房地产商业项目的开发建设流程文档格式.docx

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新项目立项至开工前。

拓展部组织集团商管公司相关部门进行项目考察与调研，参与项目产品研究论证和规划方案与施工图的设计，提出意见或建议；

当地商管公司注册并组建；

编制项目管理筹备计划执行书。

3.建设阶段：

新项目开工时至开业前三个月。

各地商管公司筹备业务全面展开；

介入工程建设管理；

启动步行街商铺招商并基本完成。

4.开业阶段：

新项目开业前三个月至开业。

完成步行街招商及商铺装修；

完成物业代管或接管工作；

完成日常营运工作准备；

完成开业庆典。

第1节立项阶段

1新项目前期信息收集

1.1拓展部负责在集团发展部与项目所在地政府签订项目合作意向书后一周内获得项目信息和项目市调信息。

1.2拓展部负责在收到集团规划研究院发出的关于项目设计工作协调计划的工作联络后，获得项目规划方案和经济技术指标；

1.3拓展部负责联络集团商务部获得战略合作伙伴（主力店）进驻信息并跟踪合作进程；

1.4拓展部负责联络集团项目管理中心获得项目开发计划执行书并跟踪项目开发计划执行书的调整情况。

第2节论证阶段

1新项目规划方案解读在完成新项目（概念）规划方案后，拓展部负责组织各部门听取集团规划研究院解读新项目规划方案，并对规划方案及工程技术条件（详见《工程管理》）提出意见或建议。

2新项目考察与调研

2.1根据集团各部门提供的信息资料和工作计划，拓展部负责组织各有关部门人员到项目所在城市进行项目实地考察与市场调研，形成调研报告，为项目产品研究论证提供依据。

2.2项目考察与市场调研的内容包括：

城市经济发展状况、人口分布与消费水平、商圈分布与发展状况、竞争对手经营状况、当地人力资源状况、物业管理状况、能源供应状况、租金水平、品牌资源与品类结构、城市交通状况、地方相关政策等方面的基础信息、数据和分析建议。

3新项目产品研究论证拓展部负责组织招商部、工程部、物管部等部门及各地商管公司参与由集团规划研究院组织的新商业项目产品研究会，依据考察与调研结果对新项目开发模式、主力业态组合、商业定位、步行街规划、交通组织、客流动线等结合后期运营及物业管理对前期规划设计方案进行研究论证，提出意见和建议，拓展部负责跟进集团规划研究院对意见和建议的采纳结果，收集论证成果并组织各部门研读。

4组织参与方案和设计会审拓展部负责组织各部门参与由集团规划研究院组织的规划设计方案深化、初步设计、施工图设计等阶段性会审工作，并提出意见和建议。

4.1新项目规划方案深化阶段

4.1.1拓展部负责组织招商部、物管部、工程部等部门及各地商管公司根据集团要求，结合集团商务部提供的主力店商业业态规划对步行街商铺进行业态规划明确商铺房产技术条件（包括装修标准，餐饮商铺厨房点位及水、电、气技术要求等）、物业管理用房位置及规模、物业管理等相关要求并提交集团规划研究院。

4.1.2拓展部协助招商部根据规划研究院提供的平面设计方案对步行街进行商业业态布局与功能组合规划，形成完整的步行街商业业态规划方案提交集团规划研究院。

4.2新项目施工图初步设计阶段

4.2.1拓展部负责组织招商部、物管部、工程部等部门及各地商管公司根据规划研究院提供的项目设计任务书，就商业步行街、物业管理用房、停车场、垃圾房、广告位、导示系统、外环境、外立面、内装设计等方面的房产技术条件以及广场的交通组织、动线规划提出相关意见和建议。

