房地产南京金鹰国际花园物业管理方案.docx
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房地产南京金鹰国际花园物业管理方案
南京金鹰国际花园物业
管理方案
南京金鹰国际集团物业管理有限公司
二○○二年六月
一、金鹰国际花园物业概况
二、物业管理方案编制依据
三、物业管理指导思想与总目标
四、物业管理接管工作计划
五、物业管理服务重点与特色
六、管理处经营方针、机构设置、人员配备
七、管理处员工培训与员工管理、管理处物业管理制度
八、物业管理服务指标承诺
九、管理处物资装备计划清单、物业管理费用测算及开办费测算
一十、委托物业管理服务主要内容、物业管理服务费定价
十一、停车场管理方案
一、金鹰国际花园物业概况
金鹰国际花园由金鹰国际集团聘请国际建筑名家设计，与南京的标志建筑——金鹰国际商城交相辉映，将成为新世纪南京城的经典建筑社群。
金鹰国际花园由B、C两幢塔式高层建筑构成，地下一层，地上34层，建筑高度99.8米，建筑面积6.024万平方米。
B幢二梯四户；C幢为三单元连体，每单元二梯三户，超前提供宽敞的电梯乘行空间。
金鹰国际花园入口大堂设在C幢底层中部，豪华气派，风格充满现代气息。
B、C幢地下为大型停车场，底层为部分架空结构，层高6米。
其间精巧构筑绿化与景观小品，与中心花园的喷泉园艺琳琅相映。
整个圆区绿化率高达45%，名贵花木荟萃，成为名副其实的都市中心花园。
金鹰国际花园2~34层为高级住宅，从133.38m2至241.74m2，包括跃层在内共设计有10种套型，共421套。
充分融合多层住宅得房率和高层建筑豪华、舒适的优点。
套型设计充分体现“公私分区、动静分开、以人为本”的原则，户户朝南、采光明亮、通风顺畅。
每户大厅、大厨、双卫、客厅开间均在4.2米以上，主卧与大部分次卧开间在3.6米以上，2~21层层高2.8米，22~34层层高2.9米。
既有封闭的生活阳台，又有开放式的景观阳台。
立面造型采用三段构图，简洁明快、富有现代感，通过材质、色彩和细部处理，提升建筑品质。
园区高度智能化，配备安全防范系统、信息化管理系统、多媒体信息网络系统：
安全防范系统
出入口管理：
采用门禁系统，人员进出必须经过大楼入口大堂，大堂内设接待厅及前台，保安人员24小时值守服务，前台与住户之间设可视对讲系统，来访人员经业主同意后登记进入。
闭路电视监控系统：
在住宅楼和各单元入口、电梯前厅、地下室出入口车库、中心花园、广场等重要区域建立闭路电视监控系统，采用计算机控制与管理，作图象记录，值守人员与接待前台设对讲电话联络。
巡更管理系统：
在住宅楼区域内设置无线控制巡更路线，保安人员定点高密度巡逻，实现人防与技防相结合的安全防范体系。
家庭报警系统：
每户设置固定紧急呼叫按钮和无线紧急求助装置一套，当发生急病、火灾、煤气泄漏或遭遇意外非法入侵等紧急情况，需要求助时，可通过该系统或借助住户与前台之间的对讲电话向监控中心发出报警信号，及时获得救助。
信息化管理系统
¥水、电、气三表数据自动采集、传输与收费管理。
¥车辆出入、停放管理。
¥电梯、水泵、供电、公共区域照明等运行状态、故障监视显示，确保设备安全运行。
¥地下车库、公共活动区域、花园广播、电梯前厅设置并安装背景音乐与紧急广播系统，平时播放音乐营造悠雅环境，该系统与火灾报警系统联动，警情发生时，自动或手动强行切入紧急广播状态，及时组织安全疏散。
多媒体信息网络系统
¥每户预留外线电话接口2个，需要时可接入2门外线电话。
¥专业通讯网络公司引入高速、宽带通讯光纤到楼层单元，由超五类线引入户，满足业主对数据通讯或英特网接入需求。
¥物业公司在小区局域网上提供服务，其内容涉及物业信息发布、家政服务、信息查询、收费管理、设备报修、电子商务、访客留言等。
¥光纤引入有线电视信号，每户在客厅、卧室安装插接端口。
