新绿园Word格式文档下载.docx

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4.3

绿化率：

35%

占地面积：

27666平方米

建筑面积：

118000平方米

总户数：

614户

停车位状况：

地下640个

会所

会所规划:

棋牌室;

阅览室;

健身房;

美容中心;

餐厅;

总规划面积2500㎡。

荣誉

是钱塘江北岸高尚住宅区的绝版典藏之作，也是绿城在杭州首次开发的纯住宅精装修项目。

3、规划设计

（一）项目开发理念

在杭州由“西湖时代”进入“钱塘江时代”，城市重心沿江和跨江发展的大背景下，本案开发建设必须与钱江新城作为杭州未来中央商务区高起点、高标准的城市发展规划定位相匹配具备引领现代舒适居住生活方式的示范作用充分体现对居者的地位和对他们的人文关怀倡导蓬勃大气的现代审美关和健康、向上、亲和的舒适居住生活理念。

对新绿园项目的开发建设应和谐的处理产品、文化、经济以及社会多方利益需求的均衡通过科学的规划达到最优化利用项目资源的目的产品应具有前瞻性和对未来生活需求的持续适应能力。

为使本案成为杭州未来中央商务区崭新的建筑风景线，同时又能切合市场需求，实现开发效用、品牌效益、合作双方利益的最优化，在设计中应做到：

1、根据项目基地情况。

最大程度地利用江景资源，重点利用钱塘江江景和新塘河的景观优势，结合小区内部景观设计，提高绿化率和小区景观素质，创造小区内层次丰富共生和谐的生活环境，达到人与环境的有机结合，创造别具一格的环境效果。

2、重视内平面规则。

形成建筑布局的差异性，尤其应重视地块规划中的形势变化和竖向设计，创造起伏变化的建筑群体效果。

3、重视建筑外立面设计。

依靠建筑形体的变化和色彩配置，创造独特和整体有机的视觉效果。

4、充分考虑客户需求和经济承受能力。

高度重视户型设计的合理性、实用性和经济性，关注项目所在城市的居住需求特点。

5、合理规划和配置完备、合理、适用的公用设施和配套打造高品位、中价位、高性价比实现优越居住的景观房产。

（二）规划设计阶段SWOT分析

1.优势

1、本案周边交通规划前景良好，随着周边交通的成熟和完善，本案居住可达性和便利性优势将更为真实的展现。

2、本案周边规划的配套设施齐全，随着周边配套的成熟和完善，本案居住的舒适性和便利性将得以不断提升。

3、本案周边皆为高品质住宅楼盘，高档住宅区域的认同度高，高档的区域形象使产品的高端定位易于被市场接受和认可。

4、虽然本案位置未能直面江景，但部分建筑仍然能够拥有江景资源，提升了本案的景观价值，丰富了卖点。

5、在本案的高档精品住宅定位的开发指导思想下，本案对产品建筑用材、内部景观营造、精装修、建筑节能、智能化、内部配套等方面的精心打造，将为本案创造基于产品品质的强有力营销推广卖点，化解产品的价格抗性。

6、本案合作双方拥有各自良好的开发优势、资源、成功经验和品牌效应，为本案顺利开发建设，保证产品的优良品质，成功推向市场奠定了良好的基础。

7、本案西北紧靠新塘河及市政景观绿地，具有良好的景观、生态居住概念发掘点。

8、本案开发建设体量相对较小有利于打造精品中高档住宅之开发理念的贯彻和执行。

2.劣势

1、本案地价成本较高，为打造精品中高档住宅，在开发建设过程中投入必然较大，可以预见，本案产品相比之下不具备成本和价格竞争优势，无论在单价和总价上，都将在相对较高的水平，价格抗性将会成为本案在今后销售过程中面对的严峻挑战之一。

