某酒店市场调研报告文档格式.docx

某酒店市场调研报告文档格式.docx

《某酒店市场调研报告文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某酒店市场调研报告文档格式.docx（19页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

我们的研究成果和结论主要基于下列重要假设：

宏观环境

●未来将不会出现对中国尤其是对广西和柳州市整体信心构成重大影响因

而损害商业活动、到访客人及国内旅游的政治、行政事件发生；

●重要的基础设施如饮用水、污水处理、电力及燃气设施等将继续以稳定

可靠的水平提供，以维持最终使用者的满意水平；

●柳州的主要工业、商业、投资和旅客来源地区的经济在未来不会经历重

大和持续的衰退；

拟建酒店

●拟建酒店将成为整个27号地块整体项目的组成部分；

●27号地块整体项目将在未来成长为柳州市最具影响力和竞争力的形象板

块，在市场享有良好的品牌认知和声望；

●业主选聘之核心管理人员预期将在员工和培训方面作出足够的投入，以

提供合乎酒店市场定位且能够达到其顾客预期的服务水准；

●酒店的硬件设施及家具将实践一流品质，以合乎其形象及最终使用者的

期望；

同时在硬件设施设备方面将制定充足的周期性保养和翻新计划，以维持其

一流品质，并在我们分析所涵盖的期限内持续进行

●未来将加入的竞争者与本报告的预计将不存在重大差异

2．区域和地点分析

2．1项目地点位置

拟建项目地点位于柳州市柳北区白沙路2号，东面靠江，紧临潭中立交桥。

地块所在区域距火车站5分钟车程，距机场20分钟车程。

地块东面即柳州

市高新技术产业开发区和河东经济开发区，地理位置优越，具有相当的升值潜力。

整体拟建项目开发用地面积254亩，其中酒店E地块面积约2．9万平方米，

建筑主楼高度不大于120米且不小于100米；

项目建成将成为区域两公里内最具

标志性的建筑。

2．2柳州市的旅游（酒店）市场及拟建项目的周边环境

2．2．1柳州市的区域经济

柳州市经济持续快速增力，1950-2008年，柳州市地区生产总值（GDP）年

均增长10.28%。

进入新世纪后，柳州市经济发展活力明显增强，已连续八年保

持两位数的增长速度。

柳州市地区生产总值由1950年的0.88亿元增长到2008年的909.85亿元，

占全区的比重为12.69%。

财政收入大幅增加，柳州市财政总收入由1950年的0.04

亿元增长到2008年的140.14亿元，占全区的比重为16.64%。

柳州是西南地区的工业重镇

截止2007年底，全市工业企业2857户，其中大型工业企业9户，规模以

上651户，上市企业5户（柳工、柳化、两面针、优联和柳钢），已形成以汽车、

机械、冶金为支柱，化工、制糖、造纸、制药、建材、日化等产业并存的工业体

系。

全市有4个名牌产品（两面针牙膏、柳工装载机、网山白砂糖、金海锡锭），

3个驰名商标（两面针、金嗓子、花红）。

全市主营业务收入超亿元工业企业超

百户，其中超250亿元、150亿元和100亿元企业各1户，50-100亿元企业3

户，柳州工业经济总量约占广西的1/4。

柳州是西南地区的交通枢纽

柳州是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。

柳州是中国45个公

路主枢纽城市之一，已形成集铁路、公路、水路和航空于一体的立体化现代交通

网络。

四条铁路干线、三条高速公路和三条国道在柳州重叠交汇，陆路运输4

小时可达北部湾海岸港口。

柳州是国家一类口岸，柳江航运可上溯贵州，下航港

澳。

柳州白莲机场达到国家4D级标准，已经开通至北京、上海、广州、深圳、

成都、重庆、海口等多条航线；

柳州距桂林两江国际机场仅需一个半小时车程。

柳州是西南地区的商贸物流中心

柳州素有“桂中商埠”之称，自古以来就是周边省区的重要商品集散地。

目

前已形成汽车及零部件、钢材、建材、农副产品、日用消费品等大型批发市场。

食糖批发市场是全国最大的食糖实物交易市场，柳州价是全国食糖行业的指导

价；

广西糖产量占全国的2/3，广西食糖有2/3从柳州批发。

2004年，柳州被《福

布斯》评为中国大陆最佳商业城市之一。

作为中国内陆走向东盟的重要通道城市

和西南出海大通道集散枢纽城市，随着中国—东盟自由贸易区的加快建立，依托

区位和产业优势，柳州有望成为中国内陆与东盟双向往来的产品加工贸易基地和

物流中转基地，成为重要的区域性现代物流中心和商贸中心。

柳州是国家历史文化名城和中国优秀旅游城市

柳州是中国南方人类的发祥地。

五万多年前，柳江人、白莲洞人就在这里繁

衍生息。

柳州正式建制于西汉王朝，距今已有2100多年的历史。

柳宗元曾任柳

州刺史，柳州是其最后居留地，柳侯祠、柳侯衣冠冢及历代碑文石刻迄今保存完

好。

柳州市区青山环绕,水抱城流，享有“世界第一天然大盆景”的美誉。

柳宗

元诗中“岭树重遮千里目，江流曲似九回肠”，徐霞客笔下“千峰环野立，一水

抱城流”，便是柳州城市风貌最为形象的写照。

“柳州奇石甲天下”，被誉为“中

