房地产项目可行性分析报告格式稿Word格式.docx

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物业类别：

住宅

项目特色：

生长在自然中的有机社区

建筑类别：

板楼多层高层

装修状况：

精装

环线位置：

二至三环

所属商圈：

老动物园 

容积率：

1.78

绿化率：

35%

开发商：

东胜集团/河北东丽房地产开发有限公司

售楼地址：

裕西公园旁

物业地址：

苑东街与工农路交口

交通状况：

南北纵跨城市主干道裕华路、中山路，辅助干道工农路；

公交配套四通发达，10路19路24路39路357路25路；

均价：

15000元/m2

项目配套

全程名校：

小学：

中山西路小学、维明街小学、草场街小学、实验小学等；

中学：

石家庄市第二十四中学、第十七中学、第十一中学、第十中学、第六中学等；

大学：

河北师范大学、河北医科大学、河北经贸大学、石家庄大学、河北交通职业技术学院、河北司法警官职业学院、石庄法商学院、河北省委直机关工委党校等；

医疗卫生：

白求恩国际和平医院、中国人民解放军白求恩国际和平医院、河北医科大学第三医院疼痛门诊、桥西口腔医院口腔诊所、河北省优抚医院、石家庄市第八医院、石家庄市友谊烧伤医院、石家庄联谊医院

休闲娱乐：

石家庄中影联电影城、裕西公园、友谊公园、西清公园；

商业购物：

北国超市（西兴店）、国大超市（省直店）；

益友百货、新百广场；

明月家具城、东明国际家具博览中心、北国商场家电城等；

1、石家庄住址市场分析（资源共享）

2012年1-2月石家庄房地产市场分析报告

前言：

龙年伊始，两会召开，温家宝总理明确提出“房价远未回归到合理价位，调控不能放松”，楼市调控再度陷入收紧预期之中。

2012年第一季度的石家庄楼市商业地产活跃、住宅地产冷清的局面也显示出调控持续对市场的影响，但是刚需楼盘的不断发力则使得产品定位逐步趋向于明朗。

2012年伊始，楼市将在“调控不放松”的总理论调中如何前行？

一、2012年1-2月石家庄房地产市场商品房上市量报告

2012年1-2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计20个，供应预售面积为37.33万㎡，其中住宅供应预售面积为25.69万㎡，商业营业用房供应预售面积为1.43万㎡。

环比2011年同期，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证数上涨11%，供应预售面积下跌63%。

2012年1-2月，石家庄住宅批准预售套数共计2362套，环比同期下跌64%。

2011年1-2月，石家庄市商品房批准预售面积达到100.24万㎡，而2012年1-2月则只有37.33万㎡。

随着调控的进一步加强，市场观望态势持续弥漫，市场需求量降低，购房者购买积极性不高，进而影响开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。

2012年2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计11个，其中住宅类5个，非住宅类6个；

其中住宅类含商品用房类项目5个，非住宅类含商业营业用房类2个、办公楼1个、其他类3个。

2012年2月，石家庄市区商品房市场批准预售证共计11个，同比下降8.4%。

其中，住宅类5个，同比下降45%；

商业营业用房类2个，同比下降33.4%。

2012年2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售面积为22.68万㎡，同比下降66%，占2012年1~2月总批准预售面积37.33万㎡的61%；

其中住宅类项目批准预售14.56万㎡，同比下降64%；

商业营业用房类项目批准预售0.39万㎡，同比下降98%。

2012年2月，石家庄市住宅批准预售共计1367套，同比下跌61%。

图一：

2011年2月~2012年2月石家庄商品房上市面积折线图 

图二：

2011年2月~2012年2月石家庄住宅上市套数折线图

由图一、图二可以看出，随着壬辰龙年到来，调控预期不断加强，市场观望态势持续弥漫，在调控与新春的双重影响下，市场需求量降低，购房者购买积极性不高，更多的购房者只是在性价比合适的楼盘中进行观望考察，而出手购房的速度减缓，这也影响到开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。

但随着传统三月“小阳春”的即将到来，市场供需回暖，2月份供应量虽然仍处于低点，但已有回暖迹象，并已经渐渐逼近2011年3月开始反弹的低点，因而今年的三、四月是否能迎来楼市第一轮回暖，刚需是否能够拯救楼市，蛰伏月余便可待证。

