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第一章概述3

第二章项目背景及必要性4

第三章地址论证及自然条件7

第四章建设内容及建设工期8

第五章投资估算及资金筹措8

第六章项目法人组织方案9

第七章市场预测9

第八章效益分析11

第九章结论11

一、概述 

一、项目概况：

1、项目名称：

建设飞宇超市可行性研究报告

2、项目法人：

三门峡飞宇房地产开发集团有限公司

3、项目法人代表：

焦跃强

4、项目地址：

三门峡虢国西路

5、占地面积：

9,000平方米

6、建设面积：

18,000平方米

7、投资估算：

5,000万元

二、项目单位简介：

郑州飞宇房地产有限公司是经国家工商行政管理局批准注册的融房地产开发、金刚石加工、销售、房屋租赁为一体的外商独资经营企业。

于1993年3月注册成立，注册资金1680万元人民币。

拥有高素质员工252人，高级工程师、会计师、经济师等各类专业人才齐全。

公司自93年7月开发商品房以来，已先后建成东明路小区、丰产路小区、飞宇东苑、飞宇中苑、飞宇西苑及飞宇东苑北区等6个小区共计40万平方米商品房和枣庄写字楼、飞宇大厦、红专路等10余栋约15万平方米写字楼，工程质量合格，优良率在30%以上，已完成销售90%以上。

几年来公司营销战略正确，经营管理良好，经营规模发展迅速，现稳居三门峡市房地产开发企业综合实力前十强之列，被省、市有关部门评为房地产开发先进单位

公司以热情诚实的态度、科学规范的管理、高效优质的服务取信于社会。

公司开发建设的住宅以其外形设计美观、内部结构实用、小区环境优美、价格定位合理、质量优良可靠而深受消费者的青睐和赞誉。

近年来，公司相继承建了一大批有影响的工程项目：

“八一新村”、“飞蓬新村”、“飞宇园”等住宅小区，还有“飞宇家私城”以及正在建设中的“飞鸿公寓”和大型“飞宇超市”等。

第二章项目背景及必要性

一、 

项目背景

三门峡市位于河南省西部，随着举世闻名的万里黄河第一坝——三门峡大坝的建设而崛起的一座新兴城市。

每年入冬以后到次年初春这段风寒雪飘的季节，这座美丽的城市总会迎来西伯利亚的朋友-----白天鹅。

在三门峡库区广阔明澈、碧波荡漾的湖面上，成千上万只白天鹅自由自在地飞翔、飘游、嬉水、觅食，安详地休养生息，三门峡也因此有了“天鹅城”的美誉。

三门峡地处中原豫、晋、陕三省交界处，豫西重镇，东与千年帝都洛阳市为邻，南依伏牛山与南阳市相接，西望古城长安，北隔黄河与三晋呼应，是历史上三省交界的经济、文化中心。

华夏的古老文明、祖国的今朝奇迹、南疆的湖光山色、北国的秀丽冰川，在这里得到了巧妙的浓缩和展现，发展旅游业有着得天独厚的条件和十分广阔的前景。

厚重的历史文化为这里留下了许多驰名中外的名胜古迹和人文景观。

自然景观主要有融观光、登山、避暑为一体，享有“小华山”之美称的亚武山国家级森林公园；

“四面环山三面水，半城烟村半城田”的陕州老城风景区（陕州公园）；

风光旖旎、景观险胜、古迹遍布的三门峡黄河游览区等。

近年推出的“黄河之旅”旅游线路，已被国家旅游局定为14条旅游专线的第二条，推向国际市场。

从1992年开始举办首届三门峡国际黄河旅游节以来，到2010年一共举办了16届。

旅游节坚持品牌化、精品化、群众化的原则，将通过开展丰富多彩的综合、经贸、文体、旅游活动，全面展示三门峡市近年来取得的巨大成就和良好的投资环境，进一步扩大对外开放，加强经贸合作，

并且，近几年，三门峡市委大力开展工业化建设，2011年三门峡市生产总值突破千亿元大关，达到1062.92亿元，人均GDP47664元，在中部城市位居前列。

二、项目建设的必要性

随着我国进一步扩大对外开放和国内市场经济的不断发展，越来越多的国内外人士对三门峡独特的地理位置和良好的投资环境情有独钟，纷纷前来三门峡安营扎寨：

投资、经商、建厂、居住。

原虢国路地段（项目建设地址）位于三门峡市城西，当地人口稠密。

为了给招商引资工作提供良好的投资环境，三门峡市政府对该地区加大了开发改造的力度。

飞宇超市的开发建设，不仅方便了周围群众，也是整个城市总体规划的要求，会有力促进城市经济文化的快速发展。

（一）有利于改善该地区的基础设施状况

该项目地理位置处于三门峡市人口稠密段，三公里内有住户十万余户，人口四十余万。

有三门峡市大型中心医院四座，有中学、高中和专科学校等五所。

原来该地段的住户购物时要走十几里，周边没有大型购物商场和超市，现有的商业市场和网点的设施简陋，配套设施条件很差，严重阻碍了这一地区商业朝着规模化和规范化发展。

因此，该项目的建设，对改善城市基础设施、拉动城市空间、提高三门峡对外开放的知名度起着极为重要的作用。

（二）、有利于改善我市的边境城市形象

该项目的建设，按高标准、高起点的原则进行设计的，不但美化了环境、提高居民的生活质量、还能在我市的对外交流中树立我市良好的边境城市形象，为招商引资、发展旅游业提供良好条件。

