山东高院案例参阅与指导购买被执行人房屋后未办理过户登记能否对抗强制执行文档格式.docx

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开栏语本着“推出典型案例、总结裁判规则、统一司法尺度、塑造知名法官、指导审判工作、提高司法权威”的宗旨，山东高院选取全省法院具有代表性、新颖性、疑难性的生效裁判文书，经编辑作为参阅与指导案例予以发布，以统一全省法院裁判尺度，提升全省法院审判水平。

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购买被执行人房屋后未办理过户登记，能否对抗强制执行？

——山东健民晁氏药业有限公司诉张某乐、泰安山城石油天然气有限公司、山东健民药业有限公司案外人执行异议之诉纠纷案【裁判摘要】1、案外人执行异议之诉案件，诉讼的目的是通过民事诉讼排除对执行标的物的强制执行措施，或通过诉讼，对抗对于执行标的物的强制执行，而上述目的的实现，首先亦应审查案外人所主张的实体法律关系是否存在。

故该类诉讼应兼具确认之诉和形成之诉两种特征。

2、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条中确定的买房人购买房屋后未办理过户登记，但满足已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记无过错的情形，是对案外人是否具有足以阻却执行的实体权利的一项特殊规定，该规定现行有效，应作为民事审判实践中判断“是否具有足以阻却执行的实体权利”的重要依据和标准。

原告：

山东健民晁氏药业有限公司。

住所地泰安市东部新区创业大街31号。

法定代表人：

刘某，执行董事。

委托代理人：

王爱国，山东诚维律师事务所律师。

被告：

张某乐，男，汉族，泰安市圣通钢材有限公司经理，住泰安市泰山区。

谭洪强，泰安泰山上高法律服务所法律工作者。

泰安山城石油天然气有限公司。

住所地泰安市普照寺小区25号楼。

宋某清，董事长。

李可贵，山东公允律师事务所律师。

第三人：

山东健民药业有限公司。

住所地菏泽市中华西路367号。

晁某勇，董事长。

翟某军，男，汉族，山东健民医药有限公司外联部主任，住山东省菏泽市牡丹区。

原告山东健民晁氏药业有限公司与被告张某乐、泰安山城石油天然气有限公司、第三人山东健民药业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，向山东省泰安市中级人民法院提起诉讼。

原告山东健民晁氏药业有限公司诉称，原告系泰安市招商引资的重点项目企业,设立于2011年3月21日,公司成立后即依据山东健民药业有限公司与泰安山城石油天然气有限公司2011年1月25日签订的《资产转让协议》（附后）中载明的“鉴于双方同意,本合同所约定的乙方权利义务由乙方独资或指定投资人投资设立的山东健民晁氏药业有限公司成立后由其自然继受。

”条款,自然继受取得了“位于泰安市高新区原山东中圣药业股份有限公司所在范围内的所有房地产及附属物和机械设备,包括但不限于房权证泰字第181444号、房权证泰字第181445号及泰土国用（2010）第T-O317号、泰土国用（2010）第T-0318号范围内的房地产,还包括由泰安市中级人民法院委托泰安金桥房地产评估有限公司出具的泰金桥房估字T2008-818号房地产价格评估报告及地上附属物价格评估报告中载明的房地产及附属物,同时还包括由泰安市中级人民法院委托泰安市价格认证中心出具的泰价鉴字（2008）56号涉案物品价格鉴定结论书中的制药设备及27种药品注册证的相关权利。

”且自成立之日已实际接受占有至今,并已支付约定应当支付的房地产全部价款。

自接受之日起依据《资产转让协议》第二条第二款之约定包括被告申请执行查封的房地产在内均已转移给山东健民晁氏药业有限公司并属于山东健民晁氏药业有限公司的财产,已不属于泰安山城石油天然气有限公司的财产。

