旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告Word文件下载.docx

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1.1.1项目名称

某路旅游区公共基础设施配套工程。

1.1.2项目承办单位

**市开元国有资产投资有限公司。

1.1.3可行性研究报告编制依据及参考资料

⑴《投资项目可行性研究指南》；

⑵可行性研究报告编制的合同书；

⑶承办单位提供的资料

1.1.4项目提出的理由与过程

改革开放以来，特别是**设立经济特区以来，**市充分利用特殊的地理位置和优良的海港、空港等资源，发挥特区的政策优势，适时地调整经济发展战略，加快经济结构调整，经济建设和社会事业得到了飞速的发展。

**地处**省东南沿海**江入海处，背靠漳州、泉州平原、濒临台湾海峡，与台湾和澎湖列岛遥遥相对。

**由**岛、鼓浪屿及大陆**江北岸沿海部分组成，陆域面积1565平方公里，海域面积300多平方公里，海岸线长达154公里，**港外岛屿星罗棋布，港内四周群山环抱。

**属海洋性亚热带气候，温和多雨、夏无酷暑、冬无严寒。

独特的自然条件和历史条件，形成了**市独特的风景资源。

根据《**市总体规划》中“风景资源保护与旅游发展研究”的论述，东部滨海度假休闲区是**市近期最适宜开发建设滨海度假休闲区的地域，**二十四景中的“胡里炮王”、“金山松石”、“云顶观日”即位于此区域。

强调做好：

①修订、完善东部滨海度假休闲区的旅游设施开发规划。

②在保护生态环境的前提下，建设、完善**路沿线和前埔会展中心广场一带的游览设施的服务设施，解决目前留不住客、旅游经济效益低的问题。

③加大海上娱乐、海滨休闲项目的开发力度，建设旅游码头、游艇俱乐部，提高海上休闲度假项目的档次和效益。

④根据旅游客源市场的需求，建设若干较高档次、配套设施齐全的度假型旅游饭店，以带旺滨海度假区的“人气”。

⑤充分利用万石山麓小水库和林深景幽的环境优势，兴建高层次的会员俱乐部休闲中心和国际乡村俱乐部。

因此本项目作为**路旅游区公共基础设施配套项目的提出，是适时、必要的，本项目的主要建设内容是：

居住用地、公建用地、商业用地、旅馆用地、公园用地、办公用地、学校用地、绿化用地、道路用地、其它用地。

1.2项目概况

1.2.1地理位置

本项目位于**岛东部海滨，西靠虎仔山、观音山，东隔**路，南至香山及何厝村，北至东宅村。

1.2.2建设规模与目标

本项目为五通----高林片区东南角（总占地面积一百多万平方米）的一个部分，属于本项目（思明区用地）的用地面积为820000平方米。

本项目的建设目标是通过对**本岛东部地区零散的农村进行整合，既推动农村城镇化进程，又腾出宝贵的土地资源。

根据城市总体规划及分区规划，挂牌的地块将分别定性为办公用地、酒店餐饮等旅馆用地、商业用地、公园用地、居住用地、绿化用地、其他用地等。

本项目的工程建设内容为区内场平、道路、给排水、供电、电讯以及绿化等基础配套设施建设。

1.2.3项目投资及财务分析

本项目实行代建制，所需投入的总投资为206658.17万元，其中征地拆迁费170826.33万元，配套基础设施建设投资16635.07万元，工程建设其他费用1755.83万元，预备费1471.27万元，建设期利息15969.67万元。

