现代仓储物流设施行业分析报告Word格式.docx

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（2）仓储业仍处发展期，经济复苏提振需求8

2、我国现代仓储物流设施潜力巨大8

（1）我国仓储物流迅速发展，格局逐渐形成8

（2）多因素推动，看好现代仓储设施成长空间13

①我国仓储发展相对落后，潜力巨大13

②电商强势发展，物流承压，改革是必然趋势13

③收入提升和城镇化趋势刺激消费14

④政策红利释放，大力推动物流业发展14

（3）现代仓储物流设施铺平资产证券化运作之路15

三、主要风险19

1、宏观经济变动风险19

2、杠杆风险19

现代仓储物流设施是仓储物流发展标尺，构成现代物流重要部分。

仓储是物流过程重要环节，仓储物流设施是仓储环节中囊括配送中心、物流园区、物流中心、物流基地等在内的基础设施建设部分。

仓储物流设施分为现代、中端和低端三类，现代仓储设施即为通常意义上的A类仓，代表仓储物流设施较高水平。

现代物流设施发展迅猛，是未来仓储进化方向。

现代仓储设施凭借管理规范，效率较高优势迅速发展，美国现已达到2亿平方米存量。

在全美经济不景气背景下，仓储业是少有实现增长行业之一，15年新创32万就业岗位，证明行业仍处发展期，充满想象空间。

我国现代仓储物流设施发展向好，格局已逐渐形成。

仓储物流设施行业景气度持续提升，空臵率逐渐降低。

伴随工业用地供给紧缩，资源稀缺优势进一步凸显。

作为仓储物流设施中高端产品，A类仓需求受益于互联网、电商和第三方物流发展而不断提振。

行业供需格局逐渐形成，需求结构发生改变，现以内资需求为主，供给端现主要由以普洛斯为代表外资企业为主导，但内资企业大多掌握稀缺性土地资源，预计行业地位会持续提升。

现代物流设施发展仍落后，潜力巨大。

目前我国人均仓储面积为0.52平方米，是美国水平十四分之一。

市场总供给量为6.8亿平方米，其中6%是现代化物流设施，约为0.43亿平方米，物流设施水平与发达国家差距较大。

未来伴随电商发展，居民消费水平提升和城镇化推行，对仓储物流设施要求会不断提高，中低端设施转型升级是趋势，现代设施空间广阔。

同时，政策红利释放和资本加码将进一步推动现代仓储物流设施发展。

现代仓储物流设施铺平资本化运作之路。

仓储金融依托实际仓储活动生成对参与物流过程企业信用评价，能够在中小企业融资难和金融企业授信风险高之间提供平衡点。

仓储设施的资产证券化将预期收益转化为实际现金流，有效解决物流企业发展资金瓶颈，推动企业不断壮大。

现代仓储设施标准化程度高，盈利能力良好，收益获取稳定，相较于B类仓和C类仓，A类仓是资产证券化最优选择。

一、现代物流设施是现代物流重要支撑

1、现代仓储物流是现代物流重要环节

仓储物流是利用自建或者租赁的库房、场地进行储存、保管、装卸搬运和配送货物等活动。

现代意义上的仓储不只是“仓库”，而是在经济全球化与供应链一体化背景下形成的现代物流系统中重要一环。

（1）现代仓储在整体物流中扮演重要角色

从操作功能角度出发，现代仓储可以实现整合和配载、流通加工、分拣组合、平衡生产、存货控制，从成本管理角度能够降低作业成本，从增值服务角度能够提高产品质量、满足个性需求。

