土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案14Word格式.docx

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案14Word格式.docx

《土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案14Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案14Word格式.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；

租赁合同或租赁协议；

法定优先受偿款的说明或证明，和关于他项权利的说明或证明。

2.若将上述3个交易实例选作可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪五个主要因素?

应考虑的因素包括：

土地使用年限（或房地产受益年限或新旧程度或成新度）；

宽深比或临街宽度或临街状况；

使用面积比例或得房率或面积、使用面积等；

装修或实施设备情况；

净高或平面布局或内部格局或平面形状等。

3.某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。

该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。

因为建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。

项目其他有关资料如下：

（1）该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。

（2）大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。

（3）大楼建成后该公司计划自留2000m2用做办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。

目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2（建筑面积），同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2

（4）经由调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；

项目投资回报率取建安造价的30%;

建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。

另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。

如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?

明确解题思路。

本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。

2．用收益还原法测算房地产总价。

第一步：

计算年出租总收入

房地产总建筑面积=土地面积×

容积率=5000×

3

=15000（m2

商场建筑面积=3000m2

办公楼建筑面积=15000-3000=12000（m2

商场年出租收入=300×

3000×

12×

90%

=9720000（元）=972（万元）

办公楼年出租收入=150×

12000×

80%=17280000（元）=1728（万元）

年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入

=972+1728=2700（万元）

第二步：

计算年房地费用

年管理费=年租金×

10%=2700×

10%=270（万元）

年维修费=年租金×

8%=2700×

8%=216（万元）

年保险费=建安造价×

2‰=3000×

（3×

5000）×

2‰=90000（元）=9（万元）

年税金=年租金×

12%=324（万元）

年折旧=建安造价/47=4500/47=95.74（万元）

年房地费用合计：

270+216+9+324+95.74=914.74（万元）

第三步：

计算年房地纯收益

年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用

=2700-914.74=1785.26（万元）

第四步：

计算房地产总价

假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原利率，n为使用年期。

则根据有限年收益法的计算公式

P=[1-1/（1+r）n]a/r

在本题中，还原利率为综合还原利率（10%），项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为50-3=47（年）

根据已知条件，有：

P=[1+1/（1+10%）47]×

1785.26/10%=17650.18（万元）

3．应用剩余法计算地价。

计算总建筑成本

项目总建筑成本一项目建筑面积×

建安综合造价

=3000×

15000=45000000（元）=4500（万元）

计算利息

假设：

地价为4500万元，银行贷款利率为10%，则利息为

V×

[（1+105）3-1]+4500×

60%×

[（1+10%）1.5-1]+4500×

40%×

[（1+10%）0.5-1]=0.33V+414.96+87.86=0.33V+502.82万元

计算利润

利润=建安造价×

项目投资回报率=4500×

30%=1350（万元）

计算地价

根据公式地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润

V=17650.18-4500-0.33V-502.82-1350

=8494.26（万元）

该地价的土地使用权涉及年期为50年。

而考虑估价时点2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为

8494.26×

{[1-1/（1+8%）48]/[1-1/（1+8%）50]}=8463.47（万元）

4．计算可抵押贷款额。

可抵押贷款额=地价×

70%=8463.47×

70%=5924.43（万元）

二、报告判读题

（第一题和第二题均为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因）

1.下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

×

×

地价评估

二、委托估价方

市新区塑料建材厂（其他略）

三、受托估价方

市地产评估咨询中心（其他略）

四、估价对象

本项评估是对×

市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估

五、估价目的

本报告为×

市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据

六、估价依据（略）

七、地价定义

50年土地使用权的现实市场价格

八、估价期日

2008年5月20日—6月1日

九、估价日期

2008年5月31日

十、估价结果

总地价为1551.88万元；

单位地价为519元/m2

楼面地价为1174元/m2

评估价格货币种类：

人民币

十一、需要特殊说明的事项

1）此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。

2）本报告只为×

塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未作探讨。

3）楼房没有进行结构测试和检验设施，因而不能确定其设施的完备性。

4）报告之中有关证明材料由当事人提供。

5）本报告有效期为半年。

6）本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。

12、土地估价人员（略）

2008年6月8日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1．土地位置状况

待估宗地位于×

市新区×

号，属工业用地，宗地四至：

东为×

公司，西为×

路，南为×

道，北为×

厂。

占地面积为29887.5m2，土地级别属于二级甲。

国家建设用地使用证证号为：

国用（2006）字第411号。

2．土地权利状况

该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归×

塑料建材厂。

3．建筑物和地上附着物状况

塑料建材厂除办公楼四层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为30年，建筑面积为13217.39m2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为12m，门窗均为塑钢材料。

二、地价影响因素分析

1．一般因素

塑料建材厂历年来为新区支柱企业。

近年来，因为受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。

根据国家有关政策，该企业已转变经营机构，正在上新的国家级项目。

2．区域因素

该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划请求。

商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。

供电有保障。

通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。

供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。

3．个别因素

该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。

宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。

按照区规划请求，地上容积率为0.5～4。

第三部分土地估价

一、估价原则

1．主要遵循替代原则

可以概括为：

1）土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格抉择。

2）地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互对比后所抉择的价格。

3）土地价格可通过对比地块的条件及使用价值来确定。

2．最有效利用原则

因为土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。

上述原则加上多种评估方法综合分析、判断，以体现客观、公正、科学、合法。

二、估价方法与估价过程

依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。

根据评估对象的实际情况，以市场对比法和基准地价系数修订法进行评估。

1．市场对比法

1）对比实例选择。

现收集到与待估宗地（H）条件类似的A、B、C三宗案例进行对比，因素条件说明见表2。

2）因素选择见表3。

3）因素条件说明见表4。

4）实例修正后的地价计算。

期日容积率区域因个别因

修正修正素修正素修正

5）评价宗地H的地价

H=（A+B+C）/3=（597.08+510.29+414.8）/3=507.39（元/m2

总地价=507.39×

29887.5=1516.46（万元）

楼面地价=15164600/13217.39=1147.32（元/m2

2．基准地价系数修订法

依据×

市有关文件和《×

市国有土地使用权出让金和级差地租收取标准>

，确定委估地块位于×

市新区中心东部，属二级甲，基准地价为18.9万元/亩，估价对象土地用途为工业用地，年限修正系数为0.991，期日修正为5%，综合因素修正系数为9.4%，按新区规划办请求，待估宗地容积率为1.8，即可求得宗地地价，系数修订公式为

Pi=P×

（1±

K）×

y×

T×

Kij

式中Pi——待估宗地地价：

P——待估宗地对应的基准地价：

Y——年限修正系数：

K——综合因素修正系数和：

T——期日修正系数；

Kij——容积率修正系数。

单位地价=18.9×

（1+9.4%）×

0.991×

（1+5%）×

1.8

=531.09（元/m2

总地价=531.09×

29887.5=1587.3（万元）

楼面地价=15873000/13217.39=120