版建筑施工合同官方版解读Word文档下载推荐.docx

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4、新规范出台：

99版合同范本实施后，《建筑工程施工质量验收统一标准》、《建设工程工程量清单计价规范》、《建筑工程施工组织设计规范》等技术规范陆续出台，并修订数版，如《建设工程工程量清单计价规范》先后有2003版、2008版、2013版，99版合同范本应与新规范相协调。

二、投资体制改革后形成的两套合同范本

长期以来，房屋建筑领域的合同范本由住建部（原住建部）制定，住建部与国家工商总局共同发布。

2007年11月，国家发改委、财政部、住建部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民用航空总局、广播电影电视总局联合发布了《标准施工招标资格预审文件》和《标准施工招标文件》，在政府投资项目中试行。

经过几年发展，目前已形成双轨制的合同文本体系：

政府投资的基础设施领域的合同范本由国家发改委牵头制定、非政府投资的房屋建筑领域的合同范本由住建部牵头制定。

国家发改委牵头制定的合同文本包括：

（1）《标准施工招标资格预审文件》和《标准施工招标文件》（国家发改委牵头，九部委联合制定，2007年11月1日发布，2008年5月1日实施）。

（2）《简明标准施工招标文件》（国家发改委牵头，九部委联合制定，2011年12月20日发布，2012年5月1日实施）。

（3）《标准设计施工总承包招标文件》（国家发改委牵头，九部委联合制定，2011年12月20日发布，2012年5月1日实施）。

住建部牵头制定的合同文本包括：

（1）《建设工程施工合同示范文本》（住建部、国家工商总局制定，先后有1991版、1999版、2013版）。

（2）《房屋建筑和市政工程标准施工招标资格预审文件》和《房屋建筑和市政工程标准施工招标文件》（住建部制定，2010年6月9日发布，发布之日实施）。

（3）《建设项目工程总承包合同示范文本（试行）》（住建部、国家工商总局制定，2011年9月7日发布，2011年11月1日试行）。

三、两套合同文本的法律效力

国家发改委文本具有强制性，必须使用。

招标人编制的施工招标资格预审文件、施工招标文件，应不加修改地引用《标准施工招标资格预审文件》中的“申请人须知”、“资格审查办法”，以及《标准施工招标文件》中的“投标人须知”、“评标办法”、“通用合同条款”。

“专用合同条款”可对《标准施工招标文件》中的“通用合同条款”进行补充、细化，除“通用合同条款”明确“专用合同条款”可作出不同约定外，补充和细化的内容不得与“通用合同条款”强制性规定相抵触，否则抵触内容无效。

住建部文本为非强制性文本。

合同当事人可结合建设工程具体情况，根据《示范文本》订立合同，并按照法律法规规定和合同约定承担相应的法律责任及合同权利义务。

基于住建部文本非强制性特征，房屋建筑工程施工总承包可以适用各省、自治区、直辖市建设行政机关制定的文本，也可参考适用国际通用的FIDIC合同条款。

北京市建委发布的最新施工总承包合同范本为：

（1）《北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工总承包招标文件示范文本（2008年版）》（北京市建委2009年1月23日发布，2009年2月1日实施）。

（2）北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工总承包合同示范文本》（北京市建委、北京市工商局2009年1月8日发布，2009年2月1日实施）。

四、13版合同范本的框架

13版合同范本包括协议书、通用条款、专用条款、11个合同附件

（1）协议书：

共计13条，包括工程概况、合同工期、质量标准、签约合同价和合同价格形式等重要内容，集中约定了合同当事人基本的合同权利义务。

（2）通用合同条款:

共计20条,是合同当事人就工程建设的实施及相关事项，对合同当事人的权利义务作出的原则性约定。

（3）专用合同条款：

对通用合同条款原则性约定的细化、完善、补充、修改或另行约定的条款。

如无细化、完善、补充、修改或另行约定，则填写“无”或划“/”。

（4）11个附件：

1个是协议书附件，10个是专用合同条款附件。

第二部分协议书重点条款解读与应用

四、签约合同价与合同价格形式（按协议书原序号）

1.签约合同价为：

其中：

（1）安全文明施工费：

（2）材料和工程设备暂估价金额：

（3）专业工程暂估价金额：

（4）暂列金额：

2.合同价格形式：

。

解读：

1、签约合同价是发包人和承包人在合同协议书中确定的总金额，实际结算价款按照实际工程量确定，并增减签证索赔款、变更款及相关费用。

安全文明施工费根据国家或省级造价部门的规定计价，不作为竞争性费用。

根据6.1.6，除专用合同条款另有约定外，发包人应在开工后28天内预付安全文明施工费总额的50%，其余部分与进度款同期支付。

暂估价指发包人在工程量清单或预算书中提供的用于支付必然发生但暂时不能确定价格的材料、工程设备的单价、专业工程以及服务工作的金额。

暂列金额指发包人在工程量清单或预算书中暂定并包括在合同价格中的一笔款项，用于工程合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、工程设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的合同价格调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。

