XX市XX北岸东段旧城改造项目可行性研究报告Word下载.docx

XX市XX北岸东段旧城改造项目可行性研究报告Word下载.docx

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公司主营业务为市政项目开发建设、旅游资源开发建设和经营，成片土地开发与房地产开发经营等。

是XX市旧城改造的专业平台公司，受XX市人民政府委托为XX两岸（含XX北岸1539亩旧城改造、XX南岸即长提路1020亩旧城改造）、玉沙村511亩（城中村）等旧城区和城中村改造开发项目的业主单位。

该公司目前成功运作的土地开发项目有：

黄金海岸花园、新国宾馆（一期）、贵族游艇会、水世界。

市政建设项目有：

滨海西路一期、西环路、XX火车站广场、滨海立交桥；

目前在建的项目有：

货运大道、西环路二期、滨海西路二期。

旅游开发项目有：

海南省旅游名牌项目“假日海滩”等。

1.2.2深圳XX置业集团有限公司基本情况

深圳XX置业集团有限公司，系SUPERKINGTECHNOLOGYLIMITED与深圳XX实业发展有限公司共同投资组建的一家综合性投资开发公司，公司注册资金一亿元人民币。

该集团投资业务包括房地产开发、酒店经营、游艇俱乐部和物业管理等。

该集团目前拥有六家投资控股企业，集团总资产已超过10亿元。

其中，集团旗下的三亚XX房地产有限公司是海南省房地产开发十大杰出企业。

该集团主营业务为房地产开发，在深圳投资开发的项目有湖心岛度假公寓、XX新都等，其中XX新都商业中心成功引进了世界著名五百强企业沃尔玛和肯德基。

湖心岛度假公寓位于深圳大梅沙旅游区，是深圳罕有的高尚岛屿度假物业。

集团正在开发经营的项目还有“三亚·

时代海岸”，该项目是一个集休闲、度假、娱乐和商务于一体的超大复合型旅游地产，总占地面积约34万平方米，总建筑面积约52万平方米。

其功能包括高层住宅、别墅、酒店公寓、星级酒店、休闲健康城、游艇名车俱乐部、写字楼、大型购物广场、风情酒吧街等，是海南迄今最大的旧城改造项目。

该项目于2004年被建设部中国房地产协会评为“中国度假旅游地产成功开发典范”，于2005年被海南省环境科学学会和海南省企业文化促进会评为“海南省最佳人居环境奖”。

建成后的三亚·

时代海岸将成为南中国顶级的休闲度假社区。

1.3项目的地理位置

1.3.1XX北岸东段旧城改造项目地理位置

XX北岸东段项目是XX北岸旧城改造项目（规划名称：

海甸·

金水岸）的重要组部分。

XX北岸旧城改造项目位于XX海甸岛南端、沿江二路以南片区，东至XX与南渡江、横沟河分叉处；

西至海关码头，全长2840m，宽约350m，用地面积约102.58公顷，合约1539亩。

项目区域被人民大道、和平大道切割为东、中、西三段。

本项目位于东段，东起南渡江、横沟河分叉处，西至和平桥、和平大道，南至XX，北至海甸二东路的旧城区域，占地面积约522亩。

1.4项目现状

XX两岸现状航拍图

1.4.1XX北岸东段旧城改造项目现状

XX北岸东段片区包含过港、新安、一庙等3个村，东西长约750米，南北纵深平均约350米，占地面积约34.78公顷（522亩），现状建筑面积约305879平方米，容积率为0.88，居民2415户，居住人口11748人。

村内杂草丛生、垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，而且由于“城中村”特有的城乡并存的二元结构，在管理上出现“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地村民的生活质量和生命财产安全。

