在房产中介卧底10天学到的有用知识讲解学习文档格式.docx

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如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等；

　　　　5.有房地产两证未必就有产权，如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让；

二、房屋外部情况

　　1.地段及繁华程度：

地段是房屋最重要的固定属性，也是所有购房者在购房时都很关注的，买家一但圈定了一定的地段区域，需求较难引导；

选择哪一区域、市区还是郊区主要围绕客户的需求而定。

　　　　置业顾问在判断一套房屋的价值时应关注其是否属于现阶段主力需求，如：

汉口的万松、台北、花桥、常青片；

武昌的徐东、鲁巷、南湖片、中南、中北片区；

汉阳的钟家村、七里、郭茨口…，对此类一级区域的资源要具有极高的敏锐度，并迅速的纳入；

　　2.交通便捷程度；

　交通是买房者会考虑的重要因素，包括公汽、轻轨、地铁、轮渡等公共交通的线路数，与市内各主要区域及上班所在地联系的广泛程度，从房子所在地到各公交点的距离，公交工具运行起止时间、运行速度、是否经常堵车、票价等都是客户会盘算的细节。

四通八达、进出方便、经济实惠，居住的便利性才能得以体现；

　3.公共生活配套：

调查公共生活配套应关注以下各要素；

　　　　1）教育设施：

托儿所、幼儿园、小学、中学的交通便利、级别等；

　　　　2）医疗卫生设施：

医院、卫生站、社区门诊等；

　　　　3）文化体育设施：

公园、体育场、综合文化活动中心等；

　　　　4）商业服务设施：

商场、超市、集贸市场、药店及其他第三产业设施；

　　　　5）金融邮电设施：

银行、邮局等；

　　　　6）行政管理设施：

街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。

　　4.周边环境：

　　　　查看小区的环境要从以下几个方面入手：

　　　　1）安全性：

小区是否封闭、安全防盗措施等；

　　　　2）小区规模、绿化覆盖率、景观布局、楼间距等；

　　　　3）内部生活配套，会所设施（健身、娱乐）、教育、停车、购物等；

　　　　4）物业管理：

管理状况，服务质量、收费。

　　　　5）环保情况：

　　　　a）卫生状况：

关注社区居民生活习惯、卫生现状。

生活垃圾处理情况、给、排水是否通畅、有无雨季渍水等情况；

　　　　b）噪音：

安静与否？

有无临马路、铁路、餐饮、集市等？

　　　　c）用水：

饮用水供水方式采用直接供水、水泵还是水箱？

　　　　d）空气：

注意有无餐饮、工厂、垃圾站等污染；

　　　　e）其它：

有无通信接收设施、高压变电装置等？

　　　　三、内部情况

　　1.户型：

户型的分类形式很多

　　　　1）按照居室数量分类：

如一居，两居，三居等；

　　　　2）按照厅、卫数量分类：

有一室一厅一卫、两室一厅（两厅）一卫、三室两厅二卫（一卫），四室两厅两卫等；

　　　　3）按建筑形式分类可分为：

平层户型、错层户型、跃层户型、复式户型四类。

　　　　a）平层：

又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。

是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。

缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。

　　　　b）错层：

错层是指不同使用功能不在同一平面层上，竖向错开一定的高度，形成多个不同标高平面的户型。

解决了厅、室、卫等功能、动静、干湿的分区问题，使住宅室内环境错落有致，极富韵律感。

不足是错层降低了建筑结构的均一性，在结构设计上为了达到建筑抗震要求，必然会使建筑成本增加，最终会提高商品住房的售价。

　　　　c）跃层：

跃层是指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立，最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上，避免了卧室易受起居室干扰的问题，给予人与别墅同样的感受，而且跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面。