暂估价与暂列金额的区别：

（1）暂估价支付必然发生但暂时不能确定的金额，分暂估价工程、暂估价材料设备、暂估价服务三大类。

暂估价主要是基于两种情形：

一种是发包人不希望该暂估价项目由总承包人来实施，第二种是发包人确实不清楚该类项目的造价，先确定一个暂定价格，待有关具体标准和技术指标确定下来，最终按照暂估价的方式确定相应的合同造价。

（2）暂列金额是2003工程量清单中的预留金，用于工程变更、合同约定调整因素出现时的合同价格调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用，支付后有余额部分归发包人。

2、13版合同范本的价格形式分为:

单价合同、总价合同、其他价格形式。

99版合同范本的价格形式为：

固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同。

根据2013版《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）第7.1.3项：

1、实行工程量清单计价的工程，应采用单价合同；

2、技术简单、规模偏小、工期较短的项目，且施工图设计已审查批准的，可采用总价合同；

3、紧急抢险、救灾以及施工技术特别复杂，可采用成本加酬金合同。

五、项目经理

承包人项目经理：

强化承包人的履约管理责任，项目经理委派与现场管理详见通用条款部分。

项目经理与项目负责人（包工头）的区别与联系：

项目经理指由承包人任命并派驻施工现场，在承包人授权范围内负责合同履行，且按照法律规定具有相应资格的项目负责人。

担任项目经理，必须取得建造师执业资格证书。

承包人自有项目，项目经理等于项目负责人。

承包人挂靠类项目，由于多数挂靠人不具备建造师执业资格，必须由承包人另行委派项目经理，但挂靠人是实质负责人，该挂靠人又是《施工合同司法解释》规定的实际施工人。

七、承诺

1.发包人承诺按照法律规定履行项目审批手续、筹集工程建设资金并按照合同约定的期限和方式支付合同价款。

2.承包人承诺按照法律规定及合同约定组织完成工程施工，确保工程质量和安全，不进行转包及违法分包，并在缺陷责任期及保修期内承担相应的工程维修责任。

3.发包人和承包人通过招投标形式签订合同的，双方理解并承诺不再就同一工程另行签订与合同实质性内容相背离的协议。

修订99版合同范本中承包人、发包人的承诺内容；

双方共同承诺不签订黑白合同。

法律实务：

黑白合同

1、什么是黑白合同？

《施工合同司法解释》第21条：

当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。

适用条件：

同一工程、白合同中标有效、白合同备案、实质性内容不一致（实质性内容之工程价款、计价方式、施工工期、质量标准等中标结果）。

反面解释，若白合同中标无效，两份合同均无效，任何一方都有权请求费用参照实际履行的合同结算。

2、根据最高人民法院2011年民事审判会议纪要，中标人作出的以明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设方捐款等承诺，亦应认定为变更中标合同的实质性内容。

六、合同文件构成

本协议书与下列文件一起构成合同文件：

（1）中标通知书（如果有）；

（2）投标函及其附录（如果有）；

（3）专用合同条款及其附件；

（4）通用合同条款；

（5）技术标准和要求；

（6）图纸；

（7）已标价工程量清单或预算书；

（8）其他合同文件。

在合同订立及履行过程中形成的与合同有关的文件均构成合同文件组成部分。

上述各项合同文件包括合同当事人就该项合同文件所作出的补充和修改，属于同一类内容的文件，应以最新签署的为准。

专用合同条款及其附件须经合同当事人签字或盖章。

1、合同内容不仅仅包括合同范本，还包括招投标文件与履约资料。

合同履行过程中的补充协议、会议纪要、来往函件等书面文件。

承包人应当加强资料管理，专人负责、谨防遗失。

2、合同是履约依据，是诉讼证据，更是维护合法权益、提高经济效益的途径。

如，签证就是一种证据，签证是索赔的证据。

合同是双方行为，若一方不签证如何应对？

《施工合同司法解释》第19条规定：

“当事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。

承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。

”无签证，但有其他证据，也可以要求发包人据实结算。

第三部分通用条款重点部分解读与应用

2. 

发包人（按通用条款序号）

2.5 

资金来源证明及支付担保

除专用合同条款另有约定外，发包人应在收到承包人要求提供资金来源证明的书面通知后28天内，向承包人提供能够按照合同约定支付合同价款的相应资金来源证明。

除专用合同条款另有约定外，发包人要求承包人提供履约担保的，发包人应当向承包人提供支付担保。

支付担保可以采用银行保函或担保公司担保等形式，具体由合同当事人在专用合同条款中约定。

2.5是双向担保制度，合同亮点之一。

承包人要求发包人提供资金证明的，发包人应当提供；

发包人要求承包人提供履约担保的，同时也应当提供支付担保。

担保形式为银行保函，担保公司担保。

13版合同范本有大量关于相互制约性的条款。

2.8 

现场统一管理协议

发包人应与承包人、由发包人直接发包的专业工程的承包人签订施工现场统一管理协议，明确各方的权利义务。

施工现场统一管理协议作为专用合同条款的附件。

1、发包人直接发包专业工程时，三方签署施工现场统