房地产虹桥中央古北花园项目简报文档格式.docx
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一期用
地面积52.3公顷,总建筑面积约70多万平方米,经过10多年开发建设,
形成了古北新区独特的人文居住环境及鲜明的品牌特征。
新古北国际社区亦称为古北新区二期,位于古北一期东侧,北至虹桥路,
南至古羊路,以伊犁路为小区南北主干道。
规划占地面积57.7公顷,建
筑面积103万平方米,公共绿地近8.5公顷,主要以高端住宅为主。
新古北国际社区的规划方案由美国JY建筑设计事务所与城市规划设计
研究院共同编制完成,总体布局上以黄金城道为中轴线来组织南北两面
主体对称的建筑空间,轴线顶端以半圆弧形空间作为主轴线的高潮和终
端,形成古北特色的延续。
二、基地现状
古北中央花园一期
项目情况:
中央古北花园(一期),于2002年开发,属于古北地区较早高档楼盘,
于2004年3月销售完毕;
总户数200户,主力面积3R:
155㎡-240
㎡;
产品格局以装修为主,装修单价在2500-3000元/㎡。
价格走势
古北中央花园一期价格走势图
17000
16000
15000
1565015700
15300
14500
14000
13000
2002年62003年12003年62003年122004年2
基地概况
基本情况:
项目紧邻古北中央花园(一期),呈正方形空地,由围墙包围,目前
土地尚处平整阶段。
建筑容积率为2.56。
产品类型:
以高层建筑为
主,呈现半围合式布局,突出中心景观绿化,板式结构户型排布,打
造舒适的居住空间。
户型类别:
项目有三种户型类别1R、2R、3R、6R均为平层,面积从79-583
平方米;
户型种类较为齐全。
面积构成
贰、竞争分析
一、竞争市场解析
1、价格分析
竞争个案成交价格分布图
20000
17800家电
17446家电
12500
13750
10000
12600
12200
5000
杰仕豪庭
华丽家族
瑞仕花园
黄金豪园
嘉年华庭
毛坯价格装修价格
(注:
选取在售个案4-5月市场成交均价)
古北二期高档住宅区作为规模最大、层次最高的国际化社区;
良好地生活
环境、完善区域的城区规划,带动价格的稳步攀升,13000元/㎡产品均价
占据市场最高端。
华丽家族·
古北处于古北二期中心区域,外部由在建的高档社区所环绕,
居住环境理想,产品以2500-3000元/㎡精装修价格推入市场,配备基本
家电系统,产品定位、档次与周边产品实行错位竞争,位于市场的高端。
杰仕豪庭位于古北外围区域,产品规模、档次与古北二期高档居住区部个
案存在较大差异,产品推出精装修、全配的小面积公寓产品以17800元/
㎡市场价格推入市场,市场认同度相对较低。
未来价格走势
05-06区域价格走势预判
18000
17500
16500
15200
15800
13500
12000
04年下半年05年上半年05年下半年06年
毛坯装修
分析
伴随区域供给量的集中释放,区域市场将处于白热化竞争态势,受地价、
产品品质提升的综合影响,区域均价将持续保持小幅稳步上扬的走势。
参照周边预推个案,装修产品格局受高端消费群体的喜好,成为市场的主
导需求,毛坯房将逐步推出市场,装修房产品价格将与毛坯房价格差距将
逐步拉达,精装修产品有效实现附加值的提升,市场前景看好。
古北二期高档住宅区市场均价位于市场高位,受期房现转、贷款紧缩等相
关政策的影响,市场均价将保持合理上涨空间,预计年平均涨幅为6%。
2、供需分析
区域供应量体分布图
10
6
8
5
4
3
2
1
庭
园
族
豪
家
华
花
仕
金
北
年
杰
黄
嘉
瑞
丽
推案量
剩余量体
预推量体
容积率
区域市场整体去化状况维持较高水平,目前市场推案总量达22.6万㎡,平
