某房地产市场调研报告与产品定位建议.docx
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宋庄房地产市场调研报告及产品定位建议
一、销售的主要对像
Ø以中高层次客户群为主，因住房面积或居住区域产生购买需要的客户；
Ø以宋庄镇画家村为中心，中产阶层（与艺术产业相关联的中小企业家，宋庄辐射区域【通州、CBD等】成功人士），区域画家，需要艺术创意空间、艺术展示平台的全国艺术家。
Ø周边郊县的私营业主，因自身工作生活或子女学习生活产生购买需要的客户;
Ø年轻时尚一簇，要求户型小，体现个性空间。
产品定位需要对客户数量和客户对项目关注度的变
化趋势推广在范围和方式上做必要动态跟进和调整。
二、通州宋庄房地产市场情况
根据我们实地考察走访的情况，宋庄区域房地产市场现有物业形态分为大产权属性的别墅产品和小产权属性的多层住宅产品。
a）普通住宅楼盘产品类型主要以多层小高层为主；
b）居民购房偏好中等户型（90-120），对户型功能实用性要求较高；
c）本地客群置业消费力集中在70-100万左右，购房
用途以办公和改善居住为主；
d）区域房屋使用者，拥有产权比例较少，拥有使用权比例最高，说明当地房屋使用者，认可此类使用权房屋属性。
（一）、调研项目
根据本案所属区域及项目品质，我们选取了11个重点项目进行重点调研，并对这些项目进行重点分析，从中得出具有参考价值的分析结果和产品定位。
本次调研项目以本案所在区域较为典型的项目为主，翠
福园（翠福星城）、富河园、格瑞雅居、京洲世家（中泽馨园）、世纪星城、武夷花园（城市左岸）、新华经典丽园（鼎盛国
际）、绣江南、园景花园（园景阁）、月亮河休闲寓所（月亮河美家园）、运河明珠均为区域内较为典型项目，其中武夷花园为下半年即将开盘项目，目录如下：
项目
位置
开发商
建筑类型
开盘时间
户型面积
均价
物业费
占地面积
建筑面积
绿化
率
容积率
总户数
销售状况
0.5
元/
平米·月
一期二
翠福园
（翠福
星城）
通州安顺
北里
同马房地产开发有
限公司
板楼多层
三期
2010.
1.30
66-
113
新房
1290
0
25.8
万
28.34
万
35
%
1.6
四期共300
户
期基本售完，
三期在
售
通州
北京市开原房地产开发有限责任公司
2003.
10.1
60-
209
1.79
元/
平米·月
40
%
北关
板楼,
富河园
顺通
板塔
5200
10万
16万
1.6
38栋
售完
路305
结合
号
通州
北京宏泰
1.45
元/
平方米·月
格瑞雅
居
区内
环路
旸房地产
开发有限
板楼
2004.
7.1
49-
150
4400
4.77
万
9.07
万
35
%
1.7
780户
售完
9号
公司
京洲世家（中泽馨园）
通州京洲南街与怡乐中路交汇处
北京中泽房地产开发有限公司
板楼
二期
2010.
4.24
主力户型
90二居130
三居
1600
0
1.9
元/
月/平米
6.96
万
11.47
万
38
%
2.0
878户
94套可售，已售
10套
世纪星城
通州通朝大街
323号
北京顺华房地产开发有限公司
板楼高层
三期期房转现房开盘待定
63-
143
2200
0
一期三期1.85
、二
期长城国际
2.5
2089
亩
二、三期
50万
30
%
1.49
（1
期3
期）,2.57
（2
期）
总共
5602
户
一期售完
武夷花园（城市左岸
通州通湖大街
1号
北京武夷房地产开发有限公司
板楼塔楼小高层
2011
下半
年
55-
143
待定
1.8
8元/
平方米·
1500
亩
100
万
40
%
2.2
总共
10000
户、
当期
待售
月
700
户
通州
1.60
元/
平方米/月
新华经
北苑
北京实地
典丽园
（鼎盛
环岛
新华
房地产开
发有限公
板楼、
塔楼
2002-
07-21
55-
150
3800
15万
30万
45
%
6.0
一期
600户
售完
国际）
大街
司
南侧
通州
绣江南
区梨园城铁南
北京市欣达园房地产开发有
板楼
2006.
