房产O2O行业分析报告Word文件下载.docx

房产O2O行业分析报告Word文件下载.docx

《房产O2O行业分析报告Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房产O2O行业分析报告Word文件下载.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

（2）房屋租赁市场佣金规模：

460亿.........................7

（3）房屋融资市场规模：

1.1万亿...........................8

（4）房屋维修与装修市场规模：

0.3万亿......................8

（5）广告市场：

339亿.....................................9

①房地产行业广告：

300亿..................................9

②展示广告............................................10

2、美国房地产中介市场：

..................................10

（1）美国房地产中介市场发展历史.........................10

（2）当前美国房地产中介运营模式.........................11

①信息共享模式：

MLS系统及独家代理......................11

②机构经营与人员管理模式..............................13

③从业经纪人概况....................................13

二、Zillow...................................15

1、公司愿景..........................................15

2、公司历史............................................16

3、公司旗下品牌........................................17

4、运营及盈利模式.....................................17

5、核心竞争力：

通过吸引客源从而吸引房源及从业人员（中介、贷款商等）............................20

（1）Zillow与客源：

为用户提供全周期全方位的房屋交易信息...............................20

①定位：

全周期全方位产品及服务..........................20

②强大的免费房源数据库及估值系统.......................21

③个性化、有竞争力的抵押贷款报价........................22

④全面的房地产从业人员（中介、抵押贷款商、维修装修商等）信息......23

（2）Zillow与经纪人：

传统经纪人服务商....................24

（3）领先的移动端.......................................25

6、公司业绩.............................................25

（1）收入构成：

市场收入及广告展示收入....................25

①市场收入（房地产中介市场及抵押贷款市场）...............25

②广告展示收入.........................................26

（2）公司盈利情况.......................................27

（3）公司资产情况......................................29

（4）公司现金流情况....................................29

三、Redfin.....................................30

1、公司发展历史.......................................30

2、公司运营模式......................................30

3、核心竞争力........................................31

（1）地图及数据分析技术..............................31

（2）自雇经纪人及低佣策略..............................31

（3）为交易双方提供程序指引...........................32

（4）社交互动功能，改变房地产低频属性.................32

四、思考与借鉴..................................32

1、房地产中介行业.............................32

2、房地产O2O企业.................................32

（1）经纪人及直接挂牌的房源问题........................33

（2）独家代理制........................................33

（3）低佣金...........................................33

Zillow：

中介行业的传统代表。

运营模式：

Zillow并没有涉及交易支付环节，也没有自己扮演中介等角色，而是将房屋租售全周期全方位的信息整合在一起，向购房租房者提供免费强大便捷的信息服务，以此吸引客源流量，从而吸引房地产从业人员及更多的房源。

Zillow将客源吸引过来以后交给传统的中介等专业人员。

盈利来源：

主要是向房地产从业人员收取服务费，公司营收增速与毛利率均维持高位，但受高企的销售费用拖累近两年业绩持续亏损。

Redfin：

传统中介行业的颠覆者。

Redfin拥有自己的折扣经纪人，房屋交易流程中的一些动作在线上完成从而提高效率。

此外对购房者Redfin会返还一部分佣金，对售房者Redfin作为卖方经纪人收取的佣金率只有1.5%，比传统的3%低将近一半。

经纪人工资不与佣金挂钩，而奖金由客户的满意度决定。

房屋买卖的佣金为Redfin的主要盈利来源。

房地产中介市场线下资源不可颠覆：

考虑到房屋买卖复杂的程序、低频及高额的特征，线下经纪人的地位是不可取代的，消费者对经纪人的服务质量有基本的要求，并愿意为其支付一定的佣金，较好的服务甚至愿意支付一定的溢价。

有一些服务尽管可以通过互联网提升效率，但价格谈判、相关手续等互联网改进空间较小及更具附加值的工作必须依赖经纪人。

房地产O2O企业要点分析：

1）房源：

专注交易端的Redfin模式能够很好地控制房源及其动态信息；

尽管Zillow和Trulia的房源受到媒体与同行的质疑，却也没有明显地影响其发展速度，主要原因一是Zillow和Trulia网站满足了用户估价、查看房屋与社区情况等其他需求，二是Zillow与Trulia的房源问题很少是因为不诚信及故意欺骗所致，这或与美国持牌经纪人制度、强大的房地产经纪人协会从国家及行业自身对经纪人行为产生约束及独家代理制度保障经纪人利益有关。

