收购操作流程及注意点Word文档下载推荐.docx
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收集、审查目标公司提供的书面文件。
（2）
向目标公司管理层、普通员工调查了解有关信息。
（3）
查看目标公司与房地产工程的现场状况。
2.
进展尽职调查时应审查的文件清单
尽职调查涉及公司状况及公司拥有的房地产工程状况两方面的容，一般情况下宜要求转让方提供以下几大类材料（以下所列资料仅为摘要）：
（1）目标公司根本情况
*
目标公司的简介，包括历史沿革以及现状。
目标公司及其附属企业之营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、验资报告和公司章程等政府批件。
（2）治理构造与人事管理情况
目标公司组织架构图。
目标公司股东会、董事会、监事会的组成及议事规那么，以及历届股东会、董事会决议、记录等文件。
目标公司人员构成情况及董事、监事、高级管理人员简介。
（3）资产（权益）、负债情况
目标公司资产清单及权属证明。
目标公司重要的债权债务清单。
目标公司以自身资产对外提供担保的情况。
与上述权益、负债情况相关的合同等法律文件。
（4）纳税情况
目标公司目前适用的税项及税率，以及所享受的税费优惠政策。
目标公司近三年是否依法纳税，有无偷、逃、欠、漏税的情形，是否因此受到税务部门的行政处分，如有那么提供相关处分决定。
（5）房地产工程情况
目标公司投资建立房地产工程的名称、具体位置、建立规模、工程用途、开竣工日期、工程进度等。
与工程有关的申报文件、批复文件及已取得的证书，包括立项、规划、用地、建立、销售等的批文。
（6）重大合同及重大诉讼/仲裁/行政处分事项
除前面所列合同以外的其他重大合同（如贷款、担保、销售、合作合同等）。
（7）其他
收购方或转让方认为有其他需要说明的事项或需要提供的文件资料。
3.
尽职调查结论
通过法律与财务尽职调查，收购方应对所收集信息的有效性、关联性以及其预计产生的后果进展深入、细致的分析研究，全面、清晰地掌握目标公司的经营状况，发现现实或潜在的法律与财务风险，就收购的可行性、收购条件及风险问题提出最终的法律与财务意见，并提出针对性的解决方案与建议。
与一般的公司收购不同，房地产工程公司的收购，其最终的着眼点在于工程公司拥有的房地产工程，因而尽职调查很重要的一点就是对房地产工程的合法性作出判断。
国家对房地产开发实施严格审批与监管，判断一个房地产工程是否合法，主要应审查其获得的政府批件是否齐备。
假设通过尽职调查发现工程存在根本性且无法克制的缺陷，如工程公司不拥有对应的土地使用权，或土地使用权系取得，或工程规划严重违反国家与地方的整体规划，或严重资不抵债等，那么宜放弃收购行为。
〔三〕制作并签订股权转让合同
一旦作出收购的决策，下一步工作就是制作并签订股权转让合同，股权转让合同是房地产工程公司收购中的操作纲领与关键所在，该合同应将收购中所涉及的方方面面问题囊括进去，最大限度防止收购方风险。
股权转让合同主要应包括以下十二个方面的容：
股权转让合同应载有转让方的声明与保证
声明与保证作为股权转让方对受让方的承诺，意味着一旦违反或被发现不实，那么股权转让方应承当不利的后果，因而一般宜详尽地约定各项声明与保证。
一般情况下至少应包括：
（1）除股权转让方已书面披露者外，工程公司的资产、权益（包括工程）不存在抵押、质押或其他方式的第三者权益，或其他权利瑕疵。
（2）股权转让方向受让方提供的关于工程公司及房地产工程的介绍、资料如实披露了工程公司的财务状况和经营状况，保证未隐瞒、遗漏目标公司的任何对外负债。
（3）除股权转让方已书面披露者外，工程公司不存在诉讼、仲裁等纠纷，目前亦不存在发生诉讼、仲裁等纠纷的可能。
（4）工程公司近年来未被行政部门处以行政处分，在可预见的限度，亦无被行政部门处分的可能性。
（5）除股权转让方已书面披露者外，工程公司已按规定足额缴纳各项应纳税费，不存在欠缴税费情形。
付款安排
股权转让中，股权受让方的义务单一地表达在支付股权转让金上，股权转让金付出后，如发现转让方有隐瞒、欺诈或违约行为，是难以追回的。
因而在付款安排上，对于受让方而言，宜分阶段支付并拉长付款过程，同时注意双方义务的对接，待股权转让方完成一定义务后受让方方支付一定款项。
另外，房地产工程公司的股权收购并非在办完股权变更手续后即告全部完成，房地产工程开发周期相对较长，很多潜在的问题与债务可能会在开发过程中逐渐暴露，一旦受让方过早地将股权转让价款付清，将有可能遭受不必要的损失。
因而，建议在办完股权变更手续后留局部尾款，过一定期限，甚至待工程开发全部完成后再行支付，以抵扣因股权转让方遗留下来的问题导致的支出。
3.
