重庆九龙坡区房地产发展分析报告Word格式文档下载.docx
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746.05
635.04
2002
1016.58
870.41
2003
1314.67
1132.95
2004
1317.12
1138.26
数据来源：
重庆统计年鉴
图2
根据调查，主城区消费者的购房目的比较简单，绝大部分是为了改善现有居住条件，其次是满足基本居住要求和投资及为子女购房；
而周边地区消费者则基本上是为了改善自身居住环境，其次为子女购房业占有相当比重，而用于投资的较少。
这说明目前重庆的住宅市场是以实际居住需求为主的市场。
随着重庆经济的持续快速发展，居民收入逐年快速增加，这为重庆居民改善居住条件提供强有力的经济支撑，同样为重庆住宅市场空间的增大提供前提条件。
随着重庆经济外向性的不断增强和区域经济地位的不断凸现，重庆能够吸引越来越多的外来人口，重庆的住宅市场将为满足他们的居住需求而相应增加。
2、商品住宅供应特征及其发展态势
（1）供求基本平衡
2004年住宅开发施工面积4485.83万平方米，同比增长19.7％，其中新开工面积1666.91万千方米，同比增长5.5%；
房屋竣工面积1187.23万平方米，同比下降3.6％。
与此对应，2004年重庆市商品住宅的成交面积1709.29万平方米，同比增长l8.6％。
这说明2004年重庆市商品住宅供应与市场需求基本适应。
2004年商品住宅空置量的变化情况同样反映了重庆商品住宅的供求基本平衡。
2004年1－2月份，重庆市商品住宅空置量（空置一年以上）为98.99万平方米，其后则一直呈下降的趋势，到12月份空置量降到了75.63万平米。
（数据来源：
2004年各期重庆市统计月报）
（2）市场供给方众多
重庆的房地产市场早已是群雄逐鹿，大大小小的开发商多达1700多家，有实力的开发商不乏其数。
其中，以华宇、龙湖、金科、协信等为代表、数量不少的重庆本土企业实行多项目同时操作，在多个区域进行开发运作。
而据不完全统计，重庆目前已聚集了50多家外地开发商，除了早年来渝的华新国际、广厦、和记黄埔以外，融侨、香江国际、鲁能集团、融创、保利集团、浙江华立、天江、西安同景集团等品牌房商强势进入，中房集团、香港裕汇集团、瑞安集团、福建武夷、润江房产、金融街、北京天鸿、上海绿地等的重庆项目也将逐渐走上前台。
众多开发商共同支撑着重庆的房地产市场，2004年主城九区施工项目的数量达到1544。
（3）新盘以“少量多开”的方式进入市场
重庆房地产市场的有效需求空间相对较小，但市场的供给方却如此众多，这难免让每个开发商分到的“蛋糕”太小。
这迫使许多开发商不得不将他们手中的楼盘分更多次推向市场，而每次进入市场的量都比较有限。
品牌房企华宇、龙湖、金科、协信、银星等的几个楼盘皆是采用这样的方式来推进销售。
目前，重庆楼盘每期的开盘量平均约为3－4万方。
从以上分析可见，重庆商品住宅的市场空间相对较小，供应商却如此众多，他们只能谨慎供应。
然而不少供应商通过多区域多盘同时操作的策略来提高自己的市场占有率，保持企业的快速发展。
重庆住宅市场的“蛋糕”难以在短期内实现巨量增大，因此这种状况将持续不短的一段时间。
3、地产市场状况
尽管目前重庆房产市场的容量还比较有限，但土地具有的期权性质，决定其是各开发商实施战略的第一粒棋子。
有实力的开发商抓紧时机，争抢有利地盘，大量储备了“粮食”。
根据重庆的各年“统计年鉴”和各期“统计月报”提供的数据分析可以得到，从2000年开始，历年的土地购置面积均大于土地开发面积，反映了土地的大量囤积和闲置。
