物业管理行业分析报告Word文档下载推荐.docx

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二、行业现状及发展趋势6

1、物业管理行业市场情况6

2、国内市场发展情况和趋势行业规模7

（1）中国物业管理行业保持稳步增长态势7

（2）物业管理企业市场碎片化，整合正在加剧9

（3）业务呈多元化发展，住宅物业服务仍是行业主要服务业态12

三、行业进入壁垒14

1、品牌与服务经验壁垒14

2、资金壁垒15

3、管理壁垒15

四、行业风险特征15

1、行业风险15

2、市场风险16

3、政策风险16

五、影响行业发展的因素17

1、有利因素17

（1）同类经验借鉴促进物管行业升级转型17

（2）行业人才引进及培养体系不断完善17

（3）新技术发展推动业务多元化，增强企业品牌效应18

2、不利因素18

（1）技术更迭速度极快，如何借助技术快速发展成为行业一大难点18

（2）服务专业化不足，缺乏全国性质量认定标准19

（3）缺乏专业化及差异化服务，市场区分度较小19

一、行业监管

1、行业监管机构

（1）政府部门

物业管理行业的监管体制以政府职能部门为主，根据国务院公布的《物业管理条例》，中华人民共和国住房与城乡建设部和国家发改委负责全国物业管理活动的监督管理工作。

除此之外，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同监管物业服务收费项目。

（2）行业协会

物业管理行业的自律性组织包括中国物业管理协会（CPMI）、中国物业服务行业协会（CPSIA）、中国物业行业管理协会（CPMA）及各地区物业管理协会等。

其中，中国物业管理协会（CPMI）成立于2000年，为具有社团法人资格的全国性社会团体，成员以物业管理企业为主，允许其他相关企业参加，主管部门为中华人民共和国建设部。

其职能包括：

协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策，协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议，代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议等。

2、行业政策法规

（1）行业相关法规

（2）行业相关政策

二、行业现状及发展趋势

1、物业管理行业市场情况

19世纪60年代的英国成立了全世界最早的一家物业管理公司，但直到20世纪80年代初物业管理的概念才从中国香港被引入到内地。

经历改革开放之后三十多年的发展，物业管理服务在我国已全面扩张并广泛覆盖，扩大内需、解决就业、拉动经济增长的同时，行业的经济效益、社会认知度、业主满意度和在国民经济和社会发展中的地位得到了不同程度的提高。

物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。

物业含有多种业态，如：

办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、厂房仓库等多种物业形式。

物业业态分布一览：

一直以来，物业管理行业作为传统服务业，行业集中度低、与资本市场关联较小，盈利水平较低。

不过，近年以来，物业管理行业作为新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，受到了社会和资本市场的广泛关注。

法规政策的进一步完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破，将为行业发展打造更为健康的外部环境。

市场竞争的加剧，将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程城镇化战略的实施。

2、国内市场发展情况和趋势行业规模

（1）中国物业管理行业保持稳步增长态势

改革开放以来，我国经济结构不断优化升级，第三产业消费需求逐步成为主体；

随着我国城镇化进程和房地产行业快速扩张，物业管理行业也得到了快速发展。

中国产业调研网发布的2015年版中国物业管理市场调研与发展前景预测报告认为，城镇化过程中由于人口转移将带来大量住房需求。

在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1：

1，砖混结构住房为1.5：

1。

因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。

人均GDP跨过800美元之后，住房面积将持续增长、居住质量将快速提高。

在人均住房建筑面积达到35㎡、人均GDP达到3000美元之前的相当长的一段时期，都是住房面积提高和居住质量改善阶段。

目前，我国城镇居民人均住房建筑面积超过26㎡，住房严重短缺问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。

2003年，国务院颁布并实施的《物业管理条例》标志着行业法律法规体系建立及规范运营进入新的发展阶段。

在《现代服务业科技发展“十二五”专项规划》的指导下，物业服务企业不断探索与积累商业模式、服务方式、管理方式上创新与转型的经验，并积极参与到行业持续发展的实践中去，取得了显著的社会正面效应及经济效应。

预计2015-2018年，我国物业管理营业收入年均增长800亿元。

其中住宅地产物业管理面积和收入保持平稳较快增长，商业地产物业管理营收年均增长预计达300-350亿。

在每年新房稳定竣工、国民消费水平升级的情况下，消费者对高品质物业服务的需求不断增大，据中国指数研究院、中国房地产TOP100研究组于2017年6月16日公布的《中国物业服务百强企业研究报告》显示，2016年，全国物业管理规模达185.1亿平方米，较2008年增长47.5%，企业数量从5.8万家增长到10.5万家以上，从业人员队伍由250.1万人增长到711.2万人以上，累计增长1.8倍。

