历年房地产估价案例与分析试题解析docWord文档下载推荐.docx

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13%15%15%15%12%

对上表数据进行分析后拟定以其平均值作为还原利率比较合适

r=13%+15%+15%+15%+12%÷

5=14%

3.计算年总收入

1首层大餐厅有200个座位每天中午、晚上两次营业上座率均为65%每人次自助

火锅消费20元一年按350天计算则一年总收入为

200×

2×

65%×

20×

350=1820000元

2二层有20间包厢每包厢平均6个座位每天按中午、晚上两次营业计算平均上座

率70%每人次平均消费40元一年按350天计算则一年总收入为

20×

6×

40×

350=3360000元

3年总收入为1820000+3360000=5180000元

4.计算年总支出

1营业税及附加按总收入的5.5%计算

5180000×

5.5%=284900元

2餐饮成本原材料、能源、人工工资及福利费等按总收入的50%计算

5180000×

50%=2590000元

3管理人员工资40人每人每月400远则

400×

12=192000元

4综合管理费每年按总收入的5%计算

5%=259000元注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合5保险费按投保金额200万元的0.3%计算

2000000×

0.3%=6000元

6固定资产折旧费按注册资金800万元的9%计算

8000000×

9%=720000元

7广告宣传费按总收入的0.5%计算

0.5%=25900元

8房屋及设备更新费按注册资金的1%计算

1%=80000元

9人员培训费按总收入的0.5%计算

10其他费用按总收入的5%计算

5%=259000元

11年总支出为4442700元

5.评估价格计算

根据公式V=（AC）/r[11/（1+r）n]

V=（51800004442700）/15%×

[11/（1+15%）40]

=4896983元=489.7万元

九、评估结论

经采用收益还原法评估华兴酒家房地产在评估日期的市场价值为489.7万元。

宇辰房地产估价公司公章

一九九五年八月三十日

《房地产估价案例与分析》试题

一、问答题

一某工厂拟以1000㎡的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅要求用假设

开发法评估该土地熟地价格估价人员主要应掌握那些相关资料注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合二黄某于1993年购置了一套底层三室一厅的商品住宅1994年改作餐饮营业用房

