农贸市场商业计划书Word文件下载.docx

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　　六、项目招商运营策略…………………………………………17

　　七、项目经济效益分析…………………………………………19

　　八、项目社会效益分析…………………………………………23

　　九、需要政府提供的扶植政策…………………………………23

　　附件一市调报告（节选）………………………………………25附件二农贸市场星级评定标准（略）……………………………32附件三建设标准（略）………………………………………36附件四管理规范略）…………………………………………38

　　一、前言

　　近一段时间以来，国际、国内经济形势严峻，从政府到普通老百姓都感受到了前所未有的压力。

如：

　　1、欧洲主权债务危机持续蔓延，中国出口贸易萎缩，出口加工企业纷纷裁员、倒闭，失业人口增加，社会不稳定因素增加；

　　2、国内CPI持续高企，通胀压力增大。

其中与老百姓日常生活息息相关的农产品价格轮番领涨：

从“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”，到最近出现的“向前葱”，老百姓的生存压力日渐增大；

　　3、食品安全问题频出，“餐桌保卫战”烽烟再起：

从“染色馒头”、“毒豆芽”、“瘦肉精猪肉”、“假鸡蛋、假羊肉”、“膨大剂西瓜”，到近日的“工业明胶事件”，极大的挤压了老百姓的消费热情，严重阻碍了“促消费、保增长”方针的落实。

　　中国作为新兴经济体国家的代表，中国经济的持续、健康增长是促进全球经济复苏的重要力量。

而居高不下的CPI在很大程度上抵消了GDP的增长，老百姓感受不到经济增长带来的生活水平的提高，幸福指数没有随着GDP的增长而上升，反而有所下降。

老百姓有钱不敢花、不愿花，造成了现在出口出不去、内需拉不动的困局，中国经济面临着前所未有的增长压力。

而破解这一困局的现实方法之一就是让老百姓吃上放心、优质价廉的鲜活农产品。

（一）菜价高的原因及解决思路

　　让老百姓吃的放心，政府加强监管就可以解决。

而价格问题牵涉则到社会的方方面面，主要原因有两方面：

　　1、流通环节多

　　以近日暴热的“向前葱”为例：

山东省以前每斤不到2元的大葱，近日已经涨到元，比鸡蛋的价格还高。

对于一棵普通大葱来说，从章丘种植基地到省城普通老百姓的餐桌上，仅仅几十公里的路程，却因被多次转手，差价变成了数倍：

　　元元赚两分钱元3元葱农大经纪人大小批发商零售商

　　在这个链条中，可以清晰地看出一棵大葱的涨价之路。

包括大葱在内

　　的农产品价格最大涨幅部分就是终端零售环节，也就是常说的“最后一公里”。

大葱价格从批发到零售之间，每斤价格至少涨1元以上。

而农产品零售环节主要是农贸市场（占80%），因为农贸市场分布不均衡、租赁成本高、管理费用高等问题，迫使大葱等农产品价格高企。

从这个角度看，如果能降低零售商的经营成本，自然就能传导到菜价上。

　　2、信息不通畅

　　农产品价格暴涨暴跌身后并没有真正的赢家，看到价格高时，大多数农民就都跟风种植，过量种植导致供大于求，造成卖菜难，价格暴跌，丰产却不丰收；

下一年度农民往往由于上一年价格不好又开始惜种，整体又供小于求，从而导致价格攀升。

建立终端信息监控系统，按需种植，或许是解决产销信息不通畅的好方法。

（二）具体解决方案

　　1、加强农产品流通体系建设，提高产销衔接能力

　　支持建设和改

　　造一批现代化、标准化、规模化的星级农贸市场，支持大型农贸市场与农产品生产企业及农村合作社开展“点对点”对接，充分发挥规模化流通企业和经营主体的骨干作用，消除中间环节。

