定石龙奥运花园总体策划方案Word文档下载推荐.docx
《定石龙奥运花园总体策划方案Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《定石龙奥运花园总体策划方案Word文档下载推荐.docx（21页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
所以，在新城区从事地产项目一定要知道这个宏观分析，并做出相应对策。
第二章、石龙镇房地产市场分析
一、石龙房地产楼盘综合分析
楼盘
正龙豪园
聚龙湾
新世纪丽江豪园
龙升商住楼
石碣盈翠豪园
石排锦绣江南
总规概况
别墅、小高层复式洋房
小高层、高层洋房
别墅、小高层洋房
一般公寓
小高层洋房
别墅
户型设计
一梯二复式
一梯四，四期
一梯二、三
一梯四为主，
少量一梯二
一梯四
一梯四为主
——
规模概况
占地10。
5万平米，
总建筑面积4。
68万
总建筑面积
18。
76万平米
占地45万平米，
总建筑面积40万
总建筑面积7。
9万平米
占地4万平米，
总建面8。
7万
占地23万平米
销售
良好
优良
一半
一般
市场来源
石龙为主
石龙及周边镇为主
石龙
石碣
石排
顾客身份
老板
生意人等
老板、生意人等
普通居民
产品综合
园林一般、立面过沉
园林、立面一般
园林较好、立面不够
无
园林、立面不错
园林一般
营销推广
较低水准
一般水准
无水准
差
物业管理
有
价位评估
大别墅不合理
合理
不足软肋
已开发完毕
户型均好性不够
产品综合性不够
专做路边住宅
综合水准低
其它
不在评价之列
二、石龙房地产各主要竞争楼盘定位分析
总体定位
定位差异
顾客差异
形象体现
规划体现之差异
顶级别墅
最尊贵居所
本地大、中老板
景观优良
综合一般水平，欧陆风
高档社区
高档居家
本地中、小老板，其他
综合优良
综合一般水平
郊外度假社区
第一居所、周末居所
本地老板们，其它
郊外居家
郊外自造景观大盘
普通住宅
一般居住
本地普通人
杂、差
中档社区
良好居住
本地居民
临街社区
楼距旷达
别墅社区
休闲居家
本地老板们
郊外村屋
三、石龙房地产价位分析
价位
别墅8千-1万，复式洋房3千
2400-3500
别墅5000；
洋房3000
1600-2250
1千多
四、石龙房地产需求分析
从正龙、聚龙、龙升商住楼三楼盘近两年销量判断分析，石龙住宅地产每年消化量在10万平米以上，有效需求在15万平米左右，尚不包括优秀开发商对市场诱导式地深入启动。
五、石龙房地产顾客分析
（一）、石龙房地产顾客五个阶层分析
老板阶层
生意人阶层
政府、企事业
单位干部阶层
单位管理阶层
最低可购房阶层
外籍人士
大老板
中老板
小老板
各行业
生意人
长官、经理、领导者
公务员、白领
本地穷人和其他有购房能力的外来人
香港人等
年收入百万
年入几十万
年入十万
年入几万
年入十万到百万
年入几万到几十万
年入几千到几万
中等富裕
以上
（二）、石龙房地产五个阶层顾客的购房企图分析
石龙购房潜在阶层
购房类型
价格承受力
企图
选择意愿
其它要求
大别墅
几百万
显赫
产品、景观、安全
运动、儿童老人、文化设施
中别墅
二百万左右
尊贵
小别墅或大复式
一百多万
豪华
产品、园林、景观
各行业生意人
几十万
舒适
产品、园林、配套
运动、儿童老人、配套设施
长官经理领导者
别墅、复式、洋房
几十到百万
都有
皆有
复式、洋房
实用
本地穷人和其他有购房能力外来人
遮风挡雨就行
十几万
住
便宜
（三）、石龙房地产顾客家庭及置业特征分析
