房地产基础知识docWord文档下载推荐.docx
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地面价、楼面价的概念和计算方法
什么是绿地率？
什么是宗地图？
什么叫证书附图？
什么是房地产销售过程中的“大订”和“小订”？
什么是房地产销售过程中的内部认购？
什么是住宅的建筑面积？
它是如何计算的
什么是小产权房（乡产权房）
SHOPPINGMALL的概念内涵
什么是联排式住宅?
什么是独立式住宅？
什么是限价房
什么是通廊式住宅
什么是排屋和平层
房地产综合开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。
简要地说，房地产开发是一种使土地开发和房屋建设相结合的一种生产经营活动。
具体地说是指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。
房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点。
主要体现在房地产开发活动的综合性、开发周期的长期性、开发过程的时序性、开发经营的高风险性和强地域性。
其中，综合性是最本质的特点，集中表现在“综合开发、配套建设”的要求上。
也就是说在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的的建设，而且要对被开发地区的一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，协调建设。
尤其是住宅开发，更要以人为本，以综合的思想来对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房实行配套建设，并且注意生态环境的营造。
缺乏“综合性”与“配套性”的开发活动不符合现代城市建设要求，随着时代的变化也很容易过时、落伍，相应的房地产产品也会遭受巨大原价值贬损。
房地产综合开发集中体现了其综合性的特征
产权式酒店，即业主通过购买酒店的全部产权后通过委托经营公司租赁获取一定回报的置业模式。
投资产权式酒店具有以下众多的优势，与传统的住酒店以及传统的房地产投资有着本质的区别：
1.拥有50年产权，可自由买卖；
2.委托酒店管理公司统一经营，可自由长期在酒店居住或安排其客人使用；
3.每年税后4.5％5.5％的投资回报，属于较高回报率的投资类型；
4.物业管理公司根据协议以固定值给予回报，保持了业主收入的稳定性；
5.享受免费入住权、酒店消费卡等五星级酒店拥有的全部服务。
产权式酒店是我国从国外引进的一种比较先进的酒店经营模式，最早出现在欧美旅游发达地区。
20世纪70年代，欧美国家的国民经济取得了巨大的发展，中产阶级成为社会主流。
在旅游创新过程中，为满足这个阶层对旅游产品的需要，法国阿尔卑斯山脉地区出现了第一批产权式酒店，随后迅速向欧美、加勒比海地区以及太平洋地区发展。
目前，产权式酒店这种新颖的酒店经营方式和私人投资方式已经在世界范围内发展起来。
全球产权式酒店1986－1995年年平均增长15.8％；
1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；
到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。
上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。
所有这些信息都表明，产权式酒店必将成为旅游发展尤其是酒店业发展过程中一种重要的经营创新模式。
电子楼书，顾名思义，可以理解为“电子”与“楼书”的结合：
“电子”为运用当今流行的数码技术表现，包括三维模拟、多媒体技术、互联网、信息技术等；
“楼书”针对的是目前传统的楼书表现手法，电子楼书是将传统楼书通过数码技术来进行展现。
概括而言，电子楼书就是在针对服务楼盘的深入分析和定位的基础上，将三维动画技术、互动多媒体技术与网络技术巧妙结合起来的一种全新的房地产宣传模式。
它通过VCD光盘、互动多媒体光盘、触摸屏、电子名片、互联网站等传播载体，借助数码拍摄、三维动画、数码特效、互动多媒体、背景音乐、配音、文字、图片等具体表现方式，形成全方位的互动立体宣传体系，以图文并茂、生动形象的动态形式表现于受众。
电子楼书的出现，将会对开发商的楼盘销售、消费者购房指导以及房地产市场的宣传推广等各方面都会产生深远的影响
《2008中国房地产百强研究报告》显示，综合考虑企业规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面的20个指标，综合实力位居前10强的房地产公司排名如下：
1.万科企业股份有限公司
2.中国海外发展有限公司
3.合生创展集团有限公司
4.保利房地产（集团）股份有限公司
5.北京首都开发控股（集团）有限公司
6.恒大地产集团有限公司
7.碧桂园控股有限公司
8.绿城房地产集团有限公司
9.大连万达集团股份有限公司、大华（集团）有限公司（并列）
*以上排名仅供参考。
烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。
“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，逐步显现出来。
尾房又称扫尾房，它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。
一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
不动产税属于持有税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。
在不同国家、地区不动产税的名称不尽相同，征税范围既包括城镇也包括农村；
