漳州华美达广场融资计划及还款计划 04Word文档格式.docx

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1、项目基本情况：

●项目名称：

漳州华美达广场；

●开发单位：

漳州市华美达大酒店有限公司

●地块四至：

位于漳州市龙文区水仙大街路北侧、龙文南路东侧、漳州市龙文区政府东南侧、龙文区地税局西侧。

●项目规模：

总用地34827.52m2，实际用地31640.80m2，其中住宅建设用地10038.9m2，商业服务用地21601.9m2，道路与绿化配套用地3186.72m2，规划总建筑面积131900m2.

●用地分类：

项目整体分为3个地块，分别为商品住房用地、批发零售用地（商务商服用地）含住宿餐饮用地（酒店用地）、市政绿化用地。

●土地挂牌成交价：

2160万元，折合每亩为41.35万元。

●项目建设内容：

（1）01#地块住宅开发地块总用地10038.9m2，为02#地块，容积率3.00，计容建筑面积约30100平方米，其中户型小于90m2约9000平方米，户型大于90m2约21100平方米。

（2）02#地块商服开发用地共21601.9m2，总建筑面积约为64800平方米，分为五星级酒店36700平方米，行政办公楼16400平方米，商场11700平方米；

另有地下室35100平方米，其中停车场27600平方米，酒店若能用房及设备用房7500平方米.

（3）03#地块为绿化及休闲用地共3186.72平方米。

设计为配套道路与绿化、健身与休闲设施。

●该项目还配套建设包括一个该片区西侧九十九湾的内河整治、一片港边绿化带，1条港边区间道路。

●项目场地现状：

地下室框架已经完成，住宅楼框架已经完成至9－18层、酒店框架已完成４层；

已投入资金19860万元,其中:

土地出让金2160万元，基础设施配套费1250万元，地下室及隐蔽工程9500万元，酒店主体土建3200万元，公寓与住宅主体土建3750万元。

●项目所在地房地产市场情况介绍

●该项目为漳州市龙文区主要的综合体项目，是漳州市主城区东扩建设规划的重点建设项目。

●项目周边配套齐全，距离漳州市第三医院约1.5公里。

漳州市实验中学、漳州市青少年宫、漳州市第二幼儿园、龙文区蓝田中心小学环绕项目周边。

●项目位于漳州入漳州大道之一的水仙大街北侧，龙文南路东侧，距离漳州客运中心站不到2公里，距离漳州动车站不到3公里。

交通便捷。

●项目周边配建有占地2000亩的漳州碧湖生态公园，也紧临目前福建省面积最大的城市边湿地亲水公园漳州九龙江西溪亲水公园；

距离漳州市五星级旅游景点云洞岩不到5公里。

漳州动车站旁边建有两座省运会比赛场馆，是漳州市及闽南地区居住与投资的极佳选择。

2、漳州市土地出让市场情况

近年来漳州市因受厦、泉、漳自由贸易区的带动，房地产开发市场行情较为火热，土地成交价格也呈逐年上涨趋势，相比项目周边地块，本项目成交地价不到50万元/亩，在本地市场具有明显的比较优势。

详见下表统计数据（2013年、2014上半年、2014下半年漳州市城区土地出让情况汇总）。

漳州市2013年城区建设用地出让成交情况

取得日期

地块名称

项目用地

（亩）

地块用途

成交总价

（万元）

亩单价

容积率

竞得人

2013/9/13

金峰南路以东，江滨路以北

108.27

二类居住

63400

585.58

3.5

深圳万科房地产有限公司

胜利西路以南、芝山南路以西、瑞京路以北

191.03

68800

361.15

3.6

瑞京路以南、三湘江以北以东

54.10

18200

336.42

5.00

桥南南大道以东，规划经十一路以西

87.18

10580

121.36

2.8

漳州欣隆盛世房地产开发有限公司

龙腾南路以东、规划一堂下路以南、建元东路以北

141.44

49510

350

2.5

厦门海投房地产有限公司

水仙大街以南，港道以北，水仙大街加油站以东

10.86

商务

2720

250

福建省漳州农商银行

九龙大道以南，龙文北路以古

4.64

加油－加气站

1402

300

0.4

中国石油漳州分公司

后店路以北，纵三路以东

20

商务与物流仓储

1900

95

1.5-1.9

福建省三顺交通工程有限公司

2013/9/16

北环城路以南、北仓路以北

98.25

47700

485.50

3.00

福建福晟集团有限公司

北环城路以南、梧桥北路以北，蓝景路以西

62.47

30000

480

融信（漳州）房地产有限公司

漳州市2014上半年城区建设用地出让成交情况

签定日期

2014/6/24

建元东路以南、丽港路以东

67.68

商业、二类居住

92134

1361.52

4.15

漳州城投置业有限公司

碧湖路以南、湖滨路以西

76.16

70100

920.43

2.6

（厦门）建发房地产集团有限公司

碧湖路以东、湖畔路以西

34.65

33083

954.78

955

梧桥南路以南、龙祥北路以西

7.24

5800

801

〈2.0

福建苏闽石油有限公司

漳州市2014下半年城区建设用地出让成交情况

2014/9/30

益华路以东、益民路以北

50.84

20350

400

漳州夏商房志产有限公司

湖滨路以西、建元东路以南

37.55

37170

990

3.3

3、项目投资效益分析

因该项目为大型城市综合体，因此，除住宅用地按照原定指标设计开发外，商业地块除酒店用地外采用指标统筹设计开发，具体指标对照如下：

（1）项目开发步骤。

综合考虑漳州市区的房地产销售状况，项目拟采用一期开发分期销售的开发模式，销售原则上分为三期分批搭接启动建设及销售工作。

第一期启动住宅与公寓的预售销售，回笼部分资金投入项目后期的建设，第二期启动商场商辅的销售，第三期地下停车位的搭售。

（2）项目整体面积分类见下表：

项目各类型建筑面积汇总表（单位：

m2）

总建筑面积

131900

计容建筑面积

地下建筑面积

35100

地上建筑面积

96800

小于90住宅面积

21107.7m2

大于90住宅面积

8992.3m2

住宅配套面积

30100m2

住宅可售面积

住宅底商

地面上车位数（个）

31

酒店总建筑面积

36700m2

酒店总计容面积

酒店地下室面积

7500m2

酒店主楼

行政办公楼

16400m2

商业总计容面积

60600m2

　商业可售面积

　53100m2

地下停车位面积

27600m2

商业地下车位数（个）

600

经汇总，可售住宅30100m2、可售商业53100m2，地下停车位27600m2

项目投资构成及完成情况如下表：

项目总投资估算表

单位：

元

项目

总投资（元）

投资说明

土地费用

21600000.00

按实际支付计算

建设费用

309965000.00

含建安总造价、建安税费、酒店装修费用、市政代建等费用每平方米造价2350

融资费用

90720000.00

融资3.5个亿，月利息0.84%，融资期二年

1

不可预见费

9300000.00

按建设费用3%计

2

营销推广费

6200000.00

按建设费用2%计

3

代理佣金支出

15287500.00

按销售12.23亿1.25%计

4

工程配合费

5000000.00

应由开发方承担班组施工配合费

5

管理费用

15500000.00

按建设费用5%计

6

销售税费

220150000.00

按销售12.23亿18%计（含土地增值税）

合计

685352500.00

项目整体投资预估需685352500元，资金来源包括：

◆