城中村改造可研报告Word格式文档下载.docx

城中村改造可研报告Word格式文档下载.docx

《城中村改造可研报告Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城中村改造可研报告Word格式文档下载.docx（34页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

2、对项目的可行性与实施计划提出初步意见。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开展实施的可行方式。

4、对项目周围环境现状进行分析，提出环境保护方案。

5、对节能方案进行分析，提出节能建议。

6、对项目决策及其实施的优化提出建议。

1.3.2可行性研究报告研究的依据

1、《中华人民共和国城市规划法》。

2、《中华人民共和国土地管理法》。

3、关于可研报告编制内容和深度的有关规定要求。

4、《城市居住区规划设计规范》。

5、《城市居住区公共服务设施设置规定》。

6、建设项目经济评价方法与参数（第三版）。

7、《山东省城市房屋拆迁管理条例》。

8、********城市国民经济和社会发展“十一五”规划。

9、《********城市城市总体规划》。

10、********政发〔2007〕8号文件。

11、《********城市人民政府关于加强********城市城市规划区村（居）民宅基地管理的意见》。

12、项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据。

13、项目承办单位委托编制本项目可研报告的委托书。

1.4项目概况

1.4.1项目情况介绍

本项目为********城中村拆迁改造项目，********城市区规划新四环以内，********城中村改造涉及******等8个乡镇办事处，共计116个村庄，涉及村（居）民34033户，人口116171人。

涉及的村庄土地总面积49438.5亩，其中村庄住宅占地24707.9亩，村内其他用地19833.1亩，村外其他用地4897.5亩，住宅建筑面积8193577.9平方米。

整个改造工程计划三年内全部完成。

1.4.2项目规模与目标

因为此次拆迁改造范围广，涉及******等8个乡镇办事处，116个村庄。

拆迁区域土地，将通过整治发展成为熟地，由市土地管理部门统一通过招标、拍卖或挂牌等方式出让。

为妥善安置拆迁户，将采取就近安置原则，建设安置房源,让拆迁群众安居乐业，改善********城市的城市面貌。

1.4.3安置房周围环境与设施

********安泰城乡投资开发有限责任公司将广泛认真听取各方意见建议，方便群众生活，拆迁安置房源将按原住址就近安置，且考虑影响群众生活的各方因素来规划选址。

已选定的安置区域以居民区为主，周围无重型污染企业，环境状况良好，在城市规划区范围内，所以可依托城市供电、供水、供暖等公共设施，配套条件较好。

1.4.4项目投入资金及效益情况

本项目总投资1644976.32万元，其中，拆迁补偿费用1475130.8万元，拆迁补助费6554.86万元，临时安置费12290.37万元，拆迁委托费29879.52万元，不可预见费76192.78万元，支付银行贷款利息44928万元。

通过拆迁后的熟地出让将取得收入2342202万元，利润总额543811.44万元，利税总额达673803.66万元，投资收益率为33.06%，投资利税率为40.96%。

1.4.5项目开发建设优势

1、政策优势。

本项目为城中村改造，有利于********城市城市形象的提高及国有土地资源的整合，有强有力的政策支持。

2、规划优势。

根据********城市城市总体规划，本项目中拆迁及安置房源均处于城市规划区范围内，市政配套设施优良。

3、运作优势。

由城中村改造及房地产开发策划方面的专家等具备经验的人士参与本项目运作。

4、社会效益。

本项目具有显著的社会效益，促进********城市城市化发展进程，为打造“运河古都、江北水城”的魅力********城做出重要贡献。

1.5主要经济技术指标

本项目主要经济技术指标见附表1-1：

附表1-1：

序号

项目名称

数量

1

改造村庄数：

116个

2

改造户数：

34033户

3

安置人口

116171人

4

拆迁建筑面积：

8193577.90M2

5

改造规划占地面积：

49438.50亩

6

总投资

1644976.32万元

其中：

拆迁补偿

1475130.80万元

搬迁补助费

6554.86万元

临时安置费

12290.37万元

拆迁委托费

29879.52万元

不可预见费

76192.78万元

银行贷款

44928.00万元

第二章项目开展环境分析

2.1********城中村分析

改革开放以来，随着我国工业化、城镇化的快速推进，在许多城市中形成了一些已经位于规划区内、周围被城市已建设用地包围，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的农村居民点，被称为城中村。

城中村在环境、社会、经济和管理等方面存在着一系列问题。

处理好城中村问题是关系到我国统筹城乡发展，形成城乡一体化新格局的重要内容；

是中国特色城镇化过程中正确处理和保护农民合法利益的重要体现；

是影响到《物权法》、《城乡规划法》等法律法规有效实施的重要问题；

是促进房地产市场健康发展必须正视和研究的重要课题；

是规范政府部门行政行为和有关负责人权利的重要方面；

是实现农民就地进城、带资产进城的重要途径。

城中村问题解决与否，直接关系民生，影响社会稳定。

城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市化而出现的一种普遍现象，是当前许多城市的共性问题。

城中村的存在给城市的发展带来了一系列的经济和社会问题，严重制约着城市土地资源的集约利用和城市的可持续发展，阻碍了城市化进程。

对城中村科学合理地进行治理，是落实全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求，对实现城乡统筹，推进有中国特色的城镇化和城市健康发展，促进社会公平和建设节约型社会都具有重要意义。

此次********城中村改造是优化城市环境、提升城市文明的重要举措，是党和政府关注民生、提高生活质量的具体体现，无论是对城中村居民，还是对城市建设来说，都是一项具有里程碑意义的大事。

