房地产事业部职能配置和岗位设置Word下载.docx

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（一）综合开发小组职能

小组使命

经营计划、规划设计、报建报批的职能管理团队。

通过经营管理，保证有效运转，提升管理效率和竞争力；

通过规划设计、产品定位、产品研究、方案设计、初步设计、跟踪施工图设计和产品实施，确保产品实现项目的定位；

通过报建报批手续的办理，保证项目开发按计划实施。

小组岗位设置

小组职能

1、计划管理

1）负责建立计划管理体系，并监督实施。

2）根据发展战略和年度经营目标，编制年度经营计划和项目开发计划。

3）组织计划分析会，监控计划完成情况，提出预警。

2、产品研究

1）负责建立产品研发和标准化体系及其推广、落实工作，监督和检查产品标准执行情况。

2）收集和分析产品设计资料，研究产品发展趋势，开展各类产品的研究。

3）负责跟进市场动态（包括市场需求、竞争对手楼盘、政策导向等），开展专题设计研究。

4）掌握行业内的新技术、新材料、新工艺的应用。

3、设计管理

1）组织方案、初步设计、扩初/施工图设计单位、勘察单位的评估及招投标工作。

2）编制概念及方案、初步设计、扩初/施工图设计任务书，组织公司相关部门评审后提交设计单位。

3）联络设计单位，监控设计单位的设计质量和进度。

4）组织相关部门对概念及方案、初步设计、扩初/施工图设计成果的评审，督促设计单位修改，对设计单位的设计质量、服务、时效等作出评估，并参与施工图技术交底。

5）监控设计单位实现限额设计目标，并根据设计评审的结论，对超出成本计划的设计方案进行调整修正。

6）审核重大设计变更及一般设计变更。

7）研究工程技术、质量问题的解决方案及技术支持。

4、报批报建

1）办理土地相关手续，获取《国有土地使用权证》

2）办理《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》和《施工许可证》。

3）办理规划、方案、扩初和施工图设计各阶段报批。

4）办理人防、环保、交通、消防、市政等相关政府主管部门的报批。

5）办理工程建设、工程验收备案手续。

6）办理《预售许可证》及《房产证》。

5、项目拓展

1）收集土地信息，建立土地资源信息库，寻找价值增长潜力较大的区域或地块。

2）负责与土地方合作挂牌的委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调等工作。

3）组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，提出竞标建议。

4）编制项目可行性研究报告，召开可行性研究评审会。

（二）成本控制小组职能

通过拓展阶段的成本估算、方案设计阶段的成本概算、施工图设计阶段的成本预算，及初步成本计划的确定、成本计划的审核、动态成本的监控工作,保证目标成本的实现及优化；

通过招标采购及供方管理体系建立，在保证质量、交期的前提下降低采购成本，提升采购效率，提升品质及品牌竞争优势，并与优质供方建立长期的战略合作伙伴关系。

1、成本管理体系的建立

1）建立成本管理体系，管控项目整体成本。

2）建立成本计划责任体系，组织落实并提供考核依据。

3）负责建立项目成本监控预警机制。

2、成本策划

1）负责收集、整理有关成本价格信息和项目动态成本信息。

2）参与项目拓展工作，在项目可行性研究阶段进行成本估算。

3）负责在方案设计阶段进行成本概算，形成项目初步成本计划；

提出初步设计的限额设计成本和控制建议。

4）负责施工图设计阶段提出限额设计和成本控制建议。

5）组织编制项目成本计划，经报恒旺公司审批后分解到部门相关责任人。

3、动态成本控制

1）编制施工图预算，进度款计划，材料抽量明细。

2）负责审核项目工程、材料设备、技术服务、营销服务合同进度款结算申请。

3）按权限审核项目的设计变更、工程洽商费用，提出成本控制意见。

4）编制成本月报向恒旺公司计划财务部提交。

5）负责对项目成本进行监控，对超出预期成本变动范围的支出进行审核，并提出预警分析报告。

4、项目结算和成本后评估

1）组织项目结算，编制项目结算报告。

2）组织项目成本后评估。

5、成本档案管理

1）负责收集和整理工程报价和结算等资料并归档。

2）组织收集、整理有关成本信息，建立成本信息库。

3）研究材料造价信息，建立材料、设备价格信息库。

4）建立动态成本信息台帐。

6、供应商管理

1）建立供应商管理体系，编制供应商分类、评价标准。

2）收集战略合作伙伴和供应商信息，建立信息库。

3）组织战略合作伙伴和供应商的选择评价。

7、采购管理

1）进行采购策划，确定采购方式和采购权限。

2）组织制定采购的招标计划。

3）负责各类施工招标的组织管理工作，包括组织制定标书、评分标准和评分表、发标、答疑、询标、开标、评标、合同谈判等工作。

4）负责招标文件经济标的起草编制工作。

5）负责各类供方的资质复审和评价。

6）负责项目乙供材料的认价。

7）参与材料验收，对不合格材料和设备提出处理意见。