从2000年到2016年底，全国商品房竣工面积累计约为116亿平方米，预计未来五年全国商品住宅销售面积将达到52.6亿平方米，其中新开工面积约50.6亿平方米。

房地产的大规模运行给物业管理行业带来极大推动作用。

未来中国房地产市场将进入存量与增量的集中放量期，物业管理市场将会有超百亿的发展空间。

（2）物业管理企业市场碎片化，整合正在加剧

当前中国物业管理行业长尾效应相对显著。

根据波士顿咨询发布的《2017中国物业管理发展趋势报告》，全国有超过10万家物业管理企业，比2012年底企业数量增长了约48%。

其中营收规模在1亿元以上的仅有大约200家，超过95%的企业面临亏损。

领先企业纷纷通过内生增长、外部并购、合作共赢等方式做大规模，集中度不断提升。

根据中国指数研究院，中国房地产TOP100研究组《2018中国物业服务百强企业研究分析报告》显示，前百强企业的市场份额占比从2014年的19.5%迅速提升至2016年的32.42%。

其中，前十强市场份额有度从2014年的4.37%快速攀升至2017年的11.06%。

2017年，物业行业百强企业管理面积均值约为3163.83万平方米，同比增长16.1%，连续三年持续增长，管理规模扩张明显。

与此同时，行业百强企业2017年管理项目共33,180个，项目城市分布更为广泛，百强企业进入城市均值为28个，与去年持平。

单个项目管理面积均值达17.79万平方米，较2016年增长8.28%。

2017年，百强企业营业收入均值达74209.92万元，同比增幅18.20%，净利润均值为5733.65万元，同比增长25.22%，总体呈上升趋势。

2017年，百强企业盈利能力继续提升，净利润率为7.73%，同比增加0.44个百分点。

企业盈利能力持续出上升通道，从盈利结构来看，呈现以物业服务为主体，与多种经营业务相辅相成的盈利模式。

2017年经营成本均值为56507.08万元，同比增长14.26%。

经营成本虽有所上涨，但由于营业收入的增长更为显著并且企业借助技术负能、加大外包力度实现“节流”，因此营业成本率整体呈现下降趋势。

从成本构成来看，人力成本占比依然过半，是企业营业成本的主要构成。

图：

2016-2017年百强企业营业成本构成情况

（3）业务呈多元化发展，住宅物业服务仍是行业主要服务业态

行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理紧跟市场需求的多样化的特点，已呈现提档升级的多元化发展态势，积极开拓创新多元业务，促进营业收入快速增长。

物业管理在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等基本服务的基础上，已纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价值。

根据中国指数研究院以排名前100的物业企业为行业样本统计结果显示，截至2017年底，基础物业服务收入均值达60703.71万元，同比增长16.89%，是百强企业收入构成的基石，占比高达81.80%；

同时，百强企业注重利用技术提升基础物业服务管理效能，2017年，基础物业服务净利润均值达3343.87万元，占比为58.32%。

百强企业不仅顺应市场大势依靠规模取胜，且不断提升专业服务能力，多业态均衡发展。

2017年，百强企业住宅物业管理面积占总管理面积的69.85%，商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业面积占比分别为8.65%、9.12%、1.76%、4.12%、1.65%、0.60%及4.25%。

2017年，百强企业多种经营收入均值达13506.21万元，同比增长24.46%。

一方面，百强企业积极满足业主美好生活需求，不断丰富业主增值服务种类，提升业主及住户生活体验；

2017年，业主增值服务收入占比达52.14%。

另一方面，百强企业开展针对地产开发商等的非业主增值服务，在多种经营服务收入中的占比达47.86%。

2017年，百强企业多种经营收入的业绩贡献度为18.20%，较2016年增加0.92个百分点，多种经营净利润均值占比达41.68%，同比上升2.44个百分点，成为企业盈利的关键增长点，持续释放更多盈利潜力。

2017年百强企业实现智能化投入均值为716.22万元，较2016年提高49.82%，TOP10企业全部拥有自己的APP，TOP11-30企业中，95%的企业推出了自己的APP，而TOP51-100企业中，也有近50%的企业上线了自身的物管APP，继续保持稳定增长，进一步实现由粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转型升级。

以2016年全国百强企业为例，盈利业务仍以基础服务为入口，结合原有基础，不断探索物业管理新服务模式及内容。

一方面，巩固原有社区服务，加入互联网与物联网技术，运用推出新的服务模式，促进行业高附加值化；

基础服务业务占比达47.84%。

另一方面，凭借自身丰富的管理经验及技术，开展工程服务及顾问咨询业务，业务占比分别为16.28%和20.36%。

同时，企业不断整合多方资源，提供其他服务，占比达到15.52%。

2016年百强企业多种经营服务收入构成情况

三、行业进入壁垒

1、品牌与服务经验壁垒

作为第三产业，客户对所得服务的评价较为主观，无客观评价标准。

因此，品牌口碑好坏及服务运营经验丰富程度会影响客户对企业的信任成本。

在业主与开发商的考量中，有良好品牌的物业管理公司具有更低的信任成本，服务更值得信赖，可接受的溢价范围则会更加灵活。

2、资金壁垒

随着规模扩张和智能化发展趋势，物业服务企业开始增加设备购入、信息管理系统投入，以期获得更高的管理效率，逐渐从劳动密集型转向劳动密集型与资金密集型结合的方向发展。

在自身智能化及行业集中化的过程中，企业将面临较大的资金需求，且资金分散在不同的项目公司，因此本行业的资金壁垒逐渐提升。

3、管