¥开发商将充分注意国内外技术发展动态，对上述功能预留今后更新换代和发展的空间。
二、物业管理方案编制依据
1.《江苏省物业管理条例》2000年12月25日[江苏省人民代表大会常务委员会公告第17号]
2.《南京市物业管理办法》[南京市人民政府令第205号]
3.《南京市物业管理服务收费管理办法》[南京市物价局、市房产局宁价房字（1999）611号]及其附件：
《南京市物业管理公共服务等级收费标准》等
4.《南京市物业管理公共服务费等级收费管理实施办法》[市物价局、房地局、宁价房（2000）165号文]
5.《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》[建住房物（2000）008号文]
6.国家及省、市有关“物业管理”政策法规
7.本公司质量手册及相关制度
8.GB/T19001-2000idtISO9001:
2000《质量管理体系要求》
9.金鹰国际花园图纸、售楼资料等
三、物业管理整体构想与总目标
1.金鹰国际花园物业特征和认识
金鹰国际花园座落于南京最繁华的新街口商业区西南角，与金鹰国际商城环拢7000平方米中心花园，巧妙隔离车流嘈杂的市区主干道，闹中取静，构成南京真正的CBD内顶级商务生活园区。
从金鹰国际花园到新街口各主要高档写字楼，步行不超过10分钟。
日常休闲更可优先享受金鹰国际购物中心、金鹰皇冠酒店、贵宾楼的卓越服务。
周边星级酒店、大中医院、银行、邮政局、中小学一应俱全，未来地铁新街口入口亦在咫尺之间，交通出行无比方便。
环顾新街口，金鹰国际花园的区位珍贵有加，周边现有住宅无出其右；眺望未来，也鲜有楼盘能够占据如此优越的地势。
金鹰国际花园高层住宅借鉴国际成熟经验，采用先进技术标准，精选优良建材，精心设计打造，各项先进机电设备齐全完善。
其独特的现代建筑风格与古城浓厚的文化氛围相融合，正成为南京市中心商务、金融证券圈内标志性高层住宅建筑之一，其对物业管理服务水准要求之高不言而喻，针对金鹰国际花园物业管理各个要素，南京金鹰国际集团物业管理有限公司派员现场进行考察，在深入挖掘设计和开发思路，延伸开发商思考之基础上，围绕“安全、整洁、文明、舒适、便捷、个性化”的服务要点，仔细分析其特点和各类业主现实的、潜在需求以及物业管理中的难点、特点，结合自身的管理经验、优势，提出我们的整体构想思路。
2.金鹰国际花园物业管理指导思想
指导思想：
实行社会效益、环境效益与经济效益相结合的方针；坚持“以人为本，服务第一”，以客户服务为工作重点，依法管理、各司其职，为广大业主创造安全、整洁、舒适、方便、文明的生活和工作环境。
整体构思：
一流目标——通过金鹰国际集团物业管理有限公司的委托管理使金鹰国际花园成为南京市一流、江苏省领先的优秀物业高层住宅小区；
二强结合——将金鹰国际花园先进的设备设施“硬件”与南京金鹰国际集团物业管理有限公司国家级示范大厦管理品牌“软件”相结合；
三者受益——开发商受益、业主受益、物业公司受益；
“四高”品牌——派驻高素质人才、运用高科技手段、实行高标准管理、为客户提供高品质服务；
五全服务——实施全方位、全系统、全过程、全天候、全身心的服务。
3.金鹰国际花园物业管理总目标
✧管理模式：
规范化的、现代酒店式的物业管理服务；
✧服务标准：
全面贯彻ISO9001：
2000质量管理体系要求，同时融入ISO14001的核心理念；
✧自接管之日起，一年内建立健全各级管理机构、各项管理制度，全面建立并实施ISO9001质量管理体系，对各项制度和承诺指标实施进行有力控制，确保管理与服务的专业化、规范化、有效性；
✧自业主正式入住之日起，一年内物业管理服务水平达到南京市物业管理服务等级评定四级标准要求，向业主提供高效、细致、准确、周到的服务；
