房地产产品策划全攻略Word文件下载.docx
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因为他会主观认为自己的女儿绝对是公主，不愁嫁不出去。
不能客观判断市场的结果可能导致失去机会，或者不能与市场结合完成项目的最理想开发。
中国房地产的开发要比国外落伍，大部分的开发商的经验有限，严格上说只能称为投资商。
因此，成熟的开发商还需要一段时间磨合，在参与的过程中提高自身在工程、施工、质量、管理、销售、策划等方面的水平，从而最终成为真正的开发商或发展商。
2.成本和品质的关系
投资商一般都会注意成本的控制，而现时市场的竞争使得价格战不可避免。
为了有一定实力打赢价格战，就要从项目立项之前重视成本的控制、重视现金的流量（这与利息成本息息相关）。
所以在我们策划时一定要有最稳妥的财务安排。
第一代的物业，只要有顶、有水、有电就能住。
第二代开始重视生活居住的品质，要求有足够的活动空间、绿化率，户型也开始追求多样化的设计。
第三代则要求高级会所、购物、娱乐、康乐、文化饮食等等，都能通过物业提供。
第四代趋向具有智能型的保安、消防系统、暖气能自由调节温度、酒店式的物业管理等等。
物业发展到今天究竟达到第几代，主要取决于开发商是否有超前的意识、愿不愿花钱、敢不敢花钱，准买家会随着市场在价格或品质上的竞争不断受到新的教育，越来越清楚什么是最好、最合适自己的。
3.最好的前期策划——空手道
空手道的真理在于用最少的资金，把项目做起来。
但是万一遇到市场或其他不可抗力原因，仍有资金支持下去。
同时依靠对市场的认识、准确的市场定位、良好的管理，把项目所需的启动资金降到最低。
因此，一个良好的项目定位、买家定位是前期策划的核心。
B现代住宅新规格
要有美妙的家庭生活，就要关怀、爱护、尊重每一位家庭成员，将亲情、温情渗透在我们的居住空间里，才能使我们的家庭更有活力，更有生命力。
典型简单的家庭成员有中青年、夫妇、小孩、老人。
据不完全的统计，大部分家庭中以小孩为主角，老人为配角。
那么，我们在购房时就应该考虑各方面条件是否照顾到小与老：
1.地段要方便
事实上方便的地段就是指交通发达，这不光是方便小孩上下学，老人外出访友，更重要的是有好的交通。
就算现在是不好的地段，未来也肯定会成为旺点。
因此只要是方便小孩、老人活动，距离远近并不重要。
但也要考虑物业本身的综合素质，因为小孩总要长大离开，老人也不会居住时间太久，而物业本身又拥有70年的产权，要有更长远考虑，在夫妻上下班、小孩与学校、老人亲友圈之间掌握最合适的“度”。
2.周边环境要清新
对小孩与老人最重要的是身体健康，城市里的各种污染都对他们健康有害，应尽可能避免居住被污染的旧城区或社区里。
现在大部分小区均有一定的绿化，但不是全能做到白天、夜晚都能让老人小孩使用，盲目巨大的广场、大片不准践踏的草坪，只能观不能用；
为了增加小区的容积率，楼与楼之间的间距太密，仅有空间因为车位不够，也成为了非法车位。
没有足够地方种植绿色植物，就没法改善空气的质量。
因此置业除了要求有大环境（好地段）也要有小环境，对绿化的要求是能使得上的绿，享受得到的绿。
3.户型功能齐全
老人、小孩的健康与阳光有着密切的关系，所以白天老人、小孩宜在客厅的阳台享受阳光。
但理想与现实是有距离的，因为家有老少，杂物就特别多，特别占地方。
因此一个功能齐全的户型应有储藏间堆放杂物，也需要有服务性阳台，一般与厨房连接，有着洗衣、晒衣的功能。
这样客厅的阳台才能成为生活阳台，享受乐趣、景观、采光的最佳空间。
