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留意！

房市泡沫危機

最高院裁定ＳＯＧＯ可假扣押太設、章家億元

李恆隆：

考慮換掉徐旭東黃晴雯

法律攻防，章民強反擊要求法院介入接管太流

大陸地產商高利借錢度寒冬

中國外匯存底超級大泡沫

葡萄牙擬擴大支出股債重摔

【洪正吉／台北報導】中國時報B2/投資線上2010/02/05

　　繼財政部國有地日前標出住商天價後，國產局昨天公告春節後將再標售一批北市精華土地，其中，位於北市建國南路一段帝寶豪宅附近的住三土地最受矚目。

國產局表示，該土地面積121.3坪，總底價2.7億元，每坪底價222.59萬元。

　　據了解，外界已將這次標售視為329檔期的先前觀察指標。

　　國產局上周曾標售今年第一批國有地，住宅及商用土地紛紛創下新高價紀錄，其中仁愛路二段216坪住3之2土地，以每坪697萬元標脫，羅斯福路一塊僅87坪商用土地，得標單價更達每坪719萬元。

　　國產局昨日公告本月25日標售國軍老舊眷村改建國有土地12筆。

其中一筆位在北市大安區建國南路一段312號附近，因為地處帝寶豪宅附近，格外引起注目。

國產局開出的底價為每坪222.59萬元，是否再創新高值得觀察。

　　另外，北市新生北路一段47巷16號旁的住三土地，總面積319.44坪，是包括國有地及國防部持有國有地五百坪以上都禁賣後，少數坪數較大的標案，總底價3.297億元，換算每坪103.21萬元。

　　此外，還有一筆位於北市康寧路一段的店面，建坪達290.52坪，地坪82.62坪，總價1.52億元，去年底曾拿出來標過一次，但沒有人投標，這次底價並沒有改變。

　　房仲業認為，該案雖然靠近內湖捷運站，但對面是山坡地，且周邊沒有商圈，並無店面效益，開價又高於市場行情，因此去年底才無人投標。

是否挾上次標售熱潮出清，也是市場觀察內湖地區房價指標。

【張海雲】工商時報A23/房地產2010/02/05

　　台經院將今年經濟成長率上修至4.81％，顯示看好今年經濟好轉，建商更是信心滿滿看待上半年買氣，預料今年台商回流購屋潮會更明朗化，因此多數建商在農曆年前大多選擇按兵不動，養精蓄銳，準備在農曆年後大戰一場，使得1月份房屋供給量大減，住展風向球因此一下子從12月的綠燈落回藍燈區。

住展房屋網總監陳韻如表示，今年利多架構在全球景氣復甦，與中國大陸簽訂ECFA，以及後續衍生的實質效應等，但就目前來看，合作初期尚在默契建立階段，穩定性勢必偏低，ECFA簽訂時間及內容的變數還很多，這對景氣及信心都有影響，牽動台股變動甚深，間接也影響到房市買氣及意願。

　　有鑑於此，建商對未來景氣看法不一，多派與空派意見相互拉扯，有的建商認為ECFA簽訂是利多出盡；

有的建商認為是另一波房市多頭起點，唯一的交集是，大都認為今年第2季傳統旺季一定要善加掌握。

因此許多原本預計在第1季要推出的新案，都順延到第2季共同造勢，各縣市勢必在第2季爆量推案，也就是說，第2季將累積第1季及第3季的推案量，造成第1季的推案顯得特別冷清。

一般只要價格平實、合乎買方預期，無論自用或投資，買方的誠意度都會提高不少。

議價率降低，顯示買方及賣方的價格認知縮小，有助於加速成交，過年前買屋過新年觀念，還是很濃厚。

　　陳韻如表示，每年1月份不是遇到過年，就是過年前1個月，房地產市場的供給與需求萎縮算是正常現象；

只是今年情況較為特別，景氣反轉及「台北好好看」容積獎勵等因素，使得去年大案推案大多延宕，遞延至今年上場，第2季則是公認今年的最佳時機，因此才會將原本第1季的推案點往後延，讓第1季的住展風向球由綠轉藍。

　　展望第2季，戰火一觸即發，包括台北市的南港區、內湖區、中正區、中山區、士林區，以及台北縣的汐止、新莊、新店，桃園市的中正特區、蘆竹，新竹縣的竹北地區等地，都積極醞釀推出區域大案，不僅案量驚人，價格也將再度寫下區域新高紀錄。