8.11
60-
125
6000
0.98
元/
月/
17万
21.7
万
30
%
1.53
--
售完
1200
米
限公司
平米
园景花园（园景阁）
通州区云景东路（城铁梨
北京住总房地产开发有限责任公司
普通住宅,
板楼,
塔楼,多层
四期
2009.
8.8
49-
158
1980
0
无电梯0.89
带电
11.7
0公
顷
40.00
万
36
%
2.33
共
7537
户
尾盘
园站景东路
梯
1.72
北京
北京凯瑞房地产开发有限公司
2004.
5.30
58-
120
1399
4
6.50
元/
平米·月
50
%
总共
可售
717套
已售
160
月亮河
休闲寓
市通
州区
板楼
板塔
877
户
所（月
月亮
结合
2万
11万
1.20
亮河美
河河
小高
家园）
滨路
层
1号
通州区玉带河东大街2号
北京豪光
1.90
元/
平米·月
运河明
珠
房地产开
发有限公
板楼
2008-
07-23
75-
118
1300
0
5.6
万
12万
30
%
2.70
566户
现房
司
（二）、调研项目成交分析
项目名称
推广名
期/
现
成交数量
面积（万
㎡）
成交均价
成交金额
翠福园（翠福星城）
翠福园（翠福星城）,
区
期房
房
41
0.36
13047
4689万
元
富河园
富河园,富河园4号
园·碧水明珠
现房
1
0.04
14800
663万元
格瑞雅居
格瑞雅居,翠屏里
现房
1
0.02
12407
236万元
京洲世家（中泽馨园）
京洲世家（中泽馨园）
现房
11
0.11
14512
1572万
元
世纪星城
世纪星城,世纪星城
合楼a段
现房
1
0.01
6064
32万元
武夷花园（城市左岸）
武夷花园（城市左岸
现房
3
0.03
6230
204万元
新华经典丽园
（鼎盛国际）
新华经典丽园（鼎盛
现房
1
0.01
6000
40万元
绣江南
绣江南,欣达园,桃花
现房
1
0.05
9896
530万元
园景花园（园景阁）
园景花园（园景阁）
现房
6
0.05
18292
897万元
月亮河休闲寓所（月亮河美
家园）
月亮河休闲寓所（月
园）,月亮城堡
现房
21
0.14
28080
4066万
元
运河明珠
运河明珠,运河明珠
现房
2
0.03
20681
531万元
1、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（实际用途）
实际用途
数量
面积（万㎡
）
比例
普通住宅\
公寓
86
0.74
87.63%
商业
1
0.01
0.79%
其它
2
0.1
11.58%
合计
89
0.85
100.00%
2、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（套型）
套型
数量
面积（万
㎡）
比例
一室
27
0.17
19.76%
两室
47
0.42
49.56%
三室
11
0.14
16.07%
四室
1
0.02
2.24%
其它
3
0.11
12.37%
合计
89
0.85
100.00%
注：
全部商品房不含车位、车库、其它用途
3、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（面积）
面积
数量
面积（万
㎡）
比例
50~90㎡
55
0.4
47.57%
90~120㎡
26
0.26
30.43%
120~150㎡
4
0.05
6.37%
150~200㎡
2
0.03
4.05%
200㎡以上
2
0.1
11.58%
合计
89
0.85
100.00%
4、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（价格段）
价格段
数量
面积（万㎡）
比例
6千以下
1
0.01
1.13%
6千~8千
4
0.04
4.13%
8千~1.2
8
0.13
15.07%
万
1.2万
~1.6万
47
0.46
53.82%
1.6万~2
万
6
0.05
5.77%
2万-3万
23
0.17
升级会员 