新郑市调报告文档格式.docx

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项目概况：

总占地面积约35亩，由4栋18层高层住宅组成，总户数约700户，底层为两层（局部三层）商业。

销售情况：

2013年7月19日正式排号认筹，未组织任何推广活动，据销售人员介绍当天上午排号100多组，但销售现场来访情况并不理想。

预计9月份正式开盘解筹。

7月23日再次现场调研发现排号活动已停止，据销售人员解释，排号活动只有3天时间，但通过其它渠道了解到，具体原因是由于该项目未取得预售证件，属于违规操作，房管部门得到举报后介入调查而停止。

认筹措施：

根据户型面积享受不同优惠措施，具体情况如下：

三房及复式：

认筹金6万元，开盘冲抵8万元房款；

两房：

认筹金6万元，开盘冲抵7.5万元房款；

一房：

认筹金6万元，开盘冲抵7万元房款。

价格定位：

目前尚未定价，据销售人员预估，开盘销售表价均价约为4800—4900元/㎡，实际成交均价约为4700—4800元/㎡。

综合分析：

该项目紧邻解放大道与人民路，商业价值突出，周边生活配套较为完善，但体量较小，难以形成规模效应，由于与我项目地处同一区域，且位置更为优越，配套更为成熟，属直接竞争对手，后期开盘价格是主要参考对象。

2、西亚斯·

御璟

新郑市西亚斯国际学院东侧

河南西亚斯置业（浙江开发商）

易居

项目概况：

总占地约6万㎡（约90亩），总建筑面积约17万㎡，总户数约1400户，由12栋20层高层及一条商业步行街组成，分两期开发，一期7栋目前已封顶，面积区间为85—140㎡，二期工程目前处于基础开挖阶段。

据销售人员介绍自开盘至今，一期已销售近85%，但根据现场调研情况，部分主力户型仍有不少房源可供挑选，另外140㎡以上房源比例较大，增加去化难度。

二期预计9月底入市。

一期7栋楼已拿到预售证，开盘均价为4200元/㎡，目前销售表价均价为4900元。

优惠措施：

按揭付款总价优惠3000元，另外优惠1%，一次性付款总价优惠3000元，另外优惠2%。

该项目地理位置优越，周边综合配套成熟，市政配套完善，双气社区，紧邻西亚斯大学，共享学区配套资源。

3、东方国际

解放路与人民路西南角

河南浩创置业有限公司

郑州尚正行营销策划有限公司

总占地约22万㎡（约340亩），总建筑面积约60万㎡，共43栋小高层及高层住宅，总户数约5000户，一期约860户。

分三期开发，目前销售尚未正式启动，销售人员介绍一期产品9月份入市。

暂未定价，销售人员预估销售均价和西亚斯·

御璟基本持平。

该项目为新郑城区体量最大的住宅项目，产品线较为丰富，内部配套完善，市政配套齐全，但因属城中村改造项目，且目前既无任何推广活动，又无任何宣传资料，对一期产品9月份能否入市持怀疑态度。

4、秀水·

新华城

项目位置：

新郑市人民路天津制药厂东50米路北

新华置业有限公司

总占地面积3.4万㎡，总建筑面积11.6万，共推出9栋12—26F小高层及高层，约700套住宅，面积区间为83㎡—140㎡两房及三房，底层为2层商业。

开盘时间为2012年6月30日，目前判断销售去化率约80%左右。

表价均价5100元/㎡，实际成交均价约为5000元/㎡，临河5、6号楼销售均价5700元/㎡，目前已售罄。

综合分析：

销售价格是目前新郑住宅市场的天花板，但项目自身品质较差，建筑标准较低，户型为市场常规设计，无特殊亮点，优越的地理位置，稀缺的自然景观资源是项目价格的主要支撑体系。

5、居正·

中央花园

新郑市宏基路南、瑞安路东

河南省居正置业

总占地面积1万㎡，总建筑面积3.1万㎡，总户数约300多套，共两栋20层高层组成。

表价均价4200元/㎡，实际成交均价约为4050元/㎡。

按揭付款单价减20元后再优惠1%，一次性付款单价减20后再优惠2%，定房既送湖南6日游。

另外特定89.69㎡两室两厅户型实行首付分期付款，两年内补齐首付款。

该项目为目前北区唯一双气社区，紧邻新郑市中医院，项目前期低价入市，利用团购渠道实现迅速去化，团购均价不足3000元/㎡，目前判断销售率约为60%，预计今年年底交房。

6、坤宇·

凯旋城

中兴大道郑新路向西200米

河南坤宇置业有限公司

物业公司：

鑫苑物业（顾问）

总建筑面积约7万㎡，由8栋18层高层组成，总户数约620户。

整体规划采用围合式建筑布局，全地下停车。

年初3月份正式开盘，暖场活动较为丰富，一期首推4栋楼，销售情况一般。

表价均价3900元/㎡。

无任何优惠。

该项目建筑立面采用法式建筑风格，外墙材料使用真石漆，景观区及样板间高标准设计，整体品质优良。

物业管理前期已介入，软性服务为目前新郑在售项目最高标准。

但整体均价偏低，个人认为目前项目所处区域综合配套极不成熟，中兴大道部分路段正处施工期，交通环境不理想，另外小区内配套欠缺，无暖气供应等诸多因素是其价格偏低及销售情况一般的主要原因。