✧在金鹰国际集团物业管理公司全体员工的辛勤劳动以及金鹰国际花园广大业主的配合下，共同创造一个“业主满意、开发商满意、物业公司满意、社会满意”的“安全、舒适、整洁、文明、便捷、温馨”的生活、工作环境。
四、物业管理工作计划
1.前期介入、物业验收和接管阶段工作计划
序号
项目
工作内容
计划时间
备注
1
熟悉物业、参与设备安装调试
1）与开发商协商并确定物业管理用房
2）收集整理各类图纸资料，熟悉小区情况；
3）加强与开发商、施工单位、安装单位等部门联系，适时参加工程例会；
4）参与现场施工安装管理及各类设备的调试。
物业交付使用前三个月~交付后三个月
2
组建管理处
1）管理机构设置、管理骨干、技术骨干的选调；
2）操作层员工招聘、培训、考核、录用；
3）各类人员的上岗及试运行。
物业交付使用前三个月
3
建立并完善各项管理规章制度
严格按照公司ISO9001质量管理体系标准建立并完善各项工作制度、操作流程、操作手册
物业交付使用前二个月
4
实施物业管理配套设备设施使用功能验收（证）
1）全面介入施工现场管理；
2）参与隐蔽工程验收、机电设备调试；
3）分专业、工种全面熟悉物业；
4）向开发商工程部提出合理化建议；
物业交付使用前三个月开始
5
物业验收、接管与成品保护
1）依据接管验收标准逐项严格进行审查；
2）对不合格项目备案并督促责任部门整改；
3）符合接管标准后办理书面移交手续；
4）对成品进行保护；
5）配合市物业管理行政主管部门物业管理配套设施验收。
物业交付使用前三个月
分二大项：
1房屋
2设备
系统
6
协调
与供水、供电、供气、有线电视邮政等部门联系，委托代收代缴业务。
物业交付前二个月
2.入伙阶段、交房、二次装修管理阶段工作计划：
序号
项目
工作内容
计划时间
备注
1
入伙实施的准备
1）与当地公安、物价、房管、环卫等政府有关部门联系并开展有关工作；
2）准备业主入伙资料（业主入住通知书、入住须知、装修指南、物业管理合约、业主公约、房屋质量保证书、房屋使用说明书等）；
3）明确入伙流程及各岗位职责；
小区交付使用前三个月
需要开发商提交部分资料
2
正式办理入伙
手续
签约、缴费、验房
3
二次装修管理
1）装修方案审批，宣传装修管理规定，提供装修单位资质证书；
2）办理装修手续及装修服务；
3）对装修施工现场进行监管；
4）处理违规违章装修行为
5）装修工程验收
小区交付使用起对业主装修实行管理，前期对精装修公司的装修进行总体掌控和适度管理
4
开展业主调查走访，有针对性开展服务活动
1）收集并了解业主各类信息，开展双向交流；
2）反馈业主服务需求信息，有针对性开展客户满意服务。
小区交付使用后一个月内
5
档案建立与管理
1）收集、整理业主各类资料、档案；
2）科学分类并输入金鹰物业管理自动化系统中；
3）建立物业档案、业主档案并运用金鹰物业管理软件系统、电脑网络现代化手段进行管理。
小区交付使用起
6
借助金鹰品牌物业管理促进商品房的销售工作
1）借助一流的金鹰物业管理品牌、优质服务、整洁的环境吸引客户；
2）协助开发商开展商品房销售；
3）及时向开发商反馈房产销售信息，做好售后服务工作。
签约后
3.日常管理阶段工作计划：
管理期
主要规划项目
备注
第
一
阶
段
1）在金鹰国际花园管理处全面导入ISO9001：
2000质量管理体系，建立健全各项管理处规章制度；
2）对管理处员工不间断地开展各类系统培训，全面提高员工的素质水平；
3）开展各类宣传活动，普及物业管理相关政策法规；
4）运用电脑网络系统，实现办公自动化；
5）始终把节能降耗工作作为重点工作；
6）全面导入VI识别系统，做好各类人员、场地、设备的标识；
7）根据相关法规政策要求，进行业主委员会的成立准备工作；
8）
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