中海项目后评估报告模板.doc
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【××××】项目后评估报告
后评估工作小组
二○○八年四月
目录
1.项目概况 4
1.1项目概况 4
1.2项目背景 4
1.3项目发展周期 4
2.项目投资管理评估 5
2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析 5
2.1.1宏观环境 5
2.1.2房地产市场 6
2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响 7
2.2土地协议执行情况 8
2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 8
2.4以财务指标为主要依据的项目综合评价 10
3.××××营销管理评估 11
3.1项目各类型物业销售情况 11
3.2与市场定位时房地产市场情况对比分析 12
3.3项目销售时机 15
3.3.1一期营销计划安排 15
3.3.2二期营销计划安排 16
3.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 17
3.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析 19
3.4原定位客户分析 19
3.5成交客户分析 20
3.6项目的物业管理费用检讨 21
3.7项目的销售策略 21
3.7.1初始阶段：
地产品牌推广阶段 21
3.7.2第一阶段：
××××项目品牌蓄水 21
3.7.3第二阶段：
××××项目品牌滤水期 22
3.7.4第三阶段：
一期首批单位上市强销 22
3.7.5第四阶段：
××××一期剩余量消化 23
3.7.6第五阶段：
××××二期别墅渗透期 23
3.7.7第六阶段：
××××二期蓄水阶段 24
3.7.8第七阶段：
××××二期开盘强销阶段 24
3.7.9第八阶段：
小高层渗透、蓄水期 25
3.7.10第九阶段：
小高层强销 25
3.8综合评述本项目市场定位营销工作 25
3.9提出可借鉴的经验 26
3.9.1推广节奏方面 26
3.9.2形象推广方面 26
3.9.3广告包装方面 26
3.9.4分众行销及媒体组合方面 27
4﹑项目合约管理评估 27
4.1﹑合理有效的编制招标计划 27
4.2﹑合同签定 28
4.3﹑结算审核 28
5.项目设计管理评估 29
5.1项目概况 29
5.1.1项目区位 29
5.1.2项目完成经济技术指标 29
5.1.3项目周围竞争楼盘情况：
33
5.2.项目的建筑标准 35
5.2.1结构体系：
35
5.2.2墙体维护材料：
35
5.2.3外立面材料：
35
5.2.4外窗及玻璃：
37
5.2.5会所、入口大堂及标准层公共空间装修标准：
38
5.2.6户型交楼装修标准：
毛坯交楼 38
5.2.7机电配置标准 38
5.3.项目设计过程管理回顾与实施完成情况 39
5.3.1建筑设计过程回顾及控制 39
5.3.2精装修及景观设计过程回顾及控制 42
5.3.3结构设计的管理与控制 47
5.3.4设备专业设计管理与控制 47
5.4.项目设计费用控制（本栏应由财务填写） 48
5.5.售后使用情况 48
5.6.本项目设计管理方面突出经验和教训 48
5.6.1项目设计管理突出经验 48
5.6.2项目设计管理中吸取教训 49
5.6.3专项设计存在的问题及解决办法 50
6.项目工程管理评估 52
6.1项目概况 52
6.2项目管理架构 52
6.3项目发展进度对比分析 54
6.4别墅项目发展经验 55
7.项目财务评价 56
7.1项目销售收入指标完成情况 56
7.2项目发展成本控制情况 56
7.3项目现金流量的变动分析 58
7.4项目财务评价指标分析 59
7.5项目税务筹划情况 60
8综合评估 61
8.1综合评估结论 61
8.2本项目及开发过程中有待改进的方面 61
1.项目概况
1.1项目概况
××××项目位于××××工业园区金鸡湖东侧的金姬墩低密度高尚住宅区东侧，地理位置较为优越。
地块东至星湖街、南至规划路、西至河道、北至通往金鸡湖的自然河道。
地块占地面积约7.23万平方米，容积率0.8。
项目由中间的市政道路分成南北两个地块，地块面积分别为4.65万平方米和2.58万平方米。
本地块所属的金姬墩紧邻园区湖东CBD，其自身配套标准极高，整个金姬墩就像伸入金鸡湖的一个××，其上主要以低密度高档公务员小区为主，且配有市政公园和公共会所，而本项目用地是唯一商业出让用地，具有较强的稀缺性。
2004年11月24日，公司通过拍卖以25000万元的总价竞得本地块，折合楼面地价4319元/平方米（按照容积率面积计算）。
金姬墩规划图
1.2项目背景
××××于2004年4月通过拍卖获取在××××第一房地产开发项目——湖滨一号，5月××××正式组建成立。
2004年5月国家针对房地产行业的宏观调控进一步加紧，××××市场受影响较大，市场迅速低迷。
××××在湖滨一号项目上的盈利压力极大，且为争取湖滨一号项目规划条件突破，致使该项目发展进度相对较慢。
为实现迅速在××××市场打开局面的战略目标，在地产集团的大力支持下，我们于同年11月又通过拍卖竞得××××项目，这也创造了新成立地区公司当年获取两个项目且同步运作的记录。
1.3项目发展周期
本项目基本与湖滨一号同期发展，为公司分摊了管理费用和营销费用等期间费用，较好的发挥了规模优势。
另一方面，本项目稍早于湖滨一号开工，且因为基本为纯联体别墅项目，发展速度较快，是××××在××××市场第一个亮相的楼盘。
为公司在配套报建、施工管理等方面都较好地积累了经验、锻炼了队伍，同时在××××市场建立了良好的品牌形象，为公司后期发展奠定了良好的基础。