4.硬件配套要完善
◇硬件配套包括电梯、暖通、水质、保温系统、供电。
◇要让老人小孩住有电梯的住宅，电梯要稳定，性能要好。
◇暖气在冬天时能保证室温达20℃以上，在能正常有效使用下，可以考虑选择配备优质壁挂炉的住宅，冬天若提早来临，壁挂炉即时可启动。
◇要有好的采光、景观少不了大窗、落地窗、飘窗、玻璃窗，它们的保温能力就显得尤为重要，最低限度要采用双层玻璃，档次高的采用双层中空玻璃，朝向北边要有保温墙，这样舒适的温度才有保障。
5.生活配套要息息相关
◇老人小孩在社区内最需要方便，要有室内的活动、运动空间，以及教育文化交流场所和应急的医务所。
◇要提供一个全天候的活动、运动场所，补充在冬天不能在室外活动的缺憾。
◇托儿所、幼儿园、老人康乐中心都是为社区内老少服务的。
有了这些场所能减轻成年人在老年人、小孩身上的时间、金钱、精神负担。
◇小型紧急医务所，为社区内的老少提供更方便、更有效的个性化医疗服务。
6.物业管理要有“内涵”
物业管理投诉占房地产投诉总量的60％以上，除了开发商所提供的物业存在问题，物业管理公司不够专业外，更重要的是业主并不重视物管。
物管公司要与业主融洽相处，推出更具人性化的软性服务，如为老人提供康娱活动，为小孩举办音乐、绘画、体操等培训班，在老少积极的参与下，社区的文化才会更精彩，物业才能升值。
7.网络设施要实事求是
进入21世纪，人类与网络不能分割，网络正以几何倍数迅速发展。
今天最先进的可能两年后就被淘汰，开发商若有太大投入在网络设备上，成本最终会转移给买家，倒不如实在点，只把网络的高速公路做好，适当留出改装、扩充的空间，把省下的成本投放在物业的质量上，购房置业者也乐意接受，因为毕竟是购房，不是购网。
C全功能生活住宅抢占新世纪市场
在新的世纪，随着社会经济、科学技术的发展及居民生活水平的提高，住宅在先进性、实用性、安全性、舒适性、生态性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主义精神，将我们的家营造得舒服、富有情调、实用坚固。
全功能生活住宅就在这时应运而生，它并不一定是豪华住宅，但无论是地段选择、社区规划、户型设计、装修标准、生活配套等都本着深层次的人性关怀，更加符合人性化需要。
1.地段主要看发展的潜力
对于自住和投资来说，地段的选择也是不同的。
若自住，更多地要考虑居住者的年龄、上下班的情况、家里有没有老人、有没有小孩上学。
对个人而言真正好的地段，应是最符合自己需求的地段，方便自己及家人的出入、生活及社交。
针对不同的购买群，好地段的概念也是不同的。
我们还应考虑到一个人不可能永远在一处地方上班，而我们所买的房子却有长达70年的产权，而实际上自己居住的时间大概也就只有10年左右，这样就要考虑更长远的保值和增值。
因此我们要了解今后城市的规划及发展，更要预测以后的交通状况。
交通的改善，可以把整个城市的版图缩小，有了好的道路网，只要有人去，就能慢慢发展起来。
2.社区规划关注舒适、生态、绿色与交往
高质量的住宅都非常注重社区周围的环境氛围。
社区内部格局划分合理，建筑设计应遵循高低错落、疏密有致的原则。
在小区里不但要拥有室内室外的活动空间，绿色更是必不可少。
绿地要具有可达性，使人充分融入自然之中。
并且自然景观与巧夺天工的人工景观互相呼应，体贴照顾男女老幼的休闲与健身，增加邻里之间的交流机会。
3.户型不在大而在功能全
户室安排上布局合理，强调公私分离、动静分离、干湿分离、洁污分离、居寝分离。
好的户型不一定要大，但一定要功能齐全，因为真正的实用存在于简单合乎功能的结构中。
