土地增值税查账清算审核报告newWord下载.docx

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6、注册资本：

____万元

7、企业类型：

8、经营范围：

主营：

房地产开发、商品房销售。

（二）项目基本情况

　　1、大项目地址：

。

2、大项目概况：

项目分期开发，一期总建筑面积平方米，已于年月开盘，二期总建筑面积平方米，于年月日开盘。

（1）开发项目类型：

（住宅、商业、其他开发产品、工业标准厂房）。

（2）用地面积：

土地证总用地面积平方米。

于年月日取得武汉市国土资源管理局签发的土地使用权证书，证书编号为号。

年月日取得建设用地规划许可证，证书编号：

号，总用地面积平方米。

　　3、本次清算项目建设规模

本清算项目于年月日取得建设工程规划许可证，编号：

号，规划证名称，规划证范围：

#楼，规划证占地面积平方米（根据测绘红线图）。

本次“”清算项目最终实测建筑面积平方米，其中：

（1）可售面积：

平方米，其中普通住宅平方米，非普通住宅平方米，其他开发产品（商业）：

平方米。

（2）公共配套（物业管理）面积：

平方米；

公共配套（架空层）面积：

公共配套（学校）平方米；

公共配套（地下）平方米；

公共配套面积共计平方米

4、项目销售情况：

年月取得武开管预售【】号《武汉市商品房预售许可证》。

（1）实际开始销售日期：

（2）清算截止日期：

（3）截止清算基准日年月日，“”项目本次清算中，可售建筑面积平方米，已售建筑面积平方米，占可售面积比例%，达到清算条件。

二、主要分配方法和税收政策

　　1、开发产品完工的标准：

按商品房竣工规范及可交付购买人作为完工标准。

　　2、成本费用的分配标准：

土地成本先按占地面积分摊至建设工程规划许可证，对已售部分和未售部分再按照建筑面积法分摊；

开发成本按照建筑面积法在本项目之间合理分摊；

其他分摊方法：

3、清算收入的确认原则：

1、已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；

2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；

3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　4、与土地增值税清算项目相关的税收政策：

（1）营业税税率为5%；

（2）城市维护建设税为应纳流转税额的7%；

（3）教育费附加为应纳流转税额3%；

（4）堤防费为应纳流转税额的2%；

（5）地方教育发展费为应纳流转税额的2%；

5、普通住宅与非普通住宅的认定标准：

“”项目普通住宅与非普通住宅的认定标准依据：

三、土地增值税的审核情况

（一）土地增值税应税收入的审核

　　截至年月日止，企业自报“”项目土地增值税应税收入元；

经审核，核定土地增值税应税收入为元，比自报数调整元。

其中：

（1）普通标准住宅销售面积平方米，取得收入元；

（2）非普通标准住宅销售面平方米，取得收入元；

（3）其他开发产品车位销售面积平方米，取得收入元；

（4）其他开发产品商铺销售面积平方米，取得收入元

（二）土地增值税扣除项目的审核

1、取得土地使用权所支付金额的审核。

企业自报“”项目取得土地使用权账载金额元，本次扣除金额为元。

审核本次核定扣除金额元，调（增）减元。

（1）取得土地使用权一、二期共计应缴契税元，已缴元,审核无误。

土地征用及拆迁补偿费一二期共应缴契税元，已缴元,审核无误。

（其中基础设施配套费已按规定缴纳契税元）

（2）经审核调整的原因（具体见审核工作底稿）：

1、；

2、；

3、。

2、房地产开发成本。

（1）土地征用及拆迁补偿费的审核。

企业自报“”项目土地征用及拆迁补偿费账载金额元，本次扣除金额为元。

审核本次核定扣除金额元，调整元。

经审核调整的原因（具体见审核工作底稿）：

1、

2、

3、

（2）前期工程费的审核。

企业自报“”项目前期工程费账载金额元，本次扣除金额为元。

审核本次核定扣除金额元，调（增）减元。

经审核调整的原因（具体见审核工作底稿）：

3、；

（3）建筑安装工程费的审核。

企业自报“”项目建筑安装工程费账载金额元，本次扣除金额为元。

审核本次核定扣除金额元，调（增）减元。

经审核调整的原因：

1、

（4）基础设施费的审核。

企业自报“”项目基础设施费账载金额元，本次扣除金额为元。

1、

2、

3、

（5）公共配套设施的审核。

企业自报“”项目公共配套设施

账载金额元，本次扣除金额为元。

（6）开发间接费的审核。

企业自报“”项目开发间接费账载金额元，本次扣除金额为元。

3、房地产开发费用的审核。

企业自报“”项目房地产开发费用本次扣除金额为元。

审核本次核定扣除金额元，调（增）元

4、与转让房地产有关的税金。

　　企业自报“”项目房地产有关的税金账载金额元，本次扣除金额为元。

5、税收规定的其他扣除项目。

　　根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额元与开发成本

元之和的20%加计扣除。

因此，本企业其他扣除项目的金额为

元。

（3）自查申报土地增值税的审核。

企业“”项目自行清算应缴土地增值税元，于年月日至年月日已预缴土地增值税元，自行清算应补（退）元，于年月日已补缴元。

（四）应缴土地增值税的审核

本项目普通标准住宅应缴土地增值税元，计算公式如下：

（1）普通标准住宅销售收入元

（2）允许扣除的取得土地使用权所支付的金额元

（3）允许扣除的房地产开发成本元

（4）允许扣除的房地产开发费用

=元

（5）加计扣除项目金额

（6）允许扣除的与转让房地产有关的税金元

（7）扣除项目金额合计=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+加计扣除数=元

（8）增值额=普通标准住宅销售收入－扣除项目金额=元

（9）增值额与扣除项目金额之比=增值额/扣除项目金额×

100%=%

（10）应缴纳土地增值税额元

本项目非普通标准住宅应缴土地增值税元，计算公式如下：

（1）非普通住宅销售收入元

（3）允许扣除的房地产开发成本元

=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×

20%

=元

（6）允许扣除的与转让房地产有关的税金元

（7）扣除项目金额合计

=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+加计扣除数=元

（8）增值额=非普通标准住宅销售收入－扣除项目金额=元

（10）应缴纳土地增值税额=增值额×

适用税率30%=元

本项目其他开发产品应缴土地增值税元，计算公式如下：

（1）其他开发产品商铺收入元

（2）允许扣除的取得土地使用权所支付的金额元

=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+加计扣除数=元

（8）其他开发产品增值额=其他开发产品销售收入－扣除项目金额=

元

适用税率30%-扣除项目金额×

速算扣除系数=元

综上所述，“”项目合计应缴土地增值税为元，已缴土地增值税元，应补（退）元。

审核人员：

主管税务机关

年月日