提案报告策划部分Word格式文档下载.docx
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衡阳
株洲
湘潭
500
20%
400
15%
GDP
3002190.25915.84
864.1
823.51
748.7
523.1
200
10%
5%
100
GDP增长率016%
15.2%
14.6%
15.30%
14.9%
24%0%
2001年2002年
2003年
2004年2005年
2006年
2007年
386.4
418.43
444.18
541.23
590.14
672.07
GDP增长率
-
8.20%
6.00%
21.80%9.00%
13.90%
22.50%
20%的速度递增,
同时,官方统计显示,近几年来,衡阳的旅游经济,每年都以接近
旅游业总收入已占全市GDP的5.37%。
2003年2007年增长比率
国内旅游人数
370万人
837万人146.76%
境外游客5万人15.5万人205%
旅游门票收入
0.8亿元
2.1亿元162.5%
旅游创汇收入700万美元3200万美元330%
旅游总收入
22亿元
40.5亿元84.09%
种种迹象表明,衡阳正在由旅游资源大市向旅游产业大市转变。
由做大转向做强的衡阳旅游业,业已成为影响全市方方面面的重要支柱产业。
其中最为突出的贡献是大大提升了衡阳的城市知名度,人气的旺盛,带来的必然是财富的聚集
依托景观开发的首峰小区(依回雁峰)、世纪新城、衡水大厦(西、东依西湖公园对爱莲阁)、湘水明珠(依湘江东岸风光带)、冠城江景(依石鼓书院)、古樟绿苑(依黄巢古樟公园)等迅速刷新着衡阳房价纪录
纵观衡阳旅游,现在已手握两大品牌,一个是以南岳为代表的“中华寿岳”,另一个则是以湖湘文化为内涵的“雁城衡阳”---一家是宗教特色山岳型千年“老字号,一家是地域文化血统纯正的城市旅游”新贵。
2005年,中山大学受国家旅游局委托,对湖南省外人士做了一项“湖南旅游产品认知度”的调查,调查结果显示,认知度最高的湖南旅游资源,既不是张家界,也不是洞庭湖,而是湖湘文化,达39.9%。
此后,衡阳很快率先在全国抢打湖湘文化品牌,近三年,不但投资20多亿元,新建了太阳广场、莲湖广场、生态公园、平湖公园、湘江东西岸风光带、蒸水南堤风光带等一大批城
市休闲广场和风光带,完善了城区道路交通系统,石鼓书院、南岳第一峰、陆家新屋等与湖湘文化相关的景点,也得以陆续恢复,衡阳城区湖湘文化一日、二日游精品线路形成。
蒸湘南路向南延伸至西外环线、衡洲大道扩宽64米,成为城市东西主干道的市政举措,也正是在这样的背景下提出来的。
2.衡阳市住宅市场分析
2008年一季度,全市商品房均价为2795元/平方米,与去年四季度相比环比增长27.38%。
其中住宅均价为2182元/平方米,非住宅均价为8704元/平方米,环比分别增长7.75%与
111.42%。
2008年一季度蒸湘区商品房住宅价格最高,均价达到2306元/平方米,石鼓区商品房住宅均价最低,为1704元/平方米。
一季度小高层楼盘受三类偏远地区商品房住宅价格影响,均价只有1848元/平方米,而蒸湘区高新技术开发区中央地段12层以上高层楼盘住宅均价已达到2850元/平方米。
从衡阳市新开盘商品房纳入住宅数据来看,新建商品房主要位于蒸湘区,占一季度新开盘商品房总面积的74%,珠晖区最少,仅占总面积的6%。
2008年一季度新开盘商品房大于144平方米的大户型住宅704套,面积119595。
92平方
米,占全市新建商品房住宅面积的49.11%,小于等于90平方米住宅185套,面积13267.04
平方米,仅占新建商品房总面积的5.65%。
另据官方数据统计显示,2008年一季度本市商品房供销比为4.58:
1,商品房住宅供销比为5:
1,这说明衡阳市商品房一季度房屋供远大于销。
二、项目解析
1.项目档案:
开发商衡阳建福房地产开发有限公司项目占地63亩
一期总建面16万㎡容积率3.97
绿化率30%建筑密度29.3
建筑形态4栋多层,4栋高层配套底层均为沿街商铺
以上数据以开发商最终确认为准。
项目位于雁峰区衡州大道旁,离市中心解放路商圈不到十分钟车程。
周边配套完善,蒸南路小学、十六中、湖南工学院、雁峰公园、岳屏公园、工商银行、南华大学附属第二医
院、妇幼保健院、白沙洲工业园、衡钢集团等。