完善的硬件配套包括电梯、暖通、供水、保温系统、供电、智能化配套、保安系统、闭路电视、红外线控头等。
5.生活配套要贴近生活
站在以人为本的角度，社区内应提供一个全天候的休闲、活动场所，多设置乒乓球、篮球、羽毛球、小型室内足球、手球、壁球、游泳及健身等设施。
这些地方除了可锻炼身体，也是一个交友的空间，更能节省家中康娱的开销。
6.提供人性化的物业管理
物业管理公司水平的优劣直接关系到业主的生活质量、物业的保值增值。
不但要重视开发商的实力、口碑、信誉，还要聘用专业的物业管理公司。
这样的物管公司不但能提供优质良好的服务，还能与业主融洽相处，推出更具人性化的软性服务。
置业者心态分析：
据非官方的统计，北京置业者75％以上欲购50－60万元以下的商品房。
60万总楼款，首付20％即12万，做20年按揭，月供在3500～4000元之间，物业管理费约500元。
尽管大部分置业者都能负担得起，那他们为什么还不买房呢?
下表所列的是各种导致人们不买房的原因：
序号
不买房的原因
A
不满意地段
B
不满意户型
C
不满意小区环境
D
不满意物业的配套设施
E
不满意物业的交付时间
F
不满意物业的售价及付款方式
G
不满意物业管理费
H
不满意物业的装修标准
物业不完善的原因分析：
房地产竞争激烈，开发商在地段、朝向（100％朝南）、绿化率、会所、能源（地热供暖等）、教育、独立式小型中央空调、净高、智能、数字化小区等等方面，都希望有最好的设计、最新的建材和最好的概念，但以北京为例，至今还没有谁能真正做到这一点。
下表所列即为各种导致物业不完善的原因：
导致物业不完善的各种原因
1
发展商的概念很好，本意是用概念支撑完成销售，却没有在物业的本质上下功夫。
2
没有周详缜密地考虑技术、维修、保养、管理及收费细节等方面的问题。
3
新增加的概念或产品应该能增强物业的竞争力，多投入100元/平方米在房价上增加100元/平方米是可以的，但投入100却增加200或更多就“太黑”了，其结果势必导致物业的最后效果并没有兑现包装、推广中所说的承诺，从而影响物业口碑。
4
推出的都只是概念，是否可行无法参考，有什么问题也难估计，但对置业者而言，就是花了一大笔冤枉钱。
5
现时产品中的一些新概念和新技术，都未经过市场的考验，没有强劲的包装及推广，置业者是很难认同的，即便认同也往往只是朦胧虚幻的，不实际，也更谈不上有根据。
6
没有雇用专业的专家反复推论新产品配套的实效性。
7
概念经包装推广后效果不错，成交业绩满意，这往往使开发商因为有了新产品新概念而掉以轻心、不负责任。
8
有很多概念是在无可奈何、不得已的情况下推出来的，不仅虚假、生硬，而且还有误导性，这样到了现房时承诺无法兑现，置业者只受骗一次，最后吃亏的仍然是开发商（做房地产开发需要有一个明确的概念，那些概念应该是开发商开发项目时的理念，是一个完整的市场定位和产品定位，而不仅仅是让广告公司用来做宣传的包装概念）。
置业者择房心态分析：
购房者在买房时要考虑诸多因素。
下表即为经过调查的，现时置业者置业时考虑的物业条件（以重要程度排序）：
购房时考虑的因素
地段（方便上下班、小孩就学，生活习惯方便，周围都有亲友……）
交通方便（繁华，生活配套全，好地段有保值升值功能）
销售价及付款方式（考虑自我经济能力，现金状况……）
户型（户型面积、使用率、户型的合理性、实用性、朝向、楼层……）
配置装修标准（精装/
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