论宅基地使用权制度Word格式文档下载.docx

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1.3.2.法律特点4

2.现行农村宅基地使用权法律制度存在的问题4

2.1.单一的制度价值理念无法适应现实社会的需要5

2.2.立法不到位，导致执行和操作过程中的混乱5

2.3.立法基础、理念和标准不统一，导致现行规定的矛盾与冲突6

2.4.权利登记混乱，监督体系与法律责任不配套6

3.完善我国农村宅基地使用权法律制度的几个核心问题7

3.1.保障属性是否导致权利的不可流转性7

3.2.无偿取得的权利能否以有偿方式转让8

3.3.宅基地使用权可否向城镇居民出售9

3.4.允许流转是否会出现大量农民无家可归10

4.构建有中国特色的农村宅基地使用权法律制度11

4.1.农村宅基地使用权的设定11

4.2.农村宅基地使用权的取得12

4.3.农村宅基地使用权的利用15

4.3.1.赋予农村宅基地使用权一个完整的物权权能15

4.3.2.宅基地使用权可以自由流转16

4.3.3.农村宅基地使用权的利用方式以及对该权利的限制16

结语17

注释18

参考文献20

致谢22

论农村宅基地使用权制度

摘　要：

自土地改革运动以来，“保障农村人口居住权，实现居者有其屋”一直是立法设计我国农村宅基地使用权制度的唯一价值目标。

然而，当我国迈入市场经济轨道后，农村严峻的社会现实要求我国农村宅基地使用权法律制度应当兼顾保障目标与效率价值目标。

随着我国《物权法》的制定、颁布、实施，农村宅基地使用权问题也逐渐成为一个讨论的热点。

尽管问题的焦点仅仅集中在“法律是否应当允许宅基地使用权流转”之上，但理论界的争论已经充分表明该问题本身的复杂性和我国理论研究的欠缺性。

因此，本文拟从宅基地居住权保障功能，集体土地能否有偿使用等基本理论问题人手，在深入分析农村宅基地使用权能否流转，城镇居民能否购买农民的住房，为什么农民转让住宅后不得再申请宅基地等问题的基础上，逐步勾画出符合逻辑要求的农村宅基地使用权法律制度体系。

关键词：

宅基地使用权用益物权物权

1.农村宅基地使用权制度的介绍

1.1.农村宅基地使用权的概念

农村宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权地役权等处于并列地位，它是中国法律特有的内容，对我国法律体系的完善起着重要的作用。

沈宗灵先生说过：

“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。

”[1]因此有必要在物权法中明确定义农村宅基地使用权。

《中华人民共和国物权法》在第一百五十八条规定：

“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，有权自主利用该土地建造住房及其附属设施”。

这一规定并没有直接对农村宅基地使用权下定义，只是通过对宅基地使用权人的权利的规定影射出了农村宅基地使用权的概念。

依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：

（1）农村宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的；

（2）农村宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。

虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权；

（3）农村宅基地使用权的内容有：

依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造房屋和附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。

[2]但是，笔者认为农村宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分农村宅基地使用权，因为农村宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到农村宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第一百五十八条中却没有涵盖。

综上所述，应对农村宅基地使用权作如下定义：

农村宅基地使用权是指农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属类设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。

1.2.农村宅基地权利的产生与演变

我国现行的农村宅基地使用法律制度，诞生于新中国成立之后的土地改革运动。

由于我国农村土地所有权制度的变迁经历了农民私人所有和农民集体所有两个阶段，因此，农村宅基地的使用制度也相应经历了从农民私人以所有权人身份自主使用到农民以他物权人身份他主使用的历史性变化。

1946年我国农村开展了以废除封建土地制度，没收大地主的土地与房屋分给无地无房农民为手段，实行“耕者有其田、居者有其屋”的土地改革运动。

因此，土地改革是一次全面对我国农民土地与房屋所有权的确权运动。

其已经成为我国现阶段处理土地与房屋纠纷的历史追溯起点。

[3]