　　2、规范市场流通秩序，提高农产品质量安全水平

　　在具备条件的农贸市场推进农产品检测、检验站点建设和质量安全可追溯体系建设，促进流通环节提高质量安全责任意识。

　　3、建立农产品信息共享机制

　　将终端零售企业的农产品销售信息纳入政府农业产业信息平台，形成重要农产品监测企业报送信息网络，定期发布重要农产品市场信息，引导农产品生产和流通，稳定市场消费预期。

　　（三）传统农贸市场的弊端

　　农贸市场并不是新生事物，它诞生于上世纪八十年代，它的出现缓解了传统计划经济体制下农民“卖菜难”和城市居民“买菜难”的矛盾，为搞活农产品流通、增加农民收入、丰富城市居民的“菜篮子”，发挥了重要作用。

然而，伴随人们生活水平与城市文明程度的提高、现代流通业态的发展，传统农贸市场的弊端逐渐显现，主要存在以下几方面的问题：

　　1、基础设施功能的缺失，造成购物环境和卫生条件上不尽如人意

　　就目前我市农贸市场现状来看，供水、排水、通风、照明等设施陈旧，污水处理以及消毒设施基本不具备，许多农贸市场垃圾遍地，污水横流，老百姓买一趟菜出来一身味、一脚泥，谈不上轻松购物，更谈不上购物乐趣。

同时农贸市场中的一些熟食摊位没有进行有效划分，同蔬菜、蛋禽、鱼虾、瓜果等摊位混杂，卫

　　生条件令人担忧。

　　2、粗犷经营鱼龙混杂，存在严重的食品质量隐患

　　农贸市场的交易方式，基本上还是延续了3000年前的“日中为市、集天下之民、聚天下之贵、交易而退，各得其所”的原始市场交易方式，众多的个体小贩采取租赁摊位的形式进行经营。

这种分散经营的状况，客观上形成了进货渠道广而杂的混乱局面,导致市场管理者对商品质量难以

　　管理,消费者难以识别。

农药超标、注水猪肉等现象时有发生，而市场内又缺乏农产品质量检测手段，长此以往，有些农贸市场就成了“假冒伪劣产品的集散地”，一旦商品出现重大质量或卫生问题，往往是商贩一走了之，

　　责任无从追究，消费者的权益得不到保护。

　　3、分散经营、各自为政，难以进行统一监管

　　农贸市场中经营户众多，各商户进货数量、成本和销售额只有商户自己清楚，市场管理者对各经营户的总交易额不清楚，不

　　能准确把握市场供求状况，对市

　　篇二：

某综合性农贸市场商业计划书

　　XXX综合性农贸市场商业计划书

　　第一章：

项目定位策略

　　一、项目SWOT分析

　　1、项目优势分析：

　　优势一：

本案地理位置：

位于南宁市兴宁区XXX主干道西面东洲路上，原址为旧的XXX农贸市场。

兴宁区位于南宁市区东北部，东起民族大道与青秀区交界，南邻邕江与江南区相望，西接解放路、华强路及铁路沿线与西乡塘区毗邻，北至广西林科院、广西高峰林场与武鸣县接壤。

本项目建设地点位于兴宁区XXX片区，地块呈半岛状，地势平坦，地形地貌简单。

该地块属原来就是农贸市场，片区的供水、供电、通讯、交通等基础设施配套完善，能满足建设要求。

具有很好的商业开发价值。

　　优势二：

早在2000年，兴宁区就提出了“开发XXX，再造新兴宁”的发展战略构想。

目的是将其建设成为首府城市中心一个最富有活力的重要区域之一，建设成为广西综合性物流中心、南宁市东北片商贸集散中心、商业信息中心和兴宁区政府行政办公中心，成为城区经济的另一个新增长点。

随着兴宁区政府全面推进XXX新区开发建设，新区生活配套规划建设启动，中国--东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地建设取得进展、交通网络的有机衔接，XXX新区的建设步伐不断加快。