目前属于基础设施、公共配套非常不完善，通达性差，居住环境恶劣，治安问题严重，破旧不堪的现状与周边环境及城市形象格格不入，严重影响城市整体形象和城市品位的提高。

1.5项目的主要特点

XX北岸东段旧城改造项目同属XX市“打造一河两岸，建设十里滨水长廊”项目的一部份，也是XX市独一无二的海、江、河、溪四水交界之地。

滨水地区的开发已然成为国际性的潮流，本项目利用临近XX的地理特征，将水体引入区域组织与空间，构筑变幻绚丽的水城之都，必将成为未来XX之焦点。

1.6合作项目推介书编制依据

1）《XX市总体规划》；

2）《中华人民共和国城市规划法》；

3）《XX市XX北岸整体定位和发展战略》；

5）《XX北岸（海甸·

金水岸）概念性规划设计》；

6）《海甸·

金水岸规划深化设计》；

7）《XX市旧城和城中村改造拆迁补偿安置指导意见》。

二、XX市城市房地产发展分析

XX市位于海南省最北端，是全国最大的经济特区海南省的省会，是海南省政治、经济、科技、文化和商贸中心，处于华南经济开发区的前沿，毗邻港澳台、东南亚，是连接大陆和东南亚的枢纽，发展南华经济圈的区域合作和外向型经济有着得天独厚的自然环境优势和海洋景观优势。

2004年，XX荣获“中国人居环境奖”，世界环保组织公布：

XX市大气环境质量在全球52个国家158个城市中排名第五。

这里碧海蓝天、椰林婆娑，一派海岛浪漫风情。

2.1XX市城市发展规划

2.1.1XX发展的总目标

未来XX城市建设的目标是，将XX市打造成为世界上著名的热带风光滨海特色的绿色国际性城市，努力建成环北部湾的重要经济城市，华南地区的花园城市，国内外理想的第二居住地。

2.1.2XX市发展规模　　

　　人口发展规模：

近期（2010年），总人口180万—200万人，其中主要城区常住人口控制在129万以内；

远期（2020年），总人口230万—250万人，其中主要城区常住人口控制在175万以内。

主要城区建设用地规模：

近期（2010年），建设用地123.6平方公里，人均建设用地95.8平方米；

远期（2020年），建设用地209.4平方公里，人均建设用地119.6平方米。

　　2.1.3XX经济发展阶段目标

　　到2010年，全市国内生产总值达到530亿元，综合经济实力迈上新台阶，中心城市辐射带动作用明显增强，人民生活富裕，提前基本实现全面建设小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。

到2020年，全市国内生产总值达到1390亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境的优势更加突出，初步建成在国际上具有一定知名度与影响力，以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。

　2.2XX市房地产的特点

2.2.1独特的自然环境优势

独特的自然环境是XX房地产不可复制的核心竞争力。

XX作为一座热带滨海旅游城市，它的自然、地理环境和资源是世人瞩目的。

这里天蓝地绿、四季如春，是一个蓝色和绿色相结合的天堂，是一个可以把大海带到身边，把阳光洒向卧室的天然氧吧。

随着人民生活水平的提高和消费能力的增强，把XX作为旅游休闲和度假胜地，不仅是新富裕起来的人们的现实需要，也是大多数人的一种生活愿景。

因此为XX房地产的发展提供了广阔的前景。

　　2.2.2房地产市场机会和增值空间巨大

从资源的稀缺性和市场的全国性和世界性来看，XX的地产应该是具有无限价值空间的。

但是，由于受过去积压房地产的拖累，尽管近年来XX的房地产价格稳步上升，但是目前仍然远远低于全国省会城市的平均水平，还在倒数的位置上。

平均房价每平方米才3000块钱左右。

这种一流的资源、一流的环境和被低估的价格，已经引起了不少战略投资者的高度关注，也为开发商的低成本进入提供了历史性的机遇。

XX房地产的价格正在积蓄着理性回归的巨大能量，从中长线看，更为投资者提供巨大的增值空间。

　　2.3XX市房地产走势分析

2.3.1土地供应有所紧缩、交易价格上升

近年来，XX市政府不断加大了城市建设力度，城市基础设施和人居环境建设提高到了一个新的发展水平，XX的投资魅力越来越得以显现。

2005年10月21日，经过激烈竞争，美丽沙3300亩土地以人民币18.08亿元高价挂牌出让，这是海南省有史以来单宗土地通过公开挂牌方式出让实现价值最高的土地，意示着XX土地资源价值悄然回归。