例如南港至少就有200億案量、新店將開出每坪70萬元以上價位，桃園中正特區由上市公司領軍將開出每坪35萬元以上，新莊更可能挑戰每坪50萬元關卡。

記者宋健生／台中報導【2010-02-05/經濟日報/A14版/產業商業】

台中縣市將在今年合併升格，帶動房地產市場買氣持續升溫，台中市建築開發公會昨（4）日發布最新統計，今年大台中地區房地產推案金額將上看1,200億元，較去年同期成長約一倍。

台中市建築開發公會理事長賴源釗指出，縣市合併升格後，位居中間樞紐位置，加上高鐵一日生活圈成型，台中可望成為年輕人及退休族群購屋的首選，「移民大台中」勢將帶動下一波全民風潮。

鄉林集團董事長賴正鎰說，遺贈稅率大降，吸引海外資金回流，今年兩岸經濟合作架構協議（ECFA）可望簽訂，加上縣市合併升格前景看好，促使三大都會區的房價欲跌不易，加速業者進場推案。

公會統計，大台中地區第一季推案量已近400億元，集中在重大建設區域周邊，包括七期新市政中心及文心森林公園周邊、北屯捷運規劃路線沿線及11期重劃區、南屯靠近高鐵台中站的八期重劃區，以及12期重劃區等。

第一季進場的新案包括；

佳茂「康朵」、銳豐「悅觀」、順天「敦凰」等。

預計第二季推案的建商有帝璟「敦和」、惠宇。

華相建設董事長王忠正表示，12期土地飆漲，建商惜地興建，及土地奇貨可居，整體推案價格有上漲趨勢。

分析今年大台中推案趨勢，大樓的首購產品明顯往南區、東區、北屯、大里及太平等區域發展，以往這些區域只推透天別墅。

賴源釗指出，台中市區新推預售屋的個案，平均單價約17萬至25萬元。

【記者朱漢崙／台北報導】工商時報A2/財經要聞2010/02/05

　　都更題材正夯，卻也出現導致房貸放款風險升高的隱憂，合庫為此發函旗下300多家分行示警。

據了解，合庫指示旗下300多家分行，若碰到貸款個案，位於大台北縣市劃定的都更區域，須加強鑑價再決定貸款額度，不要被都更熱「沖昏頭」。

　　根據合庫對目前房市的評估，都更題材已扭曲房價行情。

例如，在台北西門、杭南等都更地區，發生屋齡超過30年的標的，比屋齡僅15年，除都更外其他條件都差不多的房子，價格高出20％至30％，甚至將近50％的畸型現象。

　　例如，有都更題材、屋齡超過30年的房屋，房仲開出的成交價是1,500萬元，但屋齡少一半、處於該區之外的鄰近房屋，價格卻只有1,200萬，甚至1,000萬元。

　　有登陸計劃的合庫，今年將更加嚴格要求放款品質，確保財務水準，對房貸政策更防堵各種可能產生新增逾放的漏洞，都更就是令經營高層警覺的一環。

合庫方面指出，發函示警是已察覺到都更預期心理，使都更劃定區內房價不合理的攀高。

　　合庫內部評估，都更能否成功，後續有包括原住戶接受意願在內等諸多變數，若因為初始的都更價揚預期心理，而貸放比重過高，將為房貸業務帶來不容小覷的風險，因此特別明訂，在這些地區，包括房屋的使用年限、目前屋況、及買賣價格是否合理，是3大必須衡量的指標，特別是對於屋況不好、屋齡達30年的房屋，還是應該加強估價，不能以被「哄抬」之後的市價作為貸放的基礎。

【記者朱漢崙、孫彬訓／台北報導】工商時報A2/財經要聞2010/02/05

　　防範投資客，合作金庫前所未見訂定4大指標，通令旗下300多家分行加強執行！

為配合央行緊縮投資客房貸政策，身為房貸市佔「二哥」的合庫正式發文旗下分行，明確列舉：

1年內買賣移轉不動產多次、總體金融借款情況、短期內接連辦理多筆不動產貸款、承擔負債能力等4項指標，為判定「投資客」的4大準則。

　　與此同時，房貸「一哥」土銀也要求旗下分行，須依照收支負債比、持有房屋等指標，來過濾投資客。

據土銀的函令，除了明訂持有3戶以上房屋，就被判定為投資客，並要求旗下近150家分行，須以該借款戶在金融體系（包括本次房貸在內）的總授信餘額，須控制在夫婦年所得8倍內，作為過濾投資客的第二道指標。

