按揭入门手册Word格式文档下载.docx

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6．什么叫房地产抵押人？

第五章按揭基础知识7

1．什么是楼宇按揭贷款？

2.申请办理楼宇按揭贷款应具备的条件？

3．未成年人能否办理楼宇按揭贷款？

4．同一客户购买多套房产，办理按揭手续有否限制？

5．港澳台等人士可否办理按揭？

需提交哪些资料？

6．按现行利率办按揭，如将来利率有升降，是否同步变化月供？

7．客户可否自主选择按揭银行？

8．按揭供楼期间房产证谁来保存？

9．按揭贷款的还款方式及其区别？

11．办理按揭贷款的几点建议。

10、借款人如何选择按揭还款方式？

第六章二手楼买卖按揭贷款9

贷款对象以及条件

贷款所需资料

贷款期限以及金额的确定

办理二手楼按揭贷款的程序？

办理二手楼按揭贷款涉及到哪些办事机构？

二手楼交易及按揭涉及的税费？

第七章二手楼抵押消费贷款11

贷款对象

贷款期限、抵押率

贷款用途

担保方式

第八章二手楼担保业务12

一、担保赎楼基本概念

1、什么是担保赎楼？

2、担保赎楼的款项来源主要有哪些？

二、公司受理标准

3、申请担保赎楼需要具备什么条件？

4、担保赎楼会产生哪些费用？

5、所需的资料

6、办理担保赎楼的流程

7、业务办理时间?

8、什么是现金/垫资赎楼？

9、现金/垫资赎楼与担保赎楼有哪些区别？

附件表格（便携式表格）15

1、按揭业务工作流程及资料收集表

2、标准业务操作时间及收费标准统计表

开篇寄语

《树的精神》

我们每个人，都需要自己的成长空间，人的生活方式有两种方式，第一种是像“草”一样活着，你尽管活着，每年还在成长，但是你毕竟是一根草，你吸收雨露阳光，但是长不大，人们可以踩过你，但是人们不会因为你的痛苦，而产生痛苦，人们不会因为你被踩了，而来怜悯你，因为人们本身就没有看到你，所以我们每一个人，都应该像树一样的成长，即使现在我们什么都不是，但是只要你有树的种子，即使被人踩到泥土中间，你依然能够吸收泥土的养分，自己成长起来，也许两年三年，你长不大，但是十年、八年、二十年，你一定能长成参天大树，当你长成参天大树以后，遥远的地方人们就能看到你，走近你，你能给人一片绿色，一片阴凉。

即使人们离开你以后回头一看，你依然是地平线上一道美丽的风景线。

树活着是美丽的风景，死了依然是栋梁之才，活着死了都有用。

这就是我们做人的标准和成长的标准。

俞敏洪

我的成长树

姓名：

＿＿＿＿＿＿入职时间：

＿＿＿＿＿＿指导人：

＿＿＿＿＿＿

目标是我们行动的动力和方向。

你在盛泽按揭有怎样的奋斗目标？

你要成为最早入职转正的一位新员工？

你要在一年之内获得晋升，你要在两年之内成为营业部经理？

……今天，就把这个目标和要采取的行动定出来，并朝着它努力吧！

在加入盛泽按揭的头3个月，你可以根据期间的体会定期调整你的目标。

祝你在这里实现梦想，成就自我！

第一个月

目标：

行动：

第二个月

第三个月

半年

第一年

第二年

第三年

第五年

目标:

关于盛泽金融

盛泽金融是世联集团（中国）股份有限公司的全新业务线，旗下有深圳盛泽按揭代理有限公司和深圳盛泽担保有限公司。

盛泽金融共享世联平台资源，秉承世联企业文化，致力于打造中国最佳房地产金融服务商。

---成立于2004年3月，是深圳第一家专业按揭服务公司。

⏹深圳盛泽按揭代理有限公司是由世联地产顾问（中国）有限公司发起设立的深圳第一家专业从事房地产按揭贷款服务的机构。

⏹盛泽按揭汇集一手楼及二手楼按揭代理、合同公证、房产评估、担保、保险等房地产相关服务，并整合地产中介的业务网络和深圳各大银行的理财优势，为置业者提供快捷、便利、专业的“一站式”房地产交易和贷款服务。

⏹2009年“盛泽中国”已扬帆启航，在深圳盛泽已具规模的情况下，又将迈向另一个高峰。

---成立于2006年5月，注册资本5000万。

⏹深圳盛泽担保有限公司专业从事不动产类担保业务。

在世联集团业已形成的房地产综合服务平台上，盛泽担保整合经纪、估价、按揭代理服务、抵押办证服务等业务品种，形成以二手楼赎楼贷款担保、凭抵押登记回执放款担保为核心的住房置业类融资担保服务。

盛泽担保拥有丰富的金融资源，与深圳各大银行及国土部门保持良好的合作关系，并在多家银行开通了“盛泽绿色通道”。

⏹担保业务种类:

1、二手楼赎楼贷款担保业务.2、凭抵押回执放款担保业务

---成立于2007年4月，在人民银行备案并接受监管的正规贷款机构，深圳市世联小额信贷有限公司——专业小额信贷机构，由人民银行批准成立，注册资金3000万元人民币。

