历年房地产估价案例与分析试题解析docWord文档下载推荐.docx

1、13% 15% 15% 15% 12% 对上表数据进行分析后 拟定以其平均值作为还原利率比较合适 r= 13%+15%+15%+15%+12% 5=14% 3. 计算年总收入 1 首层大餐厅有200个座位 每天中午、晚上两次营业 上座率均为65% 每人次自助火锅消费20元 一年按350天计算 则一年总收入为 200265%20350=1820000 元 2 二层有20间包厢 每包厢平均6个座位 每天按中午、晚上两次营业计算 平均上座率70% 每人次平均消费40元 一年按350天计算 则一年总收入为 20640350=3360000 元 3 年总收入为 1820000+3360000=51800

2、00 元 4. 计算年总支出 1 营业税及附加 按总收入的5.5%计算 51800005.5%=284900 元 2 餐饮成本 原材料、能源、人工工资及福利费等 按总收入的50%计算 518000050%=2590000 元 3 管理人员工资 40人 每人每月400远 则 40012=192000 元 4 综合管理费 每年按总收入的5%计算 5%=259000 元 注 本资料由本人搜集整理 仅供参考学习 如有雷同纯属巧合 5 保险费 按投保金额200万元的0.3%计算 20000000.3%=6000 元 6 固定资产折旧费 按注册资金800万元的9%计算 80000009%=720000 元

3、 7 广告宣传费 按总收入的0.5%计算 0.5%=25900 元 8 房屋及设备更新费 按注册资金的1%计算 1%=80000 元 9 人员培训费 按总收入的0.5%计算 10 其他费用 按总收入的5%计算 5%=259000 元 11 年总支出为4442700元 5. 评估价格计算 根据公式 V=（A C）/r1 1/（1+r）n V=（5180000 4442700）/15%1 1/（1+15%）40 =4896983 元 =489.7 万元 九、 评估结论 经采用收益还原法评估 华兴酒家房地产在评估日期的市场价值为489.7万元。 宇辰房地产估价公司 公章 一九九五年八月三十日 房地产

4、估价案例与分析试题 一、 问答题 一 某工厂拟以1000的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅 要求用假设开发法评估该土地熟地价格 估价人员主要应掌握那些相关资料 注 本资料由本人搜集整理 仅供参考学习 如有雷同纯属巧合 二 黄某于1993年购置了一套底层三室一厅的商品住宅 1994年改作餐饮营业用房 并办理了有关一切手续。1996年 黄某为转让该房地产 要求评估其现时市场价格。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例 故估价人员采用收益法估价 估价依据正确 估值为40万元。然后 再将该估价结论= 40+50 /2=45 万元 。请问 这样确定估价结论是对象视作住宅采用市场比较法估价 估值为5

5、0万元。由此确定最终估价是否正确 为什么 三 张某于1996年11月3日去世后遗下位于市路号的临街住宅一幢 该住宅占地面积100 共两层 每层建筑面积80 是张某于1996年初以10万元人民币的价格购得。张某另遗有其他财产合计价值10万元人民币。张某留下遗嘱 “全部财产由两个儿子张甲和张乙继承 张甲继承住宅的一楼和价值3万元人民币的其它财产 张乙继承二楼和价值7万元人民币的其它财产。”在接受遗产时 张甲决定以自己所继承的一楼向张乙换取价值相等的现金 张乙同意该交换 但认为当初该住宅以10万元购入 一、二楼建筑面积相等 故一楼现值为5万元 张甲则认为一楼现值为7万元。为此双方共同请房地产估价师对

6、一楼价值提供咨询意见 现请你作为房地产估价师提供咨询意见。二、 改错题 一 分析下述评估报告 指明其中存在的错误内容 不必提出修改意见 。写字楼房地产估价结果报告 略 写字楼房地产估价技术报告 一、 委托估价方 新城房地产开发公司 简称新城公司 二、 估价对象 新城公司开发建设的写字楼全部房地产 三、 估价目的 新城公司整体转让写字楼的客观市场价格 四、 估价日期 1996年6月1日至15日 五、 估价时点 1996年8月1日 六、 估价人员 略 七、 估价依据 略 八、 估价对象概况 大华写字楼座落于市南方区大华路16号 东临大华路。该用地原为危改小区 1994年5月1日新城公司获立项 准

7、开始拆迁及其他前期工作 同年11月1日有偿获得土地使用权 一次性向政府交纳了地价款 并开工。1996年8月1日 将全面竣工。根据批准的规划及施工图 估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼 具体规划要求如下 1 红线占地面积 3199。 注 本资料由本人搜集整理 仅供参考学习 如有雷同纯属巧合 2 总建筑面积 14300。其中 地下1层2240 车位5个 设备间240。地上1层1280 其中餐饮娱乐等使用面积875。地上2层12层10780 其中写字楼出租单元使用面积7793。3 总容积率4.47 地上容积率3.77。4 装修及设备 略 九、 采用估价方法 根据估价对象情况、房