从拿地到具备开工条件5个月，从基础开工到竣工备案8个月。
项目发展主要进度节点如下：
取得土地使用权时间：
04年4月12日
规划方案评审及规划招标时间：
04年12月15日
扩初设计出图时间：
05年3月15日
施工图出图时间：
05年6月1日
建设工程规划许可证取得时间：
05年6月24日
建筑工程施工许可证取得时间：
05年6月24日
基础开工时间：
05年4月8日
主体开工时间：
05年6月8日
首次开盘时间：
05年8月27日
竣工验收备案时间：
05年12月30日
入伙时间：
06年4月15日
2.项目投资管理评估
2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析
项目于2004年11月获地，2005年8月一期预售，2005年底项目一期竣工验收，2006年4月项目二期入伙，整体项目开发完成。
在项目开发期间××××经济发展迅速，××××房地产市场在2005年产生短期波动，2006年初市场开始恢复性增长。
2.1.1宏观环境
项目开发期间××××吸引了大量人口的进入，宏观经济保持持续快速发展势头，经济结构不断优化调整，经济发展质量提高，为项目的开发提供了良好的宏观环境。
发展期内，××××城市竞争力不断增强，就业环境和人居环境得以较大程度的改善，吸引了大量优质人口的进入，为经济发展和城市建设提供了充足的人力资源。
根据统计结果，2003～2006年××××全市户籍人口增加了16.75万人，其中市区增加了9.05万人。
具体见下图。
苏州市及市区户籍人口
从经济总量变化来看，××××全市GDP在2004年～2006年三年间增长了40%，第三产业发展迅速，所占比重按照每年1.5个百分点左右的速度提升，经济发展质量不断提高。
具体见下图。
2001-2010年××××全市GDP及增速（2006后为预测值）
项目发展期间，人民收入基本与GDP同步增长。
三年时间年××××市区居民人均可支配收入增加了4081元，人均消费支出增加了4717元。
具体见下图。
城市居民人均可支配收入和人均消费支出均保持11%左右的速度增长，与经济发展的协调性增强。
2003-2006年××××城市居民人均可支配收入和人均消费支出统计
2.1.2房地产市场
从××××全市房地产投资开发的情况看，2001年以来，××××房地产开发进入掀起了一个新的热潮，商品房施工面积、竣工面积、房地产投资额等主要指标均呈现快速增长态势。
具体数据见下图。
××××全市房地产业发展宏观指标
从××××市区的商品住宅预售情况来看，2004年下半年以来，由于信贷紧缩、“国八条”等宏观调控措施的出台，促使市场观望气氛逐渐形成，××××市区商品住宅的预售量在2005年出现较大幅度的回落，但预售价格保持平稳上升。
具体数据见下图。
项目发展后期，××××市区房地产市场有所恢复，住宅交易逐渐活跃，成交量快速增加，商品预售价格延续了小幅提升平稳发展的状态。
2003年以来××××市区商品住宅预售情况
2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响
本项目获地时为××××房地产市场的低潮期，为吸纳该项目用地提供了良好时机。
从实际竞争情况，虽然本项目有9家单位参加拍卖，但经过17轮竞价（每轮竞价幅度大都为100～400万元），我司就以较为适合的价格获得该项目，竞争不算特别激烈。
在项目前期市场研究中，我们判断未来几年市场将出现一轮上升期，竞买价格可在参考周边价格（当时项目旁的东湖大郡一期项目普通住宅售价约5000元/平方米，该小区内混有少量品质一般的联体别墅二手房价格约8000元/平方米）的基础上适当乐观提升，为现场竞价提供了相对较大的空间。
通过对市场需求变化的分析，我们认识到国内住宅市场消费需求已出现较大分化，随着国家经济快速发展，富裕阶层已渐成规模，中高端别墅项目市场前景良好。
本项目的成功销售和以后几年中高档别墅项目的热销也最终证实了这一点。
2005年市场的波动给××××项目的销售带来的巨大的挑战，公司充分利用项目的稀缺性，依靠精准的市场定位和户型创新，克服了种种困难，勇于摸高，引领了市场。
2.2土地协议执行情况
项目用地为净地公开拍卖出让，不涉及拆迁等问题，政府交地及时，土地协议的执行较为顺利，执行过程中未发生纠纷。
项目付款条件相对较为优越，可以在9个月内分3次付清，且本项目由市政道路自然分隔成南北两个地块，可以根据付款情况分别办理用地手续，保证了已付地价部分地块的及时开发。
我们通过努力最后一期土地款延后了2个月支付，该期土地款均通过预售回款支付，降低了本项目的资金成本，使得项目内部投资收益率大幅提升，动态回收期则缩短很多。
2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响
本项目容积率为0.8，首期开发南地块为容积率0.62的纯联体别墅社区，北地块确定由南向北开发联体别墅和小高层相结合的混合社区，一方面为尽可能做足容积率，另一方面也可以充分利用地块北界景观河道和市政公园的自然资源。
但究竟联体别墅和小高层的具体配比关系如何是当时困扰我们的关键。
投资、营销和设计等相关部门配合编制了五个初步方案，从盈利和营销等角度进行了综合分析，最终公司决定牺牲少量容积率选择了最优的方案三，从后来本项目的实际销售情况来看也验证了我们当时的判断是准确的。
具体分析见下表：
××××项目二期规划方案经济分析对比表
方案一
方案二
方案三
方案四
方案五
占地面积（平米）
25,833
25,833
25,833
25,833
25,833
规划结构
南侧三排联体别墅；北侧三排9层小高层
南侧六排联体别墅；北侧一排6层多层
南侧六排联体别墅；北侧一排9层小高层
南侧四排联体别墅；北侧两排9层小高层
全联体别墅，共七排
可售物业面积
（平米）
联体别墅
7,216
15,948
15,948
1
升级会员 