城中村拆迁改造是利国利民的大好事。

对村民来说，原先的房子无法买卖的，改造后补偿的房子，自己拥有产权，可以自由交易；

通过整体改造，改善了卫生环境，有助于文明健康的生活方式的形成；

节省了土地，增加了村集体收入；

同时，居民居住集中，更加便于管理。

对城市而言，消灭了环境污染，提高了城市品位，提升了城市文明；

此外，拉动了相关产业的发展，增加了就业机会等等。

总之，这是一项得民心、顺民意的‘民心工程’。

目前，随着人们对城市化作用认识的加深，各地掀起了整治城中村的热潮，杭州、大连、苏州等地方通过良好的运作，取得了扎实有效的成果，大大改变了城市面貌。

这些城市的成功经验，为********的城中村改造提供了很好的借鉴。

2.1.1********城中村的现状情况

1、概况与特点

城中村可以理解为在城市总体规划城市建设用地范围内仍保留和实行农村集体所有制，农村经营体制的农村社区。

城中村在户籍、行政、规划、市政配套及教育、环卫、计划生育等方面管理制度与城市相应的制度存在很大的差异。

随着********城市城市化进程的加速发展，********城市城市总体规划（2001-2020年）已完成。

随着城区的外扩，城中村不断增多，严重影响了********城市的城市化进程。

********城市的城中村土地、户籍、人口、行政管理依旧实行农村管理，没有纳入城市统一管理中来，********城市的城中村具有下述特点：

一是城中村依旧实行农村集体所有制，农村管理体制，集体经济总体雄厚，但各村经济状况存在差异；

二是城中村缺乏规划，空间拥挤，功能紊乱，高容积率，环境脏乱，违章建筑多，安全隐患多；

三是土地大部分征为国有，农民基本丧失土地，现有土地性质混乱，土地利用率低下；

四是村民收入较高，不以务农为生，村民主要依赖房屋租赁或集体收益分红生活，农民没有享受城镇养老保障；

五是“村居合一”，城中村均衡分布在城区的各个功能区，人口居住相对集中。

********城市的城中村现状可以简要概况为“空间布局分散、人口居集复杂、功能配套紊乱、土地效益低下、建筑容积率高、环境脏暗乱差、财产权属模糊、区位要素显著”的特征。

2、形成原因

********城市的城市建设经过十几年的拓展，城市初具规模，但城中村也随着城市的扩张不断地出现，剖析原因有：

1、城市的快速扩张过程中包围农村，在城市用地上没有进行有效地控制和集约利用，城市化推进中重建设，轻改造，搁置城中村改造问题，这是********城市城中村形成的共性原因。

2、城市规划滞后，缺少城中村控制性详细规划，导致城市开发建设过程中“吃肉留骨”现象严重，即黄金地段开发了，而开发周期长，拆迁任务重的地段就不开发，这是城中村未能彻底改造的重要原因。

3、城乡二元体制的制约，人为割离了农村和城市权益保障和公共资源的分享。

城中村作为城市化过程中一种独特的现象，在管理体制上，一方面作为城市社区的组成部分，接受城市政府的领导，按城市整体规划统一管理，另一方面又属于农村社区，土地、经济组织等又按农村管理体制执行，由于混乱的管理制度的交叉，造成城中村规划、建设、管理处于无序状态，从而影响城市的整体面貌。

城乡二元体制是城中村形成的深层原因。

4、农村土地所有制性质是制约城中村城市化进程的重要因素，当前的********城市的农村土地集体所有和宅基地政策，农村可以低价或无偿使用，相对国有土地使用来说城中村集体土地的使用已非常低廉，所以在农民失去耕地，没有保障，建设土地成本又低，城市房屋租赁市场又十分活跃的情况下，势必会导致大量违章建筑的出现和城中村涌现速度的加快，这是城中村形成的现实原因。

3、存在困难

城中村改造都有一个的共同难点——改造资金筹措、土地房产处置、社会保障解决、政策配套制订等。

目前********城市城中村改造面临着四大困难：

一是改造资金缺乏。

城中村改造成本主要包括：

集体土地变为国有土地征地费、改造农民住宅或产业用房成本费、农民自住房变更为居民商品房费用、集体经济变更或资产评估费用、公共设施建设费等。

改造资金涉及征地、拆迁、安置、建设等环节。

如果对********区116个城中村8193577.90平方米城中村建筑面积进行拆迁改造需要164个亿，庞大的改造资金如由政府承担难度大，也不现实。

二是拆迁安置政策不明确，配套政策缺乏。

在同一个城市，土地有不同的基准价，不同的土地性质又有不同的土地价格，不同的区块房屋的城市收益又不同，城中村区域位置的不同导致征拆迁的补偿标准不一样，现实问题是村行政区划和城市土地等级划分又是不统一的，这很难建立统一的征地拆迁政策标准。

当前********城市对集体土地的征用依据视项目的建设类型或性质决定的，城中村改造到底属于什么类型很难明确，所以当前的征地拆迁的政策依据无法参照。

城中村改造涉及土地利用制度、财政体制、投资体制、城市管理体制、行政管理体制等复杂问题，当前的法律法规还没有明确的统一规定，因而在工作上执行较难。

从调查情况来看，********城市的城中村对集体资产处理这一块还没有全面开展，当前的村集体资产的管理还比较混乱，缺乏政策和制度约束。

三是村民思想上的顾虑。

********城市城中村中的农民可以说没有贫穷的，村民的经济来源大大超过城市居民的收入，如果在改造过程中中断他们的房租收入，短期内剥夺农民丧失土地后的即得利益和改变他们原有生活方式是有难度的。

当前********城市城中村农民对土地征用和房屋拆迁工作在