被告申请执行查封的房权证泰字第181445号房产及泰土国用（2010）第T-O317号土地与已经办理完毕过户手续的房权证泰字第181444号房产及泰土国用（2010）第T-O318号土地属于不可分割的生产车间整体,其他所有与该涉案的房地产不可分割的不动产均已过户到山东健民晁氏药业有限公司名下,只是由于被告泰安山城石油天然气有限公司没有根据协议第四条第二款的约定负责将查封的房地产先履行过户义务并承担过户费用,才导致剩余的价款按协议约定不应当支付（详见协议第四条）,原告对此没有过错,客观上也不能分割拍卖使用。

被告张某乐申请执行的法律文书载明的标的物只是普通债权,不属生效法律文书指定交付的特定物即涉案标的物,被告以被执行人泰安山城石油天然气有限公司的房地产没有过户为由,申请强制执行涉案的标的物,且法院在查封涉案房地产时,既没有张贴封条,也没有进行公告,严重违背了《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第73条:

“执行标的物不属生效法律文书指定交付的特定物,经审查认为案外人的异议成立的,报经院长批准,停止对该标的物的执行。

已经采取的执行措施应当裁定立即解除或撤销,并将该标的物交还案外人。

”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条:

“查封不动产的,人民法院应当张贴封条或者公告,并可以提取保存有关财产权证照。

”及相关强制性规定。

被告却依据并引用《物权法》关于实体处理的法律规定,作为处理执行程序中程序规定的依据,没有法律依据。

原告接受后,已对包括涉案房地产在内的房地产及附属物机器设备等进行了大面积的改建、装修、拆除、增建、添置,且在泰安市及泰山区等政府的支持下,经国家药监局验收并通过了GMP认证,并安置了原中圣药业公司近300名的下岗职工再就业,迅速实现了正常的生产经营,贵院强制拍卖执行涉案的房地产,必将给原告造成重大经营损失,并给社会带来不可挽回的影响,增加社会不稳定因素,因此带来的严重社会后果及损失,均应由被告承担。

但这既不是原告所愿看到的,更不是法院司法为民所想得到的结果。

强烈请求法院立即停止执行并解除查封的涉案房地产,妥善处理此案。

由于原告在执行过程中提出异议被贵院驳回,且于2012年12月12日邮寄送达给原告,并被贵院依据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十八条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的,由执行法院管辖。

”告知可自裁定送达之日十五日内向贵院提起诉讼。

为此,特依据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的,执行法院应当依照诉讼程序审理。

经审理,理由不成立的,判决驳回其诉讼请求;

理由成立的,根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。

”之规定向贵院提起诉讼,请求法院依法确认原告对执行标的享有实体权利，对位于泰安市泰山区创业大街东段房权证泰字第181445号的房产及泰土国用（2010）第T0317号的土地使用权停止执行，同时判令被告泰安山城石油天然气公司立即将涉案标的过户到原告名下并承担过户费用。

被告张某乐辩称，一、原告山东健民晁氏药业有限公司所说是自然继受山东健民药业有限公司从泰安山城石油天然气有限公司转让的财产。

这一点,张某乐无法认同,更不符合法律规定。

房地产的所有人应以法律法规规定的在房产部门和国土资源部门登记的所有人为准。

泰安市中级人民法院执行的是已被查封的登记在泰安山城石油天然气有限公司名下的房地产[泰房权证字第181445号房产及泰土国用（2010）第T-0317号土地],不是原告山东健民晁氏药业有限公司名下的房地产。

原告山东健民晁氏药业有限公司无权也无法律依据向被告张某乐主张权利。

如果山东健民晁氏药业有限公司认为需要,应当也只能向泰安山城石油天然气有限公司主张合同权利,与张某乐及张某乐申请法院执行泰安山城石油天然气有限公司的房地产无关,也不是同一法律关系。