项目的总收入为318657.21万元，财务内部收益率为23.23%，财务净现值（ic＝8.73%）为56483.66万元，投资回收期为4.09年。

第2章需求分析与建设规模

2.1用地需求分析

**市地域范围狭小，制约了土地自然的供给。

**市土地面积1,565.09平方公里（含滩涂面积可达1,624平方公里），其中：

适宜建设用地为640平方公里，基本可建用地为145平方公里，不宜建设用地为780平方公里。

根据生态环境保护要求和合理环境容量预测：

**市远景城市建设用地适宜发展最大规模为450平方公里，人口最大规模为400万人。

**本岛是**城市的政治、经济与文化中心，是**城市结构的中心和重心。

包括鼓浪屿在内的**岛面积134.45平方公里，占**市地域的8.59%，城市可用建设用地在100平方公里以内。

**本岛由于空间的隔离性而具有形态规模抑制的特点，因而其人口规模受城市用地的空间形态所决定。

根据规划建设用地国家标准，取**市城市规划建设用地标准为110～120m2/人。

考虑到本岛较密容量发展的现状，人均城市建设用地标准取100m2/人，则本岛的人口最高容量为100万人。

据统计资料，2004年底**岛内户籍人口（包括鼓浪屿）64.43万人，而岛内100万平方公里内的城市建设用地，截止2003年底已建成区达69.3平方公里，剩余的城市建设用地除个别分布零散、难以利用的，绝大部分在岛内东部。

按国务院：

“严格限制向本岛东部继续大规模拓展城市建设用地，为本岛城区的可持续发展留有余地”的要求，市委、市政府早在《**市国民经济和社会发展“十五”计划和2015年远景目标》中就提出了把**建设成海湾型城市的战略构想，逐步实施经济发展重心由岛内向岛外的战略性转移。

正是由于岛内土地资源紧张、有限，政府在“十五”计划中才做出决策，引导城市建设向岛外发展，为本岛城区的可持续发展留下余地，本岛东北部的用地关系到本岛长远发展和功能提升，具有极高的战略价值，严格地控制本岛东部地区的建设用地是**城市建设的战略要求。

从近期岛内建设项目的用地看：

一是规划的旧城、旧村改造项目；

二是建设用地单位往年经合法手续取得土地使用权并且具备用地条件而未按约动工，近两年房地产升温而开始施工的建设项目。

这说明岛内的城市建设用地已处于优化、整合阶段，也体现出目前建设用地的紧张程度。

按经济增长目标预测，若预测到2020年**经济发展水平相应的人均GDP为20万元，则2020年城市就业人口为：

3600亿元÷

20万元=180万人，考虑到2002年**市的就业率已在60%以下，预测到2020年的就业率为50-55%，则城市人口规模为：

180万人÷

（50-55）%=327-360（万人）。

也就是说**市城市规模需要330-360万人用以支撑。

随着经济的发展、人口的扩大，建设用地的需求量也将不断增长。

有限的建设用地资源和经济发展的用地需求矛盾日益突出。

据2004年**年鉴：

2000年底，我市人均住房面积17.03平方米；

2004年的抽样调查，我市居民住两房一厅居室以下的占50%以上，随着社会、经济的发展，人民生活水平的不断提高，人均居住面积也将不断提高，按世界发达国家人均住房状况：

美国为60多平方米，欧洲国家为45平方米，就是新加坡这样地少人多的国家，人均也有26平方米。

据有关资料，“十五”期末，我国城镇人均住宅建筑面积目标是23平方米，结合我市住房现状及经济发展状况，再加上本岛的实际人口规模已经超过控制上限，在今后相当一段时间里，岛内住房的需求量仍将持续上涨。

综上所述，土地是不可再生的重要资源，**岛内的土地资源非常紧缺，若不在供地总量上作适当控制，会导致房地产投资空间的严重不足。

随着海湾型城市发展战略的实施，城市用地持续增长，将进一步加剧土地供需的矛盾。

2.2土地价格现状与预测

⑴**市房地产市场运行情况

土地价格是反映土地市场和土地供需状况的“晴雨表”，也是政府调控土地市场的重要杠杆。

由于土地价格是房地产价格的主要组成部分，因此，在房地产市场中，地价与房价密不可分，二者相互影响，相互作用，房地产价格指数与地价指数有密切的直接关系。

①市场供给情况

土地一级市场：

2004年**市商品住宅建设用地供应量为76.16万平方米，可建建筑面积170.89万平方米，而2003年商品住宅建设用地供应量为64.53万平方米，可建建筑面积是154.87万平方米，与2003年相比增加了10.34%。

