对当前电梯物业管理中有关问题的思考Word格式文档下载.docx

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若按常规理解，特种设备监察部门就要面对划小了的电梯使用单位——千家万户进行监管显然是不科学的。

根据国家质检总局特种设备注册登记与使用管理规则》的有关规定，“使用单位”是指具有在用特种设备管理权利和管理义务的单位或个人。

既可以是特种设备产权所有者，也可以是受特种设备产权所有者委托，具有一年以上在用特种设备管理权利和管理义务者。

据此，我们可以将物业管理单位确定为电梯的使用单位。

作为受委托的物业公司其职责就是保证电梯的安全、可靠运行。

若电梯不能正常使用，不仅使业主们的出行安全和生

活便捷得不到保证，还有可能激发矛盾，产生群体性事件。

要确保电梯的正常使用，满足业主出行安全和便捷的需求，电梯使用单位必须保证各项管理工作到位。

在《特种设备安全监察条例中第二十三～三十四条，第三十七～四十一条等条款对使用单位在电梯管理中的相关职责从技术档案管理、维修保养单位管理、日常检查、定期报检、注册登记、应急救援等内容上进行了明确规定。

这些内容都是在电梯使用管理过程中应该从人力、物力和财力上加以重点控制的环节。

综上所述，电梯物业管理的重要性体现在为业主提供优质的服务，而安全、完好的设备是优质服务的基础。

因此，电梯物业管理无论从技术层面的安全管理还是服务层面的人性化管理都有许多方面值得广大物业公司去思考，通过思考分析使电梯物业管理水平更上一个台阶。

2、目前电梯物业管理中存在的问题

与国家对电梯物业管理所提出的要求相比，目前电梯物业管理所存在的问题要复杂得多。

这些问题客观说有的并不是物业管理本身造成的，其中有比较复杂的背景。

通过对存在问题的分析使我们能更有针对性预防和弥补电梯物业管理中的不足，为广大用户提供更安全可靠的电梯服务。

2．1对电梯物业管理认识上存在误区

由于我国目前物业管理是实行多层次的综合性服务。

因此，物业管理一个显著特点是综合性的管理。

对于电梯等技术性要求较强的机电设备，目前大部分物业公司都采取的是聘用具有维修资质的专业电梯公司进行日常的维修保养工作，而正是如此，很多物业公司管理人员认为只要电梯维修公司按时对电梯进行维修保养，就尽到了自己的管理职责。

存在这种认识一方面是使用单位对电梯管理职责的一种误解，另一方面更是对物业管理在电梯使用管理过程中的重要性认识不足所至。

要搞好电梯物业管理，必须对其工作的性质、内容、国家相关部门对其管理的相关要求以及顾客的其他特殊要求有清醒的认识。

电梯作为特种设备不同于物业管理的其他机电设备，由于其在使用过程中存在一定的风险，因此，电梯物业管理的首要任务是在使用管理环节降低这种风险的机率和发生事故的严重程度。

而目前很多物业公司对这点并没有引起高度重视，对电梯日常使用的投入除了日常维修保养费用外，在电梯使用管理中的投入很少。

我们知道，电梯的日常维修保养只是使用过程中安全保障措施之一。

按照相关规定，电梯维修保养每15日进行一次。

而电梯运行是一个动态过程，其故障出现的规律具有一定的偶然性，如果电梯物业管理人员不认真履行国家的有关规定“每天对电梯进行日常检查”及时发现电梯使用过程中存在的故障，通知维修保养单位立即排除，就有可能导致电梯事故的发生。