土地改革所确立的农民宅基地权利，一是在制度设计上，严格按照保障农民居住权理念设计；

二是在分配方式上，以农民个人为单位、平均分配、无偿取得；

三是确定了农民对土地和房屋的所有权人地位，允许其买卖、出租、抵押等。

在这种农民享有对耕地和宅基地所有权的制度安排下，宅基地的保障性与物权地位勿需讨论，也不存在法律规则上的冲突。

农民土地私有制实施几年以后，私有制的固有缺陷逐渐显露。

为了克服此缺陷，自20世纪50年代中期开始，我国逐步推行了以农业集体化为核心的农地制度改革，将生产资料土地的农民个人所有改造为社会主义集体所有。

随着农村土地所有权制度改革目标的实现，农民的宅基地所有权也归集体所有。

到1962年9月中共中央颁布《农村人民公社工作条例修正草案》时止，我国农村土地一律为集体所有，不再存在土地私人所有权的法律形式。

随着农村土地所有权形式的变化，农民对宅基地享有的权利也相应发生了变化：

一是由原来的土地所有权转化为宅基地使用权，宅基地使用权的概念与范围也被首次提出和描述；

二是禁止宅基地使用权的买卖、出租、抵押；

三是确立了房屋所有权与宅基地使用权自然状态不可分割的原则；

四是宅基地使用权的物权性质在法律上开始变得模糊不清；

五是首次导致了具有典型物权性质的房屋所有权与宅基地使用权法律规则的矛盾。

[4]尽管农村土地所有权的变化导致了宅基地利用权利的一系列变化，但是，基于农村宅基地利用法律制度设计的居住权保障功能，不仅未发生改变，而且还进一步给予了强化。

我国现行的农村宅基地使用权法律制度雏形，由此而形成。

在确保农村土地集体所有的前提下，立法对宅基地使用权法律规定进行了逐步调整。

该调整大体可以分为两个阶段。

在第一阶段，1982年2月23日国务院发布《村镇建房用地管理条例》，明确了农村宅基地使用权的权利主体、申请与审批程序、用地标准与基本使用规则。

1986年6月25日颁布的《中华人民共和国土地管理法》（以下称《土地管理法》）虽然以专章对乡（镇）村建设用地进行了规定，但在农村宅基地使用权方面，其具体内容与《村镇建房用地管理条例》并无多大差别。

虽然1988年对《土地管理法》进行了修改，但内容并不涉及农村宅基地使用权。

在第二阶段，1998年修正的《土地管理法》确立了农村宅基地使用权的以“户”为单位的申请原则，并明确规定农村村民一户只能拥有一处宅基地使用权。

近几年来，国家特别关注“三农”问题和重视居住权保障。

在这一社会大环境下，我国各界围绕《物权法》的制订，进行了热烈的讨论，一度形成了对农村宅基地使用权物权性质的全面立法设计和实质性突破的舆论态势，立法本身也试图对此有所进展。

然而，当我们真正进入立法技术层面的时候，就不难发现，即使是一个细微的突破，都会使任何一个有责任感的立法者感到“如履薄冰”。

即使2007年10月1日正式实施的《物权法》也未对农村宅基地使用权做出突破性规定。

[5]

1.3.现行农村宅基地使用权法律制度的价值取向及法律特点

1.3.1.价值取向

在我国，无论是以往的立法，还是《物权法》，都旗帜鲜明地选择了保障农民居住权的制度价值取向。

这种价值取向，就我国住房保障制度的城乡二元结构而言，是个惟一的选择，几乎不存在讨论与争论的意义。

解放后，在城镇，政府采取将公房以象征性的租金标准提供给城镇居民以及单位修建宿舍分配给职工居住的方式来保障城镇人口居住权的实现；

在农村，国家则通过土地改革将没收的房屋无偿分配给无房农民的方式保障农民的居住权。

当集中的房屋分配结束之后，国家又通过立法给农民无偿提供宅基地，由其自己建造住房保障居住权的实现。

[6]

1.3.2.法律特点

尽管目前城镇居民的住房保障形式已发生了根本变化，但是我国农民的住房保障方式不仅一直没有任何改变，而且在未来一个相当长的时期内也不可能发生根本性变化。

我国以保障农民的基本居住需要为目标的农村宅基地使用权法律制度，必然体现出以下几个突出特点：

[7]

第一，严格的身份性。

农村宅基地使用权是基于使用权人的特殊身份而取得的。

只有集体经济组织内的成员或者由其他法规规定的身份的人才有资格向其所在的集体经济组织申请农村宅基地的使用权。

非本集体内的成员除法律特别规定外，不得在本集体内申请宅基地。

这主要考虑了农村和城镇的规划，便于行政管理。

同时也是对集体成员权利的一种保障，避免本集体内的宅基地外流。

第二，无偿使用性。

农村宅基地使用权的取得是无偿的，是国家给农民的一种福利。

只要符合法定的申请条件，就可以取得宅基地使用权，而且使用权人不需要支付使用费。

第三，永久使用性。

农村宅基地使用权事关农民的基本生活保障，农村居民在取得农村宅基地使用权后可以世代使用，没有时间限制，并且这种使用是受法律保护的，任何单位和个人不得随意侵犯。

宅基地上的房屋消灭后，使用权人对宅基地的使用权仍然存在，可以重新建造房屋。

当然，农村宅基地使用权人必须服从集体和国家的统一规划，当自己的宅基地被征收后，有权要求集体再批给其相应的宅基地。

第四，从属性。

农村宅基地使用权依附于房屋所有权，不可单独流转，但房屋所有权转移时，农村宅基地使用权也随之转移。

法律禁止单独对农村宅基地使用权进行出卖、出租、抵押、赠与等流转行为。

第五，范围的严格限制性。

农村宅基地使用权人对宅基地的使用范围是有严格限制的。

《土地管理法》第62条规定：

“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。

国土资源部在2004年l1月下发的关《于加强农村宅基地管理的意见》中强调，要坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

2.现行农村宅基地使用权法律制度存在的问题

既然我国农村宅基地使用权法律制度事实上以居住保障为基础建立，那么，权利的取得、权利的内容、权利的行使等等，都必须符合这一价值取向。

“需要就是权利”的社会保障基本理念，也必然成为宅基地使用权无偿取得的正当性基础。

不清楚