房地产估价讲义0汇编Word格式.docx

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第三部分：

教学内容与学时分配

一、教学内容：

第一章绪论

教学目的要求：

通过学习本章要求学生了解房地产、房地产价格的概念、特征

与存在形态，基本掌握房地产的特征。

教学重点：

房地产估价、房地产价格的概念以及房地产的特征。

第一节前言

一、房地产估价的重要性

（一）房地产估价是国家加强对房地产资产管理的迫切需要

（二）房地产估价是国家征收房地产税费的重要依据

（三）房地产估价是对房地产经济活动实行有效管理的重要手段

（四）房地产估价是深化住房制度和土地制度改革的重要基础

（五）房地产估价是保障人民生活安定的重要措施

二、房地产估价的含义：

（房地产价格评估或房地产评估）

三、《房地产估价》的学科性质与评估业性质

（一）系统性强

（二）实践性强

（三）房地产评估业的性质：

中介服务业

四、国内外房地产价值理论及房地产估价研究状况

（一）国外房地产价值理论及房地产估价研究状况

A国外房地产价值理论研究状况

现代西方房地产价值理论起源于：

十八、十九世纪的古典经济学派[在重农主义思想影响下，提出土地、资本、劳力和协作是创造价值的基础]

主要代表人物及观点：

威廉∙配第[首次提出级差地租的概念；

首先提出了地价可由土地获得的地租资本化的观点。

缺点：

没有把利润与地租分开来；

没有把价值和使用价值区别开来；

并且认为地租是土地的恩赐，而不是工人劳动的产物]。

理查德∙坎帝隆[认同配第关于地租是一种剩余的观点；

正确指出，地租=市场价格—生产成本—利润]。

亚当∙斯密[古典政治经济学的主要代表人物。

主要贡献在《国富论》比以前明确得多地论述了地租量地决定问题；

他的生产要素成本价值论成为现代西方成本估价法的理论基础之一。

价值是一种客观现象，价值的存在是商品效用的源泉，短缺可以影响商品的交换价值，但是土地、劳力和资本等基本生产要素成本决定商品的基本价值或自然价值]。

大卫∙李嘉图[是古典政治经济学的又一杰出代表和理论完成者；

运用劳动价值理论研究地租，对级差地租理论做出了突出贡献；

理论建立基础为土地边际收益和报酬递减概念的基础；

土地边际收益价值论成为现代西方收益还原法中派生出的土地剩余估价技术和最高最佳使用的理论基础]。

让∙马帝斯特∙萨伊[《政治经济学概论》中；

提出了“生产三要素论”应成为地租理论的基础，认为生产出来的产品是劳动、资本和土地共同发挥作用的结果。

这一理论成为我国在土地估价中测定土地级差收益的基本方法]。

马克思[19世纪古典价值理论面临的挑战之一；

批判、吸收、发展古典地租理论尤其是李嘉图的差额地租理论的基础上，根据劳动价值学说，创立了科学的地租理论；

地租=市场价格—个别生产价格，还提出了“资本化的地租表现为价格”，其公式：

土地价格=地租/利息率]；

古典价值理论面临的又一挑战[澳大利亚学派的边际效用原理，即商品价值大小与边际效用有关，即商品价值最终取决于其满足消费者效用的贡献率]。

阿尔弗雷德∙马歇尔[现代西方房地产价值理论的奠基人；

成功地将边际效用的需求价格理论和古典学派的供应—成本学说结合起来，创立了新古典综合论，使之成为当代西方价值论的基础；

具体内容，运用边际分析和供求分析综合起来分析地租地价，认为供给与需求像一把剪刀的双刃共同起作用，双方谁也不能单独决定价值，市场机制使价格与成本达到某种均衡，完善的市场经济

使价值、价格与成本达到和谐统一。

从某种意义上说，马歇尔是现代西方房地产估价理论和三种基本估价方法的奠基人。

]

约翰∙B∙克拉克[美国，运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证了地租地价问题。

威廉∙阿郎索[美国，在20世纪60年代引入区际均衡和区位边际收益等空间经济学理论，提出竞标地租观点，并做出了市场经济条件下的城镇土地租金梯度曲线和同心圆土地利用模式图；

它是解释土地在不同用途间转换和不同用途具有不同地价的有效方法]。

阿尔弗雷德∙韦伯[在本世纪初创立工业区位论，其理论的核心是通输、劳力及集聚因素间相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点。

华尔特∙克理斯塔勒[德国地理学家，则在系统分析区域城镇体系各级中心地的分布格局与市场、服务、交通、行政区划等区位因子相互关系的基础上，创立了中心地理论。

区位理论，提示了一定区域内人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律。

B国外及我国香港地区房地产估价研究状况

20世纪20年代以来，西方主要国家进入城市化高速发展时期，房地产业出现空前繁荣，同时推动房地产估价研究的发展，大体上可分为三个阶段：

第一阶段，土地经济学派的兴起，奠定了土地价值论基础。

这一时期的代表作有费希尔发表的《房地产原理》（1923年），巴比科克的《房地产估价》（1924年），埃利和穆尔豪发表的《土地经济学基础》（1925年）。

第二阶段，摩茨科杂爱房地产评估界发表了划时代意义的论著《房地产估价过程》（1927年），他在这本著作中发展了马歇尔的思想体系，将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本收益价值之间可互为验证的理论基础。