2、产品的高价位，导致本案目标客户群体将相对狭窄。

目前，钱江新城区域内楼盘绝大部分都定位在数量相对稀少的中高端客户群体，本案今后将面临异常激烈等的市场竞争环境。

3、本案所处区域的成熟仍需一定时日，目标客户群体对项目所处区域和区块的认同度仍需要培育和提升。

3、本案周边皆为高档住宅项目，与本案周边可以拥有一线江景的项目而言，江景卖点略逊一筹。

4、市场和消费者对精装修住宅的接受度和认可有待进一步培育。

3.机会

1、钱江新城作为“十一五”重点工程之一。

为了完善和提升中央商务区的功能和定位在今后住宅产品的开发建设中，将继续得到政府大力的支持。

2、钱江新城作为杭州未来的中央商务区。

基础、市政、商业等配套设施齐全档次高、规模大，中央商务区成熟后，对人口、就业、经济活动的集聚效应。

3、应将在不远的未来快速全面的释放。

形成对区域房地产开发价值强有力的支持，为区域房地产开发带来可遇不可求的机会。

4、目前，新城区域内已开发并推向市场的楼盘已有一定数量，其成功和经验教训对于本案的开发，产品定位和差异化竞争提供了良好的借鉴。

5、钱江新城区域内热销的高档品质住宅项目已使消费者已形成了良好的区域认知，随着新城板块内住宅楼盘的放量上市，消费者将进一步了解新城区域房地产开发情况，对区域产品价值的认知和美誉度将进一步提升目标客户良好的板块认知和关注，为区域内楼盘的营销推广奠定了良好的基础。

4.威胁

1、宏观调控虽已显成效，但仍将持续大市前景尚未完全明朗，目标客户群体的观望气氛较为浓厚，有可能会延长本案的销售周期，进而影响本案的资金回笼和利润的实现。

2、周边高档住宅项目已有部分推向市场，反映良好，形成了目标客户群体对于产品的比较参照系，随着新城区域内高档住宅楼盘的放量上市，区域内住宅产品高品质竞争。

精装修、节能、智能化、环保等将愈加激烈。

3、周边高端定位住宅项目的热销已抢占了部分市场，分流了部分客户，随着区域内住宅项目的集中放量，对于相对狭窄和有限的目标客户群体之争夺将更为激烈。

4、高地价、高建设投入对于本案的资金安排提出了很高的要求，融资压力相当大。

（三）产品规划设计

1.规划布局思路

为延续城市的肌理，贯彻钱江新城开放大气、精致和谐总体规划思想充分利用土地和江景资源，尽量保留和合理利用现有适宜的地形、地貌、植被和自然水系，形成和谐、有机的城市空间形态。

同时充分利用基地南偏东的朝向优势打破简单的行列式住宅模式，形成安定、和谐、完整的内源是住宅组群，规划布局上采用围合建筑形势。

规划设计时应强调土地的集约化利用，充分利用周边公建设施，合理规划高效利用土地。

2、功能区块的划分

在围合庭院的整体规划布局前提下，将庭院划分为不同的区域，通过建筑围自然形成前院、中庭，通过架空层走廊有机关联。

临街位置可作为社区商业配套和物业管理用房，庭院内部以及架空亭廊通过植物、铺地、道路、高差等的景观隔断，划分各种生活功能空间，如：

主广场、休闲草坪、游泳池、会所等。

3.邻里单位组织形态

单体均采用一梯两户或三户两部电梯的单元式平面布置，采光通风条件良好功能布局合理。

顶层均采用跃层户型，均设有景观露台及通高起居厅，有力

提升跃层住户的生活品质。

4.院落空间形态

在围合庭院的整体规划布局前提下，为了丰富院落空间的内涵，有机组织庭院生活，凝聚住户的归属感和认同感，可将庭院划分为不同的区域，通过建筑围合形成前院、中庭，通过架空层走廊有机关联。