并办理了有关一切手续。

1996年黄某为转让该房地产要求评估其现时市场价格。

因当

地无类似餐饮营业用房的可比实例故估价人员采用收益法估价估价依据正确估值为

40万元。

然后再将该估价结论=40+50/2=45万元。

请问这样确定估价结论是对

象视作住宅采用市场比较法估价估值为50万元。

由此确定最终估价是否正确为什么

三张某于1996年11月3日去世后遗下位于×

市×

路×

号的临街住宅一幢该

住宅占地面积100㎡共两层每层建筑面积80㎡是张某于1996年初以10万元人民币

的价格购得。

张某另遗有其他财产合计价值10万元人民币。

张某留下遗嘱“全部财产由

两个儿子张甲和张乙继承张甲继承住宅的一楼和价值3万元人民币的其它财产张乙继承

二楼和价值7万元人民币的其它财产。

”在接受遗产时张甲决定以自己所继承的一楼向张

乙换取价值相等的现金张乙同意该交换但认为当初该住宅以10万元购入一、二楼建

筑面积相等故一楼现值为5万元张甲则认为一楼现值为7万元。

为此双方共同请房地产

估价师对一楼价值提供咨询意见现请你作为房地产估价师提供咨询意见。

二、改错题

一分析下述评估报告指明其中存在的错误内容不必提出修改意见。

写字楼房地产估价结果报告略

写字楼房地产估价技术报告

一、委托估价方新城房地产开发公司简称新城公司

二、估价对象新城公司开发建设的×

写字楼全部房地产

三、估价目的新城公司整体转让×

写字楼的客观市场价格

四、估价日期1996年6月1日至15日

五、估价时点1996年8月1日

六、估价人员略

七、估价依据略

八、估价对象概况

大华写字楼座落于×

市南方区大华路16号东临大华路。

该用地原为危改小区1994年

5月1日新城公司获立项

准开始拆迁及其他前期工作同年11月1日有偿获得土地使用权一次性向政府交纳了

地价款并开工。

1996年8月1日将全面竣工。

根据批准的规划及施工图估价对象为

带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼具体规划要求如下

1红线占地面积3199㎡。

注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合2总建筑面积14300㎡。

其中地下1层2240㎡车位5个设备间240㎡。

地上1层1280㎡其中餐饮娱乐等使用面积875㎡。

地上2层12层10780㎡其中写字楼出租单元使用面积7793㎡。

3总容积率4.47地上容积率3.77。

4装修及设备略

九、采用估价方法

根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析估价对象为信笺房地产可用

成本法估价且当地市场同类写字楼出租多、出售少故还可采用收益法估价然后确定最

终估价值。

十、估价过程

一采用成本法估价

采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润来确定估价对象房

地产价格。

计算如下

1向政府交纳取得土地费用723万元

2拆迁安置补偿费委托方发生总费用1280万元

3建安工程费含附属室外工程2570×

14300=3675万元

4勘察设计等专业费3675×

6.5%=239万元

5管理费及其他3675×

7.5%=276万元

6借款利息根据近三年当地固定资产贷款平均年利率12.6%计算单利。

取得土地的费用

按开发全过程计算利息其他按建设期平均投入计算利息。

723×

12.6%×

1.667+1280+3675+239+276×

2.25/2

=151.8+775.4

=927万元

7开发商利润取当地房地产投资平均利润率25%。

723+1280+3675+239+276×

25%注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合=6193×

25%

=1548万元

8销售费税按售价计销售费2%、手续费1%、营业税等5.5%。

6193+927+1548×

2%+1%+5.5%

=8668×

8.5%

=737万元

9成本法估价结果

8668+737=9405万元

采用成本法估价的结果为9405万元。

二采用收益法估价

1估计年总收益

写字楼出租价格为每㎡建筑面积5元/日餐饮娱乐用房出租价格为每㎡建筑面积7元/日

地下车位月租为800元/个。

写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%餐饮娱乐部分

75%空置及租金损失率写字楼90%、餐饮娱乐95%、车位90%。

则

5÷

70%×

90%×

10780+7÷

75%×

95%×

875×

365+800×

5×

12

=（50097.9+7758.3）×

365+280000

=2117513+280000

=2140万元

2年总成本费用及税金

1营业税及附加

2140×

5%=107万元

2成本及经营管理费

水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的28%

2140×

38%=599万元注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合3估计年纯收益

2140107599=1434万元

4确定资本化率

据当地调查银行一年期固定资产贷款年利率12.24%95年物价上涨率15%95年房地产

开发平均投资收益率14.2%平均13.8%。

确定综合资本化率为13.8%。

5计算收益价格

V=a[（1+r）n1]/r（1+r）n

=1434[（1+13.8%）48.251]/13.8%（1+13.8%）48.25

=10371（万元）

采用收益法的估价结果为10371万元。

三最终估价值

9405×

0.4+10371×

0.6=9985万元

十一、估价结论

经过评估新城公司所属的大华写字楼在1996年8月1日的客观市场价格为9985万

元大写金额人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整折合每㎡建筑面积6983元。

十二、说明事项略

十三、有关附件略

估价人员签字略

审核人员签字略

1996年6月15日

二指出并改正下面估价报告片段中的错误。

不得在试题上改在答题处指明错误内

容并提出改正内容。

错处不超过4个。

如将正确的内容改错则每改错一处倒扣2.5分本

题最多扣至0分。

本题10分

可比实例甲的成交价格为2000元/㎡成交时间为1993年12月31日估价时点为1995

年12月31日。

由于卖方急于出手可比实例甲的成交价格比正常价格低了15%注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合当地同类房地产价格水平的变动情况为1994年底比1993年底上涨了5%1995年底比1994

年底上涨了8%

可比实例单价区域因素好于估价对象当地同类房地产的价格水平比估价对象所处区域要高

10%

可比实例甲的用材比估价对象要差由此导致可比实例的价格要比估价对象低5%。

根据以上资料得出

比准价格甲

=2000×

10015/100×

（100+5）/100×

100/（100+10）×

100/（100+5）

交易情况修正

以下略

一、问答题共3题每题10分。

一市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。

采用市场比较法估价在选

取可比实例时需要考虑哪些因素假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年可否

将该交易实例选作可比实例为什么

二张某拟购买李某拥有产权的一套住宅但该住宅已事先由李某出租租约距期满尚

余两年时间。

如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置则在正常情况下应如何

思考下列问题

1如果张某购房的目的是投资并拟将购入的住宅用于出租则现有租约将对张某确定该

住宅的买入价产生什么影响

2如果张某购房的目的是自住并希望立即入住则现在租约将对张某确定该住宅的买入

价产生什么影响

3该该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定为什么

三某人于1996年7月预购了一幢别墅总售价为120万元并先后向开发商支付了

114万元。

该别墅于1997年7月30日竣工后该人付清了剩余的购房款但对原装修不满

意拆除了部分原装修设施进行了重新装修又花费了40万元。

1997年9月为筹集资金

作其他投资该人欲以该别墅向银行抵押贷款并于1997年9月10日委托估价机构进行估

价此时同类型指重新装修前别墅的正常市场售价为130万该人希望估值为1997年

9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用即170万元。

现估价人员掌握

的资料有注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合1该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件