8）根据各项目的实际进度，按时完成各标段的招标及定标工作，并且控制各标段实际定标价在该标段的预算内。

9）对承包商、供应商进行后续管理，监督合同履行过程，建立业绩信息库，监督、评价其业绩。

8、合同管理

1）组织拟定合同文本，并组织相关部门对合同进行会审、修改、会签和职责权限内的合同签订工作。

2）负责在合同签署前对合同进行审核，并按程序报批。

3）负责相关合同的登记、保管、结案，合同台账的建立和所有合同文本的报送备案工作。

4）负责组织对合同履约情况的检查和监督。

（三）工程管理小组职能

是工程技术、质量、进度管理部门，通过工程技术、质量、进度、安全文明的管理和监控，确保项目工程顺利进行。

1、前期工作

1）参与设计单位、勘察单位的招投标工作。

2）参与编制方案、初步设计、扩初/施工图设计任务书。

3）参与概念及方案、初步设计、扩初/施工图设计成果的评审，并提出合理化建议。

2、工程管理

1）负责组织场地交接、三通一平、定点放线现场工作。

2）审核项目施工组织设计、监理规划大纲及施工总体进度计划，监督项目工程专项计划的实施，并提出整改意见。

3）组织施工方案审核。

4）组织项目例会以及技术交底和答疑。

5）负责项目工程计划、进度、质量、安全文明施工情况，将检查情况整理汇报后进行通报。

组织各种工程验收。

6）签核施工单位提供、监理审核的材料计划及相关说明资料。

7）复核由施工单位提出、监理单位审核的技术签证。

9）组织交楼验收工作,与物业公司办理房屋交接手续。

8）与物业公司一道负责业主保修项目、工程维修审核，并转物业公司跟进实施。

3、工程档案管理

1）对工程档案资料进行建档。

2）审核并负责移交项目竣工后的工程档案。

3）收集施工管理案例，归类整理。

4、工程维护保修

1）组织物业移交工作。

2）配合物业公司验房、交房工作。

3）配合物业公司进行保修期内的已交付物业的工程保修管理工作。

4）负责分析项目维修中发现的工程质量问题和质量通病及时反馈相关部门，并形成分析报告。

（四）销售策划小组职能

是项目定位策划、销售管理、客户服务、品牌推广部门。

通过研究、把握区域及市场动态与趋势，确定项目的定位及推广方案；

通过产品推广，完成销售任务；

通过客户服务体系的建立，提升业主满意度，负责和维护公司品牌价值。

1、销售策划

1）组织编制、评审开发项目的定位策划及总体营销策划方案，负责报批及方案的实施。

2）协助综合开发小组确定户型方案及外立面方案；

参与概念设计和方案设计的评审，提出合理化建议。

3）组织制定阶段性营销方案及季度/月度营销方案。

4）编制卖场管理流程及培训计划。

5）编制营销计划和预算并报批。

6）编制楼盘销售价格及调整方案并报批。

7）编制项目销售资料和宣传内容。

2、销售管控

1）建立销售信息系统，确保项目销售信息录入和共享。

2）督促综合开发部办理预售证。

3）开展媒体发布推广、项目公关活动。

4）组织开展项目销售前的各项销售准备工作。

5）负责客户销售资料的管理。

6）提交项目销售周报表。

7）编制销售工作月报和各阶段销售总结。

8）参与样板房、售楼部等装修工程的设计。

3、品牌管理

1）负责项目品牌分析、定位和规划工作。

2）组织CI（客户识别）规范制定并监控执行。

3）负责项目品牌推广活动的管理。

4、客户服务管理

1）建立客户服务流程、标准和规范，提高服务质量和效率，制定客户服务方案并实施。

2）建立客户资源库，组织开展客户资源的再开发及重点客户的跟踪管理工作。

3）负责收集客户按揭资料。

4）负责销售合同签署、合同备案。

5）负责销售合同的变更、注销等事务的办理。

6）参与物业移交和客户入住工作。

5、客户投诉处理

1）制定客户投诉处理制度和客户投诉重要性分级。

2）负责接收客户各种投诉，组织协调相关专业部门处理客户投诉，并进行跟踪。

3）建立回访制度，开展客户回访工作。

负责对客户投诉处理的结果进行回访，负责记录客户投诉信息，定期汇总客户投诉情况，编制客户投诉报告提交公司备案。

4）统计分析客户满意度调查结果，提交报告，并反馈至相关部门，提出改进建议和要求。

6、监督物业公司

1）定期进行项目巡访，监控物业服务品质和服务标准的达标状况。

2）组织对物业公司的服务与管理状况进行检查、评估。

三、人员编制

根据房地产开发项目、阶段任务和工作目标，房地产事业部人员编制如下：

（一）针对将军岗80亩商住开发项目的人员编制

本阶段房地产事业部以项目公司形式运作，不设人事和财务部门，核定人员编制15名，其中，总监1名、副总监2名、业务小组组长4名（可由副总监兼任）、综合开发职员1名、合同预算职员1名、工程管理职员5名、销售策划职员1名。

恒旺公司房地产事业部现有8名人员，缺口4名通过社会公开招聘。

（二）针对华侨新城北160亩商住项目的人员编制

本阶段房地产事业部按专业房地产开发公司组建，核定人员编制21名，其中，总监1名、副总监2名、业务小组组长4名（可由副总监兼任）、综合开发职员3名、合同预算职员3名、工程管理职员5名、销售策划职员3名。