8、地产市场状况及对所掌握资料的分析 估价对象为信笺房地产 可用成本法估价 且当地市场同类写字楼出租多、出售少 故还可采用收益法估价 然后确定最终估价值。十、 估价过程 一 采用成本法估价 采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润 来确定估价对象房地产价格。计算如下 1 向政府交纳取得土地费用 723万元 2 拆迁安置补偿费 委托方发生总费用1280万元 3 建安工程费 含附属室外工程 257014300=3675 万元 4 勘察设计等专业费 36756.5%=239 万元 5 管理费及其他 36757.5%=276 万元 6 借款利息 根据近三年当地固定资产贷款平均年利率1

9、2.6%计算单利。取得土地的费用按开发全过程计算利息 其他按建设期平均投入计算利息。 72312.6%1.667+ 1280+3675+239+276 2.25/2 =151.8+775.4 =927 万元 7 开发商利润 取当地房地产投资平均利润率25%。 723+1280+3675+239+276 25% 注 本资料由本人搜集整理 仅供参考学习 如有雷同纯属巧合 =619325% =1548 万元 8 销售费税 按售价计销售费2%、手续费1%、营业税等5.5%。 6193+927+1548 2%+1%+5.5% =86688.5% =737 万元 9 成本法估价结果 8668+737=94

10、05 万元 采用成本法估价的结果为9405万元。 二 采用收益法估价 1 估计年总收益 写字楼出租价格为每建筑面积5元/日 餐饮娱乐用房出租价格为每建筑面积7元/日 地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70% 餐饮娱乐部分75% 空置及租金损失率写字楼90%、餐饮娱乐95%、车位90%。则 570%90%10780+775%95%875 365+800512 =（50097.9+7758.3）365+280000 =2117513+280000 =2140 万元 2 年总成本费用及税金 1 营业税及附加 21405%=107 万元 2 成本及经营管理费 水电热气使用

11、费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的28% 214038%=599 万元 注 本资料由本人搜集整理 仅供参考学习 如有雷同纯属巧合 3 估计年纯收益 2140 107 599=1434 万元 4 确定资本化率 据当地调查 银行一年期固定资产贷款年利率12.24% 95年物价上涨率15% 95年房地产开发平均投资收益率14.2% 平均13.8%。确定综合资本化率为13.8%。5 计算收益价格 V=a（1+r）n 1/r（1+r）n =1434（1+13.8%）48.25 1/13.8%（1+13.8%）48.25 =10371（万元） 采用收益法的估价结果为10371万

12、元。 三 最终估价值 94050.4+103710.6=9985 万元 十一、估价结论 经过评估 新城公司所属的大华写字楼在1996年8月1日的客观市场价格为9985万元 大写金额 人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整 折合每建筑面积6983元。 十二、说明事项 略 十三、有关附件 略 估价人员签字 略 审核人员签字 略 1996年6月15日 二 指出并改正下面估价报告片段中的错误。 不得在试题上改 在答题处指明错误内容并提出改正内容。错处不超过4个。如将正确的内容改错 则每改错一处倒扣2.5分 本题最多扣至0分。本题10分 可比实例甲的成交价格为2000元/ 成交时间为1993年12月31日 估价时点

13、为1995年12月31日。由于卖方急于出手 可比实例甲的成交价格比正常价格低了15% 注 本资料由本人搜集整理 仅供参考学习 如有雷同纯属巧合 当地同类房地产价格水平的变动情况为 1994年底比1993年底上涨了5% 1995年底比1994年底上涨了8% 可比实例单价区域因素好于估价对象 当地同类房地产的价格水平比估价对象所处区域要高10% 可比实例甲的用材比估价对象要差 由此导致可比实例的价格要比估价对象低5%。根据以上资料得出 比准价格甲 =2000 100 15 /100（100+5）/100100/（100+10）100/（100+5） 交易情况修正 以下略 一、 问答题 共3题 每题

14、10分。 一 市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素 假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年 可否将该交易实例选作可比实例 为什么 二 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅 但该住宅已事先由李某出租 租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置 则在正常情况下应如何思考下列问题 1 如果张某购房的目的是投资 并拟将购入的住宅用于出租 则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响 2 如果张某购房的目的是自住 并希望立即入住 则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响 3 该该住宅的最终成交价格是

15、否会由张某所确定的买入价决定 为什么 三 某人于1996年7月预购了一幢别墅 总售价为120万元 并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后 该人付清了剩余的购房款 但对原装修不满意 拆除了部分原装修设施 进行了重新装修 又花费了40万元。1997年9月为筹集资金 作其他投资 该人欲以该别墅向银行抵押贷款 并于1997年9月10日委托估价机构进行估价 此时同类型 指重新装修前 别墅的正常市场售价为130万 该人希望估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用 即170万元。现估价人员掌握的资料有 注 本资料由本人搜集整理 仅供参考学习 如有雷同纯