均销售率61%,在售个案月均去化集中在25-30套/月,市场呈现健康理
性的发展趋势。
容积率作为水平存在较大差异,新建产品注重部环境的打造,容积率水平
呈现逐步下降发展态势,目前市场平均容积率为3.3;
本案容积率水平为
2.56,存在较大可操作空间。
潜在供应量分析
区域潜在供给量分析
49
11
15.8
12.6
9.6
场
拉
维
量
广
埔
色
贝
供
应
总
生
强
选取个案均为2005年推入市场)
分析:
由上表看出古北二期汇聚众多知名品牌,2005年将成为古北二期建设的高
潮期,49万㎡市场供给量将与2005年-2006年推入市场;
市场供求状况
区域平衡,市场趋于合理性发展。
未来品牌型、规模型个案将占据市场主导,产品部竞争成为主导竞争模式,
寻求产品面积、总价的差异,将成为影响整体去化的关键因素。
3、面积配比
在售个案面积配比
户型
面积(平方米)
比例(%)
1R
64-70
108-116
12
2R
120-121
16
140-158
14
3R
161-179
21
187-197
9
4R
201-233
212-253
复式
306-385
合计
555
选取黄金豪园、杰仕豪庭、华丽家族、嘉年华庭、瑞仕花园在售户型)
3R:
161-179㎡占21%市场份额构筑区域产品面积的主峰值,预示舒适型产品格
局占据市场绝对主导,客源群体购买实力强劲。
较高市场投资回报率,受到投资客源的追捧,2R:
120-121㎡构筑区域的次峰值,
1R少量推出,同样形成市场的热销。
4、客源分析
受产品档次国际化定位,使
得客源来源脱离了区域概念,面向
和辐射到全市及境外。
受到总价高、户型面积大,购买力的限制,本市客源居住型消费逐步退出市
场,投资性消费成为区域客源的主要消费需求,且市场占有份额有逐步放
大的走势。
区域传统境外人士聚积区,是境外人士购房首选区域,区域的认同度较高,
客源构成比例占到45%,略高于本地客源,构成区域客源主要消费群体。
境外客源以港台、日为主,主要以在沪投资办厂、驻沪高级代表的性质较多,
同时区域分布驻外领事馆、驻沪商贸公司,为区域市场提供欧美、东南亚
客源群体。
外省区客源仅占有较少比例,市场占有率在不断缩小,主要以周边省区
(如、)为主
叁、项目建议
一、项目SWOT分析
优势
外部因素
古北二期涉外居住区将成为集居住、休闲、教育、商务为一体、规模最大、
层次最高的国际化社区;
本案位于中心区域地段优势明显
吸引来自欧美及港、台、日、等30几个国家和地区的外籍人士,形成了古
北新区独特的人文居住环境及鲜明的品牌特征;
国际化的购房群体,构筑
区域主力消费群体,客源购买力强劲、潜在需求群体旺盛。
社区集中了大部分最早的外销楼盘,市场均价呈现长期维持高端水平,住
宅市场发展成熟,区域均价将继续保持小幅攀升的态势。
部因素
中央古北花园一期属于区域较早推出高档次全装修房,产品
2002年推
出,产品档次、价格位于市场的顶峰,良好的文化底蕴、完善配套,受
高端消费群体的推崇,品牌效应成熟,为后期产品市场推广奠定良好的
市场基础。
二期户型产品实现多元化发展趋势,主力户型小面积3R:
128—132㎡与
周边竞争个案,形成有效错位竞争,无形中增加潜在客源群体市场前景
看好。
项目采取半围合产品格局,与一起产品连成一体,大面积绿化广场、高
档次的会所配套,无形中提升产品附加值。
机会
古北二期开发定位更加面向国际化,境外宣传成为主体推广模式,无
形中提升区域的品牌知名度,市场潜在客源群体巨大。
伴随市政规划的完善,居住环境进一步成熟,古北二期区域均价将持
续攀升,为项目开发奠定良好的市场基础,预留充足的升值空间
区域房产开发实行品牌性开发策略,产品档次快速提升,为区域房产
发展注入“强心剂”;
市场发展潜力巨大。
劣