按评估价值征税。
不动产税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种。
在成熟的市场经济国家，不动产税主要为地方税，一般是地方政府的财政支柱，所占比重高可达60%至70%，低的也不低于40%。
作为地方政府财政收入的主体税种，不动产税要由中央政府统一立法，按生产经营用房和居住用房实行不同的税率，规定税率幅度。
地方政府可在统一规定的税率幅度内，确定当地具体适用税率。
从世界各国征收不动产税的特征看，征收统一的不动产税是经济发展到一定阶段的产物，已成为许多国家稳定而重要的收入来源。
世界上许多国家都在积极致力于研究开征不动产税和进行不动产税改革，世界银行和其他国际机构也为发展中国家提高不动产税收作出了很大努力。
许多国家不动产税率普遍较低，这在一定程度上造成了土地的低效利用和土地投机。
房屋产权知识
所谓产权，就是房屋所有权，是产权人对房屋占有、使用、收益、处分的权利，产权人的这四种权利有时全部归产权人所有，有时则不全部归产权人所有，例如使用权，产权人本身拥有房屋的使用权，但当产权人将房屋出租时，则该房屋的使用权转归承租人所有。
哪种结构的房子抗震性能强、在地震来临时更加安全？
有关专家也对此进行了解读。
哪种结构的房子抗震
一般来讲，房屋在建造时都有一个设计标准，国家也针对房屋的抗震能力出台了相关的具体政策。
房屋在达到抗震建筑标准的同时，老百姓更关注的是在发生地震的时候，哪种建筑结构的住房更安全？
据青岛隆海集团有限公司副总经理、建筑学教授李殿荣和都霖美景营销总监李斌介绍，目前市场上民用住宅最常见的建筑结构形式主要包括：
钢结构、框架结构和砖混结构。
这3种结构的住房在抗震方面有着一定的区别。
钢结构住宅
抗震级别★★★★★
钢结构是以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。
钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，同时由于钢材料的匀质性和韧性好，可有较大变形，能很好地承受动力荷载，具有很好的抗震能力。
框架结构住宅
抗震级别★★★★
即由钢筋混凝土浇灌成承重梁柱，组成骨架，再用空心砖或预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、陶粒等轻质板材作隔墙分户装配而成的住宅。
墙主要是起围护和隔离的作用，由于墙体不承重，可以用各种轻质材料制成。
又叫现浇结构，它是以梁和柱来承重，它的梁、柱还有楼板都是现浇而成的。
房屋的结构可以随客户的意愿而改变。
现浇的房子抗震度比较高，防水性比较好。
目前，高层住宅的建筑结构主要采用这种方式。
框架结构中，还有一种框剪结构住宅，又名框架——剪力墙结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。
这种结构的住房在抗震性能上也有不错的表现。
查尔斯·
P·
金德尔伯格（charlesPKindleberger）在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：
“泡沫可以不太严格地定义为：
一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。
随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。
”
房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。
建筑物的残值是指建筑物达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值减去拆除的清理费用即为残值，残值与房屋造价的比例为残值率。
钢筋混凝土结构：
0；
砖混结构一等：
2%；
砖混结构二等：
2%
砖木结构一等：
6%
砖木结构二等：
4%
砖木结构三等：
3%
简易结构：
0。
地面价是指每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积。
楼面价指摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。
绿地率系指公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等四类绿地（其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入地下或半地下建筑的屋顶绿地）面积的总和与居住用地总面积的比率（%）。
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。
它反映一宗地的基本情况。
包括：
宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。
证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
钢筋混凝土结构房屋与砖混结构房屋的主要区别
钢筋混凝土结构房屋与砖混结构房屋的主要区别在承重上，钢筋混凝土结构房屋是全部或绝大部分为钢筋砼承重，墙只起填充和分隔作用，不起承重作用。
砖混结构房屋是墙、柱共同承重，其中墙起重要承重作用，通过墙、梁、柱的相互作用，下层对上层承重。
其次，钢筋混凝土结构房屋的基础、楼板、地面均是钢筋砼，而砖混结构房屋的基础、楼板、地面可以是钢筋砼，也可以是砖石基础、水泥地面，瓦屋面等。
套内建筑面积的构成与计算方式
套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
（1）套
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