有26、30、28、29、9路等多条公交线路经过。
项目靠衡洲大道旁的2栋高层比在建的多层地势高,有一条规划交通路穿越小区内,项目首期推出的为3联体的多层,且被破旧居民楼所包围,临近铁路、变压站。
四栋高层户型基本情况如下表所示:
栋号层数面积区间(平米)户型特点
A#32层,2梯6户,顶楼为
两室两厅:
83.5、87.3
入户花园,卧室带
复式,一楼为沿街商铺。
三室两厅:
108.7-125.1
270度拐角飘窗
B#32层,2梯6户,顶楼为
C#
32层,3梯
8户,顶楼为
两室两厅:
96.5
、127.1
入户花园
270
度拐
角飘窗
复式楼户型
127.1
配有多功能室
四房两厅(复式):
140
D#28层,3梯9户,顶楼复
77.6
270度弧形观景阳
式,一、二楼为沿街商铺
三室两厅:
101.6-127.8
台,主卧带270度拐
户型配比为:
三房为主力户型,三房多于两房多于四房。
2..区域竞争项目分析
本项目处于雁峰区,雁峰区是衡阳市的中心城区,雁城雅称的发祥地,下辖5个街道、
1个乡、1镇、1农场,总土地面积94平方公里,人口23万。
是繁华的商业中心,解放大道外,中山南路均是市内最繁华的商业街,环城南路是全市着名的“美食一条街”,食客如云;
雁峰区又是重要的工业基地,区域内坐落大中型企业近200家,拥有古汉集团、金果
实业、金荔科技等上市公司及亚新科南岳油泵油嘴有限公司、特变电工衡阳有限公司、燕京啤酒衡阳有限公司等知名企业,对衡阳的工业振兴、经济发展起着举足轻重的作用;
同
时还是恬人的旅游胜地。
雁峰公园、岳屏公园、岳屏广场、南郊公园交相辉映,风景宜人;
天马山、苏眼井、黄巢岭、奇罡山等人文景点更象一颗颗珍珠,点缀在雁峰大地,令人神往遐思
然而,由于旧城改造的难度,在这样的居家置业首选区域,商品房住宅项目开发数量
并不多,2007年官方数据显示,雁峰区商品房住宅供应941套,2008年一季度新建商品房数量排第三,仅140套。
可见虽然在衡阳目前供大于求的市场环境下,本案凭借区位优势,虽然小环境欠佳,但仍值得期待。
区域项目格局:
案名
熙园
中泰·
峰境
世纪名城
项目地址
高塘岭大道
雷锋大道近金星大
金星大道与银星路交
道
汇处
产品类型
板式小高层、商业
多层、小高层、花园
多层、小高层、集中商
步行街
洋房、联排、独栋别
业
墅,部分商业配套
占地面积
49927.7平米
304227平米
55048.53平米
总建面积
124600平米
339136平米
368000平米
容积率
2.58
1.21
4
绿化率
49.8%
40.5%
销售均价
2380元/平米
2200元/平米
3000元/平米
主力户型
规划配套
去化率
85%
95%
80%
三、项目定位
1.市场部分小结:
◆本案大环境良好,位于衡阳市中心片区雁峰区,生活配套完善,交通便利,距雁峰公园、
岳屏公园很近,离市中心商务圈、火车站商务圈只5分钟车程。
但小环境不佳,项目被
破旧居民楼所围合,形象档次较低,临近铁路、铁路拆迁周期长,目前1-2年无法实现;
◆雁峰区位于衡阳市核心区域,交通便利,对周边县市吸聚力强;
◆纵观衡阳市场众多项目都把景观作为自身的主力卖点,同一项目江景房与非江景房差价可达500元/平米,可见衡阳购房者都比较重视宜居生活的概念,高绿化率也是一个项目高附加值的体现;
◆我们的直接竞争对手即是与本项目紧临的世纪名城,面对直接竞争项目,我们的总体量是一样的,我们的容积率却高很多,且世纪名城属现房销售,在消费者选择项目的第一
标准中,我们有先天性的缺陷;
◆本案与世纪名城的建筑形态同属现代建筑风格,就目前来看,世纪名城天际线很有特色,但本案开发商着力打造“区域最高”的地标性建筑,这点可以作为我们在包装宣传上的
突破口;
结合这个“区域最高”的突破口,如果我们在最高的地标性建筑的基础上,再增加一个最具风格建筑的卖点,便既能大大提高本案的舆论关注度,同时又便于产品的包装和宣传;
◆本案小区内有一条规划路,严重影响项目私密性,但若能规划设计为一条颇具风情的休闲商业街,将反而成为本项目的一大亮点。
与衡阳市场上大部分楼盘户型不同,本案户型设计更为紧凑,区域内竞争楼盘面积,三房大多在120-140平方米之间,四房主力面积为150-180平方米。
而本案主力三房户型面积在108-127平方米之间,四房为140平米复式,