因此,泰安市中级人民法院依法执行泰安山城石油天然气有限公司的房地产是完全正确的,是有法可依的。

原告山东健民晁氏药业有限公司对张某乐的起诉于法无据,于事实不符,依法应当驳回。

二、原告山东健民晁氏药业有限公司与泰安山城石油天然气有限公司之间的纠纷,不能损害善意第三人的合法权益,更不能对抗法院依法查封的房地产,否则,用当事人之间的意思来否定法律的规定,那将无法可言,社会经济秩序将无法可依,后果不堪设想。

为维护法律的尊严和维护被告张某乐的合法权益,依法应当驳回原告山东健民晁氏药业有限公司的全部诉讼请求。

三、山东健民晁氏药业有限公司与泰安山城石油天然气有限公司无任何权利与义务关系,无权主张权利或提出异议,应当依法驳回其提出的起诉或全部诉讼请求。

四、综上所述,被告张某乐认为，原告山东健民晁氏药业有限公司与泰安山城石油天然气有限公司之间的纠纷与张某乐无关,也与张某乐申请执行泰安山城石油天然气有限公司的房地产无关,也不是同一法律关系。

原告山东健民晁氏药业有限公司与泰安山城石油天然气有限公司之间的资产转让等行为违反法律规定，是无效行为,不产生法律效力。

山东健民晁氏药业有限公司作为原告的主体也不适格。

因此，被告张某乐请求人民法院依法驳回原告山东健民晁氏药业有限公司的起诉或全部诉讼请求。

被告山城石油公司辩称，资产转让协议中未约定对房地产以及付款的顺序，而是作为整体转让的，因原告未按协议及时付款，违约在先，被告山城石油公司不存在违约行为，请求法院依法处理。

第三人健民药业述称，一、原告诉称属实,第三人于2011年1月25日与泰安山城石油天然气有限公司签订的《资产转让协议》中约定的属于第三人的所有权利义务自原告被批准设立之日起已全部转移给原告享有,且原告已实际接收并占有了合同中约定的下列所有资产即“位于泰安市高新区原山东中圣药业股份有限公司所在范围内的所有房地产及附属物和机械设备,包括但不限于房权证泰字第181444号、房权证泰字第181445号及泰土国用（2010）第T-0317号、泰土国用（2010）第T-0318号范围内的房地产,还包括由泰安市中级人民法院委托泰安金桥房地产评估有限公司出具的泰金桥房估字T2008-818号房地产价格评估报告及地上附属物价格评估报告中载明的房地产及附属物,同时还包括由泰安市中级人民法院委托泰安市价格认证中心出具的泰价鉴字（2008）56号涉案物品价格鉴定结论书中的制药设备及27种药品注册证的相关权利。

”并已按约定支付了应当支付的房地产全部价款。

依据《资产转让协议》第二条第二款之约定包括被告张某乐申请执行查封的房地产在内均已转移给原告并属于原告的财产,已不属于被告泰安山城石油天然气有限公司的财产。

二、被告张某乐申请执行的法律文书载明的标的物只是普通债权,不属生效法律文书指定交付的特定物即涉案标的物,被告以被执行人泰安山城右油天然气有限公司的房地产没有过户为由,申请强制执行涉案的标的物,且法院在查封涉案房地产时,既没有张贴封条,也没有进行公告,严重违背了《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第73条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条:

查封不动产的,人民法院应当张贴封条或者公告,并可以提取保存有关财产权证照的强制性规定。

三、其他同意原告的意见,请求法院依法支持原告的诉讼请求。

泰安市中级人民法院经审理查明，2012年8月23日，本院在审理被告张某乐与宋某清、于某芬、被告泰安山城石油天然气有限公司、泰安鲁润水泥有限公司民间借贷纠纷一案中，经本院主持，当事人自愿达成调解协议：

一、宋某清、于普芬偿还张某乐借款本金38408000元……二、泰安鲁润水泥有限公司、泰安山城石油天然气有限公司对上述借款本息承担连带保证责任。

本院以（2012）泰民一初字第48号调解书对上述调解协议内容予以确认。

因债务人未履行上