闲置数量在4年内连续扩张，从最初的234.5万平方米增长到2003年底的795万平方米，增长了两倍多。
截至2004年12月底，重庆市囤积或闲置的土地总量达到了1034.08万平方米。
以2004年重庆市完成土地开发面积863.36万平方米为基数，囤积或闲置的土地足够开发一年多。
由此可见，重庆的开发商确实通过大盘等方式大量囤积土地。
另一方面，目前主城成熟区域能够用于房地产开发的商住用地量却已非常有限。
而重庆的房地产市场对本土和全国性各开发商却有强大的吸引力，这使得重庆的地产市场是供少求多，价格不可能不涨。
这种趋势在“8.31”之后表现得特别明显：
2004年9月份到2005年1月份，全市成交地块的平均地价已经达到了89.86万/亩，平均楼面地价达到573.34元/平米。
而重庆市土地交易中心7月5日发布的最新数据显示，重庆市2004年上半年商住、旅游用地的平均每亩地价71.64万元。
短短几个月，重庆地价增长了18.22万/亩，增幅25.43%。
政府手中的这些“粮票”所剩不多，弥足珍贵，给市场的后进入者一个不低的门槛。
在2004年11月17日重庆市土地交易中心举行的土地推介会上，重庆市国土房管局王局长讲到：
2004年重庆市的土地供应量较大，是因为重庆的房价上涨较快，而通过各种措施进行调控，房价已经较平稳；
在这样的情况下，中央相关部门又出台各文件，要求严格土地管理，2005年重庆市的土地供应必将减少。
由此可见，在今后几年，重庆房地产开发商的竞争力很大程度上将取决于其手中储备和新获得的土地。
二、重庆房地产的区域发展及趋势
城市的发展受到其自然地理条件的限制，重庆城市的发展夹在东部的铜锣山与西部的中梁山之间。
2004年之前，重庆房地产发展“向南”的口号震耳欲聋，但房地产开发的位置多是在南山下的南坪。
短短几年，南坪商住用地用尽。
巴南由于交通不够发达以及长久以来留在人们心中“大农村”的印象，主城的住宅开发难以往更南的方向发展。
渝中区一直以来占据着核心地位，但那狭小的土地供应房产也是非常有限的。
随着北部的崛起，重庆住宅房地产开发随着“重庆向北”的口号大踏步向“三北”（渝北、北部新区、江北）迈进。
众多有实力的开发商在该区域集结，成熟的开发用地被迅速瓜分完毕，而房产的竞争也变得异常激烈。
于是，开发商开始寻找新的发展方向。
2004年下半年，“主城西进”的口号开始出现在一些楼盘的户外广告上。
重庆主城西部包括沙坪坝、九龙坡和大渡口三个区，预计2005年的热点在九龙坡和沙坪坝以西的大学城两个片区。
沙坪坝区中梁山以东的城区已基本无地可供，随着今年9月份2万多大学生的入驻，该区中梁山以西的大学城将迅速成为房地产开发的热点。
大渡口区与重庆主城核心区的距离偏远，成为房地产开发热点尚需时日。
九龙坡处于整个大重庆的西部，而且是位于整个大西城的东部，承载了主城西进的第一站。
开发商紧锣密鼓地在该区域寻找合适的项目，区政府举行地产峰会、立志引导房地产成为该区的支柱产业。
政府和开发商都在行动，九龙坡“西城东进”的步伐在其区政府的引导下逐渐加大。
三、九龙坡区房地产业的发展状况
1、房地产开发和销售情况
2002年九龙坡区房地产的竣工面积为168.81万平方米，销售面积达到112.59万平方米，销售率达到66.69％。
2003年该区房地产竣工面积为171.68万平方米，销售面积达到126.55万平方米，销售率达到73.71％。
2004年该区房地产竣工面积为149.71万平方米，销售面积达到107.28万平方米，销售率达到71.66％。
（资料来源：
2002、2003重庆统计年鉴，《2004.12重庆市统计月报》）