第三阶段，其代表人物是海德、阿特金松和舒姆茨，他们分别推广和发展了比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在《估价过程》（1941年）一书中构建的估价模型被美国房地产估价师协会收录在首次发表的《房地产估价》（1951年），该书到2000年为止再版13次，成为西方房地产界最有权威的房地产估价专著。

英国房地产估价研究状况

现代房地产估价的发源地，早在1884年便出版了房地产估价的专著，详细论述了收益法，近百年间，该方法几乎没有多大变动；

英国的估价，注重经验和艺术的结合，主要采用五种估价方法：

比较法、投资法（收益法）、成本法、剩余法（假设开发法）和利润法。

早在1890年，马歇尔明确提出了扩展收益法的应用，他把利润作为连接价值与收益的纽带，并给出了公式：

价值=收益/利率。

发展到现在，收益法逐渐成为房地产估价的三大基本方法之一。

至20世纪60年代前的上百年间，英国经济持续平衡发展，通胀率保持在一个相对较低的水平，传统收益法中的资本化率就是投资收益率。

进入60年代，房地产投资的外部经济环境发生很大变化，通胀率大幅提高，业内人士开始深刻反省传统方法的合理性，提出了全风险收益率和收益率逆差的概念。

全风险收益率，由于包含了投资的经营发、金融、变现、收益变动风险而得名。

收益率逆差，是指房地产投资的初期收益率与金边债券投资收益率相比所出现的倒挂的现象。

1959年，爱尔沃德（Ellwood）提出房地产的总价值应当反映抵押贷款的价值和权益的价值，并发表了Ellwood表，将收益法发展到了一个新时期。

现在西方房地产估价领域广为熟知的Ellwood抵押收益法，其实是对该法的简化和步骤分解，使之简易直观，简化后称作阿克松（Akerson）简化式。

进入80年代以后，由于英国房地产市场交易案例的大幅增加，收益法几乎被比较法所取代，并广泛应用至今。

美国房地产估价研究状况

（特征）美国房地产估价师协会对房地产价格评估工作注重技术（公式）、

计量，对已确定的房地产中的某种权益的性质、品质、价值（或效用）进行不偏不倚的估价。

估价工作，是以针对相应市场领域采用有选择的调研方法、综合相关数据、应用正确的分析方法，以及具备为提出解决问题方案所必要的知识、经验和专业性判断为依据。

美国采用三种房地产估价方法：

比较法、收益法、成本法。

一般将房产和地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定；

拟定各种路线价法则，如慎格尔在其所著《房地产估价原则》一书中提到，最先使用的深度价值表4321法则；

对于各种深度的宗地价格，最先被承认的法则，是1866年纽约市法官霍夫曼创立的霍夫曼法则；

此后，霍夫曼——尼尔法则，曾在纽约施行；

对于市街地的课税估价，其中最著名的是苏马斯法则；

80年代的比较法。

德国房地产估价研究状况

从历史上讲，德国德城镇规划、用地计划等都具有其先进性。

德国的房地产估价方法主要有三种：

比较法、收益法和成本法。

德国的房地产估价主要有市场流通值和课税标准价格两种。

市场流通值，是体现房地产在当前市场条件下的价格，它由权益或供求关系决定的；

课税标准价格，实际上是房地产的普通价值，主要是为财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收提供依据；

比较法为最主要方法。

加拿大房地产估价研究状况

所有私人或公务员对房地产市价的评估，基本上都采用比较法、收益法和成本法三种方法。

这三种方法均根据市场动态而定。

成本法的基础在于，“任何谨慎的投资者所愿意为物业支付的价格不会高于他购买这块土地并建造同样称心和效用的建筑物而不过分拖延建造时间的总费用”；

收益法，是将收入按与市场相一致的比率进行资本化。

这一方法是建立在价格是预期收益的折现值这个基础上的；

比较法的一个前提是，市场价来源于

比较物业的价格。

采用三种方法评估房地产市场价格，每种方法的结果都必须由另两种方法加以验证。

前两种最被看中，因为它们最能准确反映市场上买者及卖者的态度。

成本法不被看中的原因，折旧的量化困难且主观；

对物业的需求不同，造成物业价格会高于或低于物业总的建筑成本（含税收、利润等）。

日本房地产估价研究状况

在日本，房地产被称为不动产，因而房地产估价也被称为不动产鉴定估价，房地产估价师被称为鉴定士。

日本的不动产鉴定估价由日本不动产评估协会和日本政府共同管理。

日本不动产鉴定评价主要使用比较法、收益法和成本法。

其中，比较法和成本法应用最为频繁。

在对土地价值进行鉴定评价时，一般首选比较法；

对建筑物的价值鉴定评价时首选成本法；

当难以从市场上找到用以比较的交易实例限制了使用比较法时，就要借助政府公布的不动产评估信息。

比较法通常选用四个用于比较的不动产实例。

此外，在使用收益法时，一般使用直接还原法，而较少使用复杂的折现现金流方法（DOF）；

但若有人特别委托使用DOF方法、并愿意为此多支付评估费，鉴定士也可以提供一个10年期的DOF分析。

香港地区房地产估价研究状况

香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用5种方法：

比较法、投资法

（即收益法）、成本法、剩余法和利润法。

比较法，除了对一些“特殊”或“罕有”的房地产，由于缺乏可比较的市场资料，需考虑其他方法外，估价师都是依照比价法进行估价，因为该方法简易、可靠。

用收益法进行估价，是根据房地产正在未来一段日子里可收取租金回报的“现在价值”。

首先在同区内找到足够同类型的房地产的买卖资料，然后分析这些资料可得到一连串的“回报年期”系数——房地产的