客观说电梯维修保养单位仅对电梯提供必要的技术支持服务，电梯正常运行管理职责大部分还是落在了物业管理身上。

因此，物业管理公司必须在观念上消除电梯日常管理只是监督电梯每月两次的维修保养和电梯发生故障时的救援的误区。

与此同时，应该加大对电梯日常管理的投入，聘用具有责任心强、专业技术能力符合管理要求的人员，按国家对电梯管理的有关规定认真履行其自身的职责。

2.2电梯物业管理前期介入意识欠缺

电梯物业管理前期介入很必要。

目前相当一部分物业公司所管理的电梯是直接从开发商手中移交过来的，作为房地产开发商通常情况下与电梯生产厂家签订的都是“钥匙工程”，房地产开发商关注的最终结果是：

能否按时取得使用合格证，因此，就开发商本身而言对电梯安装过程的监督力度是有限的。

基于上述原因，电梯安装过程中和检测过程中遗留的问题有时无法得到有效整改，而这些遗留问题对今后电梯的安全、可靠使用或多或少都有一定的影响。

作为物业公司对此也有自己的看法，总认为房屋开发商交给自己的应该是合格产品，又有专业检测机构的检测报告作支撑，因而，对前期介入电梯的安装验收没引起足够的重视。

然而，实践证明当一个房屋在土建和装修工程即将完工，物业管理公司准备进驻时，其中的验收工作是一个重要过程，把住这一关，对今后的管理和使用者有着很重要的意义。

同时，对安装过程中如果出现电梯安装方和房屋开发商由于其中任意一方技术原因无法满足电梯安装要求时，能够及时明确责任，及时加以解决。

避免在使用过程中暴露出问题时，双方出现不必要的争议。

电梯物业管理前期介入内容。

除了前面提到电梯安装过程的监控以外，还包括房屋装修过程中的电梯使用管理问题。

由于装修材料中有河沙、水泥、家具等。

如果电梯装载这些物品时未进行任何保护，也未采取相关的管理措施，就可能导致电梯在今后使用过程中开关门不可靠，同时还可能使轿壁被尖锐物品戳压变形。

但是目前，很多电梯即使在物业接手后对电梯装修过程的控制力度很不够。

综上所述，物业公司对电梯的前期接管工作之所以有顾虑，一方面是物业公司出于对前期介入后所支付成本的考虑。

另一方面，电梯物业管理人员对前期介入的重要性认识不足。

2．3对电梯维修企业选择上存在误区

按照《物业管理条例》，物业公司有权选择符合国家规定具有资质的电梯维修保养公司从事电梯的日常维护工作。

然而，物业公司由于其本身也是业主所聘用的。

因此，在对电梯维修保养公司的选择上一方面要考虑业主服务的要求，另一方面，从自身经营角度又必须兼顾聘用电梯维修保养公司成本的问题。

而这两方面本身又存在不可调和的矛盾。

根据调查目前物业管理公司在电梯管理、维保工作中有着几种不同的操作形式。

（1）电梯管理维保工作全部委托电梯专业保养公司去操作，且签订的电梯保养合同形式是全面保养合同即大包。

（2）电梯的管理工作由物业管理公司管理，电梯维保工作则委托电梯保养公司，一般签订的电梯保养合同有全面保养合同，有标准保养合同（清包）。

（3）电梯的管理、维保都由物业管理公司自己负责，委派专人专职管理，专职上岗维修工负责维保，有些物业管理公司与电梯专业维保公司签订技术支持、配件销售合同。

以上几种形式投入到电梯管理、维保上的费用则高低相差极大，高则每月约1000元／台，低则每月约200元／台。

上述几种保养方式也各有利弊，作为电梯物业管理公司一方面要通过选择维修保养价格低的电梯维修公司来降低电梯的日常管理成本，另一方面，经济实力较强的电梯物业管理公司为了规避电梯使用管理中的风险，采用全包维修方式。