股权转让涉及工商变更手续的办理
股权转让涉及的工商变更包括章程、股东会、董事会、法定代表人、营业执照等方面的变更，正常情况下，工商变更手续需双方共同办理，但主要义务方为股权转让方。
在某些情况下，对应受让方的付款进度，股权转让方会要求分期办理股权过户手续。
4.
公司治理与员工的安排
股权转让过程中一个重大的问题，是公司原有员工如何安排。
在股权移交过程中，最正确的作法是防止过大的震荡，尽量争取平稳过渡，因而如无特殊情况，工程公司一般管理人员与普通员工以保持稳定为宜。
待平稳过渡完成后，可根据对人员的考察情况及开发经营的需要，考虑适当调整。
5.
资产剥离
房地产工程公司的收购，有时并不意味着全盘承受该公司的资产，出于商业上的考虑，或出于降低法律风险的考虑，某些资产会被排除出收购的围之列，这就需要作出资产剥离方面的安排。
根据资产的不同形态，可以采取不同的资产剥离方式。
剥离首选法律意义上的剥离方案，即工程公司与股权受让方不再作为上述剥离工程或资产及其相应合同之相关主体。
这种剥离主要针对可分割或易于分割资产，如房屋、设备、知识产权等。
为保证操作顺畅，可以考虑保存转让方的局部股权，但该等股权的效力仅及于该等资产。
但是，对于该局部资产，由于工程公司作为法人对外承当义务，因而尽管该等资产由转让方经营，工程公司收购方亦宜对该等资产的经营实时监控，一旦因其经营状况恶化可能导致公司利益受损，那么应及时介入并采取相应对策。
如受让方可能或已经承当与剥离工程有关的义务、责任时，转让方应立即代为承当相关义务、责任或者给予等额补偿。
6.