4.2.2拓展部负责组织招商部、物管部、工程部等部门依据步行街平面图设计步行街餐饮类商铺厨房点位分

布图并提交商业规划研究院。

4.2.3商业规划研究院完成商业规划调整后，组织设计成果会签，商业规划研究院将最终确认的步行街平面设计图提供给集团商管公司（不得晚于开业前10个月），集团商管公司对规划设计进行确认，平面设计图需标注步行街各商铺套内建筑面积，平面设计图若需变动，须经集团商管公司会签。

4.2.4拓展部负责组织各部门根据商业规划研究院提供的物业管理用房区域，确定物业用房的位置、及平面布置。

4.2.5物业管理用房位置规模确定原则：

宜设置在地面以上；

商业部分（步行街、主力店、停车场等持有性物业）办公区建筑面积不低于1000平方米（不包括员工餐厅）；

销售性物业管理用房面积依据国家物权法及相关法规应按照销售物业总建筑面积的3-5%o计算并

且单独设立,具体面积按照项目所在地政府法规确定（销售性物业管理处的物业管理用房产权归全体业主所有）。

4.3新项目施工图设计阶段收到商业规划研究院工作联络单后，拓展部组织集团商管公司相关部门及当地商管公司在一周内就项目各专业设计提出意见和建议。

4.4拓展部负责跟进规划研究院对集团商管公司在上述各阶段中所提意见和建议的采纳情况，并及时获得每个阶段的设计成果和施工图更新信息，组织各部门及当地商管公司研读。

5编制项目管理筹备工作计划执行书拓展部根据集团项目管理中心编制的《项目开发计划书》及其他信息，组织各部门及当地商管公司共同编制《项目管理筹备工作计划执行书》（模板详见支持文件），经参与部门会签后报集团商管公司总经理及分管副总裁审批并下发执行，同时抄送集团项目管理中心、商务部、规划研究院、成本部、当地项目公司。

6计划执行与控制

6.1集团商管公司各部门应根据《项目管理筹备工作计划执行书》并参照《集团商管公司拓展工作（月度）计划》编制本部门月度工作计划并严格执行；

当地商管公司可根据《项目管理筹备工作计划执行书》和《开业手册》制定各业务模块的月度细化工作计划并严格执行。

各新项目商管公司的月度工作计划在上报行政部的同时报拓展部，拓展部将会同各部门共同对当地商管公司各项筹备工作的开展进行检查与督导。

6.2拓展部负责定期与集团项目管理中心沟通，及时获得项目开发计划执行情况，如果《项目开发计划书》调整，则由拓展部负责组织对《项目管理筹备工作计划执行书》进行相应调整并按照编制流程会签后下发各部执行。

6.3拓展部负责监督各部门及当地商管公司按照《项目管理筹备工作计划执行书》完成新项目各项筹备工作，并通过《新项目筹建重点工作表》《项目开发节点、进度跟踪、月度计划表》对所有项目的筹备工作进度进行总体把控，定期（按月、季或重大工作节点）组织召开筹备计划工作会议，对未完成工作项及时发出预警并指导修正。

6.4拓展部负责组织进行物业管理费测算并确定物业管理费标准，其中商业部分物业管理成本和物业管理费标准，上报分管副总裁及分管财务副总裁批准；

由集团商管公司负责管理的销售类物业的物业管理成本和物业管理费标准，经当地项目公司确认后由当地商管公司报集团商管公司，拓展部负责组织各部门会审后，转交项目管理中心审核并负责审批手续；

如当地项目公司与商管公司就管理费标准意见不一致时，由项目中心负责协调。

第3节建设阶段

1新项目商管公司组建

1.1在集团正式取得土地并具备开工条件后，拓展部负责提出当地商管公司成立及组建建议，经集团商管公司总经理批准后，人力资源部负责根据工作界面分工，结合项目具体情况制定项目管理模式，经集团商管公司总经理及分管副总裁审批后报集团人力资源部备案。