据海南省城乡经济调查队提供的调查资料，XX地区土地供给趋紧，地价涨幅明显呈全线上扬趋势。

据统计，今年第三季度交易价格比去年同期和上个季度上涨2.6%，涨幅比上个季度高3.4%。

2.3.2房地产近期涨幅趋于平缓

2006年XX统计年鉴显示，从2002年到2005年4年间XX商品房的实际销售量从2002年的567562平方米，上升到2005年的1318945平方米，房价上涨了882元／平方米。

根据国家统计局海南调查总队公布的XX市平均房价，2006年上半年XX商品房平均价格已突破3000元/平方米。

造成XX地区房地产价格涨幅势于平缓的主要因素：

一方面受宏观调控政策的影响，银行贷款进一步缩小，有关土地出让政策不断规范；

另一方面受海南经济升温及环境品牌日益叫响的影响，新一轮购房热兴起，房价和地价均日渐看涨。

特别是别墅、高档公寓一直呈上升趋势，从2月份3728元/平方米上升至5月份突破4000元/平方米，到6月份已达4259元/平方米。

表明面对岛外购房者为主的别墅、高档公寓价格呈现稳中有升的态势。

2.3.3房价中长期呈上升之势

海南省建设厅房产处认为，无论如何，XX的存量房产和土地正在被迅速消化，供求关系的天平必将重新向房地产商倾斜，因此楼价的稳步攀升也在情理之中。

随着XX基础设施不断完善，大项目的不断投产，土地资源日益稀缺，人民收入水平提高，改善性居住需求增长，使住宅产品结构升级，高端产品供应增多。

但是由于地域、经济和开放程度等原因，XX房地产价格同岛外省会城市相比，还存在较大落差。

XX是中国最大特区海南省的省会城市，拥有阳光、空气、海岸三大资源，其房地产价位明显偏低，与我省良好的生态环境和气候条件极不相称，房价有逐步回归合理价位的内在动力。

因此，房价将呈现上升势头。

从2006年的XX市房地产销售情况来看，XX楼市在宏观调控下，实际销售状况超过预期，表明海南楼市的抗压能力很强，因为海南楼市有鲜明的独特性，在地理、气候、品质、价格上有很强的市场需求。

世界健康城市，生态花园城市，热带滨海城市，优秀旅游城市，浪漫之都，活力之都，长寿之乡……等等，已成为XX市的金色名片，对许多人还是有较大的吸引力，这必然推进海南房地产市场健康有序的发展。

　　2.4本项目市场前景分析

本项目位于海甸岛南端XX北岸，乃XX市门户之地，历史上XX的通商口岸、渔港均起源于XX附近，现在仍然保存有诸多码头、宗庙等历史遗迹。

该区域是核心滨水区，独特的地理位置，优美的滨海景观，连接东西海岸的咽候，有很浓的商业氛围和得天独厚人文景观，为世人瞩目。

随着世纪大桥的建成，海甸岛迅速成为开发热点，江南城、南方明珠等许多成片开发的高档社区纷纷落户海甸岛，建筑风格别致、热带风情浓郁、公共设施完备、人气超前鼎盛，海甸岛已成为继金贸滨海区之外，最为耀眼的地段。

2005年，香港新世界以公开拍卖的方式，一次性售让XX美丽山3300亩滨海土地，计划投资一百亿元打造XX未来国际海岸的主流生活。

海甸岛环岛公路的方案已经出台，不久市民就可以驾车沿着海甸岛海边公路欣赏海景，因为环岛路的修建将大大提升海甸岛房地产特别是近江海房地产的价值，本项目地段之优越，尽揽XX滨水区之特质，具有唯一性滨海稀缺资源，以其规模优势、资源优势，即将缔造出中国热带滨海商业的精华和典范，迎接滨海新商业时代的到来，因此拥有该地段坐等升值一点也不为过。

三、项目背景和政策支持

3.1XX市旧城改造背景