二、2012年2月石家庄房地产市场商品房交易报告

2012年1~2月，石家庄商品房市场累计成交套数为2473套，总成交面积为30.857676万㎡。

据银河房产网抽样调查，2012年1~2月石家庄商品房市场成交均价为6756元/㎡。

环比2011年同期，成交套数下跌66%，总成交面积下跌61%，成交均价上涨约32%，与2011年平均成交均价相比，上涨约13%。

2012年2月，石家庄商品房市场成交1084套，成交面积14.228895万㎡；

成交套数环比下降22%，成交面积环比下降14%；

2012年2月，石家庄商品房市场成交均价为6750元/㎡，环比上月微降1%，与2011年平均成交均价相比，上涨13%。

图三：

2011年3月~2012年2月石家庄商品房成交套数走势图

2012年2月，石家庄商品房市场商业营业用房项目成交105套；

住宅类项目成交892套，其中非普通住宅395套，普通住宅497套。

2012年2月，石家庄商品房市场商业营业用房项目成交1.555405万㎡；

住宅类项目成交11.620126万㎡，其中非普通住宅6.172595万㎡，普通住宅5.447531万㎡。

图四：

2012年2月石家庄房地产市场商品房成交套数比例图 

图五：

2012年2月石家庄房地产市场商品房成交面积比例图 

图六：

2012年2月石家庄房地产市场商品房成交金额比例图

由图三~图六综合分析可知，2012年2月，石家庄全市商品房成交量继续走低，这也是自2011年11月以来持续四个月出现下滑；

从产品成交来看，住宅市场的成交仍旧占据了商品房市场的大半江山，普通住宅成交套数接近整体楼市成交的一半，这也意味着春节过后，楼市上的刚性需求消费者开始在观望中有所出手，或许能为三月的“小阳春”起到好的引领作用；

而受金融信贷政策影响，商业地产整体成交也继续走低，商业营业用房的成交成为商业地产成交的主体部分。

2012年1~2月，石家庄商品房市场成交均价为6756元/㎡，其中，商业营业用房成交均价为15841元/㎡，住宅成交均价为5446元/㎡。

2012年2月，石家庄商品房市场成交均价为6750元/㎡，其中，商业营业用房成交均价为17031元/㎡，住宅成交均价为5466元/㎡。

2012年2月，石家庄商品房市场成交均价同比上涨36%，环比下降1%，与2011年同类成交均价相比上涨13%；

商业营业用房成交均价同比上涨92%，环比上涨17%，与2011年同类成交均价相比上涨32%；

住宅成交均价同比上涨11%，环比上涨1%，与2011年同类成交均价相比上涨6%。

图七：

2011年3月~2012年2月石家庄商品房市场成交价格走势图

从图七中可以看出，经过限购令“周年”的调控，住宅成交均价在这一年中走势平稳，在进入2012年以后有小幅上升并在2月基本保持持平；

而商业营业用房则从2011年10月以来持续呈攀升状态，这从双方面证明了投资渠道开始转向到正常的商业地产上来，投机、投资性需求已经从住宅市场中被挤压出一部分，去年全年住宅价格涨幅控制在10%以内，2012年初受刚需释放影响有所回暖。

楼市调控已经取得了初步成效。

三、2012年2月石家庄房地产市场二手房交易报告

2012年1~2月，石家庄二手房市场成交套数为1003套，成交面积为8.4419万㎡，据银河房产网抽样调查，2012年1~2月石家庄二手房市场成交均价为5128.46元/㎡。

环比2011年同期，石家庄二手房市场成交套数下降49%，成交面积下降59%，成交均价上涨7%。

2012年2月，石家庄二手房市场成交461套，成交面积3.5126万㎡；

成交套数环比下降15%；

成交面积环比下降29%；

2012年2月，石家庄二手房市场成交均价为5257.06元/㎡，环比上涨4%，与2011年石家庄二手房市场成交均价相比上涨14%；

其中，二手房商业营业用房项目成交均价为9013.91元/㎡，环比上涨110%，与2011年二手房商业营业用房成交均价相比上涨93%；

住宅类项目成交均价为5202.08元/㎡，环比下降0.4%，与2011年二手房住宅成交均价相比上涨11%。

图八：

2011年3月~2012年2月石家庄二手房市场成交价格走势图

从上图中可以看出，一年来石家庄二手房市场整体成交价格走势平稳，在2011年11月开始出现上扬势头；

商业营业用房项目成交价格波动较大，2月较上月攀升幅度明显，但二手房市场整体成交均价仍然以二手房住宅成交均价为主导，2012年1~2月均在在5000元上游浮动。

2012年2月，石家庄二手房市场非住宅类产品成交8套，其中办公楼5套，商业营业用房3套；

二手房市场住宅类产品成交453套，其中普通住宅189套，高层住宅54套，已购公产210套，其他类254套。

2012年2月，石家庄二手房市场非住宅类产品成交面积0.1017万㎡，其中办公楼0.0402万㎡，商业营业用房0.0615万㎡；

二手房市场住宅类产品成交面积3.4109万㎡，其中普通住宅1.5083万㎡，高层住宅0.4559万㎡，已购公产1.4468万㎡，其他类1.8949万㎡。

图九：

2012年2月石家庄二手房市场成交套数比例图 

图十：

2012年2月石家庄二手房市场成交面积比例图 

图十一：

2012年2月石家庄二手房市场成交金额比例图

（注：

图九、十、十一中有部分选项因量极少故而显示比例为0%）

2012年房地产行业形势分析

2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。

由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。

保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。

2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。

一、房地产政策调整

　　2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。

　　1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；

　　2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；

　　3、一线城市征收房产税将陆续出台；

开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；

　　4、国家按区域性调整政策性商品房政策；

　　5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；

　　6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。

二、土地供应量走势

　　土地供应量走势为：

2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。

对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。

呈现商品住房有钱也无地的局面；

三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。

　　对保障性住房，