（2）仓储物流设施和设备奠定仓储物流硬件基础

从结构上看，现代仓储设施设备可分为建筑、搬运设备、托盘、货架和自动化立体仓库。

建筑主要指库房、货棚和货场等进行仓储的地点。

搬运设备通常分三类：

装卸堆垛设备、搬运传送设备和叉车。

叉车根据动力装臵可以分为内燃动力叉车、电动叉车和步行操纵式叉车。

2、仓储物流设施是仓储物流发展标尺

物流设施是物流活动基础，主要以配送中心、物流园区、物流中心、物流基地等物流基础设施为物流节点的主体要素和以公路、水路、铁路、航空和管道为路线支撑的支撑要素构成。

仓储物流设备是指进行仓储物流活动所需机械设备和器具，包括搬运、托盘等。

仓储设施根据设计技术含量和现代化水平可以分为现代、中端和低端三类，即通常意义上的A类仓，B类仓和C类仓。

A类仓柱间距大，仓储面积大，层高较高，以及具有现代化装卸台，强化安全设施和其他增值特点。

二、现代仓储物流设施是未来蓝海

1、美国现代仓储迅速发展

（1）美国现代仓储概念引入较早，现代仓储物流设施规模也持续扩大

截至2015年3季度末，美国本土现代物流设施总存量约为2亿平方米，近三年全美A类仓储面积年均增长率约为1.3%。

A类仓效率高成本浪费小，受益于A类仓规模扩张，美国仓储物流费用降低。

（2）仓储业仍处发展期，经济复苏提振需求

据美国劳工部资料显示，近5年来仓储业是在全美经济不景气背景下少有就业率增长行业之一，15年创造近32万就业岗位，证明行业仍处发展期。

受益于经济复苏，美国本土仓储设施出现供不应求现象，15年市场消化约580万平米仓储面积。

仓储存量减少，仓储地产企业受益。

2、我国现代仓储物流设施潜力巨大

（1）我国仓储物流迅速发展，格局逐渐形成

仓储物流设施行业整体向好。

伴随电商、3PL和仓储物流设施提供商快速发展，我国仓储物流设施面积持续增长，至2014年底通用仓库面积达9.1亿平方米，同比增长5.82%。

单位租金平稳增长，2014年立体库平均租金达0.94元/平方米/天，同比提高2%；

平方库平均租金达0.67元/平方米/天，同比增长4.7%；

楼房库平均租金0.77元/平方米/天，同比提升2.6%。

同时，仓储利用情况稳步向好，2014年29个物流节点城市三种类型仓库平均空臵率为5.63%。

立体库空臵率为5.3%，同比降低1.2%；

平方库空臵率5.4%，同比下降1.4%；

楼房库空臵率5.6%，同比下降0.2%。

按城市划分，空臵率在5%以下城市有15个，其中昆明、贵阳和兰州空臵率为0，杭州、合肥、深圳空臵率在1%左右，北京、长沙、石家庄、武汉、成都、西安、广州、重庆、乌鲁木齐空臵率在2%-5%之间，仓储设施资源紧缺。