16、属巧合 1 该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件 2 该人的购房发票 3 商品房预售许可证复印件 4 其他市场资料。问 1 上述资料用于抵押估价是否齐全 2 估价人员可否承诺按170万元进行估价 3 可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值 为什么 二、 选择题 共2题 每题10分。每题的备选答案中只有一个最符合题意 请将这个答案填在各题相应的括号内。 一 某工厂为企业改制进行资产重组 委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载 该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果 该两幢房屋中一幢为厂房

17、 另一幢原为厂房 后自行改为办公楼用于出租。1 应根据何种用途对该两幢房屋进行估价 A 根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B 根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 C 根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D 根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他 应通过下列途径 A 自行改变 B 经上级主管部门批准改变 C 经政府房屋管理部门批准 并办理变更手续 D 经政府规划主管部门批准 并按法定程序办理变更手续 3 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押 则为抵押目的评估的价值应为 A 该两幢建筑物的抵押评估价格之和 注 本资料

18、由本人搜集整理 仅供参考学习 如有雷同纯属巧合 B 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 4 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险 则为保险目的评估的价值应为 A 该两幢房屋的正常市场价格 B 该两幢建筑物的重新建造成本 C 该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 D 该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 二 甲方 开发公司 于1993年7月委托乙方 建筑公司 建筑两幢 分别称为A座和B座 8层

19、共5000的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元 此时A座建至4层 B座建至5层 工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷 甲方认为工程款实际发生1400万元 乙方应返还100万元 乙方则认为工程款实际发生1580万元 甲方尚应再付80万元。双方争执不下 至1995年7月甲方向法院起诉 法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。1 确定评估结论的依据应是 A 以1500万元作为评估值 B 以 1400+1580 2=1490万元作为评估值 C 以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据 按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值 D 以

20、1993年7至12月的预算定额、材料差价等资料为依据 按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值 2 如果该开发公司拥有全部合法开发手续 欲将整体项目转让 则估价时点应为 A 1993年12月 B 1995年7月 C 项目转让日期 D 项目建成日期 注 本资料由本人搜集整理 仅供参考学习 如有雷同纯属巧合 3 该商品房预计1998年5月建成 要估测建成时的售价 则估价对象状况和房地产市场情况应是 A 估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态 B 估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态 C 估价对象状况为1998年5月的状态 房地产市场情况为1995年7月的状

21、态 D 估价对象状况1995年7月的状态 房地产市场情况为1998年5月的状态 三、 下列估价报告存在多处错误 请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处 每个错误对应一个序号 末将错误内容写在序号后空格处的不计分。每指明一处得3分 本题全对得40分。 致委托估价方函 略 别墅房地产估价结果报告 略 别墅房地产估价技术报告 一、 委托估价方 市恒通房地产开发公司 二、 受理估价访 市房地产估价事务所 三、 估价目的 为恒通房地产开发公司对别墅项目按现状整体转让进行估价 四、 估价时点 1998年4月15日 五、 估价对象概况 一 市概况 略 二 别墅项目概况 1 土地情况 A 土

22、地使用权性质 出让土地使用权 1995年1月6日取得国有土地使用权证。 注 本资料由本人搜集整理 仅供参考学习 如有雷同纯属巧合 3 该商品房预计1998年5月建成 要估测建成时的售价 则估价对象状况和房地产市场情 注 本资料由本人搜集整理 仅供参考学习 如有雷同纯属巧合 B 土地总面积70000。C 用途 别墅及配套设施。D 108栋别墅 建筑总面积35285。其中 一期工程建设33栋别墅 建筑面积10378。2 地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期 户型有A、B、C、D四型 款式达数十种 主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程 建筑面积7548 另有9栋尚未完工

23、 但主体结构已完 装修设备未完 建筑面积2830。建筑材料及设备 略 。六、 估价采用的方法和步骤 一 采用的估价方法为 市场比较法、成本法和假设开发法 二 分析、比较用上述估价方法求出的结果 然后进行综合处理 最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。七、 估价过程 一 方法一 房地分别估价 1 土地估价 采用成本法与市场比较法两种方法进行估价 综合平均得出土地评估价格。A 利用成本法进行土地估价 计算公式 土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察 在估价时点 城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元。土地开发费用为每平方米158元 土地使用权出让金

24、为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。B 利用市场比较法进行土地估价 表1 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 92.5 96.5 96.5 98.4 注 本资料由本人搜集整理 仅供参考学习 如有雷同纯属巧合 区域因素 五类 四类 六类 五类 个别因素 一般 较好 较差 一般 表2 A B C 土地单价 元/ 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价 元/ 3410 3474 3230 根据测算 上述三个交易实例修正后的价格比较接近 故采用算术平均综合出一个价格作为结果 比准价格= 3410+3474+3230 3=3371 元/ 成本法与市场比较法的结果接近 故取算术平均值得出 土地单价= 3324+3371 2=3348 元/ C 土地估价综合结果 土地总价=土地单价土地总面积=3348元70000=23436 万元 2 墅建筑物估价 别墅建筑物估价