守约方的请求，应当依法判令违约方增加对违约金的承担数额。
但有三种情形例外：
①守约方在要求增加违约金数额的同时，又要求违约方继续履行的，若判令增加违约金数额，就不应支持其提出的继续履行请求；
②根据合同法第110条规定，不能强制履行的，在判令违约金的同时，不能要求违约方实际履行；
③合同中在约定违约金时，并未指明其具体性质是不履行违约金还是不完全履行违约金，判令违约方承担违约金后，若对守约方来说已经等于或高于合同履行所带来的利益，此时也不应要求违约方继续履行合同。
在处理这些问题时，最重要的是要坚持两个原则：
一是违约责任不具有惩罚性，二是公序良俗下的契约自由。
如果认为违约金及其他违约责任具有惩罚性的话，那么，就可以说合同法允许私设处罚权，这样的话，违背民法或者说私法的最基本原则。
美国合同法重述第二版规定：
“合同中可预定任何一方应付的违约金，但其金额就预测的损害赔偿或违约造成的实际损失而言应该合理。
如果预定违约金的金额无理过大，则该条款不予执行，因为按照公共政策，这种预定违约金为罚金。
”“如果合同的预定违约金是合同双方努力公平、合理确定的违约情况下所产生的预期损失，则法律并不对其持否定态度。
”
相关条款第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
篇三：
房屋买卖合同违约问题
在二手房买卖中，每遇房上涨或下跌，都会出现卖方或买方违约的情况。
诉至法院，有地方法院判决合同有效，双方继续履行合同；
而有的法院则判决违约一方承担违经责任，解除双方的买卖合同。
一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办
（一）要求继续履行。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。
但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
1、法律上或者事实上不能履行；
2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
3、债权人在合理期限内未要求履行。
（二）解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
1、定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。
以定金方式承担违约责任的做法是：
支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；
收受定金一
方违约时，应双倍返还定金。
其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金。
2、违约金，如不适用定金罚则适用违约金。
当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。
但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；
如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少
3、赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：
（1）合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。
（2）虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。
损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失－－包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。
二、房屋买卖合同一方违约咋办
按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。
因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要
求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。
在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。
其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
（一）双方协商确定的，从其约定；
（二）双方不能协商确定的：
1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；
其次是相邻幢同楼层及房型；
再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。
认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
三、律师看法
作为长期关注二手房交易的崔新江律师认为，遇到这种情况，守约一方在向人民法院提起诉讼时，最好选择让违约方承担违约责任，解除房屋买卖合同，而不要选择合同的继续履行。
理由是：
一般情况下，业主都是以银行贷款按揭形式从开发商手中购房，之后按月供款还贷。
在购房时间不长，银行贷款未还完情况下，房产都抵押给了银行。
所以，在进行二手房交易过种中，业主要赎楼，买家要申请过户及申请银行贷款等。
在办理这些事项时，很多情况下是需要原业主的配合。
如果原业主不配合，买家根本完不成二手交易过户的全部程序。
不但如此，在原业主不配合赎楼的情况下，买家就得自行出钱赎楼或找担保公司赎楼。
如果原业主另有债务，极有可能被债权人申请查封。
或者原业主真接另找买家，把房屋过户他人，使买家落空。
二手房交易中手续繁琐，风险随时可能发生，加之在办理交易中不可能每个原业主不配合的事情都向法院申请强制执行，所以不建议买家选择合同的继续履行。
律师提示：
为了防止业主在房价上涨时毁约或买家在房价下跌时退房，建议在签订房屋买卖合同时约定较高的定金或违约金，增加违约成本，违约成本大于或等于房价上涨或下跌的价值时，可避免一方违约情况的发生。
定金只要不超过房价的20%，就会得到法院的支持。
篇四：
房屋买卖合同效力的几个问题
房屋买卖合同效力的几个问题
[刘京柱]——（XX-2-13）/已阅66872次
房屋买卖合同效力的几个问题
一、问题概说
合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。
依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：
“依法成立的合同，自成立时生效。
”《民法通则》第五十五条规定：
“民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
”这是《民法通则》规定的有效合同标准。
判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。
房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋
所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。
其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。
房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。
《城市房地产管理法》第五十九条规定：
“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
”第六十条第三款规定：
“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。
房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。
那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？
归纳起来，主要有以下几种：
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。
如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。
非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。
房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。
出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证
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