前期物业管理运作计划文档格式.docx
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9、收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应；
10与地产公司相关工程部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；
11、建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；
12、与地产公司协商确定管理处办公场所以及保安人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；
人员配置、培训计划的制定与实施；
13、拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。
14、针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。
二、开展业主服务需求调查
积极参与地产公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。
三、按规范实施接管验收
充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对地产城小区物业的了解，本着“对业主负责，对地产公司/开发商负责”的宗旨，对（XX项目）进行严格、细致、全面的接管验收。
四、物业介入期管理工作计划表
序号
项目
内容
时间
一
前期介入参与规划设计和建设
1、项目实地考察、研究规划设计意图，掌握工程施工现状；
2、从物业管理的角度提出合理化建议。
二
拟订物业管理服务方案
1、总结同行业物业管理服务的成功经验；
2、对地产城项目深入调查研究；
3、针对地产城商住综合体特点拟订管理方案。
三
组建物业管理服务队伍
1、物业处组织架构的建立、相关人员的招聘；
2、人员培训；
3、人员上岗。
四
完善管理及办公条件
1、安排管理用房；
2、安排员工宿舍；
3、管理物质装备。
五
制定管理规章制度
1、制定或完善切合实际的各项制度；
六
对业户的宣传及对员工的培训
对装修须知进行口头宣导、书面宣导，现场指导、培训。
七
物业的验收与接管
1、根据标准，逐项检查发现问题督促整改；
2、与地产公司办理书面移交手续，做好工程遗留问题备案。
八
内业档案建立与管理
1、收集档案资料；
2、科学分类；
3、建档；
4、运用。
四、地产城玫瑰园入住期物业工作
1、高效便利办好入住
入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：
（1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；
（2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；
入住服务；
（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；
（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入伙；
2、提供入住期的便民服务措施
（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；
（2）通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；
（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；
解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。
3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议
4、装修管理
（1）装修宣传培训。
根据《建筑发》，建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及福州市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。
（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。
（3）落实二次装修跟踪监管责任制。
（4）制定违章装修处理流程。
（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。
5、治安管理
（1）建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。
（2）确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。
车位、车主、车型、车色）
（3）实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；
（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。
6、入住期管理工作计划表
入住手续办理
1、准备好业主入住资料；
2、合理设置办理入住手续的流程与岗位；
3、为业户办理入住手续，提供便利服务。
住户装修管理
1、对业户和装修队伍的宣导、培训（发通知、公示、面谈、现场交流）；
1、装修申报审批；
2、装修施工过程监管；
3、装修验收。
业户档案建立与管理
1、建档；
2、运用。
<
三>
常规期管理
1、培训工作
通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为大儒世家物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使大儒世家社区的物业管理更加赋有成效。
（1）安管培训计划
项次
培训主题/教材
培训人
培训对象
1
消防甩带（二节）/依据考核标准
安管队长
全体队员
2
《安管员考核细则》
3
“三流”管理依据《安防管理培训教案》
《预案》
4
《门岗工作流程》、《巡逻工作流程》
5
中队训练（每周星期三、五进行）
依据考核标准
6
队伍建设/自编和依据《中国保安》
7
《水浸事故、周界反攀爬、煤气泄漏、困梯解救预案》培训
保安经理
8
《岗位职责》
9
新队员上岗培训及《岗位职责》、公司理念、服务意识。
依据相关材料分阶段进行
新队员
老队员
10
安防大队在二次装修管理中的岗位职责、巡楼要点；
如何在现场及时传递业户的投诉、报修；
11
高层楼宇消防预案现场培训及演练
（2）
绿化培训计划
培训对象
绿化工岗位职责
绿化班长
绿化工
绿化基础应知应会
绿化工、楼管员
割草机、高压喷雾器等器具的使用及保养/依据产品使用说明书
安全操作规程
客户主管
苗木习性管养特点
各类表单使用的培训/依据现场使用表单
绿化工、楼管、客户主管
气候、土壤水分与苗木的关系
绿化工、客户主管
苗木等级标准及如何检查苗木病虫害依据绿化施工及相关材料
（3）
行政培训计划
物业相关法律法规培训
物业部经理
学习本项目的《新建商品住宅质量保证书》、《新建商品住宅使用说明书》
全体客服人员
社区概况/书面与现场相结合
新楼管员上岗培训
学习《业主临时公约》、《前期物业管理协议》、《房屋装饰、装修管理办法》、《接楼特别提示》、《业主基本情况登记表》等
服务礼仪/依据礼仪培训资料结合现场
各项物业费用收取标准、正确开票据时注意事项/依据公司计财部相关要求
客服、收款员
各类相关表单使用
入住亲情服务、有偿服务项目讲解
现场对客服口员工进行房屋配套设施使用功能及操作培训
（4）新区工程部培训计划
新员工入职培训物业公司简介、（规章制度，岗位职责）/依据管理规范文件培训
全体工程人员
公司管理文件培训
安全知识、及礼节、文明礼貌用语培训
工程主管
现场培训：
组织现场人员到社区熟悉环境及根据楼书平面图了解各幢楼结构，方位特点，户内给排水走向，五金门配件产地品名等
全体工程人员、楼管员
现场操作表单填写、各岗位操作规程、规章制度的培训
建筑电气工程施工质量验收规范，智能化系统验收规范，针对各口负责人进行专项培训/依据建设部标准、及机电设备调试验收标准培训。
小区变配电糸统知识、给排水系统知识培训。
业主交接楼验房知识培训。
业主二次装修、日常监督巡查注意事项培训
电梯安全技术知识培训。
小区智能化系知识培训。
2、常规期工作计划表
房屋及公共设施维修保养
1、制定房屋养护和维修计划方案；
2、制定维修基金的收集及
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