7、剑桥郡

少典路与弘远路交汇处

投资商：

郑州浩创房地产开发有限公司

开发商：

新郑市鸿瑞置业有限公司

项目概况：

占地面积约130亩，由15栋7—20层洋房、小高层、高层组成，一期开发1—6号

楼，一期总户数约900套。

其中一期3号楼（20F）东单元东户、5号楼（13F）东西

端户、6号楼（20F）西单元西户为纯复式设计，面积约260㎡；

其余户型面积区间

为81㎡—140㎡。

销售情况：

目前一期1—6号楼、二期7—9号楼共9栋楼正在认购中，据现场调查销控表情况

看，认购状况较好，所剩房源不足100套。

表价均价：

高层约5100元/㎡，小高层（复式结构）约5600元/㎡，洋房约5500元/㎡。

认购金每户10万元，定房定价，开盘后如选房每平米优惠500元；

开盘后如退房除认购金外，另按两分利息计息结算，一并退还。

该项目为新区体量较大的住宅社区，采用英式建筑风格，立面丰富，品质感较强，户型仍沿用市场成熟户型设计，以两室两厅及三室两厅为主，另外一期规划设计约30套纯复式住宅，产品线较为丰富。

因该项目所处的位置，与我项目属直接竞争关系，就目前情况来看，认购情况较好，但具销售人员分析，前期认购客户中以开盘退房结算利息为目的的比例较大，个人认为，此种销售策略极有可能是因开发商资金紧张，通过高于市场价格的销售定价，利用补偿利息或承诺开盘选房直降500元/㎡的大幅度优惠来吸引市场注意力，以此解决现金流和圈定客户群体，提前释放销售压力。

该销售策略，后期弊病明显，如遭遇大面积退房，对开发企业的市场美誉度将造成重大影响，对项目后期销售也将形成不利因素。

（二）产品分析：

项目名称

占地面积

建筑面积

物业形态

主力面积区间

花悦城

35亩

7.3万㎡

18F高层

85㎡—135㎡

西亚斯·

90亩

17万㎡

20F高层

84㎡—137㎡

东方国际

340亩

60万㎡

高层为主

85㎡—127㎡

秀水·

51亩

11.6万㎡

高层、小高层

88㎡—124㎡

居正·

15亩

3.1万㎡

22F高层

89㎡—124㎡

坤宇·

41亩

7万㎡

高层

91—121㎡

剑桥郡

130亩

34万㎡

多层、小高层、高层

81㎡—140㎡

弘城

170亩

42万㎡

84㎡—128㎡

由上表得出，目前新郑主城区及北区在售楼盘产品同质化异常严重，差异化产品供应量极少，

高层住宅占绝大多数比例，户型设计也以两室两厅、三室两厅为主，本项目在产品规划已经确定的现状下，意味着项目入市就将面临残酷的产品竞争，在产品为第一要素的市场情况下，通过硬件设施（配套、建材）增加项目附加值，软性服务（案场形象、物业服务）提升项目品质，借新郑北区发展远景及周边教育、医疗、交通等配套资源的优势条件才能获取市场及目标群体的认可。

（三）价格分析

所处区域

销售均价

人民路东段

预计4800—4900元/㎡

均价4900元/㎡

暂未定价，预计和西亚斯·

御璟价格持平

人民路中段

均价5100元/㎡，最高价5600元/㎡

新郑新区

均价4200元/㎡

均价3900元/㎡

高层均价5100元/㎡

根据调研结果，人民路四个项目因其成熟完善的市政及生活配套，目前整体销售均价较高，秀

水·

新华城依托稀缺的自然景观，销售价格为新郑城区目前所有在售楼盘中最高价，直接竞争对手“花悦城”、“东方国际”虽暂未定价，但预计销售均价在5000元/㎡左右，将对本项目入市后客户的价格预期起到推动作用。

另外，郑新路两项目由于地理位置相对偏远，周边综合配套尚需完善等原因，消费群体对此有一定抗性，因此采取低价入市的定价策略，通过团购等营销手段，快速圈定目标客户，完成资金回笼，降低市场风险。

个人认为，该定价策略及操盘思路对本项目前期入市起到指导意义。

（四）客群分析

区域特征

客群特征

综合配套成熟

以市区客户为主，刚需客户居多

以市区客户为主，教师及公务员

前期咨询客户以市区客户及部分外地投资客居多

以市区客户为主，私营业主及企业高管

综合配套缺失

以市区客户及周边乡镇客户为主

综合配套匮乏

以市区客户、周边乡镇客户及部分外地投资客为主

目前新郑住宅市场的主要消费群体以刚需及改善型需求客户为主，部分高收入人群置业因本地

居住环境及产品品质普遍不高，会考虑郑州或其它城市。

所以有限的消费市场和迅速发展的房地产

行业将会进一步加大市场竞争，随着新区板块后期住宅投放量的不断增加，这种竞争将进入白热化。

本项目在区域特点、项目定位、产品规划设计及户型面积等方面决定了我们的目标客户群体将

以改善型需求为主，改变居住环境，提升居住品质是他们投资置业的源动力，而此类人群对新区发展前景的预期将很大程度的决定他们的最终选择，所以对新区发展在政府城市规划建设中重要地位的积极引导就显得尤为重要。

（五）小结：

新郑房地产市场竞争较为激烈，主城区在建在售项目主要集中在人民路沿线，新城区目前尚处于初步建设阶段，区域发展速度较为缓慢，周边综合配套欠缺，生活配套匮乏，而房地产产业处于市场培育期，目前在售在建项目较少，且较为分散，尚未形成住宅市场的热点区域。

就产品而言，同质化严重是其主要特点，高层及小高层产品占据绝对市场份额，创新性的户型设计同样较为稀缺。

就本项目而言，未来新区的道路交通、人居环境、教育医疗、小区商业配套等核心要素是我们的主要诉求点，另外在小区硬件配套上，适度提升智能化设施