家庭组合
置业特征
一家人或三代同堂
二次置业（严格意义上的一次置业）
一家人一家人或三代同堂或三代同堂
一、二次置业
一次置业
一家人
六、石龙房地产各主要竞争楼盘购买动因分析
景观、环境、产品、会所。
七、石龙房地产各主要竞争楼盘销售分析
综合水平较低。
销售率良好。
八、石龙房地产各主要竞争楼盘配套分析
小区外城市配套
小区外社区配套
新城区，商业、运动、休闲、文化、学校无
豪华会所
一般会所；
内部商铺；
两用超市
内部商业；
临街商铺
杂货商铺
处在镇中心，有商业
一般会所
九、石龙房地产各主要竞争楼盘区位交通分析
区位
交通
市区内
农村
郊外
脏乱
嘈杂
十、石龙房地产各主要竞争楼盘物业管理分析
专业管理
十一、石龙房地产各主要竞争企业分析
企业实力和整体运作素质
正龙豪园发展商
聚龙湾发展商
新世纪丽江豪园发展商
较佳
龙升商住楼发展商
低
石碣盈翠豪园发展商
石排锦绣江南发展商
十二、石龙房地产消费文化分析
一、石龙城市文化底蕴分析
1、非常浓郁的体育健身人文气息；
2、千年商埠的商业精神；
3、开放、开明、勇于接受新事物、好东西；
中国传统的小富为安思想在此不占主流；
4、认可时尚并追捧，愿为此花费代价；
5、生活和工作节奏紧凑，向往理想生活。
二、石龙市民居住心理分析
1、较信风水。
特别是利用有名的风水大师做宣传，会对楼盘销售有莫大的好处；
2、认为“水围财”，喜欢居住有水，水景在市场上更具竞争力；
3、有较强崇洋心理，楼盘标榜有外国名师规划设计，强调欧陆（美）风格，对客户具吸引力。
三、石龙市民居住习性分析
1、喜欢豪华、舒适、和有身份；
2、喜欢景观环境；
3、喜欢安全；
4、崇尚体育运动和健康；
5、喜欢老城区的恋旧心理；
6、崇尚文化、高品位；
7、崇尚大堂、大房、大厅、大卧室、大阳台等大气的房地产产品；
8、喜欢但门独户。
十、石龙房地产发展的整体不足和机会点
石龙房地产市场软肋和提升空间
产品提升空间
配套提升空间
营销提升空间
策略提升空间
总规
外立面
户型
园林
配套
社区文化
差异化
排列朝向不足
不足
一梯四户多
提升空间大
提升空提升空间大
提升空提升空间很大
创造空间很大
第三章、石龙房地产发展现今所处的阶段分析
一、中国房地产发展的三个阶段
中国房地产发展的三个阶段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
市场发育程度
短缺市场（供求平衡）
过剩市场（包含结构性短缺）
相对饱和（结构性过剩、全面过剩）
买家认识阶段
认地段认家居
认环境认服务管理
认品牌认品牌
产品提升阶段
地段、家居
环境、服务管理
文化与生活方式
竞争层面提升
资源（土地）
销售、设计、资源整合
全方位全方位竞争（企业竞争）
企业状态提升
项目公司
专业公司、管理公司
全能冠全能冠军
追求境界提升
看得见摸得着
看得见摸不着
看不见看不见摸不着但感受得到
二、石龙房地产发展所处的阶段分析
石龙房地产发展水平，明显处在处在刚起步的第一阶段；
石龙房地产综合打造水平和市场发育水平，刚刚开始两三年。
第四部分石龙房地产发展趋势分析（十二大趋势预测）
石龙房地产八大发展趋势预测
趋势一镇区内地产将面临更小的施展空间
土地资源紧，地价高企，石龙城市逼迫向城东发展只是暂时，对这一不符合市场大势的趋势要特别留意。
趋势二虚高地价的镇区内将不再是地产发展主战场
石龙镇短期内向黄洲发展，不符合城市发展的必然规律，黄洲地价高企，已不是很好地域。
趋势三邻镇空间更大，将更显对石龙的
升级会员 