2004年全年**市商品房销售面积359.88万平方米，比2003年上升了9%，超出本年批准预售面积39.56万平方米，超出近12%，在2003年基础上，进一步消化了往年的空置量。

商品房供应结构：

各类商品房的供应结构与2003年相差不大，分别为住宅74%，商场10%，写字楼3%，工业用房1%，车库8%，别墅3%，其他1%。

②成交行情

2004年商品房销售金额177.65亿元，比2003年上升了30%，平均销售价格4936元/平方米，比2003年每平方米上升了788元，涨幅19%。

其中80%以上是居住用房。

从销售商品房的分类数据看，居住用房销售面积、金额、均价分别为290.61万平方米、131.01亿元、4508元/平方米，分别比去年上升了8%、29%、19%；

商场销售面积、金额、均价分别为36.60万平方米、36.98亿元、10102元/平方米，分别比去年上升了28%、50%、17%；

车库销售面积、金额、分别为19.15万平方米、3.92亿元，分别比2003年上升了28%、19%。

从全年的季度价格走势线上，可看出**2004年的商品房成交量及房价在2003年的基础上有进一步上升，第三、四季度均价已在5000元以上。

从近两年的商品房供、销走势图看（如图2-1），商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个季度的成交量已上升了一个台阶，基本稳定在92万平方米以上，供销比例为0.89。

（所示数据不包括同安区，同安区2004年商品房销售面积34.91万平方米，销售金额80887.09万元，均价每平方米2317元。

）

⑵**市土地市场运行情况

从1998年到2001年，**土地公开出让市场处于相对有序状态，土地供应量一直稳步增长，2002年随着房地产市场的空前火爆，土地公开出让面积增长幅度高达2001年的7.5倍，而2003年政策面的变化导致土地公开出让量比2002年大幅度减少，公开出让方式从招标、拍卖方式向挂牌方式集中，2004年同样受政策影响，土地公开出让面积与2003年基本持平。

2002年以前，**市政府公开出让的土地用途集中为居住和商业综合用途，但从2002年开始呈多样化的趋势，酒店、旅游、纯商业、办公等用途的土地公开出让日益增多，特别是2004年，体育用地占2幅约12万平方米，占总拍卖地的1/5。

近几年公开出让的地块除集美、同安几块地因位置、规模不理想无人竞拍，其余地块均顺利成交，并且竞争相当激烈。

此外，**市土地竞投主体发生显著变化，大型国企广泛参与、外地资本也试探进入。

2004年以前**参与土地公开出让市场竞争的主力军一直都是以大唐房地产、明发集团、鑫新景地房地产为代表的民营房地产企业，而从2004年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争的国有开发企业也竞相加入战局，建发集团、**国贸等上市公司和特房、特工、国建、古龙等国企成为市场参与主体，实力雄厚的外地资本也开始进入**市场，香港京鼎集团有限公司、福兴实业公司、上海百脑汇电子信息有限公司、HOWARDJOHNSONHOTELINVESTMENTCOMPANYLIMITED等大型异地开发商都在公开出让的土地市场上一展身手。

据**市国土资源与房产管理局资料，2004年**土地市场公开挂牌出让土地15幅，成交15幅，总成交用地面积为632352平方米，总成交地价为218705万元。

详见表2-1。

从以上资料分析可以看到，全年岛内公开出让土地有8幅，岛外土地有7幅，但岛外住宅出让面积为310,661平方米，是岛内115,773平方米的2.68倍。

这一现象表明从2003年开始，**土地出让重点区域已经由岛内向岛外转移。

全年岛内8幅出让土地中仅有3幅居住用地，而体育、商业