因此，该项目对促进该地区的经济发展、改变城市形象、提高三门峡对外开放的知名度，起着积极的作用。

第三章地址论证及自然条件

一、地址论证

飞宇超市南起三门峡市青年大街，北至人民路，东起虢国东路，西至虢国西路。

三门峡地质构造具有结晶基底和沉积盖层双层结构特征。

从结构上来看，变质岩及沉积岩局部断裂和错动会有的，但未发现有较大的破碎带及影响建筑物安全的物理地质现象。

三门峡地区属地震比较活跃的地带，地震裂度为7度，施工区段位于市内，该项目工程为抗震设访等级。

二、自然条件

1、温度：

全年最高气温34.3摄氏度，最低气温―28摄氏度，年平均气温8.5摄氏度；

2、年结冰期：

93天；

3、最大冻土层：

0.5米；

4、降水：

日最大积雪50毫米，年最大降水量1000毫米；

流域内多年平均降水量800―1200毫米；

年内降水量分配不均；

5、风速成（M/S）：

全年平均3.2/秒，最大28米/秒；

6、日照：

全年日照时间为2592.9小时；

7、地下水位深度：

3.33―5.75米

第四章建设内容及建设工期

一、建设内容：

飞宇超市：

项目总占地面积9,000平方米，三层使用面积为18,000平方米，以大型超市为主。

二、建设工期

该项目建设工期为六个月。

第五章投资估算及资金筹措

一、投资估算：

项目总投资额5,000万元，各项投资如下：

建筑工程费3,575万元

补偿费229万元

公用设施配套费660万元

其它费用344万元

不可预见费用192万元

二、资金筹措：

项目所需资金5,000万元，由企业全部自筹。

第六章项目法人组织方案

该项目根据国家计委《关于实施建设项目法人责任制暂行规定》的通知精神，由项目法人组建成项目建设领导班子，对项目的策划、资金筹措、建设实施、质量保证、债务偿还、竣工验收等实行全过程负责，并对项目承担风险责任和法律责任。

项目法人名称：

项目法人代表：

焦跃强

项目组织方案：

姓名

单位

职务

总经理

李峰

副总经理

廉丽娟

财务负责人

第七章市场预测

一、中国超市产业发展趋势

超市产业是国民经济一个重要窗口，它直接反映经济发展的水平与人民群众的购买力，它的发展与繁荣同整个经济的走势密切相关。

近年来，超市产业发展迅速，国外许多著名超市品牌纷纷以连锁方式入资中国各大城市，这是由整个经济的趋势所决定的。

在经历了90年代末期亚洲经济危机以后，我国经济逐步走向回升，这大大激发了零售市场，也增强了对未来零售市场的信心。

最近，国家采取了一系列扩大内需，增加投资的政策，超市零售业更受益匪浅，国家从政策资金方面均给予大力支持。

国民经济水平的不断发展和居民生活水平的提高更刺激了零售业的发展。

超市零售业在我国属新兴产业，潜力十分巨大。

我国正处在继续完善市场经济体制过程中，通过不断培育和规范零售业市场，使该产业已走上健康发展的道路。

经过近年来的摸索，我国的超市零售业已初具规模，但从数量和质量上还有待进一步提高。

因而，具有广阔的发展前景。

二、超市产业发展的有利时机

据有关统计资料预测，未来50年零售业将是最具发展潜力的产业之一，随着我国经济水平的不断提高，零售业也必定有着更大的发展机遇。

目前，人们收入和生活水平正日益提高，居民家庭中的吃、住、用、行中的两项——“吃”、“用”都将从零售业中获取，在居民的消费当中占相当的比重，随着人们追求生活质量观念的提高，这一消费比重将继续增大。

近年来，随着人们工作和生活节奏的加快，越来越多的选择品种齐全、质量可靠、交通方便、环境优雅的购物场所，而大型超市正适应了人们的这一要求。

从目前的消费群体来看，年青人的消费占较大比例，而超市集购物、休闲、娱乐为一体，是大多数年青人首选的购物场所。

现代人的消费观念已发生巨大变化，超市的经营为消费者提供了良好的文化氛围，吸引更多的消费群体选择这一购物方式。

随着人们消费观念的不断成熟和零售市场的进一步发育，超市产业在我国必将有着良好的机遇。

三、建筑材料价格因素

本项目建设工期为六个月，建筑材料价格变化幅度不大，成本费用基本在预算之内。

四、三门峡市超市产业现状

截止2002年6月末，三门峡市区共有大、中型超市3家，且全部集中在城市东部地区，超市密度大大低于郑州、洛阳、南阳等周边城市，不能满足当地居民的购物需求，因而该超市建设有相当可行性。

第八章效益分析

飞宇超市建成后，经营面积为18，000平方米，是三门峡市最大的超市，日销售额按30万元计算，月销售收入为900万元，年销售收入为1亿元，按毛利率10％计算，年利润为1，000万元。

以上效益为保守计算，如果经营得法，则效益更为可观。

第九章结论

综上所述，该项目投资回收期为5年，经济效益较好；

同时，对提高居民生活质量，改善环境，拉动城市发展空间都具有重要意义。

经综合评价，该项目是可行的。