湘潭市场报告文档格式.docx

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规划十六：

24亿打造东二环

规划十七：

24小时不夜城5年建成湘潭老城区酝酿变脸

规划十八：

湘潭将在湖湘公园东侧合建规划展示馆与博物馆

规划十九：

莲城书市拆除，湘潭商务中心核心区即将开建

天骜观点：

2010年湘潭城市的建设与规划做到了从实际出发，使湘潭市的发展规模、各项建设标准、定额指标、开发程序同国家和地方的经济技术发展水平相适应。

通过改善交通、改善市区居住环境、完善和美化城市环境、完善基础设施配套，更好的更有利于生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进湘潭科学技术文化教育事业发展。

提升了湘潭市市的居住生活环境与生活质量。

更好的与周边省市接轨，更好地容入长株潭一体化进程，促进了房地产升级。

二、2010年湘潭市房地产市场动态

动态一：

雨湖区半年查处违法用地220起

动态二：

湘潭首个示范村建设规划通过评审

动态三：

新《建筑设计防火规范》：

含木结构拔高到7层

动态四：

明年新建保障房公租房将占六成

动态五：

韶山打造希望小镇规划面积1.75平方公里将成新农村建设典范

动态六：

岳塘区首批3个廉租房小区移交社区管理

动态七：

湘潭三年将新增经济适用住房3780套

动态八：

居民住了3年没见邻居湖南商品房空置766.7万平方米

动态九：

示范城乡一体六镇区可扩权

动态十：

征拆引来“户口迁入”热

动态十一：

九华向内部干部违法建设开刀

动态十二：

湘江房管所斥资40万改造危房

动态十三：

湘潭今年将新建改造6万平方米城区农贸市场

动态十四：

违章建筑“悬”在空中七八年，拆了

动态十五：

棚户区一个月冒出违法建设3600多平米

2010湘潭市房地产的发展思路：

湘潭市总体发展策略为“两型驱动、开放带动、强工富市、科学发展”。

即按照长株潭城市群“两型社会”建设综合配套改革试验的总体要求，以统筹城乡生态环境、经济社会、空间布局、基础设施等为重点，科学谋划湘潭市未来的综合发展，合理布局湘潭市“两型”社会示范建设，全面实现湘潭市城乡协调和可持续发展。

加强硬件设施配套，改善城区环境，美化城市环境，提升城市品位与质量，加大征、拆城市建设的监管力度。

促进房地产市场健康稳步发展。

三、2009湘潭土地市场分析

1、土地市场政策分析

（1）政策：

政策一：

进一步加强补充耕地项目管理

政策二：

征地补偿费直接给农民

政策三：

境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建/在建房地产物业进行套利

政策四：

契税政策进行调整

政策五：

严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导

政策六：

国土资源部发布申报住宅用地的，经济适用房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%

政策七：

要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。

（2）动态：

完善设施农用地管理：

为适应现代农业发展需要，促进设施农业健康有序发展，完善设施农用地管理，防止以发展设施农业为名，擅自将农用地改为建设用地、扩大建设用地规模。

发通知：

一、进一步界定设施农用范围二、区分用地情况实行分类管理三、规范设施农用地审核四、加强设施农用地监督管理

贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控

发布湘潭市征地补偿补充标准

印发《湘潭市城区国有建设用地批后监督实施办法》

发布《湘潭市集体土地上房物拆迁补偿安置办法》，进一步完善集体土地上房屋拆迁补偿安置机制，确保房屋拆迁程序合法，切实维护征地农民和被拆迁人的合法权益。

岳塘区强制拆除一批违法建筑，为营造良好投资环境，岳塘区花大力气控制乱搭乱建行为，依法对违法建筑进行了强制拆除。

今年第四季度的强拆范围将会涉及岳塘区所有乡镇、街道，计划拆除面积近13000平方米。

雨湖区半年查出违法用地220起，雨湖分局严厉打击辖区各种违法用地行为，现场制止土地违法行为110起，立案查处28起，申请法院强制执行24起，并组织参与土地执法行动24次，拆除违法建筑物53处，有力地遏制了辖区内违法用地现象。

土地一直是我国政治、经济及关系民生的一条主线，以上土地政策的出台加大了对开发商拿地的各种限制，可以有效避免部分开发商囤地，使房价朝着健康方向发展，但是政策具体效果的显现，还要等政策的进一步落实情况。