　　行庫主管說，逮到投資客，不論放款成數或寬限期，都會大為縮水。

根據土銀、合庫的內規，只要被認定為投資客，貸款成數將降到6成，寬限期馬上從3至5年，砍為1年。

　　三商銀中，目前則以一銀對房貸的政策最保守。

該行去年11月的房貸平均餘額3,212億元，今年設定目標值為3,219億元，亦即接近零成長。

一銀指出，今年房貸「穩健」為原則，執行上一是重視3P（借款人、房屋座落地、利率報價）審慎辦理；

二是不從事價格、貸放成數競爭。

　　持有房屋的戶數上，合庫的認定比土銀更為嚴格，一旦被銀行發現持有房屋超過2戶，就會被認定為投資客。

而合庫此次再度提出4大指標，作為「輔助衡量」的標準，據旗下分行的執行經驗，通常1年內，若買賣移轉不動產在2次以上，或1年內同時、接連辦理2筆以上的不動產貸款，就會被認定是投資客。

　　由於投資客為取得更高的貸款額度，不見得會在同一家銀行貸款，經常採取分散貸款方式，取得更多資金，因此，對於貸款戶在整個金融體系的借款狀況，被合庫要求分行徵信的重點。

　　投資客通常挑中的投資標的，除小套房外，還有位於捷運沿線，1,000萬元以上起跳的房屋，因此銀行依經驗判斷，若金融體系總貸款金額在3,000萬元以上，這類個案就會引起銀行的注意。

【記者薛翔之／台北報導】工商時報A2/財經要聞2010/02/05

　　亞洲地區國家是否面臨資產泡沫？

惠譽信評認為，亞洲確實有泡沫化的徵兆，具體的表徵是，近年來不動產市場漲幅達1倍，以台灣來看，從2003年第2季SARS爆發起算，7年來，期間台灣複合年增長率約11％-12％，去年約2成，但香港與大陸的情況更嚴重，香港同期漲幅是130％，中國大陸近4年成長高達170％。

　　惠譽信評資深副總理李信佳表示，資產大致分為股票和房地產，不過，股票融資比例相對較低，反觀房地產放款，包括香港、韓國、新加坡等，佔整體放款都有50％的水準，這會使得房地產的泡沫，短期內不易被察覺。

　　再者，泡沫之所以為泡沫，就是不知道何時會破，若是知道某個日期會破滅，反而不會是泡沫。

因此需要提高警覺。

　　李信佳以台灣的情況分析說，過去房價高漲是集中在特定區域，高價的台北市精華區就是明顯的例子，但近年來，開始逐步擴散，最早是板橋，目前進一步擴大到新莊、土城，部分中古屋也是漲幅驚人。

　　但他強調，評估台灣泡沫的狀況，與亞洲其他地區仍有段差距，例如中國大陸、新加坡、南韓及新加坡，均相對嚴重的多，甚至開始透過行政方式介入，來設法抑制房市。

　　以香港為利，去年最震驚社會的規範是，2000萬港幣以上的豪宅，貸放成數不得超過6成；

南韓方面，也在去年開始，限制首爾以外的地區貸款，成數不得超過6成，首爾地區不得超過5成，首爾的精華區，甚至不可超過4成。

　　新加坡同樣在同年的9月，開始嚴禁只付息、不用繳付本金的房貸商品；

而中國大陸則透過5年內課徵交易稅、控管開發商融資、對地方政府作績效考核等手段，來抑制房價高漲。

　　對於台灣既然屬於「較不嚴重的泡沫」，政府是否應祭出因應措施？

李信佳具體建議說，較有效果的方式，應是課徵交易稅，可能的作法是:

3-5年就轉手者，將以市價為計算基礎課稅。

　　至於祭出升息的手段，是否有效，他分析說，過去租金報酬率約4％，高於利率水準1.5％，但目前兩者差距逐漸拉近，當兩者相當時，才會有賣壓出現；

另一方面，升息與否不只是房地產的問題，還