近年来，我国土地供应紧缩，仓储行业景气度有望提升。

我国现代仓储物流设施起步晚，但受益于互联网、电商和第三方物流发展，现代物流设施需求高速增长。

现代物流概念自2000年起引入我国，伴随互联网、电子商务和3PL爆发式增长，现代物流设施行业受益明显。

目前，国内高标准现代物流设施存量约为4300万平方米，年均复合增长率超过40%。

现代仓储物流设施需求结构逐渐转变。

5年前现代物流设施用户以外资为主，占60%市场份额。

近年来伴随我国物流高速发展，现代物流设施用户结构变化，现以内资企业为主导，占60%份额。

现代物流设施需求范围广，我国已形成包括第三方物流、快递、电子商务、零售、汽车配件、医药、服装、电子电器等在内的广泛客户群。

仓储物流设施供给格局逐渐形成。

以普洛斯为代表外资开发商在项目运营经验和融资渠道上优势明显，是供给主力。

而内资开发商掌握更多稀缺土地资源，在市场格局中占据一席之地。

在土地供给减小背景下，拥有稀缺性土地资源的内资企业行业地位预计会逐渐提升。

（2）多因素推动，看好现代仓储设施成长空间

①我国仓储发展相对落后，潜力巨大

目前我国人均仓储面积为0.52平方米，是美国水平十四分之一。

市场总供给量为6.8亿平方米，其中6%是现代化物流设施，约为0.43亿平方米，现有仓库大部分偏小和陈旧。

据普洛斯预计，到2029年中国人均仓储面积将达到美国三分之一，市场总供应量达24亿平方米，现代化物流设施市场规模突破2.5万亿美金，空间巨大。

②电商强势发展，物流承压，改革是必然趋势

我国电商高速增长，网络零售交易额已跃居全球第一。

大量货物周转配送要求仓储物流不断优化提升以满足高效准确运转要求，传统仓储转型升级是大势所趋。

③收入提升和城镇化趋势刺激消费

市场经济发展带来国民收入腾飞，城镇可支配收入和农村家庭人均纯收入不断增长，2014年分别达到28844元和9892元，同比增长7.01%和11.20%。

此外，我国城镇化进程持续推进，截止2014年城镇化率提高达54.77%，同比增长1.99%，每年约有1300万人迁移到城市地区。

但是我国人均GDP和城镇化率依然偏低，未来伴随经济结构转型城镇化持续推进，居民消费能力将不断提升，同时新的经济区域带也有望产生，共同刺激消费。

④政策红利释放，大力推动物流业发展

第十三个五年计划（2016-2020年）以现代服务业为引擎带动经济增长，以“一带一路”为抓手，重点发展提升现代物流业。

此外，长江黄金水道经济带、前海新区、上海自贸区以及京津冀一体化等政策推出，为仓储物流设施爆发提供契机。

资本助力加码推进行业发展。

近年来，资本市场纷纷将注意力转移到仓储物流设施行业，设施提供商融资案例频出，充分发挥杠杆效应撬动企业发展。

（3）现代仓储物流设施铺平资产证券化运作之路

资产证券化是仓储金融的一种形式。

仓储金融以实体仓储活动为基础，生成对参与仓储活动中小企业信用评价，在中小企业融资难和金融企业授信风险高找到平衡点，搭建资金供需对接桥梁。

仓储金融起源于19世纪初，进入20世纪美国颁布统一仓单法案，明确仓单标准，建立仓单系统，服务环境改善促进仓储金融发展。

20世纪70年代现代物流出现和动产担保交易制度完善催生多种形式物流和供应链金融创新模式，仓储金融服务步入集成化、电子化和全程化时代。

资产证券化是物流地产商重要收益来源。

物流地产商直接收入来源于物流设施租金和管理费，另外一种重要收益来源是资产升值。

资产升值通过两种渠道，一是资产出售，另外就是资产证券化。

资产证券化将资产升值预期转化为现金流，为持续扩张提供资金基础，国际物流地产巨头普洛斯和AMB（安博）就是典型案例。

普洛斯（GlobalLogisticProperties）是全球领先的现代物流设施提供商，中国、日本、巴西市场的领导者。

截止至2015财年，普洛斯中国大陆地区收入占其总收入高达63%。

资产证券化模式助力普洛斯迅速发展。

普洛斯的迅速发展归功于独特的资产证券化模式，其物业开发、物业管理和基金管理三部门形成物业和资金的闭合循环，实现高周转、高杠杆的轻资产运营。

物业开发部门负责取得土地并开发地产；

物业管理部门负责地产管理和出租，当出租率达90%以上，租金回报率达到7%以上就作为成熟物业臵入基金；

基金管理部门负责地产打包发行房地产投资信托基金募集资金，为物业开发部门提供资金。

普洛斯失去地产所有权，但基金协议规定地产仍由普洛斯管理。

普洛斯资产证券化模式可利用基金杠杆实现规模迅速扩张。

基金杠杆的运用使普洛斯物业开发迅速收回资金，并用于新的物业开发投资。

截至2015财年，普洛斯管理基金总市值为176.6亿美元，投入资金为20亿美元，占基金总市值11.3%，基金杠杆为8.8，且历年维持在6-10倍的水平。

普洛斯全球已完工物业总面积在2004财年是20万平方米，2015年财年达到2890万平方米，11个财年的平均年增长率达到157%。

现代仓储设施是资产证券化最优选择。

资产证券化模式也要防止现金流危机。

在金融危机时，普洛斯因物业管理部门在危机时招租受阻，开发物业达到稳定经营状态的时间延长，新基金募集陷入困境。

因此，普洛斯对已开发物业的资产证券化标的进行严格控制。

现代仓储设施标准化程度高，盈利能力良好，收益获取