债权债务重组
作为收购目标的房地产工程公司或多或少会存在债权债务问题，有的还会相当复杂，收购方必须理清这些债权债务清单，分门别类地进展处理。
具体处理方案有以下几种：
（1）对于正常情况下的债权债务，由受让方与新工程公司承继。
（2）某些从商业角度或操作角度更适于由转让方承当的债权债务，可以由转让方承当，并签订有关三方协议约定之。
（3）某些关系较为复杂的债权债务，其主体、容及履行时间不明确或法律关系不清晰的债权债务，可以由转让方、受让方、工程公司与相关债权人（债务人）协商签订协议明确、固定之。
如存在可以抵销之债权债务，可以协议抵销;
（4）对于已到期而未收回之债权，那么双方商讨收益归属，及收回债权的方案。
对于已到期而未归还之债务，如银行贷款，那么分别约定债务承当主体，如确定由受让方及新工程公司承继且有必要申请贷款延期，那么双方配合办理延期手续。
7.股权转让方提供的担保或担保性措施
为担保股权转让方关于工程公司的各项承诺与保证真实，及转让方按期履行股权过户手续及其他各项义务，保护受让方的利益，有必要要求转让方提供一定的担保。
担保有常规担保，也可以结合房地产工程公司的特点设定特殊的担保方式。
（1）银行保函。
银行保函是一种非常有效的担保方式，如银行可以为股权转让方出具一份不可撤销、见索即付、承当连带责任担保的银行保函，那么股权受让方的权益即可得到极大程度上的保证。
但银行保函的开具一般以被担保人的资金充足、其在银行的信用极高为前提，且其本钱较高。
（2）由股权转让方提供其他财产作为抵押，或以其拥有的其他公司的股权作为质押。
（3）由有担保能力的第三方提供财产抵押或连带责任保证。
（4）由股权转让方以工程公司名下之国有土地使用权或在建工程作为抵押，并办理有关抵押登记手续。
一旦股权转让方违约，那么受让方可以行使抵押权。
8.过渡期转让方及工程公司的行为限制
自股权转让合同签署之日起至股权受让方真正进入工程公司行使股东权利止，这一阶段为过渡期，过渡期工程公司仍由转让方控制。
为保障受让方利益，必须对转让方及转让方控制下的工程公司设定一定的行为限制，即限制其不得从事某些行为，或只有在取得收购方书面同意后，方可进展某些行为。
9.应设定限制的行为包括：
（1）
转让方在其拥有的工程公司全部或者局部股权上设置质押、托管或任何其他第三者权益。
工程公司签署任何对本次交易构成重大障碍的协议或进展对本次交易构成重大障碍的行为。
转让方或其关联方与工程公司之间进展交易。
（4）
对工程公司的章程条款做出容或形式上的修订。
（5）
工程公司对外投资设立公司，或进展、参与房地产开发业务之外的其他业务。
（6）
工程公司增、减注册资本。
（7）
工程公司合并、分立或解散。
（8）
工程公司进展新的房地产工程开发或为新的房地产工程开发之目的签署新的合同。
10.资料移交
实践之中，股权受让方正式进入房地产工程公司后，经常会发现无法找到某些重要证件、合同、财务凭证等，从而给后续开发工作带来极大不便甚至造成严重损失。
在股权转让过程中，一定要注意资料移交这个细节，列出详尽的应移交资料清单，包括相关证照印章、财务帐册凭证、现金、法律及业务档案等，并安排相关部门的人手分别接收并保管资料，防止转让方带走资料或因接收工作的无序导致资料遗失。
11.违约责任
违约责任的约定关系到一方违约后另一方可以采取的救济手段，因而宜细不宜粗，且应具有较强的可操作性。
具体而言，宜约定声明与保证不实、不按期办理股权变更手续、无故解除股权转让合同等情形下支付确定金额的违约金，并赔偿因此给守约方造成的实际损失。
12.政府行为及不可抗力
房地产开发是一个地域性、政策性极强的行业，容易受到国家与地方土地、金融、拆迁、城市规划等法律法规及政策的影响，如奥运方案、城市规划的调整都很有可能导致一个房地产工程的终止或变更。
因而，在签订股权转让合同时应充分考虑到这种可能性，明确约定出现以上情形时，双方对此不承当责任，已付出之股权转让金应予返还。
13.其他安排
房地产工程公司的收购过程中，由于尽职调查及信息披露，交易双方都将掌握对方的大量商业秘密，该等商业秘密如外泄，将给被泄密方造成难以估量的损失。
因而，通常情况下，股权转让合同中应约定双方互相负有义务，任何一方仅可就履行其在股权转让合同项下义务之目的而使用该类信息，不得向第三方泄漏。
当然，为收购的目的，双方有时须将该等信息向上级单位（如有）、相关员工、律师、会计师等披露，但披露方应保证该等单位或人员亦保守秘密，否那么将由该方承当相应责任。
（2）
排他性约定
鉴于双方已就
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