房地产开发项目融资方案Word文档格式.docx
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万元。
另外由***有限公司提供连带责任担保,担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
预计贷款资金一次性到账,本金按3年分期偿还,利息按季度支付。
2014年1月偿还本金20,000.00万元,2015年1月偿还本金10,000.00万元,2016年1月偿还本金10,000.00万元。
四、担保公司情况
**********************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************。
五、项目基本情况
************项目位于**********************,项目规划用地14511平米,建筑面积150700平米。
项目包括地下二层,地上裙楼四层和塔楼三栋,总高99.8米,裙楼几何尺寸为95m×
90m。
1号楼为办公式公寓,2号楼为住宅(含部分拆迁户还建房),3号楼为四星级宾馆。
项目规划用地性质为商业金融及居住用地,容积率≤8.29,建筑密度≤52.95%,绿地率≥15.8%。
目前项目已完成施工设计并已获得规划批准(已取得土地证,建设用地规划许可证,拆迁许可证,即将取得建设项目规划许可证及开工证),已进入地上物拆迁阶段。
共有160余户住户需要拆迁,其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出,其余十余户如资金到位亦可立即迁出。
项目建设期为3年,自2012年1月至2015年1月。
项目公司成立于2001年8月,位于*************************,注册(实收)资本****万元,各股东均以货币出资。
现股东为****************************51%,****持股47%,*****持股2%。
法定代表人****。
截至2011年9月,公司资产7000万元,全部为开发成本,负债4400万元,所有者权益2600万元。
六、项目投资估算
项目总投资72,035.00万元,其中土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元,前期工程费2,736.00万元,建筑安装工程费45,600.00万元,基础设施费1,368.00万元,公共设施配套费1,507.00万元,开发间接费8,824.00万元。
项目建设期预计3年,自2012年1月至2015年1月。
预计2012年完成总投资的30.3%,即完成投资21,849.60万元;
2013年完成总投资的51.6%,即完成投资37,196.80万元;
2014年完成总投资的16.6%,即完成投资11,988.60万元;
2015年完成总投资的1.4%,即完成投资1,000.00万元。
土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元。
项目共占用规划面积土地使用权14511平米,其中项目公司名下土地11283平米,其余部分待拆迁完成后由省供销社转入项目本公司名下。
地上建筑物大部分归本公司所有,仍有160余户需要拆迁补偿安置,其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出,其余十余户如资金到位亦可立即迁出。
土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、********和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费,公司前期已投入7000万元用于支付上述部分款项。
前期工程款2,736.00万元,主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等,按建筑安装工程费投资规模的6%估算。
建筑安装工程费45,600.00万元,主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费,按每平方3000元的单位造价、建筑面积150700平米相乘确定。
基础设施费1,368.00万元,主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费等,按建筑安装工程费投资规模的3%确定。
公共设施配套费1,507.00万元,为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目公司,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出,如锅炉房、变电所、游泳池等,按建筑面积150700,每平米100元计算确定。
开发间接费8,824.00万元,为直接组织和管理开发项目所发生的,如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。
其中预计贷款利息4,900.00万元,担保费2,100.00万元。
七、项目销售收入及税费
项目建成后,项目公司拟持有的自有物业包括商铺1层和4层、3号楼宾馆。
扣除2号楼拆迁户还建房部分的面积,预计项目可售面积为75,000.00平米,包括裙楼的商铺2-3层15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。
根据对***、*****以及项目所在地附近房产项目市场的调查,商铺的价格预计平均售价为35,000.00元/平米,住宅和公寓的平均售价为11,000.00元/平米。
预计项目可售部分可实现收入118,500.00万元。
项目销售期3.5年,自2013年8月至2016年1月。
预计2013年完成销售25%,实现收入29,625.00万元;
预计2014年完成销售40%,实现收入47,400.00万元;
预计2015年完成销售20%,实现收入23,700.00万元;
2016年完成销售15%,实现收入17,775.00万元。
与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等,预计发生各项税费24,829.00万元。
各项税费情况见下表:
项目税费
比例
金额(万元)
销售费用
8.00%
9,480.00
营业税
5.00%
5,925.00
城建税
7.00%
414.75
教育费附加
3.00%
177.75
地方教育费附加
2.00%
118.50
土地增值税
1.20%
1,422.00
印花税
0.05%
59.25
所得税
25.00%
7,231.75
合计
24,829.00
八、项目财务分析
项目预计现金流量表如下:
项目
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
销售收现
-
29,625.00
47,400.00
23,700.00
17,775.00
工程投资
14,849.60
34,396.80
10,588.60
300.00
-
支付税金
3,822.44
6,115.90
3,057.95
2,293.46
2,370.00
3,792.00
1,896.00
1,422.00
经营现金流量
-14,849.60
-10,964.24
26,903.50
18,446.05
14,059.54
投资现金流量
借入资金
15,000.00
40,000.00
还款资金
22,200.00
21,400.00
10,700.00
10,000.00
筹资现金流量
17,800.00
-21,400.00
-10,700.00
-10,000.00
净现金流量
150.40
6,835.76
5,503.50
7,746.05
4,059.54
预计项目实现净收益24,144.85万元,预计利税总额36,985.00万元,项目内部收益率43.87%,静态投资回收期2.96年,动态投资回收期3.24年,项目投资收益率30.83%。
经盈亏平衡测算,当项目单位平均售价为8,701.18元/平米时,项目达到盈亏平衡。
经敏感性分析,销售单价每上升5%,对项目净收益的影响为18.21%,敏感系数为3.64;
投资规模每上升5%,对项目净收益的影响为25.88%,敏感系数为5.18。
销售单价和投资规模的敏感性分析图见右。