　　优势三：

农贸市场在一定范围内，在政府规划上具有唯一性，不存在任何直接的竞争对手。

本案的XXX综合性农贸市场，规划区内及周边只有一些大小不的农户自发形成的小规模非正规市场，规划不合理，交通堵塞严重，

　　卫生状况差，存在严重的安全隐患，制约了城区的发展和经济社会发展，完全对未来本案不构成威胁。

　　优势四：

综合性农贸市场作为新兴的不动产投资产品，目前其开发尚处在起步阶段，尚未形成大规模的开发，形成综合型农贸市场的开发热潮。

本案从规划、品类、品牌整合、全案推广、物业服务上都有强效团队支持，将为广大投资者、创业者提供最丰厚的回报，最贴心的服务，最有力的支持。

优势五：

农贸市场是和居民基本生活息息相关的必需购物场所，是居民生活缺一不可的极其重要的生活配套设施，是居民每天必须光顾的场所，拥有大量固定的人流，投资商铺后，可迅速进入投资回报期。

　　优势六：

投资农贸市场具有稳定的投资回报，是保障系数很高的商业投资项目，可以吸引和形成较大的投资兴宁区以XXX为中心，未来随着住宅小区全线投入使用，将形成巨大的人群聚居地。

大量商品吞吐，高商品流通效率，都将为本项目带来不可估量的收益。

　　优势七：

农贸市场的主要产品形态为铺位，具有面积小，总价低的显著特点，投资门槛低，可以吸引众多中小投资客的投资。

　　优势八：

XXX片区现有小型市场脏乱差现象普遍存在，对城乡居民的消费安全和食品安全产生极大隐患，本案建成后，将加强市场管理，提高经营者素质和服务质量，对保障群众食品安全、提高群众的生活质量具有重要现实意义。

　　2、项目劣势分析

（1）目前商业氛围较传统老城区市中心稍差，在规划及品牌营销上要下更大功夫，以发展的眼光引导投资者，以完善的配套设施吸引投资者。

（2）市场的繁荣需要时间、周边成熟的配套及稳定消费群体蕴育需要一定的时间。

　　（3）、本案商业体量相对较大，计容建筑面积达到27692平方米，总建筑面

　　积33772平方米，不计容建筑面积6080平方米。

其中绿地率超过25%，配套性设施规划全面合理，因此在资金方面存在一定压力。

　　3、项目机会点分析

（1）、时机好：

在市场化开发和经营的现有改造农贸市场基础上，有足够的空间做农贸市场升级换代的模式，并形成一个行业模板。

（2）、政府支持：

从总体上看，本案具备了政策优势、区位优势、定位优势、市场优势等诸多优势，在具体的招商营销策略方面政府支持将起到不可替代的作用。

　　（3）兴宁区XXX片区现在尚无一个较规范化、标准化、设施完善配套、交易方式先进、货物吞吐量较大的综合农贸市场，不仅影响了该区域综合顺畅、快捷地流通，而且还影响了该区域居民正常生活、休闲娱乐需求。

本案位居XXX片区中心，是该区域经济、文化、交通枢纽，是人流、商品流、信息流的主要集散地，并能进一步上述社会经济元素的更大聚集，带动相关产业和基础设施的发展，利于产业结构的优化和提升。

　　（4）本案是一个功能设施配套齐全、服务效率高、交易规模大、交易综合品种齐全、产品质量安全可靠、服务辐射范围广、管理手段先进、可适应现代流通业发展要求的大型综合性农贸市场，消费者的日常起居、养生保健各方面，均能在此得到满足，优质服务、可控售后、人性化管理、立体宣传都将使本案超越普通农贸市场，树立南宁周边综合农贸市场的一个里程碑。

　　4、项目威胁点分析

（1）本案尚无直接的或间接的竞争威胁。

　　二、项目的推广定位：

　　在推广上将本案定为民生工程，突出本案的公益形象与市政配套的性质，为本案的销售与招商工作的开展垫定基础。

　　1．政企共建、财富盛市

　　将本案定位为政企共建的合作项目，是政府大力支持的民生工程。

宣传上以此为主线，以增强市场的信心。

　　2．财富新聚点

　　突出本案的前景优势，是未来城市发展的重心，商业财富的新聚点。

　　3．本案是政府在城市发展中规划，由企业兴建的民生配套工程，2014兴宁区政府第一民生工程，“开发XXX，再造新兴宁”发展战略构想的实践点。

　　4.高、大、全

　　高：

规划上的高起点，设计上的高品质；

　　大：

规模大、面