经营范围——小额信贷（不能吸收存款）、担保

为什么选择盛泽

客户为什么还要选择按揭代理公司﹖

在个人住房消费贷款风行的国外，按揭公司由来已久。

由于按揭业务涉及金融、法律、地产等各个层面，政策性和法律性较强；

且市场上的按揭产品五花八门，要弄清楚每种产品并不容易，必须花上很多时间。

但是只要致电盛泽按揭代理，便可网罗深圳各家银行的按揭产品，并由专业按揭顾问全程跟进您的按揭事宜。

（1）专业按揭顾问全程跟进；

（2）网罗银行资源：

与深圳众多银行合作，享受最优惠条件，专享贵宾通道；

（3）省时方便：

为您免除按揭手续繁琐之苦，快速办妥过户和抵押登记手续，缩短您获得按揭贷款的时间；

（4）资讯全面：

只需致电我们的按揭顾问，便可囊括各银行的按揭资讯及最新优惠；

（5）度身定制：

无论新按、转按或者加按，盛泽都会根据您的个人资信状况，争取最佳按揭方案，让您选择最合适的产品。

房地产基础知识

房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物。

房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

《房地产证》主要记载业主所购房地产的房产和土地的有关内容。

如：

权利人名称、身份证号；

宗地号、土地用途、土地位置、宗地面积、使用年限；

房地产的名称、栋号、房号、用途、建筑面积、竣工日期、建购价款以及房地产他项权利等。

房地产抵押是指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。

抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

7．什么叫房地产抵押权人？

抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

8．房地产抵押为什么一定要办理抵押登记？

根据《中华人民共和国物权法》的规定，房地产抵押合同自合同成立时（即签订后）生效；

未办理抵押登记的，不影响合同效力，但不发生变动物权效力，更不能对抗第三人。

也就是说，不办理抵押登记，抵押权尚未正式设立，此时抵押权人的合法权益尚未得到有效法律保障。

未经登记的房地产不能依法办理抵押、转移登记；

未经登记的房地产发生侵害，或其适用发生变化时，其权利人的合法权益得不到有效保护。

9．申请房地产抵押登记应提交什么材料？

（1）深圳市房地产抵押登记申请表；

（2）申请人身份证明；

（3）房地产权利证书或《深圳市房地产买卖合同书（预售）》；

（4）主合同及抵押合同书；

（5）非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件；

（6）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

按揭基础知识

楼宇按揭贷款业务，指购房人以所交易的房产做抵押，向银行申请贷款，用来支付部分购房款，再分期向银行归还本金和利息。

现行规定贷款金额最高不超过所购买房产的总价或评估净值的八成。

分为一手楼及二手楼按揭贷款两种。

（1）、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；

（2）、具有稳定的职业和收入、信用良好，有偿还能力；

（3）、银行规定的其它条件。

未成年人购买的房产可以办理按揭手续，但其监护人必须作为借款主体之一，且需同时提供监护人公证书。

根据人行规定，购买第二套房产的按揭成数最高不得超过成交价6成，并且利率按同期同档次商业贷款利率执行。

5．港澳台等人士可否办理按揭?

需提交哪些资料?

港澳台人士可以在大陆地区申请按揭贷款，需提供的资料如下：

身份证、（护照、回乡证、台胞证）、税单、付清首期款证明（签署的买卖合同及贷款合同都需公证）。

在供楼期间，以中国人民银行公布的按揭贷款利率为准一年一定，利率如有变化，从次年的一月一日开始调整，但月供款从次月二十日开始变动。

例如：

若2005年1月2日人民银行调整利率，则2005年全年仍对已贷款业主执行现行利率，直至从2006年1月1日起开始执行新利率，而月供金额则从2006年2月20日开始更改。

一手楼按揭中，通常是开发商指定若干按揭银行，客户可以从中任选其一办理按揭贷款。

二手楼按揭中，客户可根据自己的喜好、方便、满意程度随意选择有楼宇按揭业务的中资或外资银行办理按揭贷款。

购房业主用银行按揭贷款购买的商品房，房产证出来后，房地产产权证原件是由贷款银行保存，直至所有楼款供完，业主才能取回房产证，如在此期间客户（业主）确有需要，可向贷款按揭银行申请，银行可提供房产证的复印件。

楼宇按揭贷款常用的有等额本息还款法和等额本金还款法（即递减还款法）两种。

等额本息还款——每月以相等的金额偿还借款本息，每月供款固定，可准确掌握您的收支预算。

等额本金还款——就是每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清，供款初期金额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。

适合自己的才是最好的，等额还款法与递减还款法无所谓孰优孰劣。

等额还款法每月供款固定，其主要好处是便于掌握自己的收支预算，适合那些预期收入稳定的群体，如公务员、教师等；

递减还款法在供楼初期压力较大，因此比较适合那些预期收入逐渐减少或目前收入状况良好、但持续性收到挑战的群体。

（1）、申请贷款额度要量力而行；

（2）、要选定最适合自己的还款方式；

（3）、向银行提供资料要真实；

（4）、提供本人住址要准确、及时；

（5）、贷款后出租住房不忘告知银行；

（6）、每月要按时还款，避免罚息；

（7）、不要遗失借款合同和借据。

二手楼买卖按揭贷款（交易类）

二手房按揭贷款是指对在房地产三级市场上购买自用普通住房的个人发放的、用于支付所购房款的住房贷款.

①具有完全民事行为能力。

（男士不超过