2、土地成交情况

（1）湘潭市第一、二季度土地成交情况统计

编号

位置

出让面积

（㎡）

容积率

建筑面积（㎡）

规划

用途

起始价

（万元）

成交价（万元）

楼面价（元）

溢价率

拍得公司

潭土网挂〔2010〕001号

岳塘区云峰路

773.43

≤2.0

1546

商业

318.3

413.3

2673

29．9%

湘潭市环路建设房地产开发有限公司

潭土网挂[2010]003号

岳塘区岳塘街道85号

2466.44

≤3.0

7398

商业、住宅

377．61

377.61

1531

0%

湘潭市盛茂置业有限公司

潭土网挂

[2010]004号

雨湖区楠竹山 

镇

11455

≤1.9

21764

1000.77

1601.77

736

60%

刘焕新个人

潭土网挂〔2010〕005号

雨湖区建城路82号

5143.99

≤2.88

14815

住宅

800.46

1500.46

1013

87．5%

湘潭城郊置业有限公司

潭土网挂〔2010〕006号

岳塘区

板塘铺

阳雀巷

8338.53

≤2.46

20513

751.85

1051.85

513

40%

湘潭市汇丰房地产综合开发有限公司

潭土网挂〔2010〕009号

岳塘区电工北路

109331.44

≤3.5

382659

12524.15

14124.15

369

12．8%

土网挂〔2010〕012号

雨湖区湘大路38号

5408.56

16224

731.24

451

湘潭润玉房地产开发有限公司

（3）湘潭市第三季度土地成交情况统计

潭土网挂〔2010〕015号

岳塘区板塘铺芙蓉大道西侧

18755

≤2.97

55702

5606.24

1006

湘潭市鼎城房地产开发有限公司

潭土网挂（2010〕016号

霞城乡岳塘村

21057.17

≤4.0

84228

5528.25

6328.25

751

14．47%

湖南金芙蓉置业有限公司

潭土网挂（2010〕017号

雨湖区广场办事处南盘岭

14696.72

≤2.6

38211

1662．25

1707.25

447

2.75

潭土网挂2010〕018号

雨湖区护潭乡繁城村

10921.22

/

3552.799

5052.8

42．2%

湘潭鸿基龙盛置业有限公司

潭土网挂〔2010〕019号

雨湖区云塘街道韶山西路10号

253.58

225.02

625.02

177．8%

莫崇兵

（4）湘潭市第四季度土地成交情况统计

潭土网挂〔2010〕021号

岳塘区芙蓉路以南、晓塘路以北、东临双拥南路

19317.23

≤5.9

113971.48

7721.6

678

湘潭巨友置业有限公司、湖南巨友包装股...

潭土网挂〔2010〕022号

雨湖区大湖路4号

1058

3391

1085.84

4585.84

13524

322.3%

湘潭市雨湖区红月亮大酒店

潭土网挂〔2010〕023号

雨湖区韶山东路与泗洲路交汇东南角

2805.14

≤4.87

13661

1496.5381

2796.54

2047

86.9%

潭土网挂〔2010〕024号

岳塘区中洲路下摄司街

706

202．31

582.31

187.8%

李亚君

潭土网挂2010）025号

雨湖区广云路

13100.35

≤3.4

44540

3450.29

4000.29

898

15.9%

湘潭市江麓房地产开发有限公司[

潭土网挂（2010）026号

岳塘区双马镇象形村、双马镇向阳农场

5578.06

≥1.0

工业

236.51

266.51

12.7%

湘潭市宇翔汽车贸易有限公司

潭土网挂（2010）027号

岳塘区吉安路与东园路交汇处东侧

1723.6

≤5.34

9204

312.49

322.49

350

3.2%

湖南华湘投资有限公司

潭土网挂（2010）028号

熙春路与泗洲路交汇处东南角

1966.5

≤2.01

3953

商业、

702.3

1777

湖南汇景房地产开发有限公司

（1）

从湘潭市国土资源网上交易系统显示的信息表明，2009湘潭市土地交易挂牌量为23宗，大部分为大面积、成交金额较大的交易宗例。

（2）

从以上图表可以看出，2010年湘潭市工业土地成交较少，住宅土地成交较为火爆。

随着近几年工业用地的逐渐减小，政府加大了住宅用土的开发。

（3）

从以上图表可以看出，政府在第一季度推出土地较少，第二季度供应量激增，到12月份随着金九银十的来临，政府又推出了一大批土地，从这里可以看出湘潭市政府对湘潭未来房地产健康发展的信心。

（4）

由于下半年房价渐渐回暖，政府加大土地的供应量，城郊置业等公司纷纷多次重拳拿地，一定程度上推动了下半年土地成交高峰的到来。

（5）

土地成交市场溢价率表现不一，一些位置较差的宗地，频繁出现溢价率为0%的情况，而一些位置较好的宗地，多次出现溢价率超过200%的情况。

（6）

土地楼面价跨度大，即使同一区域