拓展部依据确定的管理模式负责向集团投资部提出办理当地商管公司或分公司的注册要求，经集团投资部审核后，由拓展部根据集团批复意见向集团财务部申请注册资本金拨付，并协助当地商管公司筹备人员，与项目公司共同完成当地商管公司登记注册和物业管理资质备案等手续，注册资料报集团投资部备案。

1.2新项目商管公司筹备人员应在论证期内到岗，按规定办理当地商管公司注册和物业管理资质备案，公司组建，开展筹备工作；

如当地已有商管公司，则由拓展部向各部门及当地商管公司发出《xx商业拓展工作通知单》，明确新项目启动拓展工作的时间、职责、先期筹备任务及配合关系。

组织各部门与当地商管公司进行业务对接，当地商管公司根据要求组织骨干人员按计划开展筹备工作。

《xx商业拓展工作通知单》中的先期筹备任务主要包括：

1.2.1公司注册和资质申报；

1.2.2组织市场调研；

1.2.3组织架构、岗位编制、薪酬方案及人员到岗计划；

1.2.4物业管理启动费测算；

1.2.5物业管理成本测算及物业管理费标准拟定；

1.2.6步行街招商费测算；

1.2.7编制物业管理方案；

1.2.8编制物业管理合同和相关文件；

1.2.9制定临时管理制度。

1.3拓展部有责任协助各部门及当地商管公司开展筹备工作，并对当地商管公司进行相关指导和培训，在当地商管公司未组建或人员缺岗的情况，可代理其工作。

2新项目专业市场调查拓展部负责组织招商部、人力资源部、工程部、物管部、企划部等部门按照各专业市场调查规范适时开展对新项目所在城市的专业市场调查研究。

调查研究的结果将为各部门开展后续筹备工作提供信息资源和依据。

3参与项目租赁决策文件的制定拓展部负责组织招商部、物管部、租金部等部门及当地商管公司对商铺租金、招商政策、物业管理费、停车场租金等收入进行测算和制定并提交发起部门。

4设计变更与成本调增

4.1拓展部负责协调处理工程建设过程中因招商需要或管理优化而发生的建筑设计变更及成本调整等事项，由当地商管公司就设计变更事项向项目公司发出工作联络单，由项目公司按照《商业项目管理制度》的规定向集团各相关部门报批。

如果项目公司未按规定申报，则由当地商管公司向集团商管公司拓展部申报，经集团商管公司总经理批准后，拓展部以内部联络单方式提交集团规划研究院审核，经审核同意后，向项目公司发出设计变更单，同时由拓展部负责联络项目管理中心向项目公司下达执行书。

如设计变更造成成本增加，则由拓展部提交成本部审核，经审核同意后，由拓展部将三方核准意见提交项目管理中心，由项目管理中心向项目公司下达任务执行书。

4.2拓展部负责对已获批准的建筑设计变更及成本调增事项进行跟踪落实。

5信息管理

5.1拓展部负责与集团规划院、项目管理中心、商务部、地方项目公司沟通，全面掌握项目工程进展情况，及时获得设计变更和施工图更新信息，向各部门和当地商管公司传达。

5.2拓展部负责对上述信息资料以及筹备各阶段形成的图文资料、文件收集归档，定期更新，定期向有关部门传送。

6物业管理启动费、招商费用预算及资金划拨工作

6.1拓展部负责审核由集团成本控制部按照集团规定列入项目目标成本的物业管理启动费、招商费、开业庆典费、第一年全年促销旺场活动费等费用额度；

当项目建设过程中相关建筑面积发生变化时，拓展部负责与集团成本部联络，对物业管理启动费限额进行相应调整。

6.2当地商管公司根据工作进度提交物业管理启动费、招商费用预算及使用计划，经集团商管公司总经理和分管副总裁批准，由拓展部负责报集团财务部审核后向项目公司下达资金调拨单，拓展部负责跟进项目公司按使用计划向当地商管公司拨付资金的情况。

第4节开业阶段

1制定开业庆典方案开业前三个月，由集团商管公司总经理组织成立新项目