华石都”。

柳州是歌仙刘三姐的传歌胜地。

柳州的民族风情独具神韵，“壮歌、

瑶舞、苗节、侗楼”，堪称“四绝”，三江程阳风雨桥和鼓楼等民族建筑闻名海

内外。

柳州也是联合国开发计划署确定的中国“21世纪城市规划、管理和发展”试

点城市。

五年多来，柳州累计投入超过300亿元用于城市基础设施和生态环境建

设，日渐成为适宜人居和创业的现代化城市。

去年柳江河在广西河流水体水质评

价中位居第一，市区空气质量全年优良率达96.2%。

2006年10月温家宝总理到

柳州视察，称赞柳州“山清水秀地干净”，认为“柳江河就是广西最大的品牌,

在全国找不到第二条”，这是对柳州人居和生态环境的最大肯定。

2．2．2柳州市旅游及酒店行业概况

旅游产业规模（2009年4月30日官方公布数据）

柳州市共有旅行社39家，较2007年增长8%。

其中国际社5家，国内社34

家。

旅游星级饭店24家，其中五星级1家，四星级2家，三星级13家，二星级

8家。

国家级A级景区7家，其中4A景区4家，3A景区3家；

全国工业旅游示

范点2家、全国农业旅游示范点9家；

全区农业旅游示范点14家。

旅游星级饭店规模（2009年4月30日官方公布数据）

2008年，本市拥有旅游星级饭店24家，客房3296间，平均客房出租率65%。

柳州市区拥有星级饭店18家，其中城中区5家、柳南区6家、柳北区3家、

鱼峰区4家，融水县2家，融安县1家，鹿寨县1家，三江县1家，柳城县1

2008年，全市旅游星级饭店接待国内外游客1，523，265人次，同比增长

19.88%。

其中入境旅游者11273人次，同比下降5.4%；

国内旅游者1461878人

次，同比增长19.78%。

星级饭店接待国内外旅游者情况（2009年4月30日官方公布数据）

序入境旅游者国内旅游者

单位名称

号人数（人次）人天数人数（人次）人天数

1丽晶大酒店283870631981232204

2柳州饭店273378926541483602

3三江饭店162521213150740311

4柳州宾馆1050308574761122053

5南疆宾馆7698147661586171

6屏山宾馆53323353024851250

7京都宾馆3497655712979701

8泽丰大酒店3164873609045745

9延安大酒店2808324676465144

10中交大厦2332352030421044

11融水大酒店1691813796941336

12瑞通大酒店1451471696320594

13东方大酒店943221463120122

14南天大酒店771383610248295

15融水金林大厦345043199232022

16天龙大酒店11122029537674

17鑫源大酒店11114057957734

18鹿寨鹿州宾馆662152825676

19华锡大厦007370288437

20五菱宾馆003565635656

21核工大酒店002741728458

22老树宾馆002100622069

23融安九重天大酒店0086358635

我们调研的酒店

柳州市截止目前（2009年11月）五星酒店1家，四星酒店4家（有两家为

今年评定），在建五星酒店1家，项目计划内五星级酒店1家。

情况见如下表：

（高星级酒店基本情况）

预计预计

序号酒店名称星级房间数市场房价

平均房价出租率

1柳州饭店五280间360-420元380元70%

2丽晶大酒店四207间240-400元250元60%

3京都宾馆四176间240-300元260元80%

4柳州宾馆四280间180-240元200元66%

5南疆宾馆四230间180-260元200元80%

6丽笙酒店（筹备）五315间国际集团卡尔森中国第八家酒店

7黑天鹅房产投资五不详计划引进国际酒店管理公司

合计1488间

序号酒店名称客户群内部功能

1柳州饭店政务/高端会议综合性，豪华会议，高档中餐

2丽晶大酒店中、高端商务/会议综合性，会议、餐饮设施

3京都宾馆中端商务/会议综合性，会议，特色餐饮

4柳州宾馆中端政务会议/旅游综合性，会议，餐饮

5南疆宾馆中端商务/会议综合性，会议，中西餐

星级酒店的经营状况

目前正在运营唯一一家五星级酒店柳州饭店平均房价在380元左右，平均出

租率在70%左右，REVERPA约R266元，四星酒店REVERPA约R150元；

经调查高

端房销售较好，但由于酒店设施较陈旧，新装修的高端房比例较少，通过两日调

查，丽晶酒店、柳州饭店、南疆宾馆、京都宾馆的行政商务房均住满。

2008年度柳州四五星级酒店的整体出租率达到71.2%,高出柳州市酒店年平

均出租率65%，高出南宁市59%的出租率12个百分点，更高出桂林市、北海市约

50%的出租率20个百分点。

目前柳州在建的高星级酒店仅有位于阳光100城市广

场的丽笙酒店，即使客源分流，柳州高星级酒店的整体出租在广西区各城市仍处

在较高的水平。

从柳州市酒店业的整体市场来看，08年与07年相比，四、五星级酒店的出

租率提高，平均房价略有提升，酒店更新硬件提