从以上可见，九龙坡区房地产近年来的开发规模保持在一个较稳定的水平，并且呈现供需两旺的发展态势。
与主城其他各区相比，2004年九龙坡区的房地产销售面积仅次于渝北、南岸和江北区，占到整个主城市场的13％，由此可见其在重庆主城房地产市场的份量。
资料来源：
《2004.12重庆市统计月报》
在价格方面，2004年九龙坡区的房地产销售均价达到2230元/平米，商品住宅的销售均价则达到2201元/平米，较2003年增长16.7％，略高于主城九区的成交均价2192元/平方米，仅次于渝中区、南岸区和渝北区。
由此可见，九龙坡房地产的交易量和价格都排在主城第四的位置，九龙坡的房地产市场在重庆主城的房地产市场中占据非常重要的位置。
2、开发企业情况
截止2004年，九龙坡区房地产开发企业共118家，从业人员6000人，其中一级企业1家，二级企业18家，三级企业56家，四级企业3家，暂定资质企业40家。
2003年珠江实业等6家企业获得第三届“重庆市房地产50强”称号。
目前在该区域进行房地产开发的大型企业有华宇、龙湖、金科、广厦、珠江、隆鑫、晋愉、斌鑫等。
九龙坡区大开发商正在开发的主要楼盘情况
企业名称
项目名称
项目位置
物业类别
建筑面积（万平米）
售价（元/平米）
华宇
华宇名都城
石桥铺渝州路
商住
32
3900
龙湖
西城天街
杨家坪步行街
大型购物中心
商务写字楼
22
不祥
金科
绿韵康城
九龙园区火炬大道
35
3200
广厦
广厦城
九龙坡杨九路
高尚住宅
80
3600
珠江
珠江华轩
25
3700
隆鑫
骏逸新视界
石坪桥正街
34
晋愉
上江城
杨家坪直港大道
16
斌鑫
世纪城
杨家坪商圈正中心
大型购物中心、商务写字楼，住宅
10
住宅4300
综上分析，九龙坡区的房地产市场供需两旺，销售量和销售均价都排到主城九区的第四位，而包括华宇、龙湖、金科、广厦等在内的本土和外来开发商早已抢摊进入该区，并引领该区域的房地产市场。
四、九龙坡区房地产业的机遇与挑战
1、九龙坡区的房地产区域价值
通过分析九龙坡的房地产购买力和需求，以及该区域对商住的吸引力来判断其房地产区域价值。
（1）经济实力和潜力支撑强大的购买力
2003年九龙坡区全区GDP首次跃居全市第一，2004年达185亿元，增长14%，继续位居全市榜首。
2004年该区全社会固定资产投资111亿元，社会消费品零售总额90.22亿元，规模以上工业企业完成产值308.37亿元，城市人均可支配收入是9285元（全市为9221元），农村人均纯收入3760元。
由此可见该区域的经济和社会的良好发展状况。
2004年重庆市统计年鉴
九龙坡区第九次党代会明确提出2003－2007年大力实施高新技术、城市化、都市农业“三大战略”，建设以高新技术产业为先导的新型工业发展区、以服务业为主的现代商务发展区、以休闲观光为方向的都市农业发展区这“三大经济发展区”。
以石桥铺、九龙园区等为典范的国家级高新技术产业开发区正在蓬勃发展，以袁家岗为中心的全国体育产业试验区正步入实施，以白市驿、含谷、金凤、走马、石板五镇为中心的重庆“都市后花园”为国内外投资者提供了理想的创业和发展天地。
九龙园区A、B区建设已初具规模，即将完成的C区规划，以台湾、德国工业园等专业园区为核心，重点发展先进制造业和都市新型工业产业园。
众多世界500强企业、中国500强企业、以及具有代表性的重庆大型民营企业纷纷落户该区域。
西彭特色工业园区依托区域内目前国内生产规模最大、技术装备最先进、品种规格最齐全的西南铝业集团，以铝材深精度加工项目为重点，规模发展机械、冶金、化工、生物、环保、电子
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