此外，Redfin通过旗下经纪人参与IDX可以获得MLS系统上其他经纪人的信息，从而获得市场上大部分的房源信息，但中国缺乏这样一套自愿共享的机制。

2）独家代理：

在中国较难推行原因一是尽管中介允诺将积极促销但对消费者来说很难监控，而且在中国过去基本上是卖方市场，因此签订独家的好处并不明显，二是为了促成交易中介可能会利用信息不对称及欺骗方式，使消费者面临风险，最后目前售房者在多家中介公司挂牌基本上不需要签订任何合同，因此对消费者来说选择空间大。

3）低佣金：

Redfin低佣金策略不出意外遭遇了来自传统经纪人的抵制，缺少买方经纪人的配合使得Redfin的房源成交效率更低。

尽管如此，即使不考虑流量变现的可能，我们认为经纪人低佣金也是趋势，Redfin模式借助低成本的互联网提升了房屋交易过程的效率，而对于传统经纪人的抵制，随着Redfin融资步伐加快市占率提升，或将很快瓦解。

而若考虑流量变现的可能，我们认为Redfin模式下基于完整房屋买卖场景的流量将更具有变现价值。

一、美国房地产市场

1、市场空间

600亿

2014年美国房屋销售市场交易额约1.2万亿美元，以存量房为主。

根据美国商务部及全美地产经纪商协会数据，2009年起存量住房销量占全美房屋销量超过90%。

全美房屋销量在2005年达到高点，存量与新建房屋合计销售836万套，随后一路下滑，2008年合计销量降至459万套，2010年后市场逐步回暖，2014年存量和新建住房销量分别为494万套及43.5万套。

价格上存量房屋销售中间价于2006年达到高点22.2万美元/套，2014年约为20.8万美元/套，新建房屋售价2008年开始回落但2011年后快速反弹并屡创新高，至2014年达到28.4万美元/套。

以中间价估算，美国房屋销售市场交易额在2014年约为1.2万亿美元，若以平均价估算约为1.4万亿美元。

按6%中介费率计算，佣金市场规模约为600亿美元。

美国房地产中介费率较高，通常在5%-7%之间，按6%估计，房屋佣金市场规模大约为600亿美元。

假设中介费率下降至2%，则佣金市场规模大约为200亿美元。

460亿

全美2014年支付的租金约为0.8万亿美元，佣金市场规模约460亿美元。

根据美国商务部数据，美国近10年的住房自有率维持在65%-70%之间，2014年全美约有4550万套出租房屋，出租空置率（待租/（已租+待租））为7%，即约有320万套出租房屋空置。

根据Trulia监测数据，2014年12月两居室房屋的月租金为900-3600美元/套，以1500美元/套估算，全美2014年支付的租金约为0.8万亿美元，按6%中介费率计算佣金规模约为460亿美元，若中介费率下降为2%规模降为150亿美元。

1.1万亿

根据美国抵押贷款银行协会预测，2014年美国境内共产生了约

1.1万亿美元住房抵押贷款，其中再融资占比43%。

0.3万亿

哈佛大学的最近的一份报告显示，2011年美国房屋装修维修支出比2007年高峰期的3240亿美元下降近16%，2013年小幅反弹至2980亿美元，其中82%为自住房屋。

同时，维修装修公司与就业人员数也由2012年开始逐渐回升，2014年二季度美国房屋维修装修公司约有8.3万家，就业人员28.2万人。

在房地产繁荣时期，装修行业为建筑业提供32.7万就业，但2010年装修行业工人下降到21.6万。

339亿

300亿

根据美国调查公司BorrellAssociates及IBISWorldInc.数据，2014年美国房地产中介行业广告支出约85亿元，开发商广告支出约15亿元，出租中介