2该人的购房发票

3商品房预售许可证复印件

4其他市场资料。

问1上述资料用于抵押估价是否齐全

2估价人员可否承诺按170万元进行估价

3可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估

值为什么

二、选择题共2题每题10分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意请将这个答案

填在各题相应的括号内。

一某工厂为企业改制进行资产重组委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进

行估价。

该工厂的房屋所有权证上记载该两幢房屋的用途均为工业。

根据估价人员现场勘

察的结果该两幢房屋中一幢为厂房另一幢原为厂房后自行改为办公楼用于出租。

1应根据何种用途对该两幢房屋进行估价

A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

2将该两幢房屋的用途由工业改变为其他应通过下列途径

A自行改变

B经上级主管部门批准改变

C经政府房屋管理部门批准并办理变更手续

D经政府规划主管部门批准并按法定程序办理变更手续

3该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押则为抵押目的评估的价值应为

A该两幢建筑物的抵押评估价格之和注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合B该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地

使用权出让金

C该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

4该工厂若将该两幢房屋投保火灾险则为保险目的评估的价值应为

A该两幢房屋的正常市场价格

B该两幢建筑物的重新建造成本

C该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

D该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

二甲方开发公司于1993年7月委托乙方建筑公司建筑两幢分别称为A座和

B座8层共5000㎡的商品房。

至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元此时

A座建至4层B座建至5层工程到此停工。

此后甲、乙双方为工程款发生纠纷甲方认

为工程款实际发生1400万元乙方应返还100万元乙方则认为工程款实际发生1580万元

甲方尚应再付80万元。

双方争执不下至1995年7月甲方向法院起诉法院委托估价机构

对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

1确定评估结论的依据应是

A以1500万元作为评估值

B以1400+1580÷

2=1490万元作为评估值

C以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据按该两幢商品房到停工之日止实际

发生的工程量计算评估值

D以1993年7至12月的预算定额、材料差价等资料为依据按该两幢商品房到停工之日

止实际发生的工程量计算评估值

2如果该开发公司拥有全部合法开发手续欲将整体项目转让则估价时点应为

A1993年12月

B1995年7月

C项目转让日期

D项目建成日期注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合3该商品房预计1998年5月建成要估测建成时的售价则估价对象状况和房地产市场情

况应是

A估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态

B估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态

C估价对象状况为1998年5月的状态房地产市场情况为1995年7月的状态

D估价对象状况1995年7月的状态房地产市场情况为1998年5月的状态

三、下列估价报告存在多处错误请指明其中的13处。

将错误内容写在答题处的序号后面

空格处每个错误对应一个序号末将错误内容写在序号后空格处的不计分。

每指明一处得

3分本题全对得40分。

致委托估价方函略

别墅房地产估价结果报告略

别墅房地产估价技术报告

一、委托估价方

市恒通房地产开发公司

二、受理估价访

市房地产估价事务所

三、估价目的

为恒通房地产开发公司对×

别墅项目按现状整体转让进行估价

四、估价时点

1998年4月15日

五、估价对象概况

一×

市概况略

二×

别墅项目概况

1土地情况

A土地使用权性质出让土地使用权1995年1月6日取得国有土地使用权证。

注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合3该商品房预计1998年5月建成要估测建成时的售价则估价对象状况和房地产市场情

注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合B土地总面积70000㎡。

C用途别墅及配套设施。

D108栋别墅建筑总面积35285㎡。

其中一期工程建设33栋别墅建筑面积10378㎡。

2地上物情况

该别墅项目开发分为一、二两期户型有A、B、C、D四型款式达数十种主要为二层砖

混结构。

目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程建筑面积7548㎡另有9栋尚未

完工但主体结构已完装修设备未完建筑面积2830㎡。

建筑材料及设备略。

六、估价采用的方法和步骤

一采用的估价方法为市场比较法、成本法和假设开发法

二分析、比较用上述估价方法求出的结果然后进行综合处理最终求得该别墅项目

按现状整体转让的价格。

七、估价过程

一方法一房地分别估价

1土地估价采用成本法与市场比较法两种方法进行估价综合平均得出土地评估价格。

A利用成本法进行土地估价

计算公式土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金

根据估价人员实地勘察在估价时点城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396

元。

土地开发费用为每平方米158元土地使用权出让金为每平方米2770元。

以上三项合

计为每平方米3324元。

B利用市场比较法进行土地估价

表1

ABC估价对象

用途别墅别墅别墅别墅

交易情况协议拍卖招标协议

交易日期92.596.596.598.4注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合区域因素五类四类六类五类

个别因素一般较好较差一般

表2

ABC

土地单价元/㎡310048003700

交易情况修正100/100100/130100/110

交易日期修正110/100100/100100/100

区域因素修正100/10098/10098/100

个别因素修正100/10096/10098/100

修正后的单价元/㎡341034743230

根据测算上述三个交易实例修正后的价格比较接近故采用算术平均综合出一个价格作为

结果

比准价格=3410+3474+3230÷

3=3371元/㎡

成本法与市场比较法的结果接近故取算术平均值得出

土地单价=3324+3371÷

2=3348元/㎡

C土地估价综合结果

土地总价=土地单价×

土地总面积=3348元㎡×

70000㎡=23436万元

2墅建筑物估价

别墅建筑物估价