前院树阵和水景，给人以宁静温馨的空间感受。

中庭配合植物、铺地、道路、高差等的景观隔断，划分功能空间，如：

主广场、休闲草坪及游泳池等。

不同的功能分区给住户提供不同的活动场地。

主广场的硬质铺装配合草地、高杆树等，给住户提供一个锻炼和聚会的空间场所。

而有坡度变化的休闲草坪，则是漫步闲躺的绝佳场地。

自由曲线的游泳池，既是夏日消暑的好去处，又是小区四季碧波荡漾的风景线。

5.天际轮廓线

根据地块经济技术指标要求，为达到最佳的小区景观效果，充分利用钱塘江景观同时优化小区围合庭院的日照效果。

在建筑单体层高的设计上，应充分考

虑以上因素，采有高低错落的高层住宅交错布局，形成大气恢弘的城市建筑天际轮廓线。

整体而言，项目宜采取南低北高、高低错落的建筑层高布局，局部能利用江景的建筑单体应拔高。

6.配套设施布点

在围合庭院的整体规划布局前提下，适宜在小区沿路设置的社区商业，方便居民的日常生活，同时也易于营造社区的生活氛围。

小区内部庭院空间宜设置内部居民相对独享的生活设施，如：

泳池、广场、儿童戏嘻空间、内部景观小品等。

为充分利用架空的景观亭廊并丰富其功能层次，使园区内部空能空间划分更为明确合理，可以设置一些室内配套功能空间，如会所、物管用房、社区用房等。

利用庭院空间中预留的弹性空间，允许某些功能以及功能所需空间自发形成或调整，以引发规划无从设计的空间细节，从而在改善住宅组织结构、重组各功能设施之间关系。

1.综合管线布置

按规划设计规范进行设置。

设置时，不影响入口、道路的美观，尽可能掩藏于景观绿化带之中。

1）给排水系统

✓水源：

水源为城市自来水，由东、西两侧市政道路给水干管各接入一根DN250给水管，在小区内沿建筑四周呈环状布置。

✓管网布置：

小区内给水干管形成环状，干管管径DN200。

✓供水方式：

小区内建筑四层及以下为供水低区，由市政管网直供；

五～十六层为中区，十七层及以上为高区，均由无负压变频供水设备加压供水，泵房设于地下室。

✓厨房：

埋设洗涤池管线接口；

✓卫生间：

安装坐便器、洗脸盆、浴缸（或淋浴房）、洗拖把池、洗衣机管线安装到位；

2）通风、排气系统

✓地下室设备用房配置机械送排风系统，换气次数为4～10次/小时，以排除废气、废热。

地下室汽车库和自行车库设置机械送排风系统，换气次数为6次/小时，以排除废气。

地下车库废气排放烟道附壁通至屋顶层，直接排入室外大气。

✓地下一层车库采用坡道和中庭自然补风，地下二层车库采用机械补风。

✓各设备用房设置排风，排风量按照规范计算选用。

✓住宅的卫生间，均设置通向屋面的排风竖井。

✓厨房排气：

为保护建筑外墙的美观，避免油烟对外墙的污染，应设专门烟道通屋顶，由脱排油烟机把废气排出；

✓正压送风系统：

无法采用自然排烟的防烟楼梯间及合用前室设置正压送风系统正压送风机设于底层正压送风机房内。

前室正压送风口每层设置，防烟楼梯间正压送风口每隔两层设置。

着火时，开启着火层前室及其上下各一层前室的正压送风口，楼梯间风口为自垂百叶风口。

✓所有通风系统按防火分区设置。

管道穿越防火分区隔墙处，风管穿越空调机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙，均设置70℃（280℃）防火阀。

通风系统的风管、保温材料、消声设备和粘结剂的均采用不燃材料。

3）电气系统

✓供电电源：

为保证供电可靠性，要求当地电力部门就近引来二路独立的10KV专用电缆供电，供消防负荷及保证重要负荷用电。

✓变配电所：

在地下室设变配电所6座，内各设630KVA及800kva干式树脂变压器各二台。

高压主结线为单母线分段结线方式。

✓配电和照明：

Ø

低压配电系统以放射供电为主，局部采用树干式配电，主干线在电缆竖井内采用母线槽和电缆配线。

底层设低压电屏，设公建计量单位总表，消防泵、喷淋泵、生活电梯、应急照明等重要负荷由二回380/220V低压电源供电，并在末端进行自动切换，单独设表。

住宅