上述两种方式应该说作为物业公司来说由于所考虑的角度不一样，因此，所采取的维修保养方式也在情理之中。

但这并不等于说价格高维修保养的质量就高，之所以维修价格高主要是维修保养单位要考虑设备本身存在的风险。

而将价格低作为选择维修保养公司的首要标准显然存在更大的风险和陷阱。

由于维修保养价格低的电梯公司经营优势是靠价格优势占领市场，而要在市场中获取更多的利润，显然只能在人工、原材料上下功夫。

因此，通常情况下这种类型公司电梯维保人员保养的电梯数量比其他公司要多。

同样的工作时间要维修保养不同数量的电梯，因而，对电梯日常的维修内容将可能存在一定程度上的“缩水”。

经过不完全统计电梯维修保养质量所引起的电梯故障占整个故障的25％。

由此可见，选择一个维修保养价格适中，保养质量优良的电梯维保公司对提高电梯物业管理水平具有举足轻重的作用。

2．4电梯物业管理技术档案资料不健全

目前一些单位电梯物业管理中电梯技术档案资料不健全、保存状况令人堪忧。

这其中既有客观原因又有主观因素。

有以下几方面问题。

（1）由于目前物业管理人员流动较频繁，导致在电梯物业管理人员流动时由于资料交接制度不健全而造成技术档案的遗失。

（2）土建在房屋移交物业过程中电梯技术档案就已经遗失。

而物业管理公司又未督促土建补齐相关技术档案。

（3）物业管理过程中由于人员借阅后未归还而造成了技术档案遗失。

（4）由于业主中间更换物业管理公司而相关协调工作不尽如人意，造成两个物业公司在资料移交过程中一方从中作梗，导致技术档案无法顺利移交。

（5）由于电梯物业管理人员自身电梯管理知识欠缺而致使电梯技术档案建立不健全。

2.5物业管理公司、电梯维修保养公司与业主之间存在一定的矛盾

一是电梯发生故障后，业主向物管投诉，而物管以电梯维修保养负责为借口进行推诿，形成三方矛盾。

目前由于物业管理公司的管理人员专业知识上还存在一定的差距，无法准确判断故障原因，因此，通常情况下只能依靠电梯维修人员来进行判断、处理。

电梯发生故障后，业主投诉是冲着物业管理公司，对电梯维修保养公司的投诉是间接的。

所以物业管理人员碰到业主投诉电梯问题会向业主推诿，不是物业管理的问题，而是电梯保养公司的责任，但业主的管理费是缴给物业管理公司的，而不是直接缴给电梯维保公司的，理所当然要投诉物业管理公司。

二是专业电梯维保公司的电梯保养费用与物业管理费的平衡得不到统一。

物业管理公司要生存，要参与市场的竞争，除了要得到业委会认可、续聘外，还要考虑自身发展，电梯维修保养公司同样面临这样的问题。

物管公司尽可能用较小的成本满足电梯的运行使用，往往采用低价格或延迟支付资金给电梯维修保养公司的方式。

这就造成物管与电梯公司之间的矛盾，引发电梯不交付使用等情况的出现，最终导致业主不能乘坐电梯，诱发新的矛盾。

3对今后电梯物业管理的有关建议

3．1对电梯维修保养公司选择的有关建议

如前所述，电梯维修保养大包方式固然对于物业公司来说省事，但经济上付出较大。

这种方式对于制造、安装质量较好的电梯前期使用并不能体现出较大的优势。

如前所述，大包形式的维保模式一个特点就是维修保养价格相对于半包模式一般情况下要高出1倍左右。

而高出这部分价格实际上在维修保养工作内容上并不会有所体现。

同时，电梯的运行故障周期和原因是有一定规律可循。

一般情况下电梯故障频繁出现主要是由于在电梯使用几年后电器元件老化或机械零件磨损以及平常维修保养公司维保不到位等因素所造成的。

因此，维修保养方式如果采用全包模式公司应首先对自己电梯的使用状况、运行过程中的故障产生原因有较清楚的认识。

如果可以通过改造或大修解决问题应对其产生的成本与全包成本进行对比后再决定保养的形式。

综上所述，对于每个物业公司在选择电梯维修保养公司时，应根据自己物业公司的经济实力，在充分考虑自己管理电梯的使用状况、故障类型、发生故障时间间隔等因素的基础上来决定维修保养方式。

3.2对电梯物业提前介入的有关建议

前面我们已对电梯物业管理中提前介入存在的有关问题进行了阐述。

总之，电梯物业提前介入既是电梯今后安全、可靠运行的保障措施之一，又是整个电梯物业管理工作延续开展的基本保证。

为此，对电梯物业管理提前介入电梯施工过程提出以下几点建议。

（1）电梯物业管理提前介入电梯施工过程，一方面，物业