最大缺点在于楼梯占用户内面积。

　　　　d）复式；

是指单元住宅的房间置于两个或两个以上平面层上，与跃层的最大区别在于复式户内拥有一个或几个房间是贯穿两层的通透空间。

复式户型除了具备跃层的优点以外，还具有良好的视觉效果和给人丰富的空间感受，便于观赏室外景观，客厅的采光也会特别好，而且会显得特别气派。

缺点在于客厅两层高的墙体、二层的回廊设计造价较高，最终抬高了房价。

　　　　4）无论何种户型，最好能最大限度的满足以下功能：

　　　　a）实用经济、功能分室；

　　　　b）面积适当、尺度适宜；

　　　　c）分区合理（动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区）；

　　　　d）朝向合理、日照充足，光线充分；

　　　　e）通风良好。

　　　　2.面积：

理想的房屋建筑面积，1居室在30-50㎡左右，2居室在60-90㎡左右、3居室在100-130㎡左右。

以3居室为例，理想的面积为：

　　　客厅：

21—30平方之间，开间不小于3.9米

　　　　卧室：

12—15平方之间，双人卧室开间不小于3.6米

　　　　卫生间、厨房：

4—5平方米左右

　　　　储藏间、阳台：

5—6平方左右

　　　　3.楼层：

楼层是大部分客户都特别关注的点，而且对房屋的价值影响较大。

　　　　1）一般住宅按照楼层分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅，其中：

　　　　1-3层为：

低层住宅

　　　　4-6层为：

多层住宅

　　　　7-9层为：

中高层住宅

　　　　10层及以上为：

高层住宅

　　　　2）客户选择楼层时一般会结合考虑以下几个因素：

　　　　a）通风、采光、日照情况；

　　　　b）家庭人口、年龄构成及健康状况；

　　　　c）安全性、生活的便利程度；

　　　　d）给、排水；

　　　　e）景观、环境；

　　　　f）住宅总层数；

　　　　4.朝向：

房屋的朝向也是客户购房时特别关心的一个问题，特别是在冬冷夏热的武汉。

　　　　但是，如何判断房屋的朝向呢？

　　　　1）一般一梯两户的建筑物以单元门的入口朝向为此建筑的朝向；

（如单元门朝南或北的为南北朝向）

　　　　2）对于一梯多户的房屋，也可以房屋主要采光面所面对的方向为房屋的朝向，如果主要采光面不是很突出，则以主卧室的朝向作为房屋的朝向；

　　　　3）按合理布局的设计，一般客厅、主卧室、书房、阳台在阳面向南为宜；

次卧室、厨房、卫生间、储藏间可次之；

　　　　4）最佳的房屋朝向当然是南北向，东西向则是客户比较忌讳的（如西向有建筑物遮挡稍好）；

如房屋为塔楼，则朝向优劣排序一般为：

东南、西南、东北、西北（也就是俗称的金、银、铜、铁角）；

5.房屋结构：

一般而言，房屋结构能够反映房屋的开间、空高、采光、抗震、房龄等。

房屋的结构分类一般有以下四类：

　　　　1）砖木结构：

这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。

其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。

特点是：

层数较低，一般在3层以下。

1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。

　　　　2）砖混结构：

竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板或屋顶板，少量的屋顶采用木屋架。

特点是：

98年以前的房屋基本上都是砖混结构，一般在7层以下，造价较低，但抗震性能较差，正逐步被钢筋混凝土结构所替代。

从内部结构上来看一般砖混的开间、进深的尺寸、层高、采光面都受到一定的限制不是很开阔，没有明显的柱、横梁，较老的房屋能够从天花板上看到很明显的条型预制板。

　　　　3）钢筋混凝土：

承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。

其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。

结构适应性强抗震性能好,耐用年限较长。

一般8楼以上、98年以后的房屋基本上都是钢筋混凝土结构，从内部结构上看，即使是装修过的房屋仍能看到立柱或从吊顶的层次中看到较明显的横梁。

　　　　4）钢结构：

主要承重构件均是用钢材制成。

建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。

　　　　6.房龄：

房龄是指房屋从正式建成之日起至今的时间，是客户非常关心的、对房屋价值产生重大影响的一个因素；

如果办理抵押贷款，也是银行审批贷款时非常关注的一个问题。

有时房主为了让房屋卖个好价钱也会刻意把房龄报“年轻”些。

；

置业顾问要了解房屋的真实房龄可以采取以下方式：

　　　　1）社区积累：

在日常社区时应对每一社区的房屋基本情况（包括房龄）做细致的调查、记录，这是作为置业顾问的基本功；

注意有些比较大型的小区，分几期建成、或后期又有拆建的，有时房龄跨度会有十几年的差异。

　　　　2）产权证办证日期：

如是商品房，正常办证、从未交易过，从产权办理时间前推一两年时间，基本为此房的房龄；

　　　　3）观察不易改造处：

从房屋的外立面、楼道、楼梯台阶、厨房、卫生间管道、水、电表等不易改变的地方的实际状况也可大致判断出实际房龄；

　　　　4）咨询相关人士：

对于楼栋外墙面有过粉饰和内部有装修的房屋，可以从内部业主、周围居民或房管部门那里确认房屋的真实年代。

　　　　7.配套：

一般的房屋配套设施包括：

　　　　1）给、排水：

　　　　a）给水系统：

关注水量、水质、水压。

　　　　b）排水系统：

包括生活污水、雨水等排水系统；

要求安装正确、牢固、不渗不漏、管道运行正常；

　　　　2）用电：

用电的便利与安全也是很重要的一个问题，包括导线、配电箱、电开关、电表各部分的设计、使用状况等。

　　　　说明：

我们常说的一户一表即一户1水表+1电表。

要注意的是有的小区水、电表是一个单元共用一个总表，然后每户再有一个分表，这不是实际意义上的一户一表。

　　　　3）气：

购买二手房时，房屋有无天然气、煤气供应管道是客户较关注的一个问题，其使用方便，费用较低的特点是房屋的一个卖点。

　　　　4）电话线、宽带线、有线（数字）电视线等。

　　　　5）电梯：

用户对电梯的要求主要要是考虑安全可靠、舒适、方便；

　　　以上是二手房常用的一些配套设施，部分较高档小区还设有以下配套：

　　　　1）采暖：

近年，一些有条件的区域、单位或较高档的小区开始采用供暧设备。

分别有集中采暖、局部采暖、区域供热等；

　　　　2）供水：

除了供应自来水外，部分高端社区还供应热水，分质供水（一套供应生活用水，另一套提供高质、净化的直饮水）；

　　　　3）楼宇智能化配套设施：

即在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备（空调、供热、给排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全）等的综合管理。

　　　　8.装修程度：

房屋的装修一般分为毛坯