物流园物业管理方案Word格式文档下载.docx

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绿化养护制度

清洁卫生管理规定

清洁作业规程及操作要领

清洁服务质量标准检测方法

意外事件处理办法

消防应急方案

停水及事故处理方案

物业管理委托合同

物流园区办公大楼清洗（拓荒）方案及报价

结束语

第一章前言

物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用.《物业管理条例》的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场.

潍坊乐群物业管理有限公司在顺应市场需要，提出"

内部精细管理，对外稳健发展"

的战略思路.在这思路的指导下来谋求企业的出路.我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是"

只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大"

.我们企业做好，做大，做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报.

第三章物流园物业管理方案

第一节提高管理服务水平的整体设想与策划

北方物流园坐落于坊子区潍安路，是集办公和物流，宿舍一体的园区.一期占地面积xxxx平方米，总建筑面积约xxxxx平方米，框架结构，其库房面积xxxx平方米，办公面积xxxx平方米，宿舍xxxx平方米，园区道路面积xxxx平方米，绿化面积8000平方米，公共卫生面积8000平方米（不含建筑物内楼道走廊面积），园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气站，围墙（周界）智能防范系统，园区设有出入口一个.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理招标的各个要素，我公司管理思路概括为"

一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施"

.

一，认识与定位

该物流园区作为一个大型物流园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:

开放，高效，规范

开放体现该物流园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式

高效展示该物流园进取，创新的精神状态和高效的运转机制

规范体现该物流园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌

二，一种模式

作为国际化物流园需要的是体现:

开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒适等，为此我公司确定该物流园区管理服务模式为:

一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式.

在我公司进驻后，要将公司"

全心服务，在细微之处见精神;

正大卓越，赢万众口碑创品牌"

的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:

"

岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务"

.我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷.

三，二项承诺:

1，自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立物流园区引进专业化物业管理的成功范例.

2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务.

四，五个重点:

针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点:

1，树立物流园物业整体形象

通过环境形象，物流园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造物流园区开放，高效，规范的整体形象.

2，确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零

从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.

3，维护好物流园区的环境

该物流园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本物流园区的卫生涉及到道路，库房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象

4，设施，设备及物业本身的管理，使物流园物业保值，增值

另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.

5，树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑

该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到物流园的人留下良好印象，并为管理叹服，使物流园因我们的管理服务增加附加值.

五大措施:

1，根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失.

2，精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部（环卫，绿化），养护物流园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障物流园区环境优美，干净整洁.第一:

维护保养好物流园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;

第二:

加强和引导环保意识的教育，使每位到物流园区的人员都自觉爱护区内环境;

第三:

垃圾分类收集，建立回收系统;

第四:

开展环境文化建设和环境形象建设.

3，保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.

4，实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密.

5，我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需.

每二节拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况

一，拟采取的管理方式

对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为:

专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式.

基本思路是:

1，严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质;

2，提供24小时服务;

3，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为;

4，致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;

5，军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明.

（一）组织系统:

1，贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率.

2，管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，各业务部门管理员和业务块操作员工.

（二），运作程序系统:

1，整体运作程序

2，内部运作流程

说明:

1，在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.

2，各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范.同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性.

（三），激励系统:

1，激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益.

2，思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等.

3，奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚"

打"

着员工走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.

4，培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者让，为人才的发展创造有利环境.

5，工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，增强工作能力.

6，企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来.

工作计划

依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划如下.

（一）前期管理工作计划

序号

项目

内容

时间

备注

1

物业管理标的调研

全面了解物业管理标的

xx年xx月xx日

尽量提前

2

拟订管理方案

结合调研结果拟定管理方案

xx年x月xx日

3

接管合同签订

1，方案送审

2，签订合同

方案确认时止

尽量缩短时间

4

组建管理队伍

1，选拔2，培训3，上岗

方案确认至进场

5

整改及完善办公条件

1，安排管理用房

2，安排员工宿舍

3，物质装备到位

6

制订管理制度

1，制订切合实际的各项物业管理制度

2，导入ISO9001-2000

7

物业接管验收

办理书面移交手续

（二）常规期管理工作计划

房屋及公用部位维修保养

1，制定大，中修计划方案;

2，日常零修，急修管理;

3，日常保养巡查管理;

4，维修质量管理.

接管验收后开始，部分待施工单位保修期满

属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助

公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理

1，建立档案，搞好基础资料管理;

2，运行管理;

3，维修保养管理;

4，险情应急管理;

5，水池水泵管理;

6，其他.

安保管理

1，24小时值班及巡查，监控等安全防范管理;

2，违章私设摊点及设立广告管理;

3，消防管理;

4，来人来访管理;

5，物品出入管理.

接管验收后开始

车辆管理

1，进出车辆管理;

2，停车场管理;

3，车辆行驶管理.

清洁卫生管理

1，清洁卫生管理;

2，环保管理;

3，消杀管理.

接管验收

后开始

绿化管理

1，室内绿化管理;

2，室外绿化管理.

客户服务管理

1，设立服务员和保安;

2，人员形象及服务意识管理.

8

标识系统管理

标识日常维护管理

9

档案管理

1，建立房屋共用设施设备档案资料;

2，建立用户档案，房屋及其配套设施权属清册;

3，建立严格的档案管理制度.

第三节:

各项指标的标准及达成标准指标采取的措施

本节参照《全国物业管理条例》，《全国物业管理示范物流园区达标评分细则》及ISO9001质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施.

指标名称

工作标准

指标测定依据

管理指标实施措施

房屋及配套设施完好率

95%

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

采用区域巡查管理与管理中心控制相结合的工作方法，落实责任，责任到人，建立完善的区